買い付け提出1 

現地調査の一週間後、買い付けを提出しました^^

一週間自分なりに調査して、買い付けを出すことができるくらいの自信を持てる物件だと判明したので。


で、どちらの物件にしたかというとやっぱり物件2にしました。

お金があれば両方買いたいというのが正直なところですが、まずは一つずつ確実に


物件2にした理由はいくつかありますが、メインバンクのSMB○がフルローンいけるのでは?って話だったからというのがまずあります。

諸経費は自分で持って、8000万まるまる借り入れという計画です^^

諸経費は大体計算してみたら700万前後だったので、それくらいなら回収期間が一年以下なので私の中の基準クリアです。


二年前に購入したマンション1棟は同じやり方で購入しました。かれこれ二年間以上保有していますが、手持ちの現金がどんどん増えていくスタイルなので投資がうまくいっている実感がすぐに持ててやる気も同時に沸いてきます


あとあげられる理由はやはり土地の広さでしょう。

駐車場が十分取れるし、また値段的に見ても土地代だけで建物までおまけでついてくる感じです。

周りにはマンションや分譲住宅もあるので土地としての需要はあるでしょう。

出口がある程度見えたので最悪の状況が起きても対応策が見つかりやすそうです^^

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[ 2007/12/31 00:53 ] 買い付け | TB(0) | CM(11)

インターネットで調査してみました 

物件2に入っているお店をインターネットで検索してみました。


どれほど役に立つ情報が入るかは分かりませんが、8店舗全て検索をかけてみて集められる情報は全て集めてみようかなと。


で、実際に分かったことは、4つのお店が検索でヒットし、残りの4つはヒットしませんでした。


ヒットしたうちの1つは住所位しか表示されませんでしたが、残りの3つは個人のサイトで特集されていたり、お店自体にホームページがあったり、某有名掲示板2ちゃんねるに書き込みがあったりという具合でした。携帯用のサイトを持っているお店もありました。

書き込みのあった時期からお店が存在していた(オーナーとの契約が発生していた)ということが分かるし、サイトを持っていればお客を集めようと営業努力をしているのが分かるし、一番心配な性風俗のお店が入っているかどうかが分かるかなって思いました。

性風俗のお店があったらほとんどの金融機関はその物件に対する融資はしてくれないみたいです。

一応今回のネット上の調査では一番怖れていた性風俗のお店(ヌキ系っていうんですよね?)は入っていないようなので一安心です


まあ、ある程度の情報は得られたので良しとしましょう。
なんだか大して役に立たなかった調査のような気がしますが

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[ 2007/12/28 23:46 ] ネットで情報収集 | TB(0) | CM(0)

仲介さんとのやりとり 

物件2は、どうやらなかなか良さそうな物件という事が地元業者からのヒアリングで判明しました。

また、一応銀行も大丈夫そうだと言ってくれました。

なので、仲介業者のKさんには

「先方の売主さんのほうに私の融資は大丈夫そうと伝えてください」

と言っちゃいました。
ちょっとフライング気味かなとは思いましたが笑。


私の中でこの時点でこの物件を買う気はかなり上昇してきました^^


手元には物件詳細資料はまだ何もないので、仲介業者のKさんには資料をどんどん集めてもらうようにお願いしました。

現時点で手元にあるのは物件所在地の分かる住宅地図とその欄外に書き込まれた物件の建物面積、土地面積、売買価格、収入のみです。

勿論マイソクなんてありません。


でも、物件情報が上流であればあるほど、マイソクのようなしっかりとした資料はないものですよね?

