群馬銀行でのアポ 

一時に群馬銀行にお邪魔してきました


担当のOさんはまだ若い方で私と同じ年か少し下かな?という印象

見方によっては年上にも見えます。


まあ、そんなのは良しとして、融資の相談のお話です。


三井住友銀行の融資基準のように計算式があるのかどうかを伺うと、

「うちはそういうのはなくてお客様からまず全て言って頂いて(希望条件を)、それから行内で検討する形です」

とのこと。

銀行によって全然違うんですね?。


こちらの条件としては

?融資期間20年前後
?フルローン8000万円
?金利は限りなくゼロに近いもの←これ重要(最悪3%前後でという妥協案も出しました)

とお伝えしました^^


私の希望を聞いた後のOさんからのお返事は

?金利は3%なら楽楽です
?飲み屋、店舗系は相対的に融資は厳しめ。つまり、期間が短く、借入額も少なめになる可能性あり。
?融資不可というお返事も勿論あり
?本人確認のための保険証と保有資産の確認のため所有物件の台帳が欲しい

との事でした。


10日後には融資可か不可かの方向性は出るとの事でした。
正式回答はそれから二週間後とのこと。


所有物件の借り換えも話に出そうかなって思いましたが今回は控えておきました^^

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[ 2008/01/31 09:47 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(5)

金融機関にあたりまくる作戦5 

その後、某地銀でアポを一つ取りました。

電話での話では、


物理的には問題なし。
アパートローンではなく事業融資になる。
店舗は27年、事務所は30年が最長期間。


まあ、融資条件の入り口はクリアしているようなので、週明け午前10時にアポを取りました

資料を持参し詳細はそのとき相談という事でした。
この銀行の通帳は既に持っていたので、通帳と印鑑で本人確認するとの事でした。

偽者が融資のお願いに行くことはないのに慎重だな?って思いました^^。

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[ 2008/01/30 11:25 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(13)

金融機関にあたりまくる作戦4 

前回の記事では10行断られた銀行をあげました


同日にあと数行に連絡を取ってみました。



一つ目は群馬銀行。

二年前に保証人なしで融資をお願いしに行き、見事玉砕した銀行です。
ダメ元で以前お話した担当者に連絡してみたら、異動になっていました。

後任の融資担当のお名前はOさん。

「とりあえず資料を拝見させて下さい。以前とは融資の姿勢が変わりまして、積極的に昨今は融資に取り組んでおりますので」

と期待のもてるお言葉^^

一時にアポを取りました



群馬銀行の近くに武蔵野銀行があったことを思い出し、同じく二年前に玉砕した時の担当者Iさんをお願いすると、まだいらっしゃいました。

「ちょっと厳しいかもしれませんがお話を聞かせてください」

ということなので2時にアポを取りました^^



後もう一つ駅前にあった埼玉りそな銀行にも連絡をいれてみました。

ここも数年前一度融資の相談に行ったのですが、担当者が頭悪そうな感じで(すみません)、要領を得ないと言うかなんというか。。。まとまりの無い人

あまり良い印象がないのですが、とりあえず電話をしてみました。

すると、自動音声電話につながりプッシュ回線にして3番をおしたりとか、実際つながったら部署違いだったりして、うんざりました

「そういうお話ならこちらの番号におかけください」

といわれてかけた番号が違う部署につながるんです
驚きました


似たようなことを繰り返すこと3回、やっと正しい部署につながった模様


この時点で私のテンションは下がりまくりで

「この銀行はなしだな」

って思っていました笑。


最後に出てきた人はある程度ちゃんとした人で電話の対応もしっかりしていました。
が、それまでにいたる人が最悪でした。

「悪い対応をしたものの名前はなんですか?」

と尋ねられましたが、まあ、そんなことお伝えしても仕方ないので言わなかったですけど。。。


埼玉りそな銀行は以前の経験から相性が良くないとは思っていましたが、再確認させられました

地銀の中でも都市銀行並に力はあるところだと思っていましたので、それなりにちゃんとしているところかと思っていたのですが、なぜかあまりぱっとしない人が多いのですよね?。

