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りそな銀行プライベートバンキング部門とのお話の続き 


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「りそな銀行プライベートバンキング部門とのお話の続き」



前回
「りそな銀行プライベートバンキング部門とのお話」
の続きです。

先日りそな銀行の融資担当と
面談してきました。

都内の積極的と言われ
しっかり実績のある支店に。

15時以降に伺ったのですが
他の銀行と違って
まだ店内の窓口が開いているので
明るい印象でした。

通常15時を過ぎると
通用口のインターホンで
担当さんを呼び出して
中に入れて貰いますよね。

窓口の方に要件を伝え
少し待つと担当さんが姿を現し
ブースに案内されお話開始。

「プライベートバンキング部門に
なにをお求めですか?」
と質問されたので

「どんなことをされているのか教えて頂ければ」
とお伝えすると

「プライベートバンキング部門と言っても
皆りそな銀行もしくは埼玉りそな銀行から
プライベートバンキング部門に移動しています」
とのこと。

「よって特にそんなにすごい話はない」
と。

「しかし普通の行員よりは
多少色々お話ができはします」
と。

気になる不動産に関しては

「通常の窓口に持ち込むのと
なんら変わりはない」
とのこと。

よって収益還元で評価をするようです。

実は今回予め持ち込んだ物件が
一つありました。

東京都内の物件で三井住友銀行だと
積算評価で売価の半分の評価額。

しかしりそな銀行では
売価の9割出るとのこと!!

残りの1割は共同担保で
なんとかなる、と。

収益還元!すごいですね!
相対的に良い物件を持ち込んでいるので
評価が出るとは思っていましたが
本当に出ると、このご時世ですから
驚きます。


(後半に続きます)


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「りそな銀行プライベートバンキング部門とのお話の続き」



(前半の続きです)


以前、埼玉りそな銀行に軽く打診した時は

・既存客でも厳しい
・地主の相続税対策のみ融資をしているが他はしていない
・土地からの購入には融資していない

と散々言われました。

そのことをりそな銀行の担当さんに伝えると

「まだ若い担当ですか?」

と聞かれました。

続けて

「結局は審査部は上でつながっているので
同じなのですが、全く融資してない事は
ありません!」

「担当者レベルで取り上げるかどうか
という問題があります。
一本電話入れておきましょうか」
と。

この担当さんはやる気あります。
ぜひお付き合いしたい!
と思わせてくれる方でした。

この先お付き合いするならば
りそな銀行かなと思わされました。

ちなみに、りそな銀行に関する情報、
特に不動産会社からの情報は
本当にバラバラです。

プライベートバンキングだと
融資が出やすいと話す担当が
後を立ちません。

しかしその担当によく話を聞いてみると
融資は出るけど2割3割自己資金は必要と。

それだと融資は出てるけど
物足りないですよね。


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[ 2020/04/05 15:47 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

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「りそな銀行プライベートバンキング部門とお話」


りそな銀行プライベートバンキング部門の
融資条件が良いと聞いたので
近々お話を聞いてきます。

りそな銀行の知り合いに聞いてみると

「大したことないですよ。
スイス銀行みたいな感じではないですよ」
と。

そう言われ、さらに気になったので
直接電話をしてみようと
ネットで検索してみたら
問い合わせ電話番号が
ネット上にはありません。

なんとか繋がり
担当者と少しお話ししました。

その方曰く、僕のように
電話問い合わせする人は皆無とのこと。
概して銀行の方からお声掛けするらしいです。

「なにをお望みですか?」
と再三聞かれました。

ご希望により提供できるサービスが変わります
と。

その電話においては
特にそれ以上お話することもなかったので
そこでお話を切りました。

そして今回は日を改めて
直接訪問しお話を聞いてきます。

触りを聞いたところ、興味深いことに
わざわざミッドタウン支店まで訪問する必要はなく
どこの支店でもプライベートバンキング対応できる
と言っていました。

プライベートバンキング部門の行員は
そもそも支店勤務から移動しているので
支店内で対応できること。

埼玉でも神奈川でも支店があれば
そこで対応可能なんだと。
面白いですね。

この度お話を聞く際には
不動産を中心に聞いてきます。

どのような融資をしているのか。
収益還元のみで積算を見ないとは
よく言われますが、
それ以外も聞いてきます。

もちろん他のお話も聞いてこようと思っています。
通常の取引とどのように違うのでしょうね。

取引開始でき、好条件で融資が引けるならば
融資がつきにくい今の時代には
面白い金融機関になるかもしれませんね。

続報をお楽しみに!



