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東京都渋谷区の物件に買い付け入れてます 



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「東京都渋谷区の物件に買い付け入れてます」


僕自身、人口の多くない
いわゆる地方収益物件のみ所有なのですが
これは信用もお金も全くなかった
当初の考えに基づいています。

その当時不動産投資を開始して10年後
お金と信用がある程度積み上がったら
都心に物件を買うと方向付けました。

そしてそれがここ数年なのですが
お買い得な状態で物件を買おうとすると
なかなか買えません。

去年は二回程買い付けを入れたのですが
両者とも買い上がりのため買えませんでした。

そして先週渋谷の一棟物に
今年初の買い付けを入れました。
時間がないので仲介業者さんに
代筆してもらう形で。

買い付けを入れるまでは
下記のようでした。

こんなの出ましたと業者さんから連絡。
RC、築20年程、最寄駅徒歩5分強。
おそらく相続がらみ。
売値は5億円弱。
偶然か退去が続き入居率がそこそこ悪い状態。

知っている場所だったのですが
入居率と物件調査をした結果
少し尻込みしてしまいました。

そうこうしているうちに先に買い付けが
指値つきで入ってしまいました。

しかしこちらの内容を伝え
売主に交渉してもらうと
1番手に繰り上げてもらえました。
そして契約を早々にしたいとのこと!
ついてる時はついてるもんだなと思いました^^

繰り上げてもらったにはからくりがあります。

(後半に続きます)


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「渋谷の物件に買い付け入れてます」




(前半の続きです)

そのからくりの一部を暴露すると
・現在入っている指値の金額より少し上乗せ
・仲介業者が売主から手数料を貰わない
という交渉をしました。
ここまですると売主にもメリットがあり
ぜひとも契約を!となりました。