はずれに当たっているだけだと願います。

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[ 2008/01/29 12:20 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(12)

金融機関にあたりまくる作戦3 

前回の記事ではちょっと話がずれてしまった感があるので、本題の融資のお話に戻ります^^

とりあえず、金融機関に時間の許す限り当たってみました。



まずは二年前に断られた経験のある足利銀行から。

物件概要を話す前に、ビルを買うという話を出した時点で

「うちは投資用の融資は厳しいです。ましてや飲み屋ビルはなおさらです」

と言われてしまいました

まあ、予想通りの結果です。

銀行の融資の姿勢はいつどのように変わるか分からないので一応当たってみましたが、予想通りの玉砕でした笑



次に連絡したのはあおぞら銀行。

二年前に同じ地域の物件を持っていった際にかなり低い評価でした。
一応連絡してみると、担当者がいなくなっていて新しい方とお話をしました。

「飲み屋のビルは融資不可」

とのこと



次は埼玉信用金庫

ここは担当者は変わっていませんでした。二年前に一度お会いしたことあります。

「物理的にダメ」

との回答。まあ他県なので無理でしょう^^



次は大光銀行。

ここは新潟の銀行だったかな?
関東にいくつか支店があって幅広く融資を扱ってくれると業者さんから以前紹介を受けたことありました。

当時と同じ担当がいて話をしましたがやはり

「物理的にダメ」

とのこと



次は常陽銀行。

「茨城県中心なので物理的にダメ」

「お隣の県ですし、車でもすぐですよ」と申し上げましたがダメでした



次は八十二銀行。
ここも

「物理的にダメ。スナックパブはダメ。うちは長野中心です」

とのこと。私の自宅の近くにあるので頑張ってくれないかなっていう淡い期待はかないませんでした



次は東京スター銀行。

「個人には融資しない」



次は東日本銀行。自宅の近くに支店があるので。

「物理的管轄外なので×」



次は東和銀行(自宅の近くにあるので)

「物理的にだめ」



そしてこの日最後、栃木銀行。

「収益物件に対する融資は扱っているが、星輝の住所が銀行から遠いためだめ」

電車で20分かからない距離ですよと言っても管轄外と言われました。

私はちょっとだけ頑張って、

「上の人にも聞いてもらえませんか?すぐ近くなんす。お宅の銀行と家は」

と言って、上司と相談してもらいましたが、結局覆りませんでした


以上10行全て融資不可能という回答でした。
足利銀行、あおぞら銀行、埼玉信用金庫、大光銀行、常陽銀行、八十二銀行、東京スター銀行、東日本銀行、東和銀行、栃木銀行。

こうあげると結構頑張って気がします^^

まだまだ諦めず、次なる銀行を開拓します

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[ 2008/01/28 13:14 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(7)

金融機関にあたりまくる作戦2 

まずインターネットで融資可能そうな金融機関を自分で調べ上げました。

それと同時に仲介さんに、今回の物件の近くにある金融機関をリストアップしてもらいました

こういうことを気軽にお願いできる仲介さんでよかったです。


嫌がる人はとにかく何でも嫌がりますからね。

今まで何回か物件を購入してきましたが、こっちのリクエストを嫌がる人の方が多かったですね。


私としてはそういう仕事をしてもらうのも含めて、仲介手数料を払っているのですからやってもらって当たり前くらいの気持ちで最近は接しなくてはいけないと思い始めました。


こう言っちゃいけないのかも知れませんが、私の今までの経験の中で怠け者の業者さんがいかに多かったことか

こちらが若いものだから業界の常識を知らない新参者(これは事実でしょうね^^)扱いをされ、説教も食らいました。

でも、私は分からないものは分からないから教えて欲しいので、知識をわけて貰いたいだけなのです。

だから質問をいっぱいするだけなんですけど。。。


だから私の印象としては仲介業者はできるだけ仕事をせずに仲介手数料だけを求める人たちって印象です


勿論、そうでない今回の私の担当のKさんのような業者さん、以前山田里志さんにご紹介頂いたYさんのような素晴らしい方もいます。


もしも仲介さんにびびって、あまりお願いや質問ができない方がいましたら、お金を払うのはこっちだし、こっちの言う仕事をしないと取引止めるわ、位の勢いでちょうど良いのではないでしょうか?

