ソシアルビル管理会社の社長の格言 

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お知らせ

?パーソナルチュータリングシステム(個人指導制度)詳細
詳細は上記をご覧下さい。
条件改善いたしました!



?物件情報が欲しいというリクエストも頂きました。
同様のお声があれば
sashinenikkiあっとyahoo.co.jp
までどうぞ。
続々情報が集まっています。
たくさんの反響に驚きです!


≪新着情報の一例≫NEW!

1.初心者でも安心の家賃保証付き物件!

所在:埼玉県狭山市入間川
価格:1億2000万円
年収:12,132,000円(家賃保証額)
利回:10.11%
土地:302.46?
建物:787.32?
構造:RC造3階建
築年:昭和62年9月築
間取:2DK×18世帯
現況:満室賃貸中
評価:積算評価1億1400万円


2.路線価以下のRC・駅近物件!三郷駅まで徒歩4分!

所在:埼玉県三郷市
価格:1億4500万円
年収:17,940,000円
利回:12.37%
土地:1002.38?
建物:1232.97?
構造:RC造4階建
築年:1981年5月築
間取:3DK×23世帯
現況:賃貸中
評価:路線価1億6500万円、積算評価2億6300万円



?デザイナーズマンション見学会・・・日程が決まり次第発表します



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ソシアルビル管理会社の社長の格言

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先日、ソシアルビル管理会社へ訪問し、社長と三時間ほどお話をしました。


ソシアルビルの仲介をしてくれたKさんという業者さんとともに社長を訪問したのですが、会話の際にとても心に残る一言がありました。


それは

「貧しさに慣れるな」

です。


Kさんは最近独立したばかりなのですが、彼に向けた社長からのお言葉の一つです。

他にも色々素晴らしい言葉がありましたが、これが飛びぬけて彼には心に響くメッセージだったと思います。


独立して最初の一年はうまくいかないし、利益も大して出ない。
種をまく時期。

二年目からまいた種を刈り始める。


だから最初の一年はぼろ車に乗って必死に働け。

そしていつか良い車に乗るんだ!と心に秘めながら頑張るんだよ。

独立して何年も経つ業者で時々、貧しさに慣れてしまっているような人もいるけど、ああいうのを見るたびに思うんだよね、「なんで仕事続けてるの?」って。


「貧しさに慣れてはいけないんだよ」



ちなみにこの管理会社、大手フランチャイズを除いた地場の管理会社の中ではずば抜けて管理戸数が多いです。


会社を大きくさせる人の心は常に熱く燃えているものなのですね。
[ 2008/10/09 00:18 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(20)

ソシアル管理会社の社長を訪問しました 

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急降下です。。

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お知らせ

第2弾NIGHT RIG 728の大枠が決まりました。

詳細は↓です。
第2弾NIGHT RIG(第八回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ


締め切りは今度の水曜日までとさせて頂きます

お申し込みをお考えの方はお早めにどうぞ。

NIGHT RIG第三弾は9月8日月曜日に予定しています。
概要は第2回↑を参照してください。


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毎日ソロRIGで沢山の方に今週はお会いできました。

皆様の貴重なお時間を分けていただきまして非常にありがたく恐縮です。

来週も夜ならばお時間がありますのでお気軽にご連絡下さい。

七時まで大宮で仕事がありまして、その後数時間程なら夕食をご一緒することが出来ます。

場所は出来れば大宮か赤羽でお願いします。

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

までご連絡どうぞ


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ソシアルビルのお話です

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ソロRIGのために少し間が空きましたが、
ソシアルビル管理会社訪問
の続きです。






Kさんに送ってもらい事務所に戻ると、S社長がいらっしゃいました。


Kさんとの会話は全て忘れることにしてS社長とお話を始めました。


「先日の1階の見学者さんのその後はいかがですか?」


「ただいま検討中です。」


S社長のお話を詳しく伺ってみると、どうやら私の提示した条件よりも安い家賃で先方に提示してしまったようです。


彼の顔をつぶしたくないので、間違いについては何も言いませんでしたが、次回からは書面で残すようにしようと強く思いました。


そういえば車中で、おしゃべりのKさんが言っていました。

「最近社長がとても忘れっぽいんです」

と。

Kさんのおしゃべりも役に立ちそうです^^


その後、社長と私はあれこれお話をしました。


工事関係の話としては

1.電気配線関係の工事の見積もり ⇒ 2万円

2.はがれているタイル一枚を張る工事の見積もり ⇒ 2万円

3.私の同市内のマンションの共用部の掃除代見積もり ⇒ 3・5万円

以上、工事関係の見積もりのお話。



ちょっとお高い気がします。。。。特に2番が。

S社長の説明としては

「タイル一枚を個別に売るなんてことは業者はできないから。ユニットごとの購入になると思うんです。だから少し値段が高めです」

と。。。


でも、先日ホームセンターでタイルの値段を見たら一枚100円もしなかったので、ユニットで買ってもそんなにするはずないんだけどな?って思いながら聞いていました。

まあ、リフォームって大体は職人代ですもんね

だから自分でリフォームが出来るようになると、かなり経費削減になりますよね。


先日の777でNSX乗ってる松田さんとお話した時に伺ったのですが、ホームセンターで壁紙を買うと平米100円くらいなんですってね!