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[ 2019/11/16 11:38 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

東京都渋谷区の物件に買い付け入れてます 



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「東京都渋谷区の物件に買い付け入れてます」


僕自身、人口の多くない
いわゆる地方収益物件のみ所有なのですが
これは信用もお金も全くなかった
当初の考えに基づいています。

その当時不動産投資を開始して10年後
お金と信用がある程度積み上がったら
都心に物件を買うと方向付けました。

そしてそれがここ数年なのですが
お買い得な状態で物件を買おうとすると
なかなか買えません。

去年は二回程買い付けを入れたのですが
両者とも買い上がりのため買えませんでした。

そして先週渋谷の一棟物に
今年初の買い付けを入れました。
時間がないので仲介業者さんに
代筆してもらう形で。

買い付けを入れるまでは
下記のようでした。

こんなの出ましたと業者さんから連絡。
RC、築20年程、最寄駅徒歩5分強。
おそらく相続がらみ。
売値は5億円弱。
偶然か退去が続き入居率がそこそこ悪い状態。

知っている場所だったのですが
入居率と物件調査をした結果
少し尻込みしてしまいました。

そうこうしているうちに先に買い付けが
指値つきで入ってしまいました。

しかしこちらの内容を伝え
売主に交渉してもらうと
1番手に繰り上げてもらえました。
そして契約を早々にしたいとのこと!
ついてる時はついてるもんだなと思いました^^

繰り上げてもらったにはからくりがあります。

(後半に続きます)


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「渋谷の物件に買い付け入れてます」




(前半の続きです)

そのからくりの一部を暴露すると
・現在入っている指値の金額より少し上乗せ
・仲介業者が売主から手数料を貰わない
という交渉をしました。
ここまですると売主にもメリットがあり
ぜひとも契約を!となりました。

さて、そこまでは良かったものの
難関はやはり融資です。

付き合いのある都市銀行に相談すると
収益評価、積算評価ともに大幅に不足。
担当さん曰く
「都内物件は売主さんが強気ですよね!」
と。

S銀行に限っては法定耐用年数の
7掛け位しか見ないとの事だったので
さらに厳しい評価。

同様に地銀大手も厳しく
残りは信金信組になりました。

金額交渉について書いていませんでしたが
今は融資が厳しいのだなぁと感じました。

なぜなら誰もが知っている
東京のど真ん中の人気エリアなのに
そして売りに出てそんなに経っていないのに
1割の指値が効きましたから。

その上良い買主をつかまえておきたい
という姿勢がすぐに契約したい
ということからも伺えます。

よく聞いてみると月間売上目標に
全く届いていないという裏事情も
あるようです。

満点満足のいく物件では有りませんが
7、8割の満足度がありましたので
自分の中では融資が付けば買うつもりでした。

契約日程調整が済んだ翌日
仲介業者担当さんから
「お伝えしなければならない事があります」
と連絡がありました。

なんだろう?と思って折り返してみると
「5億円弱まるまる現金で購入したい」
というお客さんが出て来たとの事でした。

未契約、買い付け一番手の状態なので
こういうこともあるのは経験上納得です。
仕方ありません。

明日本当に現金があるか確認するらしく
その確認ができれば取引が行われるとのこと。

大きなことを言って現金を持ってない人も
時にいるようなので明日まで最終決断はお待ちくださいと。

ちゃんと紙ベースの通帳で確認予定とのことなので
明日には確定した答えが出ることでしょう。

あと一回買い付けが今年も入れられたら良いな
と思いつつ電話を切りました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

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[ 2018/06/08 12:27 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