傲慢だと思われても仕方ないかな。だってサービス悪すぎる業者が多すぎるんだもん

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[ 2008/01/27 10:08 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(2)

金融機関にあたりまくる作戦1 

予想通り厳しい回答の連続です


ここで私ができること言えば単純ですが

「諦めずに勝つまで頑張る。絶対負けない」

という強い気持ちだけです。


「負けと認めず突き進む」

「もしくは敗北宣言を出さない」

「勝つまで続ける」

こうあげてみると単純ですね^^簡単簡単


融資が引けるまで頑張るのみです。エイエイオー

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[ 2008/01/26 10:42 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(8)

オリックス信託からの融資回答 

まず一番最初に回答がきたのがオリックス信託銀行でした。

日本橋に相談しに行った二日後でした。すばやい回答は嬉しいですね^^

回答の内容はというと、

「上の者といろいろ相談し、私のほうでいろいろ書類も作成し稟議を上げてみたのですがだめでした」

とのこと


理由としては

?物理的に厳しい(こういわれたら仕方ない
?場所的に長期に読めない(東京の人が地方を見るときの偏見なので慣れています^^)
?定期的フォローのバルーン型でもでもダメ


「何か打開策はありますか?」

と聞いても

「何もありません」

とのこと。


しゃあないしゃあない、転進ですね

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[ 2008/01/25 12:04 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(9)

契約日決定 

融資付けの銀行相談と同時進行で契約の日程を進めていました。

10月11日木曜日、13時30分、仲介さんの事務所にて売買契約を結ぶことになりました。
(私の記事のスピードが遅いため、記事が現実を追いかける形になっています。近々追いつく予定です^^)


その際、先方から一つ要求が出てきたとこのこと


以前も記事に書きましたが、今回は手付を100万という事で買い付けを入れたのですが、売主さんが

「100万ぽっちじゃだめ。せめて,300万円にしろ!」

とのこと。


まあ、100万は安すぎるとは私も思っていたのですぐにOKの返事をしました


売主さんとしては何かあったときに100万円ぽっちでは面白くないからというのが理由らしいです。

何かあった時って何のときだ?とは思いましたが、まあよかとです^^


このとき固定資産評価と固都税の書類をメインバンクにFAXしてもらったんだ、そういえば。

私の手元にはまだなくて銀行を通して評価証明とか貰ったんだ。どたばたしすぎですね

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[ 2008/01/24 15:28 ] 仲介業者とのやり取り | TB(0) | CM(6)

サンヨー電機クレジットその2 

サンヨー電機クレジットの関西の担当と話した数時間後、関東の担当から電話が来ました。


「もしもし、星輝様ですか?関東のサンヨー電機クレジットの○○です。」


「星輝です。お電話お待ちしておりました^^。で、早速ですが今回の案件はいかがでしょうか?(と聞きながら勿論色よい返事を待つ私。勿論融資不可と言われる可能性も十分あるとは思いながら。。。)」


「今回の物件は物理的に難しいです。」


「どうしたらその難しいという状況を打開できますか?」と私


「この立地である限り関東のサンヨー電機クレジットの管轄外になってしまいますので今回は、どうやっても物理的な要因なので融資は不可となります。お隣の○○市なら大丈夫なのですが。」