「ワンルームなんか自分でやっちゃえば1万円もしないで壁紙貼りかえられちゃいますよ!」

と伺って衝撃的でした。


また貼りにくい天井の壁紙の対処の仕方、彼がなぜリフォームをしようと思ったのかのきっかけ等伺って、リフォームを自分でもしてみようかなって思いました。


ちなみに私が今までしたことがある作業と言えば、

・共用部のごみ拾い
・敷地内のごみ拾い
・空室に入居者プレゼントをおく(たまこさんに影響を受けました)

のみです。



社長とのその他のお話として、

4.2階の空き店舗に関しては、飲食店用の製氷機、テーブル等を埼玉で安く買ってくる

5.1階は引き合いがあるので決まるのは時間の問題

6.札幌の新築について

7.その他もろもろ


6番の新築に関しては、私の身内の札幌市内にある400坪くらいの土地を利用してマンションを建てようという話。

S社長は「20億以上の年商がある中堅どころに頼むのがいいよ」とおっしゃっていました。

私はゆくゆくは関わるかもしれませんが、相続で全て持っていかれそうなので正直どうでもいい話です笑。

相続はうまくやらないといけないなという反面教師として札幌の身内を見ています。

このお話は機会があればそのうち。

聞いたらあきれるお話ですよ。。。
[ 2008/07/20 14:35 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(26)

ソシアルビル管理会社訪問 

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お知らせ

先日記事にしましたが、第2弾NIGHT RIGを企画中です。


日付:7月28日月曜日
時間:夜7時?10時
内容:懇親会/飲み会
費用:未定(飲み放題)
人数:無制限
場所は都心


お申し込みをお考えの方はお早めに!

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

にどうぞ。

件名には「728」と入れてください。

よろしくお願いします。


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ソロRIGへ引き続き反響いただいています。

ありがとうございます。

まだまだお申し込みお受けします。


だんだん予定が詰まってきました。
今のところ、

・月曜日が×
・火曜の夜が×
・水曜の昼が△
・水曜の夜が△
・木曜の昼が△
・木曜の夜が×
・金曜の夜が△

となりました。

都合の良い日を明記の上、sashinenikkiあっとyahoo.co.jpまで。



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ソシアルビルのお話です

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ソシアルビル管理会社を訪問してきました。


管理会社に到着するとS社長はいらっしゃいませんでした。


彼の指示で、彼が戻ってくるまで、何故か(時間つぶし?)私と事務員さんの二人でソシアルビルの空き部屋を見てくることになりました。

この事務員さんKさんとしましょう。


Kさんの車で現地まで連れて行ってもらいました女の人の助手席に乗るのってあまり経験がないので不思議でした。



さてさて、それでですね、このKさん良くお話しするんです!

車中でもソシアルビル内でも。

そんなことは社内の極秘じゃないのってことまで。

詳細は割愛しますが、恐怖を覚えるほど良くお話します。


別に私は聞いているだけなのですが、どんどんお話してくれるんです。

よくよく聞いてみると、たまたま本日は社内であまり嬉しくないことが起きたようで、それが原因のようでした。


最近、新入社員が入ってその子が21歳。

Kさんは24歳。

なので社内で年寄り扱いされたとのこと。



女の人って難しい。。。と思わされたのでした。


だって三歳しか違わないし、それに24歳は私から見たらまだまだ若いのです。

だから

「そんなこと気にする必要はありませんよ」

って言っておきましたけど。


何を言えば喜ぶかなんて分からないので、とりあえずそれくらいしか言えませんでした。



「男の人は若い女性のほうがいいのですか?」

って質問もされたのですが、そんな質問に対する答えなんか分かるはずもなく

「個人によりけりだと思います」

というのが精一杯でした


ソシアルビルの空き室を見に行くだけのはずがとんだ展開になりました。


Kさんとはそんなこんな色々お話をしながら事務所まで戻ったのでした
[ 2008/07/14 00:52 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(14)

1Fの内見の問い合わせ 

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日付:7月28日月曜日
時間:夜7時?10時
内容:懇親会/飲み会
費用:未定(飲み放題)
人数:無制限
場所は都心


お申し込みをお考えの方はお早めに!

