買い付け提出その4 

事務所で買い付け証明を書いているとその会社の社長からアドバイスがありました。

「売買成立後は売主は動いてくれないから何かあれば売買が成立する前に言っておくべきだよ


確かにそうですよね。
お金が入ったらわざわざ手を煩わせたくないですもんね。

この言葉を聞いた後の私の行動はというと、気になることがあれば全てKさんに連絡して売主さんに連絡して確認してもらうということをしまくりました

大金と責任が動くのですから調べることがなくなるほど調べようと決めました。


頂いた資料に目を通した後、早速以下のような疑問点をぶつけてみました。


?契約書
星輝個人の名前を賃貸借契約には載せず、管理会社の名前で貸主代理と言う形で契約書を作れるかどうか。
知り合いの業者の社長がこの形式を用いていると聞いたことがありました。その社長曰く「借主に自分がこの物件のオーナーだということを知られたくないから」というのと「周りの業者にも知られたくないから」という理由でした
ソシアルビルはいろんな意味でリスクが高いので借主とのつながりもできれば持ちたくないということでした。
ただ物件的にはいい数字なので持ちたいということです。


?2F?A
2階のある部屋が保証金が入っていないのはどうして?
退去時のクリーニング等はどうなる?オーナー負担になるのか?


?保証金
償却するかどうか?もしくは全額返却するのか?


?地目
地目が畑のままだと融資がたぶんうけられないんですけど、どうしたらいい?


?物件清掃
敷地内、建物内にタバコが一つも落ちていないくらい清掃が行き届いているのは自主管理?


?造作権
誰の所有?


?屋根
雨漏りの経験あり?構造は?


?隣の分譲について
真横がA設計で分譲しているのだが、特に問題はないかの?


?売却の理由は?
メインバンクの担当が「なんでこんなにいい物件を売るんでしょうね」「銀行の計算でも結構なお金が残ります」「何かあるのではないでしょうか?」と頻繁に言っていたので。


以上9点です。

仲介の社長のお言葉に甘えて堂々と質問魔になることができました^^


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[ 2008/01/06 13:21 ] 買い付け | TB(0) | CM(8)

買い付け提出その3 

前回書いたとおり8000万の満額で買い付けを提出しました。


手付金は100万位でいいかなって思っていたところ、仲介さんの社長さんも「100万でいいよ」と言ってくれたので、日ごろのお付き合いが報われた気分でした^^


この事務所で買い付けを出すのは二回目だったかな??

多分一回目は小山市西城南の物件

あの時はまあ買えたら良いかな?くらいの感じで7000万と指しましたが、今なら絶対買うなら5000万前後の価格でしょうね

最近ひとつ自分の中で方針ができたのであの物件はスルーしなくてはいけないものになりました^^もしくは本当に格安でお買い得なものだけ買います。


Kさんからは物件は何度も紹介を受けてはいるのですが、指値を口頭で入れた段階で先方の売主さんに確認してもらって、大体その時点で玉砕ってパターンでした笑。

実際は買い付けはそれほど書いていなかったんですね。


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[ 2008/01/04 23:52 ] 買い付け | TB(0) | CM(10)

買い付け提出その2 

仲介業者さんのところに朝の10時に伺って、買い付け提出しました。


数日前に仲介のKさんと電話で話している時に

「今回は指値はなしでお願いします」

と言われていました


銀行の評価も一応出ていることだし、満室だし、地元の評判は悪くないし、となんだかいい面しか見えていなかったこともあり

「良いですよ」

と気軽にOKしてしまいました。


おそらく、土地値で好立地の出口の見えている新しめ物件が買えて、かつ利回り20%以上で満額融資で買えそうだという想定が頭の中を駆け巡っていたからでしょうね。


今考えると経営者としては甘い判断でした。。。アルマーニさんだったら私の購入額の七掛けくらいで買うのかなって今さらながら思っています。


次の取引には同じ失敗を繰り返さないように最後の詰めも厳しく行きたいです。

多分いい物件だから他のところに行って欲しくないっていう気持ちもあったんだろうな?。


といういうことで今回の物件2(Jビル)は指値なしの満額の8000万で買い付け提出しました。

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[ 2008/01/02 09:40 ] 買い付け | TB(0) | CM(11)

買い付け提出1 

現地調査の一週間後、買い付けを提出しました^^

一週間自分なりに調査して、買い付けを出すことができるくらいの自信を持てる物件だと判明したので。


で、どちらの物件にしたかというとやっぱり物件2にしました。

お金があれば両方買いたいというのが正直なところですが、まずは一つずつ確実に


物件2にした理由はいくつかありますが、メインバンクのSMB○がフルローンいけるのでは?って話だったからというのがまずあります。

諸経費は自分で持って、8000万まるまる借り入れという計画です^^

諸経費は大体計算してみたら700万前後だったので、それくらいなら回収期間が一年以下なので私の中の基準クリアです。


二年前に購入したマンション1棟は同じやり方で購入しました。かれこれ二年間以上保有していますが、手持ちの現金がどんどん増えていくスタイルなので投資がうまくいっている実感がすぐに持ててやる気も同時に沸いてきます


あとあげられる理由はやはり土地の広さでしょう。

駐車場が十分取れるし、また値段的に見ても土地代だけで建物までおまけでついてくる感じです。

周りにはマンションや分譲住宅もあるので土地としての需要はあるでしょう。

出口がある程度見えたので最悪の状況が起きても対応策が見つかりやすそうです^^

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[ 2007/12/31 00:53 ] 買い付け | TB(0) | CM(11)