建物を持って動かすことはできませんので、まあ仕方ないですね



まだまだ金融機関はたくさんあります。


まだまだ負けません。

融資がつくまで金融機関にあたりまくるのみです。

自分が負けと決めるまでは負けにはなりませんから。

勝つまで戦いつづけるのみです。

そういえば昔、辰吉丈一郎も同様のことを言っていました。

「自分は一度も喧嘩では負けたことがない。負けを自分で負けと認めないから負けてはいないんだ」

と。

凄い理屈ですが、ある意味、真、ですよね。


「人間は自分が負けたと思った時に初めて負けるのである」

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[ 2008/01/22 13:59 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(10)

サンヨー電機クレジットその1 

三井住友、オリックス信託の後に連絡してみたのがサンヨー電機クレジット。


ちょっと前、とあるセミナー後に情報交換をしている時、とある方が

「サンヨーという融資をしてくれるところがありますよ。」

と教えてくれました。


それを思い出し、インターネットで検索してみると

サンヨー電機クレジットという名前が出てきました。


サンヨーという名前しか聞いていなかったので、サンヨー電機クレジットがその方のおっしゃるサンヨーと同じ会社を指しているのか分からなかったですが、とりあえず電話してみることにしました


電話がつながったのは大阪本店?支店?でした。

電話に出た方にまず物件概要を伝えると

「お話としてテーブルにのらない事はなさそう」

ということでした話口調も好感触?^^


サンヨー電機クレジットの一般的な融資条件は以下の通りでした。
?金利は5%
?物件価格の1%は手数料として支払う(今回なら80万!)
?10年で返済(借り入れ期間が10年間ということですね、おそらく)


「自分は関西の担当なので関東のことは正確には分かりませんが、いけそうな話ですね。後ほど、関東の担当のものから連絡させます」

とのことなのでお願いすることにしました。


どんな回答がいただけるのかドキドキです^^

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[ 2008/01/21 11:29 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(6)

日本橋のオリックス信託での相談番外編 

番外編ですが、オリックス、オリックス信託の人たちは凄く距離の近い人たちでした。


いきなり

「一緒に今度ランチしませんか」

とか言われましたし

「大学の不動産業界の後輩や仲間を紹介しますよ」

とかも言われました。こっちはそんなことよりもまずは融資を通して欲しいのですがね。。。笑


あと、しきりに言われたのが

「こんなにお若いのこんなに自己資金があるのはなぜですか?」

「お家が資産家ですか?」

「相続ですか?」

「株ですか?」

「インターネットビジネスですか?」

その他もろもろ質問攻めでした。

挙句の果てには

「お金のため方教えてください」

とまで言われました笑。



年上の立場になると教えを請われるんだな?と実感した日でした。

「英語使えて不動産の知識があればファンドマネージャーになれますよ。いいなあ?」

とも言われましたね。


ちなみに上記にあるような資産家とか相続は全くありません。

親には自分が不動産経営をしているなんて言っていませんし

地道にコツコツ働いて、チリが積もっただけです。

念のためですけど、自己資金の額だってたいした額ではありませんよ笑

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[ 2008/01/20 13:14 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(13)

日本橋のオリックス信託での相談 

メインバンクで2時半まで相談したあと、その足で日本橋に向かいました。


オリックスの担当者と駅で三時半に待ち合わせ、オリックス信託へ案内してもらいました。


不動産投資を始めてから人からの紹介とか初めての人に会う機会が格段に増えました。

まともな社会人らしくなってきたなあなんて最近実感しています

昔は
「コネなんか絶対いや」とか
「学歴社会反対」とか
「後ろ向きに歩いてなぜ悪い」と言いながら後ろ向きで歩いて家まで帰った事がありました(今考えると単なるアホですね^^)


