自己資金ゼロで物件を買い毎月手元に20万円前後残す物件購入方法も終盤か・コンサルのお仕事・シェイクシャック 



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「自己資金ゼロで物件を買い毎月手元に20万円前後残す物件購入方法も終盤か・コンサルのお仕事・シェイクシャック」


不動産投資の醍醐味はやはり
自己資金をいかに少なく
物件購入をするかですよね。

僕自身もそれを求めて来ましたし
いまだに物件購入の際は
いかに自己資金を少なくするか
を優先課題にしています。

持たざる者からスタートし始めると
情報や熱意などで資産の不足をカバーして行きます。
僕の場合はそうでした。

どこの金融機関が好条件で融資をするかは
もっとも重要な話題です。

刻一刻と融資情勢は変わって行きますので
アンテナを張っておくことが大切かと。

僕の場合は業者さんから情報をもらったり
逆に本の読者さんから情報もらったりしていますが
時々しているのがいきなり銀行に連絡し
直接教えてもらうこと。

もちろん西武信金池袋店のように
そっけなく断れられることもあります。

後から知ったのですが
西武信金池袋店は支店長が
不動産投資への融資には
かなり消極的とのことです。
業者の間でも評判でした。

西武信金は支店によっては
相変わらず積極的のようですので
見逃せない金融機関であることは
間違い無いです。

しかし西武信金は全国対応を
しているわけではないでしょうから
関東、特に一部の人にしか
利用できない状態です。

となると、スルガ銀行、静岡銀行あたりが
有名どころですがいつ彼らも融資をやめるか
わかりませんし、実際前者の銀行は
かなり渋くなって来ていますよね。

なのでこういう融資情勢の変化を見る度に
不動産は買えるときに買っておく
というのがある程度正しいスタンスなんだな
と思わされます。
時期的にも属性的にも。

そして100%満足のいく物件は
世の中にはなかなか存在しないので
7〜8割前後の満足度であれば
合格ラインとしておくの良いのだろう
そうでないといつになっても物件購入できない
実際に物件購入自体をやめてしまい
不動産賃貸業を開始しない
という選択を取る方もいます。

もちろんその方の考えなので
考えた末に不動産から離れる
のはありだと思います。

しかし、10年も経てばかなりローンは減るので
10年前に悩み結局不動産を購入しなかった方は
今頃どう考えているのだろうと
彼らに想いを馳せる時もあります。

現に僕は一棟目の返済が去年終了し
二棟目、三棟目のローンも
あと数年で終了予定です。

残債がない状態で物件を所有することになるので
身動きが非常に取りやすいです。

全く資産のない10数年前の僕とは
大きな違いです。
現在の所有物件を大切にしていけば
一生食うには困りません。







そんなことを思いながら
シェイクシャックで食事をしながら
新規物件購入の相談を受けておりました。

コンサルのお仕事は相変わらず楽しいです。
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利回り40%のレオパレスと利回り17%の駐車場の売り物件情報源 



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「利回り40%のレオパレスと利回り17%の駐車場の売り物件情報源」


今時信じられない数字ですが
利回り40%のレオパレスアパートと
利回り17%の駐車場が売りに出ました。

もちろん内々での話です。
知り合いの業者さんが査定を頼まれたとのこと。

こちら弁護士ルートの相続案件です。
借金が全くない物件なのに
不動産はめんどくさいとのことで
所有者が放棄するというお話です。

関東のいわゆる田舎なのですが
誰でも聞いたことある地名です。

物件価格はかなり安かったです。
駐車場は300万円程度。

「このような取引は3年に1回位あるんです」
と担当業者さんが言っていました。

このような物件はなかなか表に出て来ません。
なかなかというか絶対レインズなどには出てこないでしょう。
静かに取引され誰にも気付かれず、でしょう。

それぞれの物件にかなりの金額を乗せても
あっという間に売れるのではないかな
と言う話でした。

また素晴らしいことに
融資がつくまで待ってもらえる状況
とのことでした。

世の中にはこんな取引が時々存在します。
こんな物件ならばいつでも買いたいですよね。

こういう物件が流れて来る業者さんと
ぼくは月一回くらい食事をしたり
いろんな話をしたり、一緒に仕事したりして
不動産業界の動きを直に知るようにしています。

そうやって直に得た情報こそが
判断を鋭敏し、素早く動ける判断の
助けとなると思っています。



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[ 2018/02/12 16:08 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

ATM間の移動でお金が消えました 



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「ATM間の移動で一円消えました」


今日銀行から銀行へお金を移動しました。
手移動で。

100万円ちょっとなのですが
その際に一円足りなくなっていました。

日本の銀行だから機械のミスなどは
ありえないでしょうから僕のミスなのかと。

このきっかけで知り合いが少し前に
海外の金融機関を利用した際に
そこそこのお金が消えたことが
何回かあるのを思い出しました。
でも日本ではそんなことはありませんよね。

イヤホンしながらお金いじってたから
一円落としたのに気づかなかったのか、
そもそも足りなかったのか、
真実はわかりませんが
一円でも落とすのは気分が良くありません。
しかし一円なので考えてる時間が不毛です。