今回の情報はKさんから貰ったのですが、売主さんからこの情報が出て、彼が自分の車に乗ってすぐに私の携帯に電話をくれたのです

一番に連絡をくれたようなので嬉しかったです^^

今のところ私にしか連絡していないようですから。

一番に連絡もらえるのは嬉しいですね?^^

期待にこたえたくなっちゃいますよね、そんなことされちゃうと。

今までの付き合いから彼が嘘をついていないと分かりましたし。

これから先もずっとお付き合いしたくなるような人なんです

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[ 2007/12/24 22:51 ] 仲介業者とのやり取り | TB(0) | CM(4)

地元業者へのヒアリング2 

業者さん曰く

「この地域は飲食店を探している人多いですよ。個人で飲み屋居酒屋をやろうとしている人は結構お店に物件探しに来ますよ」

「飲食店のほうが住居系よりも家賃は高く取れるし内装をいじらなくていいから楽ですよ。居ぬきだとそのまま使えるから埋まりやすいですよ」

「だいたい飲食系の店長はそれ系の人とは顔見知りなので虚勢をはることはありますが、同じ人間同士なんだからしっかりと話し合いをすれば大丈夫です」

「(業者さんが)有名な酒屋と顔がつながってるから、お客さんを紹介できますよ」

「うちで管理もできますよ」

とのお話。
また、大手居酒屋などには負けてしまうので個人で開く際にはどうしてもスナックパブになるらしいです。


で、まず物件1について聞いてみました。

?まずは持ち主がそれ系のひとではないから大丈夫。
?倉庫として使われていた空き店舗は飲み屋に改装するのがいい。この地域は事務所の需要はほとんどなく、あっても、一部のビルに集中している。そこは空室まちの状態。また事務所で使うと駐車場の問題が出てくるだろう。
?駅近の飲食店(スナック・パブ)は結構人気あり。
?看板修理代を指値してみるべき
とのアドバイスを頂きました。


次に物件2←メインバンクの評価が一応出ているこちらの物件を今のところ本命としています。

?この物件には借主を2、3回紹介した実績あり。
?駐車場があるのは強み。この地域は○○○○が多いので毎日使用している人もいるくらい。
?物件1よりもこちらの方が新しいからメンテの心配ないのでお勧め。
?でも、屋根だけは見ておきましょう
?結構お客入ってるんじゃないかな
?飲食店の間では有名なビルなので空いてもすぐ入る
?売主さんの彼女がお店を経営していた時は相当繁盛していた


話をまとめてみると両方ともなかなか良い物件のようですが、物件2のほうが融資の点から見ても、業者さんの話から見ても少し良いような気がします。

この記事をお読みの方どう思いますか?

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[ 2007/12/23 00:37 ] 地元業者へヒアリング | TB(0) | CM(13)

地元不動産業者へのヒアリング1 

今回の物件二つについて地元業者へのヒアリングをしてみました


ただし、物件情報がオープンにされていないので信頼できる業者さんのみのヒアリングという形でそれほど多くの情報を集めることはできないかもしれません。


で、物件現地調査の翌々日に信頼できる業者さんに電話をしていろいろ聞いてみました。

こんな会話でした。

星輝「あの?、今回飲み屋ビルの購入を検討しているんですけど」

業者「って、あの○○ビルじゃないよね?」

星「なんですかそれ?違うと思いますけど。」

業「あれはやくざビルだからさ」

ってな始まりでした^^


この会話から分かったのはこの業者さんはどこにそれ系の人がいるのかをある程度把握しているということですよね?

早速、頼りになりそうな雰囲気ぷんぷんでてますよね

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[ 2007/12/21 00:54 ] 地元業者へヒアリング | TB(0) | CM(12)

メインバンクS○BCとの相談2 

銀行「ただしですね・・・」

星輝「はい」

銀行「星輝さんの資産で計算するといけそうなのですが、私の過去の経験、または同じブロックの人間の経験を合わせてみても、飲み屋ビルが融資を通ったことはないんですよね。。
もしかしたら、飲み屋ビルだけでなく本店決済になったものは最近全て却下されていたはずです。。。」

星輝「ほ?、じゃあ、私が第一号ですか?

