ソシアルビルオーナーの不動産投資日記

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お知らせ

↓本日月曜日の早い午後で締め切ります。

第７回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)開催します。

詳細はこちら↓
第７回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)開催します


夜の企画なので勉強会というよりも懇親会に近い形になります。

お酒を飲んで皆さんで楽しく情報交換してください。


皆さんとの楽しいひと時を楽しみにしています


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ではでは、ソシアルビルのお話です

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売買仲介のKさんより電話がありました。

家賃滞納癖のあるテナントについて色々調査してもらっていたのですが、それに対する回答です。


今回のビルの売主さんに色々聞いてもらったのですが、やはり以前から家賃の滞納癖はあったようです。

売主の会長が厳しく請求するまでは払わなかったようです。

最近の事例では、先月分の電気代は未払いのようです。


このことを管理会社の社長にも一応、お電話でお伝えしました

すると

「大丈夫です。何をしたらいいのかは分かっていますから」

と頼もしいお答え。
たいした問題とは思っていない様子でした。

前回の手紙が返送されてしまった件に関しても、一回目はメール便だから届かなかったかもしれないので、二回目は郵便で、と言う風に色々考えてやってくれてはいます。


もちろんこの管理会社の社長のことは信用していますので、お任せしていますが、私も自分にできることはないかどうかを最近真剣に考えています。


不動産屋を今すぐにこの物件所在地で開業するのがベストかもしれませんが、そんなことは非現実的なので、できることは・・・？って考えてみて思いついたのが、地元のネットワークを広げること←友達の輪＾＾。古いですね。。


不動産業者とは少し顔が利くようになったのですがそれだけでは寂しいので、他の業種にも顔が利くようなネットワーク作りを考えています。

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おかげさまで急上昇しました
どこまで上がるか楽しみです＾＾


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お知らせ

第７回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)開催します。

詳細はこちら↓
第７回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)開催します


夜の企画なので勉強会というよりも懇親会に近い形になります。

お酒を飲んで皆さんで楽しく情報交換してください。


皆さんとの楽しいひと時を楽しみにしています

諸事情ありまして、昨日(６月２３日)からのご連絡を正式申し込みといたしますので、以前お申し込みいただきました方、お手数ですが、ご参加の場合は再度お申し込みをお願いします。


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ではでは、ソシアルビルのお話です

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契約書も家賃も遅いテナントよりやっと入金がありました


とりあえずは一安心なのですが、またもう１つ不可解なことが・・・


このテナントは家賃の支払が以前から悪いので、借主と保証人の両者に毎月家賃と電気代の請求をすることになっているのですが、保証人がいつの間にか引っ越してしまい、住所が分からなくなり、手紙が返送されてきてしまいました


管理会社の社長は手を尽くして調べてみるとは言っていますが、どうなることやら。


私のほうでも売買の仲介業者さんにご協力いただいて行方を追ってみますが、見つけられるかは未知数です。

まずは郵便局に転送届けを出しているかの確認からでしょうかね。

他には興信所？


なかなか手が焼けるテナントです。

お店は、そこそこ繁盛しているようなのですけどね。

先日、移動中に管理会社から電話がありました

電話があるときは何かの知らせ。
それもこの管理会社は大体入居の引き合いの電話であることが多いので、喜んで出ました



「こんにちは、こちらはOにあるS不動産のSですが、星輝さんですか」


「はい、そうですが。どうかしましたか？」


「今、内装の工事をしているのですが、天井から雨漏りがあるようです。場所的にドレーンの下あたりなのでコーキングで対応してみて、少し様子を見てみようと思います。(なぜか小声で)それで直らなかったから『瑕疵担保責任』の話になるんですよ・・・」


