ソシアルビルオーナーの不動産投資日記

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「流星号で物件見学」

最近、自転車を手に入れました。
名づけて流星号


（イメージ図）
イカシタ名前です←ふるっ（笑

初めて流星号にまたがった時はいまいちでした。
というか自転車に長い間乗っていなかったのが理由だと思います。

最近は時間を作ってなるべく乗るようにしていました。
すると、もうなくてはならない存在に！
何かにつけて流星号とお出かけ。

最近は物件調査には欠かせない存在になりました。
今お読みになっている記事のちょっとしたの方に物件紹介部分がありますよね。
その中で紹介している物件はなるべく現地を見るようにしています。
その時、大活躍なのが、この流星号！

先日はこの流星号にのって物件を５つはしごしてきました。

ちかぢかあなたの街に流星号に乗った星輝が現れるかもしれません。
ただ今の行動範囲は片道３０分程度です。

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埼玉りそなの融資姿勢２００９年

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２００９年１０月１日段階での埼玉りそなの融資方針の話を担当から聞きました。

基本的にはフルローンなし。
現状を見ていると物件価格の２?３割の頭金を入れる必要があり。
サラリーマンに対する融資は消極的。
地主に融資をするのが埼玉りそなのアパートローンの趣旨。

全空物件に対しては融資が出ない可能性がある。
現在の入居率を基本として収益還元法による計算をするため。
収益還元法を用いているので、物件利回りが高ければ高いほど、
物件の担保価値があがる計算になる。

埼玉りそなの耐用年数の捉え方は、法廷耐用年数の七割計算。
たとえばRC47年が３２年のように。

基本的には消極的な印象でした。
イメージとしてはサラリーマンが融資を受けるためには

・高利回り物件
・自己資金を物件価格の２?３割入れる
・フルローンはなし
・残存が十分残っているものを選ぶ

ということになりそうです。

皆様の参考になれば。
次回はSMBC編にでもしようかな。

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投資家インタビューシリーズの第三弾です。

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水戸大家（水戸のサラリーマン大家）さんとRIGのコラボによる対談CDをリリース決定！！

タイトル　：　水戸大家流！超高利回り・超高入居率の秘密を語る（仮）

副題　：　現在最も熱いサラリーマン大家さんの水戸大家さんが現在進行形で使っているノウハウを全て語りつくす。そしてこの後、水戸大家さんは驚異の高利回り物件を購入することになる。
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常に進化し続けている水戸大家さんのＣＤの準備がとうとう出来ました。
最近の彼の活躍は説明するまでもありませんね。

ＣＤの詳細は次回に発表しますが、早速先行受付をいたします。


品番：商品コード003
発売：近日、ただいま先行予約受付中！
話者：水戸大家さん、恵比寿のI、星輝
組数：CD３枚組み
時間：1枚目（1：16：17）、2枚目（1：07：38）、3枚目（1：19：56）
価格：19,800円（消費税・送料コミコミ）→１４８００円
支払：振込（手数料は各自ご負担）
配達：着金確認後、エクスパックにて発送
申込：presentedbyrigあっとyahoo.co.jpまでご連絡下さい。
　　　　【商品コード、氏名、〒、住所、電話】をお知らせください。
　　　　折り返し、お振込先などご連絡差し上げます。


ゴンさん、山田里志さんのＣＤと同様、たくさん笑えてたくさん学べます！
ご期待ください！

銀行「ただしですね・・・」

星輝「はい」

銀行「星輝さんの資産で計算するといけそうなのですが、私の過去の経験、または同じブロックの人間の経験を合わせてみても、飲み屋ビルが融資を通ったことはないんですよね。。
もしかしたら、飲み屋ビルだけでなく本店決済になったものは最近全て却下されていたはずです。。。」