銀行「いや、全て本店の決済なのでなんとも言えません。上のもの次第ですから。」

星輝「ってことは、主観も入りますよね?」

銀行「その通りです。あと確認したいのは、一応今までどおりフルローンでというお話ですよね?」

星輝「そうでうね。自己資金は手元に残して。まあ、だしても諸経費くらいと思ってるんですけど。」

銀行「するとおそらく上の者からは自己資金を使ってまで投資をするかどうかという事も聞かれると思います。」

星輝「それはそうなった時に考えます」

銀行「あとは、、、資産運用ローンの場合ですけど、使わなくても自己資金は多く持っている場合評価が高いのでなるべくかき集めてみてさい」

星輝「了解です」


という感じでした。

なんか、可能性があるのかないのか良く分かりません。
ただし、資産上+試算上は問題なさそうだし、担当も大丈夫そうと言ってくれているので、このまま突き進んでおきましょう^^

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[ 2007/12/19 00:58 ] 銀行融資のお話 | TB(0) | CM(6)

メインバンクのS○BCとの相談1 

私は他にも所有物件はあるのですが、その際の借り入れは都市銀行の三○住○銀行でした。


我が家から徒歩数分のところに支店があり、担当者ともよく話をして融資の姿勢とか査定の仕方とか教えてもらっています。

まず自分で彼らの計算式に当てはめて、テーブルに乗っかりそうなものを実際に連絡し、相談しているという形にしています。


一年程前、担当者とテナントビルについての話をした時には

「テナント系はすべて本店決済になるから結構難しい(=融資可能性ははほぼゼロに等しい)事が多い。」

ということでした。


ただし今回の物件2は教えてもらった計算式に当てはめてやってみるとなかなかいい評価が出そうなんです。

なので一応担当者に電話連絡して融資実行可能かどうか、テーブルに乗る話なのかどうか確認してみました


物件調査を終えて、駅に向かい、ホームまでの道のりを歩きながら担当に電話してみました。
なぜかここのホームは改札からめっちゃ遠いんです。多分改札からゆっくり歩くと五分はかかるかもしれません。


だからその間、物件概要を全て説明してある程度方向性まで聞けてしまいました^^


まずは物件の概要を話しました。すると

銀行「積算の評価は十分ですね!」

とのこと。

銀行「ただし、通常のアパートローンでは扱えないので、その評価をそのまま使用はできません」

星輝「どういう方法なら対応できそうですか?」

銀行「資産運用ローンというのがありまして、それならいけるかもしれません」

星輝「それを利用するにはどんな条件が必要なのですか?」

銀行「その方の資産背景と自己資金が主に審査の対象となります」

とのことでした。


銀行は私の所有不動産を全て把握している状況なので、後は私の自己資金がどれくらいあるかが分かれば試算できるようです。

私の自己資金をお伝えすると

「いけそうかも」

とのお話

ソシアルビル購入の現実味が増してきました^^


でも、喜ぶのもつかの間

銀行「ただしですね・・・」

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[ 2007/12/18 01:03 ] 銀行融資のお話 | TB(0) | CM(6)

銀行融資の可能性 

例えいい物件だとしても、満額の現金はありませんのでどうしても融資の必要性が出てきます。


で、テナント系の、それも飲み屋ビルが融資の対象になるのか?という大きな課題があります


正直私の周りで、飲み屋ビルを購入した個人の話はそんなに聞いたことがありません。

よ?く思い出してみると、三年前くらいに群馬県の太田市でスナックパブの飲み屋ビルじゃなくて、居酒屋の飲み屋ビルを購入したという個人の話を聞いたことがあるきがします。

確か地方銀行?いや信用金庫だったかな?地銀だか、信金だか、って言葉が能の奥底で正しく響きます

いずれにせよ、地元の方が地元の金融機関を使ったということだったです。


今回の場合は、私の住所と物件所在地は電車で一時間半弱。お隣の県とギリギリ言える立地。

となると使える金融機関は都市銀行か、ノンバンク系の二択ですよね?

地銀や信用金庫は「物理的にだめ」「管轄外」という理由で断られた経験がありますから、以前の物件で。


さて、何かいいやり方はないでしょうか?