さて、話は戻して、

オリックス信託到着です


部屋に案内されると、まずは名刺交換ですね。

私は名刺を持ってないのでいつも頂くだけですが


かる?く物件の概要を説明し、一通り書類を渡しました。


オリックス信託の担当さんの言葉で印象的だったのは

「ヌキ系ではないですよね?」


初めて聞いた言葉使いで一瞬分かりませんでしたが、さすがは私も大人になりました、ちゃんと理解しました。

そんな日本語があるんですね?。言葉遣いがダイレクトなのでちょっとひるみました笑。


んで、オリックス信託の話(オリックス信託の融資基準なんでしょうね)をまとめると

?ヌキ系(性風俗)でなければ大丈夫
?2.3日以内で回答の方向性は出る
?借り入れ期間は15?20年
?金利は4%
?目安としては1000万+諸費用
?オリックス信託の融資審査は厳しいから融資可能と判断された物件はたいてい問題なし
(って二人口をそろえて言っていました。本当かな??
ちょっといいすぎな気がするけど。。。理由はオリックス専門の業者を知っているから。そこの会社はオリックス融資物件の任意売却専門です


こんな感じでした。

金利が少し高めかなとは思いますが、物件自体の利回りも高いので問題ないかな?。

数日後には回答をもらえるようなのでそれから金利の交渉とかをしてみようと思います。


こう書いていて思い出したのですが、この席にいた星輝、オリックスの人、オリックス信託の担当の年齢は私が一番上で他の二人は一つ違いでした。

今まで職場でずっと最年少でやってきたので、自分が一番上だったので「あ?年をとったなあ」なんて思っていました笑。

人生速いですね。
六歳で死を意識し始めてから随分経っちゃったな。。。

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[ 2008/01/19 09:51 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(6)

三井住友との融資相談2 

嬉しいことにメインバンクの担当はやる気はまんまんのようです^^


ただし以前にも書きましたが、彼の経験上本店決済で飲み屋ビルが融資を通ったことはない、とのことなので、これからどうしたら良いかを聞きました


星輝「飲み屋ビルの融資はご経験上ないとのことでしたが、どうしたら今回の物件の融資をとおせますか?」


担当「まずは新築当時からの家賃表と過去の契約書の提出を求められると思います」


そんなの全部保管しているのかな?と思いつつ話の続きを聞いていると凄く気になる言葉が。。。


担当「おそらく一番の問題になるのは、入居者の属性と物件属性です。性風俗が入っていたらNGです。」


星輝「売主さんの話+地元の不動産屋の話+現地調査をした限りにおいては、性風俗は入っていません。ただし、一つだけ看板がピンク色のがあるので個人によってはそう見えることもあるかもしれません。。。」


担当「でも、そういうお店ではないんですよね?」


星輝「違います。おそらく女の子が横につくお店だと聞いています。」


担当「なら、大丈夫だとは思いますが、全て決済権限者次第なのでなんとも言えまえんが。。。」


星輝「それって、決済権限者にそのピンクの看板が嫌われたら融資はおりないってことですよね?全てその人の主観にで決まるってことですか??」


担当「そのとおりです」


とのこと


この言葉を聞いた直後、直感的にSMBCでの融資は厳しいなと思いました。

厳しいという言葉を融資の際に使うとき、大体、「厳しい=無理」という意味になることが経験上分かるようになってきました。

私も大人になりました

って喜んでいる場合ではありませんよね。。。


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[ 2008/01/18 10:51 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(3)

三井住友との融資相談1 

メインバンクで融資に積極的な三井住友銀行別名SMBCにお邪魔してきました


電話での対応は好感触?だったので満額フルローン融資という夢が勝手に膨らんでいました


担当のTさんのお話ですと、

「家賃収入の10%を修繕費とみなしても銀行の計算上で物件単体収支は問題なし」

とのことつまり、第一段階クリアということです^^

また、

「固定資産税評価額も7570万出ていますし、担保価値も十分ですね。固定資産税と都市計画税は104万強なので今の経営状態が続けば問題ないでしょう」

とのこと。


「今の経営がずっと続くのかな?」という心の声が一瞬出てきましたが。。。


続けて担当さんは

「気になるのは何でこんな優良な物件を売りに出すんでしょうね??それが一番気になります。。。」


はい、実は私も正直それが一番気になってます


収支がこれだけ回っていてまだまだ新しい物件なのに売るってことは何かしら問題があるはずって普通思いますよね?