「そうですよね。今回は二年間の瑕疵担保責任がしっかりついています。」


「了解しました」


「というか、お話を伺いながら思ったのですが、雨漏りが発生しているだけで瑕疵担保責任を問うべきではないのですか？」


「・・・。まず、最初はコーキングして様子見てみましょう。少しお金はかかりますが。」



なぜか、管理会社は最初は様子を見たいというのです。

でも、私の認識では雨漏り発生時点で瑕疵担保責任の発生という認識。

両者には大きな認識の差があります。


このことを第４回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)で話したら、


「お金を払うのはオーナーなのだから、瑕疵担保責任はすぐにでも請求すべき」

「売買の仲介業者が動くのであって、物件管理会社が動くわけではないのでなぜ二の足を踏むのか不明」

「自分の工事業者を使えないから？」

「鍵の手配とかが面倒だから？」

「無駄な仕事が増えるから？」

「管理会社を変えるつもりで強く言ったほうが良い」

など、色々ご意見頂きました。


同じオーナーの立場から見ているので、非常に参考になりますし、心強いです



ドレーンからの漏水だと保険でカバーできるのしょうか？

もしそうであれば、保険で対応しちゃおうかと思ってますが、実際どうなのでしょう？

一応写真を撮ってもらってそれをこちらに添付ファイルで送ってもらう予定なので、それで保険屋さんと相談してみようかな？

天井のボードとクロスとコーキング代くらいで１０万くらいかかるのでしょうか？

いずれにせよ、早急な対応が必要そうです。


何か良い案、またはご感想、ご意見なんでもよろしくお願いします。

それとも工務店さんからまた「神のお声」がでるのでしょうか

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まずはお知らせ

第４回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)のお知らせ

詳細は上記をご覧下さい。
ご連絡お待ちします。


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ではではソシアルのお話です

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今日は一階のダンスフロアーの退去立会いの日でした。

私は他の仕事があったので現場には立ち会えませんでしたので、管理会社の社長と、売買仲介業者のKさんに立ち会ってもらいました


で、立会いの後、Kさんより電話で状況を教えてもらいました。


「星輝さん、とても綺麗で問題ないですよ。このまま募集できますよ」


「管理会社の社長はなんか言っていましたか？」


「少しカウンターが小さいかなって言っていましたね。でもとっても綺麗だからその点だけを除けばそのまま使えそうだって言っていましたよ」


とりあえず一安心です

早く入居が決まってくれるといいのですが。。。

管理会社の社長は「任せておいてください」と言っていましたので最初は少し完全お任せにしようと思います。

完全お任せで結果が出なかったら少し自分で動こうと思います。


過去の経験で言うと、入居が決まらない時、自分で動くとすぐ決まるんです。


管理会社にまかせっきりにしていたある店舗(別の所有マンション)は、前オーナーの時代から１０数年空室だったらしいですが、私が動いたら数日で決まりました。


そういえば、これを書きながら思い出しました！

１つ法人関係に強い不動産屋さんがいるんだった。
そういうところに顔を出してみたら何か変わるでしょうかね。

法人と飲み屋はあまり、というか全く関係ないか・・・笑。

飲み屋関係の募集ってどういう風にするんだろう？

少しずつ自分力を上げていかないといけませんね。


いずれにせよ、数ヶ月、管理会社に完全にお任せして決まらなかったら、自分で動いてみようと思います。

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まずはお知らせ

引き続き不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)の参加者募集中です。

詳細は⇒不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)のお知らせをご覧になってください。

お知らせでした



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ではでは、ソシアルのお話です。
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仲介業者さんのＫさんより電話がありました

「お世話になります。○○不動産のＫです。」


「どもども、お世話になります。星輝です。どうされました？」


「実は悪いお知らせなんですけど、一階のダンスホールを経営されているＩさんが退去されるみたいなんです。詳しく聞いてみると、いわゆる金持ちの道楽で、あまり利益が出ていなかったみたいなんです」


「ありゃりゃ、でもそりゃ仕方ないですね。こういうのは慣れっこですから。ある程度予測できていましたし。なぜか過去の物件も所有権が移転すると退去する人がいたんです。」


「そうですか」


「住居系の物件で、売主さんの不動産屋さんが自分のとこの社員を入居させていたという話を聞いた事がありますし、ある群馬の業者さんから聞いた話ですけど、カーテンだけ部屋に付けておいて、外からは満室に見えるようにしておいたって話も聞いた事があります」


↑は本当の話です。
カーテンだけ付けておいて見た目は満室作戦は簡単だけどすばらしい作戦ですよね笑。
カーテンだけで満室になり、表面利回りもアップです。
費用対効果が抜群ですね笑。

仲の良い不動産会社の社長さんが以前勤めていた会社ではそうしていたらしいです。

不動産業界は恐ろしいです


物件を今選定している段階の方、是非物件まで実際に足を運び精査することをお勧めします。

所有権が移転したと同時に退去があるというのはよく聞く話です。

私が聞いて今まで一番ひどかったのは、所有権が移転したら入居者の半分が退去したという話です

この人の場合、利回りが高い物件だから助かっているようですが、キャッシュフローはほぼゼロとのことです。

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