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[ 2007/12/17 10:08 ] 銀行融資のお話 | TB(0) | CM(6)

実際に二つとも現地調査してきました2 

前回の続きです。

<物件2>

こちらも歩けば仲介さんの事務所から10分もかかりませんが、こちらの人はそれくらいの距離も歩きません。駐車場があれば徒歩五分のところも車で移動です。
今回は駐車場もたっぷりあるので駐車にも問題ありませんしね。


現場に着いての第一印象は
「おお、小さい」
でした。

まあ二階建てですから当たり前ですよね笑。

小さい二階建ての建物に広々とした駐車場32台分。
周りには設計会社や分譲住宅や寮や焼肉屋と、事前調査どおりです。

駅からは少し離れていますがこれだけ駐車場があれば問題ないのでしょうか。

外壁はタイルの部分と吹き付け部分とありました。
タイルが一枚はがれていたのが気になりましたが、吹き付け塗装部分も大して色あせていなくて塗りなおしの時期はまだ先だと思われます。

満室なので、各部屋の中には入れませんが、廊下部分や玄関先の部分を見て周りました。

驚くほど綺麗に掃除されています。タバコ一本すら落ちていません。

天井の壁紙の端がはがれかかっている部分などありましたが、あれくらいならたいした補修ではないでしょうし、まだ放っておいても大丈夫そうです。
雨漏りが原因でなければ問題なしと思われます。

入居しているお店はダンス広場が一つある意外は全てスナックパブ

タイパブだったかフィリピンパブだったかもありました。


屋根に登りたかったですが階段などもなく構造的に無理だったので諦めました。
後日売主さんにメンテの状況を聞くことにしました。


全体的な印象としては、建物の修繕が当分要らず手間がかからなそう。
駐車場もたっぷりあるので駐車場問題に悩まされることはないでしょう。
物件1と比べると駅から遠いのが気になります。

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[ 2007/12/16 00:29 ] 物件現地調査 | TB(0) | CM(6)

実際に二つとも現地調査してきました1 

約束どおり9月の20日に現地で物件を見てきました


<物件1>

仲介業者さんの事務所から歩いて数分のところなので歩いていきました。駐車場もありませんしね。

現場に着いて驚きましたが本当に駅前で今まで何度とその前を通り過ぎていました。
立地は本当に文句ありません。

事前調査のとおりで周辺には同じようなお店があり、ちょっとした性風俗もあり、猫の額ほどの歓楽街です。

昼間から呼び込みをしている熱心なお店もありました。

さて実際の物件内部に入ってみました。

やはり古さは否めせん仕方ないですね。

1階には美容院と元設計事務所。
5階に一つ物置がある意外は全てスナックパブ

エレベーターに乗り込むと何かの匂いがしました。
なんだか分かりませんが加齢臭のような感じでした笑。
エレベータ内部も手入れをしていないらしく建築当初のままの様子。

こんなんで今まで満室だったのですから客付け力が凄い管理会社なのかなって思いました。

物置になっている部分を見ましたがどこにポイントを置いてみたら良いのか分かりませんでした。


その後、屋上に上がり、そこにあった大きな看板と手すりを確認しました。
こちらも建築当初より何もしていないような感じで看板の骨組みが錆だらけで酷かったです。
よくこれで持っているなという印象です。

最後に物件外部写真を撮りました。

周りのビルの入居率は良いものもあればそうでないものもあるという感じでした。
頑張っているビルは満室、そうでないところは空きが目立つ。


全体的な印象としては、建物は古いけど立地は文句なしといったところでしょうか。
あとは駐車場の問題が気になるところです。

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[ 2007/12/15 00:25 ] 物件現地調査 | TB(0) | CM(6)

二つのソシアルビル物件概要の事前調査 2 

前回の記事では物件1のみの内容で終わってしまいましたので今回は物件2の事前調査内容です


<物件2>
?価格 8000万円
こちらの物件も積算価格で出してみました。

土地面積は1082.95。坪に直すと327.59坪。
路線価は5.8万円なので路線価での土地値は6281万円。
実勢だと23?24万円くらいなので7534万円?7862万。

建物面積は612.30m2。
平米16万円で計算して償却させると6626万円。

合計金額
路線価+建物⇒1億2907万円
実勢+建物⇒1億4160?1億4488万円

売買価格より随分高く出ました。
どう判断したらいいのでしょう?
評価だけ見るとお買い得感があります。銀行の評価もでそうです。



?満室時利回り 21.6%(現況満室)

満室なのは心強いです。
逆にいえばこれ以上利回りが上がることはないのですが。。。
利回りはもっと欲しいですが、比較的新しい物件なので仕方ないでしょう。



?築年月 1997年3月 (築 10年)