さて、そこまでは良かったものの
難関はやはり融資です。

付き合いのある都市銀行に相談すると
収益評価、積算評価ともに大幅に不足。
担当さん曰く
「都内物件は売主さんが強気ですよね!」
と。

S銀行に限っては法定耐用年数の
7掛け位しか見ないとの事だったので
さらに厳しい評価。

同様に地銀大手も厳しく
残りは信金信組になりました。

金額交渉について書いていませんでしたが
今は融資が厳しいのだなぁと感じました。

なぜなら誰もが知っている
東京のど真ん中の人気エリアなのに
そして売りに出てそんなに経っていないのに
1割の指値が効きましたから。

その上良い買主をつかまえておきたい
という姿勢がすぐに契約したい
ということからも伺えます。

よく聞いてみると月間売上目標に
全く届いていないという裏事情も
あるようです。

満点満足のいく物件では有りませんが
7、8割の満足度がありましたので
自分の中では融資が付けば買うつもりでした。

契約日程調整が済んだ翌日
仲介業者担当さんから
「お伝えしなければならない事があります」
と連絡がありました。

なんだろう?と思って折り返してみると
「5億円弱まるまる現金で購入したい」
というお客さんが出て来たとの事でした。

未契約、買い付け一番手の状態なので
こういうこともあるのは経験上納得です。
仕方ありません。

明日本当に現金があるか確認するらしく
その確認ができれば取引が行われるとのこと。

大きなことを言って現金を持ってない人も
時にいるようなので明日まで最終決断はお待ちくださいと。

ちゃんと紙ベースの通帳で確認予定とのことなので
明日には確定した答えが出ることでしょう。

あと一回買い付けが今年も入れられたら良いな
と思いつつ電話を切りました。

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「火災保険と自動車保険を同時に安くする方法」


先日自動車保険を扱っている
ディーラーとお話している時に

「火災保険と自動車保険をまとめたら安くなりますか?」

と質問をしてみました。

すると

「そのようなことはありません」

と、素っ気なく回答されました。
念のため調べてください
と伝えましたが後日同じ回答でした。

念のため別の日に建物の火災保険を扱っている者に
上記の同じ質問してみたら

「ありますよ」
と。
それもさらっと。

なのでこれって当たり前のことで
多くの方がご存知のことなのかもしれませんね。

詳細を聞いてみると
建物保険2%、自動車保険2%、
合計4%安くなるとの事。

ポイントとしては両方の保険を同時に契約し
更新も同時にしなければならないとのこと。

長期で建物保険に入っている場合は
そちらのメリットが大きいこともあるらしいです。

よって現在の代理店と相談して
どちらにするか決めるとよろしいと思います。

上記の合わせ技に関しては
建物の保険代理店はできるようですが
自動車のディーラーさんはできない商品のようです。

念のため色々調査することって大切だな
と毎日思わされます。



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強風被害のため共同住宅アパートの保険申請をしました 



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「強風被害のため共同住宅アパートの保険申請をしました」


前回の記事の続きです。
「強風被害のため戸建ての保険申請をしました」

所有不動産のうちの一つに訪問すると
なんとアンテナが倒れていました。
近くの不動産屋さんが教えてくれました。

「横の家に落ちそうだから早めに処理した方が良いんじゃないの」
と。

早速いつもの大工さんに連絡し
彼の空いている日程で
天気の良い日を選び現場調査
修繕をお願いしました。

自身の所有不動産の損害保険は
県民共済のようなお見舞金の形ではなく
原状回復費用に対する支払いで
ほぼ全てカバーされるので安心しました。

また、損害保険に加入した時に
損害修繕時に手出しがないように
免責額がゼロになるように加入していますので
見積もりからの減額はないだろうし
お見舞金が出る内容にしてあるので
損害認定額の1割程度は上乗せされるはずです。

大工さんに現地を見てもらうと
果たしてアンテナが倒れた衝撃で
屋根が多少割れていました。

そこをコーキングしてもらい
アンテナも回復してもらい
作業完了です。

大工さんからの見積もりと現場写真を
保険会社にメールで送信すると
翌営業日に早速担当さんから
メールが入りました。
県民共済とは違い迅速な対応です。

担当さんから一箇所減額が入りました。
アンテナの金額自体が市場価格と比べると
高いとのことで半額くらいにされました。
ネットでこれくらいの値段で買える
という金額だそうです。

(後半に続きます)


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「強風被害のため共同住宅アパートの保険申請をしました」




(前半の続きです)

「大工さんは仕入れのルートが決まっていて
ネットやホームセンターでは部材は買わないのですが」

とやんわり抵抗してみましたが

「鑑定人がこれだけ保険金があれば
工事ができるだろうという額です」

と担当さんに言われたので納得して
お支払い手続きをお願いしました。

そのほかは全額認定。
そこにプラス臨時費用保険金が1割。

当初の見積もり額よりは
2割弱減額になりました。

僕の経験の範囲内ですが
保険が全額おりることは
特に最近減ってきているように思えます。

今回のように部材の値段を減額されたり
諸経費を削られたり
本来四面の足場を三面にされたり
保険会社も必要最低限の支払いに徹底する
傾向があるように思えます。
あくまで保険は原状回復に対するもの
という考え方に徹しているようです。

しかし保険がおりないわけではないので
何か保険に絡むことがあれば
どんどん申請するようにしています。

最近暗躍している?保険金業者のせいで
保険がおりにくくなったかもなんて
声もちらほら聞こえますが
正当な理由を持って申請することは
我々の権利なので正々堂々と
皆さんもどんどん請求しましょう!

僕の健全経営の一部は正当な保険利用
によるところもあります。

下記コンサルでは上記のような
保険に対する考え方も
お話ししております。

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「強風被害のため戸建ての保険申請をしました」


先日の強風(4月11日)で親の家が
被害を受けました。
ベランダの屋根と自転車置き場の屋根が
強風により破壊され1部飛ばされ
1部めくれあがってしまいました。

もちろん親たちは保険がおりるとは
思っていなかったようで
保険証書を確認し指摘したら
「あらほんと!」
と驚いていました。

うちは県民共済加入なのですが
詳細を確認すると
風雪害による事故には
お見舞い金がおりるとのこと。

被害額、掛け金に応じて
お見舞い金額が変わるよう。

例えば10万円以上の被害に対しては5万円
20万円以上の被害に関しては10万円と。

被害額が10万円を超えなかったら
もちろんおりません。

念の為、県民共済に確認すると
担当さんが
「見積額が10万1円以上であったら再度ご連絡下さい」
と分かりやすく教えてくれました。

こちらはお見舞金という扱いで
原状回復費用ではありません。
なので多少足が出ることもあるようです。

早速知り合いの大工さんにお願いし
現地調査してもらいました。

大工さんと相談しながら
保険の対象になりそうな箇所を特定して
見積もり作成をお願いしました。

(後半に続きます)


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(前半の続きです)