それとも、そんなことはなく、ただのおいしい物件なのでしょうか?


妄想は膨らむばかり

エンドのお客に優良物件はなかなか回ってこないこのご時世ですから、疑うのが普通だと思います。

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[ 2008/01/17 01:42 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(8)

他行への打診スルガ銀行編1 

前回の記事で出てきたI社長はスルガ銀行も使ったことがあったんだ!!

ということも思い出し、そちらの担当も紹介してもらうことにしました

ありがとうI社長!!


有能な担当者らしく、これからの幹部候補というお話でした。

融資がらくらくおりる夢が膨らみます笑。



その担当者とまずは電話でお話しました


話を端的にまとめると以下のようになります。


駿河?スルガ?銀行の投資物件に対する融資基準
?基本的には一都三県+静岡が融資の対象だが5000万以上の案件なら他地域も対応可能

?5000万以上の融資の場合必ず自己資金は1割入れること

?概して店舗、ソシアルビルは厳しい

?物件資料提出後、現地調査に役員が同行し、判断する。役員の主観がかなり入り判断される。この入り口の段階でYES,NOが決まる。
結論が出るまでの所要時間は二日程←速い!!スルガ銀行の特徴です!!

?入居者の裏が誰なのかも調べる。←どうやってでしょうね???もちろん、ヤクザがらみなら融資はだめ。

?飲み屋系の融資は実績あり、銀座のママにも融資をしているので

以上のような感じでした。


まずは書類による物件確認からスタートするということなのでマイソクをFAXして欲しいとのことでした。


今回の物件はマイソクが出来上がる前の物件だという事情を話すと住宅地図で許してもらえました
後は大まかな物件概略を口頭でお伝えして。


そうそう、この担当者メールが使えないとのことでした。銀行関係、不動産関係のひとでいまだにいますよね、こういう方。

あと、知らなかったんですが、駿河銀行の支店というかローンセンターは埼玉県の大宮ソニックシティ17Fにあるんですね?。。

あっても渋谷とか新宿辺りだけかなと思っていました。

埼玉の物件を購入する時には使えるってことですね^^便利だ?
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[ 2008/01/16 00:07 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(6)

他行への打診オリックス編2 

善は急げなので、早速友人の社長に連絡して、担当者を紹介してもらうことにしてもらいました^^

ありがとうI社長!!

かなり実績のある社長なのでなんとかなるんじゃないかなって淡い期待をかなりでっかく持っちゃいました笑。


早速、担当者から電話があり、アポを取りました。

今度の月曜、日本橋に3時。


三井住○とのアポが2時半までなのでかなり忙しい予定ですが、まあ何とかなるでしょう


電話の中でオリックスの人が言っていたのが、

「星輝さんは法人ではなく個人なのでオリックスでは扱えません。法人だったらうちでばんばん通すことはできるかもしれませんが。。。なので今回はオリックス信託への紹介となります。私も同席しますので何とか致しましょう!!。」


オリックスの担当者がオリックス信託との相談で同席してくれることがどれほど融資へ近づかせてくれるのかは未知数ですが、いないよりはましだろうし、気持ちはありがたいので同席をしてもらうことにしました

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[ 2008/01/15 00:08 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(4)