新しくはないですが古くはないですかね。平成9年ですから。
大きな修繕はまだ必要ないでしょうね



?建物構造 重量鉄骨二階建て
総戸数 8戸
2階建てという事はエレベーターなしでしょう。エレベーター維持費がないのが良いですね。



?交通 JR新幹線停車駅徒歩7?10分

駅からは少し離れていますね。少し気になります。
ただし駐車場が32台分あります。一つのお店辺り四台分です。
多いのか少ないのか分かりませんが、地方都市なので基本的に皆さん車移動なので駐車場が確保できているのは心強いです。


物件1とは違ってまとまった飲み屋街ではないのが気になるところ。
類似したビルは周りにぽつぽつある感じ。
周辺は銀行家族寮があったり、セブンイレブンがあったり、設計事務所があったり、マンションがあったりという環境。徒歩数分のところには大手デパートがあり。
将来的にはマンション用地という出口もありでしょうか?

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[ 2007/12/14 00:39 ] 今回の物件概要 | TB(0) | CM(8)

二つのソシアルビル物件概要の事前調査1 

今回の物件を実際に見に行く前に事前調査をしてみました


<物件1>

?価格7500万円について。

売主さんがどのように売出価格を決めるのかっていつも気になるのですが、今回のこの価格が適正なのかは積算価格で出すのが無難なのかなって思って積算で出してみました。

土地面積は177.01m2。坪に直すと53.84坪。
ここの路線価は12万円なので路線価での土地値は2136万円。
実勢だと50万円くらいなので2692万円。

建物面積は696m2。
平米16万円で計算して償却させると3602万円。

合計金額
路線価+建物⇒5738万円
実勢+建物⇒6294万円

売買価格とかなり差がありますね。
どう判断したらいいのでしょう?

確かに駅近なので需要はあるだろうし、土地値も上がるなら最初にあがるであろう場所だからこれくらいの値段の差は仕方がないのかなとも思います。

でも先のことは良く分からないから今現在すでに含み益がある物件がいいなあって思います。


?満室時利回り 24 %(現況利回り19.2%)について
二部屋空きなのは売主さんが退去するから。
立地がいいので空室はなんとかなるでしょう。
利回りはソシアルビルなのでこんなもんかと思います。正直なところ30%いって欲しいかな。



?築年月 1985年3月 (築 22年)

ちょっとふるいですかね。。。昭和60年。
できれば平成築がいいなあ。
平成だってもう19年もたってますからね。


?建物構造 重量鉄骨5階建て
 戸数 10戸

五階建てという事はエレベーター付きでしょう。維持費がかかりそう。22年もたってますし、これから大変そうかな。

各階二部屋ずつでそれぞれ家賃はいくらなのでしょう。気になります。


?交通 JR新幹線停車駅 徒歩1分

これは立地的には申し分ありませんね。
ただし駅近だからなのか駐車場がありません。
東京じゃないので駅前でも駐車場の問題が出てきそうです。

周りに同じようなお店やチェーン店があるのは心強いです。

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[ 2007/12/12 13:14 ] 今回の物件概要 | TB(0) | CM(8)

二つのソシアルビル物件概要 

そういえば物件概要をまだ書いてなかったですね


では今回の物件概要です。

Kさんからの電話で知りえた情報は以下のとおりです。


<物件1>
価格 7500万円
満室時利回り 24 %(現況利回り19.2%)
築年月 1985年3月 (築 22年)
満室月収 150 万円(現況120万)
物件名 Sビル
建物構造 重量鉄骨5階建て
戸数 10戸
交通 JR新幹線停車駅 徒歩1分
土地面積 177.01m2
土地権利 所有権
間取り 美容院×1戸 スナックパブ×7戸 事務所×2戸
駐車場 敷地内ゼロ
建物面積 696m2

☆駅近で、周りには飲み屋多数。性風俗店もあり。また大手居酒屋のワタミ・白木屋・養老の滝など。



<物件2>
価格 8000万円
満室時 利回り21.6 %(現況満室)
築年月 1997年3月 (築 10年)
満室時月収 144 万円 (現況満室)
物件名 Jビル
建物構造 重量鉄骨二階建て
総戸数 8戸
交通 JR新幹線停車駅徒歩7?10分
土地面積 1082.95
土地権利 所有権
間取り 店舗(スナックパブ)×7戸 ダンスカラオケ×1
駐車場32台