星輝「ほ?、じゃあ、私が第一号ですか？」

銀行「いや、全て本店の決済なのでなんとも言えません。上のもの次第ですから。」

星輝「ってことは、主観も入りますよね？」

銀行「その通りです。あと確認したいのは、一応今までどおりフルローンでというお話ですよね？」

星輝「そうでうね。自己資金は手元に残して。まあ、だしても諸経費くらいと思ってるんですけど。」

銀行「するとおそらく上の者からは自己資金を使ってまで投資をするかどうかという事も聞かれると思います。」

星輝「それはそうなった時に考えます」

銀行「あとは、、、資産運用ローンの場合ですけど、使わなくても自己資金は多く持っている場合評価が高いのでなるべくかき集めてみてさい」

星輝「了解です」


という感じでした。

なんか、可能性があるのかないのか良く分かりません。
ただし、資産上＋試算上は問題なさそうだし、担当も大丈夫そうと言ってくれているので、このまま突き進んでおきましょう＾＾

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不動産情報

私は他にも所有物件はあるのですが、その際の借り入れは都市銀行の三○住○銀行でした。


我が家から徒歩数分のところに支店があり、担当者ともよく話をして融資の姿勢とか査定の仕方とか教えてもらっています。

まず自分で彼らの計算式に当てはめて、テーブルに乗っかりそうなものを実際に連絡し、相談しているという形にしています。


一年程前、担当者とテナントビルについての話をした時には

「テナント系はすべて本店決済になるから結構難しい（＝融資可能性ははほぼゼロに等しい）事が多い。」

ということでした。


ただし今回の物件２は教えてもらった計算式に当てはめてやってみるとなかなかいい評価が出そうなんです。

なので一応担当者に電話連絡して融資実行可能かどうか、テーブルに乗る話なのかどうか確認してみました


物件調査を終えて、駅に向かい、ホームまでの道のりを歩きながら担当に電話してみました。
なぜかここのホームは改札からめっちゃ遠いんです。多分改札からゆっくり歩くと五分はかかるかもしれません。


だからその間、物件概要を全て説明してある程度方向性まで聞けてしまいました＾＾


まずは物件の概要を話しました。すると

銀行「積算の評価は十分ですね！」

とのこと。

銀行「ただし、通常のアパートローンでは扱えないので、その評価をそのまま使用はできません」

星輝「どういう方法なら対応できそうですか？」

銀行「資産運用ローンというのがありまして、それならいけるかもしれません」

星輝「それを利用するにはどんな条件が必要なのですか？」

銀行「その方の資産背景と自己資金が主に審査の対象となります」

とのことでした。


銀行は私の所有不動産を全て把握している状況なので、後は私の自己資金がどれくらいあるかが分かれば試算できるようです。

私の自己資金をお伝えすると

「いけそうかも」

とのお話。

ソシアルビル購入の現実味が増してきました＾＾


でも、喜ぶのもつかの間

銀行「ただしですね・・・」

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不動産情報

例えいい物件だとしても、満額の現金はありませんのでどうしても融資の必要性が出てきます。


で、テナント系の、それも飲み屋ビルが融資の対象になるのか？という大きな課題があります


正直私の周りで、飲み屋ビルを購入した個人の話はそんなに聞いたことがありません。

よ?く思い出してみると、三年前くらいに群馬県の太田市でスナックパブの飲み屋ビルじゃなくて、居酒屋の飲み屋ビルを購入したという個人の話を聞いたことがあるきがします。

確か地方銀行？いや信用金庫だったかな？地銀だか、信金だか、って言葉が能の奥底で正しく響きます

いずれにせよ、地元の方が地元の金融機関を使ったということだったです。


今回の場合は、私の住所と物件所在地は電車で一時間半弱。お隣の県とギリギリ言える立地。

となると使える金融機関は都市銀行か、ノンバンク系の二択ですよね？

地銀や信用金庫は「物理的にだめ」「管轄外」という理由で断られた経験がありますから、以前の物件で。


さて、何かいいやり方はないでしょうか？

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