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だんだん予定が詰まってきました。
今のところ、

・月曜日が×
・火曜の夜が×
・水曜の昼が△
・水曜の夜が△
・木曜の昼が△
・木曜の夜が×

となりました。

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ソシアルビルのお話です

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昨日の記事の続きですが、管理会社の担当さんと電話をしていたときに非常に嬉しいお知らせを頂きました。


「以前、お部屋をご覧になったお客様が、明日二度目の内見にいらっしゃいます。」


「おお?。どんな感じですか?」


「体が悪い方らしく1階をご希望です。広さは10坪から20坪をご希望のようです」


「そうすると、うちの部屋は広すぎますね。30坪なので」


「そうですね、だからおそらく家賃の交渉が入ると思います」


「そうですか。。。詳細を伺いたいので、S社長とお話できますか?」


「ちょっと席を外していますので、折り返しでよろしいですか?」


「お願いします」



(しばらくたった後)



「お世話になります。Sです。」


「星輝です。明日のお客様はどうでしょうか?」


「二度目の訪問なのでかなり真剣度は高いと思いますよ。可能性はありますよ。明日埋まるように頑張ります」


「神のみぞ知るですね」


「引き合いはぽつぽつあるのでご心配なく!」


と力強いお言葉を頂きました



その他、物件の補修のお話や設備の更新、同市内にある私の他物件のお話などもろもろしました。


この管理会社には地元の腕のいい業者さんが集まっているようです。
[ 2008/07/12 01:01 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(8)

ソシアルビル管理会社と電話 

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先日記事にしましたが、第2弾NIGHT RIGを企画中です。


日付:7月28日月曜日
時間:夜7時?10時
内容:懇親会/飲み会
費用:未定(飲み放題)
人数:無制限
場所は都心


お申し込みをお考えの方はお早めに!

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今のところ、

・月曜日が×
・火曜の夜が×
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ソシアルビルのお話です

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ソシアルビル管理会社に電話しました


担当さんとお話してみると、今のところ家賃が期日どおりまでに振り込まれているのは4部屋、残りの2部屋は未入金。。。


この2組のうちの1つはもちろん「店に来い!」と言っていたテナントです。


ソシアルは問題が多いのは想定内なので大して驚いていません。

でも、なんとかして解決の方向に向かうといいのですけど。


正直家賃さえちゃんと入れてくれて、周りのテナントやご近所さんに迷惑をかけなければ、どんな属性の方がいても問題ないわけです。



そうそう、うちの物件の近くに、もう1つソシアルビルがあって、うちの管理会社がそこも管理しています。

で、その物件の家賃はうちの家賃の1.5倍なんです!


電話のついでに

「なんで、そんなに家賃の差があるのですか?」

って聞いてみると、

「その部屋は全て設備が完備しているから」

とのお答え。


この部屋、実はずっと空いているそうです。

やはり設備が完備していても家賃が高いと決まらないんですね。



「結局、多くの人は家賃で物件を選別してしまうので、下手に設備を更新して家賃を上げようとするよりも、綺麗にしておいて安めに貸すのがいい」

と、うちの管理会社の社長の考え方にも一理あるんだなって思います。



いくつかの本やブログでは、設備更新をして家賃を上げた!って話がありますよね。

もちろんそれができればいいのでしょうけど、結構それって両刃の剣で、決まるときは良いのでしょうけど、タイミングを逃すと家賃が高いゆえにずっと空いてしまうこともあると伺っています(東京エリア除く)。


実際私の知っている、素敵な物件もタイミングをずらしてしまったせいか、入居が決まっていないとのこと。


そうすると、我々大家としては家賃を下げて入れてしまうか、高い家賃で決まるまで空室に耐えるかしかないんですよね。


結局投資の王道って、どんな家賃の値下げにも耐えうるほどの余裕体力がある高利回りで買うのか、家賃が下がらない要因を常にキープしておくしかないのかな?って思いました。


私のこれからの投資は今まで以上の高利回り物件購入の方向になると思います。


ちなみに、購入するたびに購入時の利回りは上がっていきます(満室想定の表面利回り)。


14.4%(区分所有)⇒約17.5%(アパート1棟)⇒約19%(マンション1棟)⇒約21.6%(ソシアルビル1棟)


こう見てみると毎回、大体1.5%?3.1%あがっているんですね。

だから次買うなら最低25%くらいの物件でほぼフルローンかな。

または家賃が下がりにくい固い物件かな。。。

別に急ぎではないからのんびり考えます^^

そしてじっくり考えます。
[ 2008/07/11 01:25 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(16)