火災保険と自動車保険を同時に安くする方法 



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「火災保険と自動車保険を同時に安くする方法」


先日自動車保険を扱っている
ディーラーとお話している時に

「火災保険と自動車保険をまとめたら安くなりますか?」

と質問をしてみました。

すると

「そのようなことはありません」

と、素っ気なく回答されました。
念のため調べてください
と伝えましたが後日同じ回答でした。

念のため別の日に建物の火災保険を扱っている者に
上記の同じ質問してみたら

「ありますよ」
と。
それもさらっと。

なのでこれって当たり前のことで
多くの方がご存知のことなのかもしれませんね。

詳細を聞いてみると
建物保険2%、自動車保険2%、
合計4%安くなるとの事。

ポイントとしては両方の保険を同時に契約し
更新も同時にしなければならないとのこと。

長期で建物保険に入っている場合は
そちらのメリットが大きいこともあるらしいです。

よって現在の代理店と相談して
どちらにするか決めるとよろしいと思います。

上記の合わせ技に関しては
建物の保険代理店はできるようですが
自動車のディーラーさんはできない商品のようです。

念のため色々調査することって大切だな
と毎日思わされます。



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強風被害のため共同住宅アパートの保険申請をしました 



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「強風被害のため共同住宅アパートの保険申請をしました」


前回の記事の続きです。
「強風被害のため戸建ての保険申請をしました」

所有不動産のうちの一つに訪問すると
なんとアンテナが倒れていました。
近くの不動産屋さんが教えてくれました。

「横の家に落ちそうだから早めに処理した方が良いんじゃないの」
と。

早速いつもの大工さんに連絡し
彼の空いている日程で
天気の良い日を選び現場調査
修繕をお願いしました。

自身の所有不動産の損害保険は
県民共済のようなお見舞金の形ではなく
原状回復費用に対する支払いで
ほぼ全てカバーされるので安心しました。

また、損害保険に加入した時に
損害修繕時に手出しがないように
免責額がゼロになるように加入していますので
見積もりからの減額はないだろうし
お見舞金が出る内容にしてあるので
損害認定額の1割程度は上乗せされるはずです。

大工さんに現地を見てもらうと
果たしてアンテナが倒れた衝撃で
屋根が多少割れていました。

そこをコーキングしてもらい
アンテナも回復してもらい
作業完了です。

大工さんからの見積もりと現場写真を
保険会社にメールで送信すると
翌営業日に早速担当さんから
メールが入りました。
県民共済とは違い迅速な対応です。

担当さんから一箇所減額が入りました。
アンテナの金額自体が市場価格と比べると
高いとのことで半額くらいにされました。
ネットでこれくらいの値段で買える
という金額だそうです。

(後半に続きます)


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(前半の続きです)

「大工さんは仕入れのルートが決まっていて
ネットやホームセンターでは部材は買わないのですが」

とやんわり抵抗してみましたが

「鑑定人がこれだけ保険金があれば
工事ができるだろうという額です」

と担当さんに言われたので納得して
お支払い手続きをお願いしました。

そのほかは全額認定。
そこにプラス臨時費用保険金が1割。

当初の見積もり額よりは
2割弱減額になりました。

僕の経験の範囲内ですが
保険が全額おりることは
特に最近減ってきているように思えます。

今回のように部材の値段を減額されたり
諸経費を削られたり
本来四面の足場を三面にされたり
保険会社も必要最低限の支払いに徹底する
傾向があるように思えます。
あくまで保険は原状回復に対するもの
という考え方に徹しているようです。

しかし保険がおりないわけではないので
何か保険に絡むことがあれば
どんどん申請するようにしています。

最近暗躍している?保険金業者のせいで
保険がおりにくくなったかもなんて
声もちらほら聞こえますが
正当な理由を持って申請することは
我々の権利なので正々堂々と
皆さんもどんどん請求しましょう!

僕の健全経営の一部は正当な保険利用
によるところもあります。

下記コンサルでは上記のような
保険に対する考え方も
お話ししております。

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[ 2018/05/19 13:32 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)