ソシアルビルオーナーの不動産投資日記ゼロから始めました。ソーシャル・ビル、ソシアルビル、雑居ビルと呼ばれる複数の店舗事務所・飲食店と言われる飲み屋が入居しているビルのオーナーの日々の出来事です。ほぼ飲み屋しか入っていませんが。入手経路、ローン融資付け、経営、管理全て書いてみようと思います。 |
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人と違う方向を見る投資・容積オーバー物件についての業者の考え方・パソコンか？自転車か？ メルマガ登録受付中です  指値日記・ソシアルブログに書かない＋書けない内容を中心にしています。 ・メルマガ次号内容は「最新の融資状況について」になる予定です  ご登録者数が１３３（１１名増！）になりましたありがとうございます  ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・  ブログランキング参加中 まずは画像をぽちっと  クリックありがとうございます 今日は何位でしょう？ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 「パソコンか？自転車か？」 最近、ほしいものが２つあります。 珍しくです。 僕はあまり物欲はありません。 だから普段あまりたいした買い物はしないんです。 ちなみに今回ほしいのはパソコンと自転車。 パソコンはやや必要に迫られて。 もともと移動が多いし、最近はメールが多いし。 頑張っているのですが、かなり対応が遅れているので 皆さんにご迷惑を買えているな〜、というのが 買おうと思ったきっかけ。 周りの人に聞いてみると、レッツノートが断然僕の希望に合うみたい。 最近高崎のヤマダ電機に行ったとき店員さんに 「値段を気にしないで、ノート型で一番軽くて性能がいいパソコンを教えてください。」 と聞くと、迷わずレッツノートのＳ８（だったかな？）を紹介してくれました。 ちょっと画面が小さい（１２．１型）からどうしようかな。。。って感じです。 普段約１５型の画面に慣れているので小さいと見にくいですね。 慣れるのかな〜。 １６時間充電が持つからそれは魅力。 このパソコンと無線ネット接続があれば用が足りそうです。 価格は２５万くらいだったかな。 結構しますね。 自転車は移動手段として。 また快適さも手伝って。 昔は当たり前のように乗っていた自転車。 久しぶりに乗ってみると楽しい！！ 自転車好きの友人に相談すると１５万くらい出せば 結構まともなものが買えるとの情報。 今度自転車屋さんで１５万くらいのものを物色してこようと思います。 両方買っちゃえば？という声も聞こえてきそうですが、 買い物は少しずつするから楽しいので、 当分どっちを買うか迷う楽しみを楽しもうと思います。 両方そろえた後はレーシングカートかな？！ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・  お知らせ  絶対得する自動販売機情報ご興味のある方はクリック  新規設置のオーナー様、 消費税還付目的のオーナー様 売り上げの上がらない自販機オーナー様、 今以上の売り上げをお望みのオーナー様もご相談ください。 面白い方法があります。  サービスのいいプロパンガス会社ご紹介 ご好評を頂いております！入居者サービスで単価を下げてみませんか？ こちらもご興味があればクリック 信頼できるお人柄なので安心してご紹介しております  新築、切り替え両方対応可能です！ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・  １１０７０９ ・フルローン、オーバーローン可能物件が１つ入りました。 ・地方利回り２０％以上物件入りました←どうやら投売りセールが始まったようです！！ ・一億円超の物件で利回り現況２５％の物件があります！ ・東急池上線駅 徒歩1分！！ 平成9年築 S造 9,850万円 ほぼ満額評価 ・王子神谷駅１０分以内、３０００万円台、満室、１Ｋ×６部屋、大規模修繕済み、１１％弱 ・都内駅１分ＲＣ１．６５億円、仲介手数料相談、大規模修繕済み ・板橋、徒歩６分、３億１８００万、１２．４％、今年大規模修繕済み、４７室（２ｄｋ）←指値したら２億６０００万近くになりました！   の裏物⇒佐貫駅徒歩４分、８６坪、土地値評価大、３０００万（価格交渉します）、利回り１３％強 新着情報来ました！ ≪新着情報の一例≫ ↑詳細はクリック先で  高利回りから資産価値の高いもの(９割融資・フルローがつくもの)まで色々あります・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・  私星輝が参加させていただきました書籍 満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略  20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術 ：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：： 人と違う方向を見る投資・容積オーバー物件についての業者の考え方 ：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：： 最近見る物件の中に容積率オーバーの物件が多数あります。 