☆周辺には物件1のような飲み屋はそれほどまとまってはいないがぽつぽつとあり。
銀行家族寮があったり、セブンイレブンがあったり、設計事務所があったり、マンションがあったりという環境。徒歩数分のところには大手デパートがあり。


皆さんならどちらの物件を選択するのでしょうか?
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[ 2007/12/09 22:58 ] 今回の物件概要 | TB(0) | CM(4)

今回のソシアルビル物件の情報入手経路 

今回の物件情報の出所は懇意にしている業者さんでした。


出会ってからどれ位たつでしょうか?
たまたま同い年で、色々話して信頼の置ける人だということが分かり、それ以来この地域の物件の情報は彼に取り扱うことにしてもらっています

結構お話はしているので私の希望物件の概要はすでに頭の中に入れてもらえていると思います。

今までもいくつか物件を紹介して頂きましたが、今回の仲介がはじめての取引になります。

細かいところまで色々可能な限り対応してくれるので非常に頼りにしています



さて、今回の物件の情報は彼から、Kさんとしましょう、携帯にやってきました。確か今年の九月の中ごろだったと思います。

とある売主さんが二つ物件を売りに出すとのこと。

売却理由はなんだか分かりませんが、駅前のビルとそれよりも少し離れたところにあるビル。

両方ともいわゆる飲み屋ビル。

飲み屋ビルという言葉を聞いた瞬間、正直「厳しいかな」って思いました。
なぜなら、飲み屋ビルを購入した人の例を聞いたことがまずなかったし、知り合いの業者さんからは

「飲み屋ビルだけには手を出さないほうがいい」

とよく言われていましたから。

理由としては入居者の属性が良くなく基本的に滞納が多いから。


そんな話を良く聞かされていたので、今回の情報がきた時に厳しいかなって思ったのでした。

ただいつも良くしてくれている業者さんからの情報なので悪い情報ではないと信じ、九月の二十日に現地調査をすることにしました。
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[ 2007/12/06 15:24 ] 今回の情報入手方法 | TB(0) | CM(4)

私の情報の集め方 

私の情報の集め方は、勿論ネットも見ますが、最近は懇意にしている業者さんからの情報が中心になって来ています。

自分がある程度知っている場所に信頼できる業者さんの知り合いがいて、そこから頂く情報だけで結構な数になります。


また自分でいちいち検索しなくても、先方の仲介さんにこちらの希望をある程度伝えてあるのでそれにそった物件を紹介してもらえますから効率がいいです。

勿論、こちらの希望に合わない物件が紹介されることもありますが、その際は自分の買える額で指値をして(詳細はこちら⇒不動産指値挑戦日記)、無理なら次の物件に移るというサイクルの繰り返しです。

指値の際は勿論銀行と相談してどれ位の融資が可能かどうかというのも参考にします。
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[ 2007/12/06 00:55 ] 情報の集め方 | TB(0) | CM(0)

一般的なソシアルビルの情報の集め方 

ソシアルビル情報の集め方は普通の投資物件のそれと全く変わりません。

健美家とかのサイトを見ているとたくさん見かけますよね?


だから挑戦してみたい方はそのようなサイトなどで検索してみると良いと思います。

また私の元にも常に情報がきますのでご連絡下さっても結構です。

コメント欄の「管理者にだけ表示を許可する 」にチェックして連絡先を頂ければ折り返しご連絡します。

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[ 2007/12/05 17:06 ] 情報の集め方 | TB(0) | CM(4)

実はまだ物件もっていません 

タイトルにも書きましたが、実はまだ所有権移転していないのです。2007年12月1日現在。


ちょっとフライング気味なブログです笑。

決済は今月の半ばから終わりにかけてを予定しています。


でもまあ、ここまで来るのにもかなりの道のりでした。

だからブログにしちゃってもいいかなっていう気持ちで立ち上げてしまいました。

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[ 2007/12/01 23:22 ] 雑感 | TB(0) | CM(9)