他行への打診オリックス編1 

前回の最後にも書きましたが、三井住○の担当者は

「やってみないと分からない」
「だめになる可能性十分あり」

という目算なのだと私は解釈しました


でも、私もそんなことは計算済みで他行への相談も同時に考えておりました。


今現在所有している物件も、複数の銀行に打診して融資を取り付けたという経験があります。


まして、今回はソシアルビルです

かつ、遠方の他県の物件です。

信金や信用組合などの金融機関は使えません(地元の信金を利用し一部居酒屋のビルを購入したという話はどこかで小耳にはさんだことはありました)。


でも、遠方の物件となると大体都市銀行に頼るしかないんですよね。。。

でも都市銀行だと、融資が通った話を聞いたことがないんですよね。。。


そこで思いついたのがノンバンク系


友人の会社経営者がオリックスで店舗併用住居の融資を取り付けたという話を思い出しました。

その人のツテを使ってオリックスで融資が引けないか挑戦してみることにしました。

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[ 2008/01/14 00:20 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(8)

メインバンクからの電話 

物件調査の結果、特に問題なく、どちらかといえばお買い得物件の部類に入るので、あと私がしなければならないのは

?更なる物件調査
?融資を確実にすること

の二つが大きな柱でしょう。


現地調査の翌日、メインバンクの三井○友銀行の担当者のTさんより電話がありました。

今度一時間ほど時間を割いて、直接お話したいとのこと。今までは電話相談だけだったので。

月曜の1時半から2時半までアポをとりました。


そういえば物件資料すらお渡ししていなかったのである程度まとめてこのとき渡してしまおうかと思います。


この電話の中で担当が前回と同じようにネガティブな発言を繰り返していたのが気になりました


「店舗は全て本件決済なので厳しいかと思います。もちろん前回お電話で申し上げました通り、資産運用ローンなら対応可能ですが」


審査がおりる可能性が高いならこんな話し方はしないでしょうから、おそらく担当者の腹の中では

「やってみないと分からない」
「だめになる可能性十分あり」

という目算なのだと私は解釈しました

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[ 2008/01/13 00:06 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(4)

管理予定会社その4 

前回の記事では今回の物件は優良物件であるという結論でした^^


が、一つ気になることがあると最後に言われました

それは物件の真横にとある有名設計会社が分譲していることでした。

その社長曰く

「先々、騒音の問題がでてきそうだな。警察沙汰にならなければいいけどな。でもこっちのJビルのほうが先に立っているから後から文句を言ってくることは可能性は低いでしょう。騒音を承知で分譲を買うのでしょうから」
と。

安心なような心配なお話でした

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[ 2008/01/12 08:01 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(2)

管理予定会社その3 

いろいろ社長と話をした中で一つ気になったのがソシアルビルの家賃の坪単価です。

もう一つの管理物件は坪単価15000円くらい取っているということ。

今回の購入検討中のJビルは8000円から9000円なんです。

立地が相対的に悪いからなのかなあってちょっと気になりました
ただ相場より安い設定にしているだけならいいのですけどね。。。


事務所での管理内容確認、打ち合わせの後、社長に現場を確認してもらいました

私も物件数はかなり見てはいますが、この道何十年の方には太刀打ちできません。
プロの目で厳しく物件を査定してもらいたかったのです。


事務所から車で数分で現地到着です

建物と駐車場を中心に見ているようでした。

指摘されたのは以下の点

通路の頭上にあるタイルが一枚はがれている。
補修は早めのほうが良い。水が入って他のタイルがはがれてしまうこともあるので。お客の頭に落ちて事故につながる可能性もある。

?のタイル補修と同時に屋根を見てもらい、溝のごみなどを取り除くべき(売主は新築同時から一度も掃除をしていないとのことでした)。構造上、はしごがないと登れないので、タイル補修の時にまとめてやれば手間賃が省ける。

ちなみにゴンドラをつって屋根を見ると三万円くらいかかるらしい

壁はタイルで正解。
 女の子を口説けなかったお客がボードだとパンチして穴あけてしまうので。

サッシのビードが緩んでいるところがあるので退去時に外して新しいのをつけるべき。
でないと雨が中に入ってしまう。

以上のようにいろいろ指摘はされましたが、全てたいした補修ではないのでお金も当面は大してかからなそう、という結論でした。塗装もそれほど色あせてないし。

「優良物件」とのお墨付きをもらえました

俄然買う意欲が湧いてきました。

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[ 2008/01/11 17:27 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(4)

