ソシアルビルオーナーの不動産投資日記ゼロから始めました。ソーシャル・ビル、ソシアルビル、雑居ビルと呼ばれる複数の店舗事務所・飲食店と言われる飲み屋が入居しているビルのオーナーの日々の出来事です。ほぼ飲み屋しか入っていませんが。入手経路、ローン融資付け、経営、管理全て書いてみようと思います。 |
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二つのソシアルビル物件概要の事前調査 ２
前回の記事では物件１のみの内容で終わってしまいましたので今回は物件２の事前調査内容です
 ＜物件２＞  �＿然福。牽娃娃伊�円 こちらの物件も積算価格で出してみました。 土地面積は１０８２．９５  。坪に直すと３２７．５９坪。路線価は５．８万円なので路線価での土地値は６２８１万円。 実勢だと２３〜２４万円くらいなので７５３４万円〜７８６２万。 建物面積は６１２．３０m2。 平米16万円で計算して償却させると６６２６万円。  合計金額路線価＋建物⇒１億２９０７万円 実勢＋建物⇒１億４１６０〜１億４４８８万円 売買価格より随分高く出ました。 どう判断したらいいのでしょう？ 評価だけ見るとお買い得感があります。銀行の評価もでそうです。 �∨�室時利回り ２１．６％（現況満室） 満室なのは心強いです。 逆にいえばこれ以上利回りが上がることはないのですが。。。 利回りはもっと欲しいですが、比較的新しい物件なので仕方ないでしょう。 �Ｃ枅�月 １９９７年３月 （築 １０年） 新しくはないですが古くはないですかね。平成９年ですから。 大きな修繕はまだ必要ないでしょうね �し�物構造 重量鉄骨二階建て 総戸数 ８戸 ２階建てという事はエレベーターなしでしょう。エレベーター維持費がないのが良いですね。 �ジ鯆� JR新幹線停車駅徒歩７〜１０分 駅からは少し離れていますね。少し気になります。 ただし駐車場が３２台分あります。一つのお店辺り四台分です。 多いのか少ないのか分かりませんが、地方都市なので基本的に皆さん車移動なので駐車場が確保できているのは心強いです。 物件１とは違ってまとまった飲み屋街ではないのが気になるところ。 類似したビルは周りにぽつぽつある感じ。 周辺は銀行家族寮があったり、セブンイレブンがあったり、設計事務所があったり、マンションがあったりという環境。徒歩数分のところには大手デパートがあり。 将来的にはマンション用地という出口もありでしょうか？ 人気ブログランキング 不動産情報 二つのソシアルビル物件概要の事前調査１
今回の物件を実際に見に行く前に事前調査をしてみました
＜物件１＞  �＿然複沓毅娃伊�円について。 売主さんがどのように売出価格を決めるのかっていつも気になるのですが、今回のこの価格が適正なのかは積算価格で出すのが無難なのかなって思って積算で出してみました。 土地面積は１７７．０１m2。坪に直すと５３．８４坪。 ここの路線価は12万円なので路線価での土地値は2136万円。 実勢だと50万円くらいなので2692万円。 建物面積は６９６m2。 平米16万円で計算して償却させると3602万円。 合計金額路線価＋建物⇒５７３８万円 実勢＋建物⇒６２９４万円 売買価格とかなり差がありますね。 どう判断したらいいのでしょう？ 確かに駅近なので需要はあるだろうし、土地値も上がるなら最初にあがるであろう場所だからこれくらいの値段の差は仕方がないのかなとも思います。 でも先のことは良く分からないから今現在すでに含み益がある物件がいいなあって思います。 �∨�室時利回り ２４ ％（現況利回り１９．２％）について 二部屋空きなのは売主さんが退去するから。 立地がいいので空室はなんとかなるでしょう。 利回りはソシアルビルなのでこんなもんかと思います。正直なところ３０％いって欲しいかな。 �Ｃ枅�月 １９８５年３月 （築 ２２年） ちょっとふるいですかね。。。昭和60年。 できれば平成築がいいなあ。 平成だってもう19年もたってますからね。 �し�物構造 重量鉄骨５階建て 戸数 １０戸 五階建てという事はエレベーター付きでしょう。維持費がかかりそう。22年もたってますし、これから大変そうかな。 各階二部屋ずつでそれぞれ家賃はいくらなのでしょう。気になります。 �ジ鯆� JR新幹線停車駅 徒歩1分 これは立地的には申し分ありませんね。 ただし駅近だからなのか駐車場がありません。 東京じゃないので駅前でも駐車場の問題が出てきそうです。 周りに同じようなお店やチェーン店があるのは心強いです。 人気ブログランキング 不動産情報 二つのソシアルビル物件概要
そういえば物件概要をまだ書いてなかったですね
 では今回の物件概要です。 Kさんからの電話で知りえた情報は以下のとおりです。 ＜物件１＞ 価格 ７５００万円 満室時利回り ２４ ％（現況利回り１９．２％） 築年月 １９８５年３月 （築 ２２年）  満室月収 １５０ 万円(現況１２０万) 物件名 Sビル 建物構造 重量鉄骨５階建て 戸数 １０戸 交通 JR新幹線停車駅 徒歩1分  土地面積 １７７．０１m2 土地権利 所有権 間取り 美容院×1戸 スナックパブ×７戸 事務所×２戸 駐車場 敷地内ゼロ 建物面積 ６９６m2 ☆駅近で、周りには飲み屋多数。性風俗店もあり。また大手居酒屋のワタミ・白木屋・養老の滝など。 ＜物件２＞ 価格 ８０００万円 満室時 利回り２１．６ ％（現況満室） 築年月 １９９７年３月 （築 １０年） 満室時月収 １４４ 万円 （現況満室） 物件名 Jビル 建物構造 重量鉄骨二階建て 総戸数 ８戸 交通 JR新幹線停車駅徒歩７〜１０分 土地面積 １０８２．９５ 土地権利 所有権 間取り 店舗（スナックパブ）×７戸 ダンスカラオケ×１ 駐車場３２台 ☆周辺には物件１のような飲み屋はそれほどまとまってはいないがぽつぽつとあり。 銀行家族寮があったり、セブンイレブンがあったり、設計事務所があったり、マンションがあったりという環境。徒歩数分のところには大手デパートがあり。 皆さんならどちらの物件を選択するのでしょうか？ 人気ブログランキング 不動産情報 | HOME | |
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