多くの投資家は容積オーバーという言葉を見ただけで、投資対象からはずすとのこと。 確かにそれも１つの投資の方向性としてありだとおもいます。 ちなみに私は容積オーバーという言葉だけでは投資対象からは外しません。 理由は以前も書きました。 容積オーバー物件に対する対策があるからです。 つまり容積内に収める方法もあるし、たとえ容積オーバーしていても融資してくれる金融機関が複数あるからです。 皆と同じ方向を見ていては皆と同じ平均レベルの投資しかできないと思っています。 一見無理難題でも、細かく分けて確認してみると意外と対応可能なことってありますよね。 私は投資案件にもそんな風に取組んでいます。 以下参考までにある業者さんの容積オーバーについての考え方を以下に載せておきますね。 ↓ ≪川口駅徒歩１２分の４２８０万ＲＣの物件≫ 交通 JR京浜東北線「川口」駅 徒歩12分 所在地 埼玉県川口市中青木１丁目 価格 4,280万円 土地面積 104.75m2（公簿） 土地権利 所有権 建物面積 247.86m2 間取 1DK×6・3LDK×1 築年月 1984年８月 総戸数 7戸 構造・規模 RC造5階建 満室時利回り 13％ 満室時年収 560万円 用途地域 準工業地域 建ぺい率 60％ 容積率 200％ 接道状況 南側約9ｍ公道 現況 賃貸中 引渡日 相談 備考 増改築の為、容積率オーバーとなっております。 取引態様 媒介 容積オーバー物件は建物をギリギリまで使い切って収益を上げ、 その上で、立て直すなり、更地にして売り出すなりするのが得策です。 ○容積オーバーの物件に関する融資の点においてですが、 ライフ住宅ローンが容積オーバーであっても融資を行っております。 共同担保が必要なのと、通常の都市銀行よりは金利が高くなってしまいますが、 この物件の想定利回りであれば十分にキャッシュフローが出ます。 以下に計算を載せておきますので、ご参考ください。 ○キャッシュフロー計算 （1,000万円の自己資金を銀行に投下し、3,280万円を融資年数20年で借り入れた場合、ライフ住宅ローンの金利は直近の金利を参考に3.9％とします 総返済額47,288,880円 月々の返済額は197,037円 当物件の想定月額収入で472,000 毎月、274,963円のキャッシュフロー 現況、2部屋空室となっており、確定月額収入で345,000円 なっておりますが、 197,037円を差し引いても、147,963円のキャッシュフローです。 ＊固都税等の諸経費は計算には入れておりません。 自己資金の投下量・融資年数・繰り上げ返済の有無・稼働率によって、 上記の数字は変わって参りますが、 月々にこれだけのキャッシュフローが出た上に、 返済が終われば、川口駅徒歩12分で104�屬療效呂�残ります 魅力的だと思います。 ↑ 参考になりましたか？ 金利もっとやすいところあるのに。。。って感じです。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 物件購入・融資相談・物件購入後サポート・その他不動産投資におけるご相談はこちらへ パーソナルチュータリングシステム(個人指導制度)詳細 不動産投資に本気の方のみ↑をクリックしてみてください。 またまた条件改善いたしました！(６月１８日２００９年付) ご興味のある方はまずはメールを  。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 投資家インタビューシリーズの第三弾です。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 水戸大家（水戸のサラリーマン大家）さんとRIGのコラボによる対談CDをリリース決定！！ タイトル ： 水戸大家流！超高利回り・超高入居率の秘密を語る（仮） 副題 ： 現在最も熱いサラリーマン大家さんの水戸大家さんが現在進行形で使っているノウハウを全て語りつくす。そしてこの後、水戸大家さんは驚異の高利回り物件を購入することになる。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 常に進化し続けている水戸大家さんのＣＤの準備がとうとう出来ました。 最近の彼の活躍は説明するまでもありませんね。 ＣＤの詳細は次回に発表しますが、早速先行受付をいたします。 品番：商品コード003 発売：近日、ただいま先行予約受付中！ 話者：水戸大家さん、恵比寿のI、星輝 組数：CD３枚組み 時間：1枚目（1：16：17）、2枚目（1：07：38）、3枚目（1：19：56） 価格： 支払：振込（手数料は各自ご負担） 配達：着金確認後、エクスパックにて発送 申込：presentedbyrigあっとyahoo.co.jpまでご連絡下さい。 【商品コード、氏名、〒、住所、電話】をお知らせください。 折り返し、お振込先などご連絡差し上げます。 ゴンさん、山田里志さんのＣＤと同様、たくさん笑えてたくさん学べます！ ご期待ください！ |
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