ちなみにお金を移動した理由は
固定期間が切れる金融機関との
交渉材料の為です。

お金があることを見せると交渉に有利になる
と担当が言っていました。

どれほどの数字をもらえるかは未定ですが
1%を切るとこからスタートするつもりです。

これまで10年固定で結構払っていました。
1000万から2000万の間くらいは
利息として払っていたはずです(o_o)

冷静に数字を見るとすごい額ですよね。

もちろん金融機関のおかげで
不動産を購入でき
それなりの資産を築けたわけですから
対価を払った価値はあります。

と、この記事を書いたあとに
別の機会でまた一円きえました。

落としたのではなく
お札の方に一円をいれてしまったのです。
お札の方に入ったのは気づいたのですが
あとで返されるかなと思って
続行したらその一円はカウントされず
またお金の移動で一円減ってしまいました。

時間が勿体無いので
一円を取り戻す事はしませんでしたが
機械はここまで読み取れないのだと
知りました。



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任意売却物件を作る現場にいました 



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「任意売却物件を作る現場にいました」


お世話になったことがある不動産屋さんで
お茶を飲んでいたら来客があり
物件の売却について相談が始まりました。

年の頃は40代後半くらいでしょうか。
○○ちゃんと呼ばれているので
こちらの不動産屋さんとは
昔からつながりがあるのでしょう。

なんなら買うか?
という感じで僕も同席させてもらいました。
うちには買主がいつでもいるんだよ
という演出っぽかったです。

なんだかんだ話して合計2時間半。
物件概要は
4部屋× 3階建ての12部屋
2DK 38.25平米で家賃6.5万円マックス
借入残高が住宅金融公庫8000万円と
栃木銀行に1700万円。
借主はほとんど法人。
物件の程度は優良。

お母様から物件を相続したのだけれども
息子は全く物件のことを分かっておらず
そして人よりも頭脳速度がやや遅く
不動産経営を理解できないようで
家賃収入をバンバン使ってしまい
全く銀行に返済をしていないようでした。

「お金全部使っちゃう」
と普通な顔して言っていました。
「返済するお金なんてないよ」
とも。

そしてよく考えたらなるほど
と思ったのですがこちらの社長さん
「返済できないなら競売にした方が良い。
競売にかかるまで返済をしないで
ぜんぶ貯めておけ」
とアドバイスしていました。

(後半に続きます)


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「任意売却物件を作る現場にいました」




(前半の続きです)

返済して健全化、銀行にリスケの相談しろ
やらいろいろポジティブなアドバイス
をするのかと思ったら
このようなアドバイスだったので
とても新鮮でした!!

不動産屋としてはこれを物件化して
手数料を貰う、もしくは買い取って
売却益を狙うわけですから
このようなアドバイスをするのが
商売ですよね。

実はこちらの不動産屋さん
地元では非常に有名な会社で
社長が死んだら会社を潰しに来る人が
何人もいると噂されています。

談合を始め、地元の商売で
美味しいところは全て持っていく様です。

また、物件を決めた時の手数料を
支払ってくれないのは当たり前のようです。

この社長さんから手数料を貰った人は
地元で英雄になる程らしいです。

いろんな不動産屋さんがいるものですが
この方のような不動産屋さんはそろそろ
居なくなるのかなと思い
興味深くお話を聞かせていただいてます。

その後こちらの物件は売物件になり
うちにも物件売却のご案内が来ましたが
それ程うまみのない物件に変わっていました。

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[ 2018/02/05 10:26 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

スルガ銀行でも一部の支店で金消時のネットバンクログインチェックが始まり、三井住友銀行では二重売買契約がばれる 



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「スルガ銀行でも一部の支店で金消時のネットバンクログインチェックが始まり、三井住友銀行では二重売買契約がばれる」


2017年末の話になりますが、
ついにスルガでも一部の支店で
金消時のネットバンクログインチェックが
始まったようです。

また、SMBCの法人スキームでは
翌年の決算書の提出を求められ、
二重売契がばれた事案が出ております。
関与した業者は出入り禁止になったそうです。

金融庁の締め付けの流れから
融資の厳しさが日に日に増しています。

今まで融資を出し過ぎていたので
これが本来の形と考えれば
いいのでしょうが。。

上記のやり方に頼っていた不動産業者は
存続の危機に直面しています。

スルガ銀行の担当者も今はあまり動きが良くない
という話があちこちから聞こえてきます。

上からおりてくる条件がきびしくて
それじゃ仕事にならないよ
という感じのようです。

不動産屋さんもお客さんには
4月になるまで大人しく待ちましょう
というスタンスで接している方もいました。

4月になると多少和らぐのか、変わらないのか。
今後の融資情勢に引続き注目したいと思います。

僕の付き合いのある担当者さんたちは
なるべく共同担保を取らないように
指導を受けています、と言っています。

物件単体で収支が回ったり
評価がでる物件を中心に融資をする
とのことなので基本的には都内の物件は
ほぼ融資ができる状況ではなく
ほぼ地方の土地が広い物件を
中心に融資しています
とのことです。



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[ 2018/02/02 17:17 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)