大工さんに見立ててもらったところ
保険対象になる見積もり金額になったので
県民共済に再度連絡。

後日書類が送られて来るので
そちらに必要事項を記入し
署名捺印+見積もり、被害写真を
返信すれば手続き完了。


一週間経過


音沙汰なしでした。
なので確認の電話を入れてみました。
すると画面上に
「書類受領済み」
と出ており、ただいま書類審査中
と担当さん。

何か問題あれば携帯に連絡が入るが
そうでなければそのまま支払いが
行われるらしいです。

書類が到着してからひと月以内に
なんらかの回答が出るようなので
大人しく待つことにしました。
待ちきれない場合は県民共済に連絡すれば
進捗を教えてもらえるようです。

屋根が破壊されたままだと
生活に支障が出るので
大工さんには動いてもらえるように
保険金の支払い前に、手配お願いしました。

更に一週間後、県民共済から
携帯に連絡入りました。
「お見舞い金の額が決まったので
連絡しました」とのこと。

詳細は教えてもらえなかったですが
工事を行える程度の最低限のお見舞い金は
おりることになりました。

このように保険内容をちゃんと見ておくと
余計な出費がおさえられます。
ぜひ皆様もご確認ください。

僕自身この記事を書いている時点で
全ての所有物件を確認しているわけではありません。

親の家の風災後に、たまたま用事があり
自己所有不動産の近くの不動産屋さんに訪問したら
「お宅のアパート屋根上のアンテナが倒れているよ」
と教えてくれました。
(次回の記事へ続く)


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[ 2018/05/18 13:23 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

自己資金ゼロで物件を買い毎月手元に20万円前後残す物件購入方法も終盤か・コンサルのお仕事・シェイクシャック 



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「自己資金ゼロで物件を買い毎月手元に20万円前後残す物件購入方法も終盤か・コンサルのお仕事・シェイクシャック」


不動産投資の醍醐味はやはり
自己資金をいかに少なく
物件購入をするかですよね。

僕自身もそれを求めて来ましたし
いまだに物件購入の際は
いかに自己資金を少なくするか
を優先課題にしています。

持たざる者からスタートし始めると
情報や熱意などで資産の不足をカバーして行きます。
僕の場合はそうでした。

どこの金融機関が好条件で融資をするかは
もっとも重要な話題です。

刻一刻と融資情勢は変わって行きますので
アンテナを張っておくことが大切かと。

僕の場合は業者さんから情報をもらったり
逆に本の読者さんから情報もらったりしていますが
時々しているのがいきなり銀行に連絡し
直接教えてもらうこと。

もちろん西武信金池袋店のように
そっけなく断れられることもあります。

後から知ったのですが
西武信金池袋店は支店長が
不動産投資への融資には
かなり消極的とのことです。
業者の間でも評判でした。

西武信金は支店によっては
相変わらず積極的のようですので
見逃せない金融機関であることは
間違い無いです。

しかし西武信金は全国対応を
しているわけではないでしょうから
関東、特に一部の人にしか
利用できない状態です。

となると、スルガ銀行、静岡銀行あたりが
有名どころですがいつ彼らも融資をやめるか
わかりませんし、実際前者の銀行は
かなり渋くなって来ていますよね。

なのでこういう融資情勢の変化を見る度に
不動産は買えるときに買っておく
というのがある程度正しいスタンスなんだな
と思わされます。
時期的にも属性的にも。

そして100%満足のいく物件は
世の中にはなかなか存在しないので
7〜8割前後の満足度であれば
合格ラインとしておくの良いのだろう
そうでないといつになっても物件購入できない
実際に物件購入自体をやめてしまい
不動産賃貸業を開始しない
という選択を取る方もいます。

もちろんその方の考えなので
考えた末に不動産から離れる
のはありだと思います。

しかし、10年も経てばかなりローンは減るので
10年前に悩み結局不動産を購入しなかった方は
今頃どう考えているのだろうと
彼らに想いを馳せる時もあります。

現に僕は一棟目の返済が去年終了し
二棟目、三棟目のローンも
あと数年で終了予定です。

残債がない状態で物件を所有することになるので
身動きが非常に取りやすいです。

全く資産のない10数年前の僕とは
大きな違いです。
現在の所有物件を大切にしていけば
一生食うには困りません。







そんなことを思いながら
シェイクシャックで食事をしながら
新規物件購入の相談を受けておりました。

コンサルのお仕事は相変わらず楽しいです。
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[ 2018/02/14 17:46 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)