管理予定会社その2 

管理委託内容の確認後、これからの打ち合わせ、その他いろいろのお話(飲み屋業界の話中心)をしました。


プロフィールのところにも書きましたが、今回の物件を買うことを相談した時に、プラスのお話をしてくれる業者、金融機関は皆無でした


でも、ここの社長だけはちょっと違っていました

ソシアルビルの利点をいろいろ教えてくれるんです。

例えば当たり前のことですが、普通の住居よりも高めの家賃をもらえるという話から、常に満室に近い経営ができる理由(次の借主が自動的にやってくる)や、方法、仕組みをいろいろ教えてくれました。

もちろん全てが私の物件に当てはまるわけではないでしょうが、プラスのお話を聞けるだけでも心強いです。

そのお話が全て筋が通っているんです

お話に説得力があり、経験もある社長なので管理をお願いすることにしました。

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[ 2008/01/10 11:07 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(11)

管理予定会社 

今回の物件管理委託先は、以前の地元業者へのヒアリングの記事で出てきた地元の業者さんに今のところお願いする予定です。


物件を紹介してくれた仲介業者さんから徒歩数分に事務所を構えています。

仲介業者さんのところで買い付けいを提出した足で、管理予定会社を訪問しました


訪問の主な目的は管理委託内容確認と今後の打ち合わせです


この管理予定会社は他に1棟だけソシアルビル(全てパブ)を管理しています。

その管理契約書を見せてもらうと大まかな内容は以下の通りでした。


?月4回の清掃代⇒15000円(通常マンションは月二回だが飲食ビルは汚れやすいので多めに設定しているとのこと)

?管理費は全戸数×2000+消費税
 今回は8×2000×1.05なので16800円
あとは普通の管理内容でした。



清掃代はまあこんなもんでしょうね。

管理費が安いかなって思いました。
大体の管理会社は家賃収入の3?8%で管理していることが多いようですからね。
私の他の所有物件は5%払っています

ちょっと得した気分でした


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[ 2008/01/08 00:42 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(12)

買い付け提出その4 

事務所で買い付け証明を書いているとその会社の社長からアドバイスがありました。

「売買成立後は売主は動いてくれないから何かあれば売買が成立する前に言っておくべきだよ


確かにそうですよね。
お金が入ったらわざわざ手を煩わせたくないですもんね。

この言葉を聞いた後の私の行動はというと、気になることがあれば全てKさんに連絡して売主さんに連絡して確認してもらうということをしまくりました

大金と責任が動くのですから調べることがなくなるほど調べようと決めました。


頂いた資料に目を通した後、早速以下のような疑問点をぶつけてみました。


?契約書
星輝個人の名前を賃貸借契約には載せず、管理会社の名前で貸主代理と言う形で契約書を作れるかどうか。
知り合いの業者の社長がこの形式を用いていると聞いたことがありました。その社長曰く「借主に自分がこの物件のオーナーだということを知られたくないから」というのと「周りの業者にも知られたくないから」という理由でした
ソシアルビルはいろんな意味でリスクが高いので借主とのつながりもできれば持ちたくないということでした。
ただ物件的にはいい数字なので持ちたいということです。


?2F?A
2階のある部屋が保証金が入っていないのはどうして?
退去時のクリーニング等はどうなる?オーナー負担になるのか?


?保証金
償却するかどうか?もしくは全額返却するのか?


?地目
地目が畑のままだと融資がたぶんうけられないんですけど、どうしたらいい?


?物件清掃
敷地内、建物内にタバコが一つも落ちていないくらい清掃が行き届いているのは自主管理?


?造作権
誰の所有?


?屋根
雨漏りの経験あり?構造は?


?隣の分譲について
真横がA設計で分譲しているのだが、特に問題はないかの?


?売却の理由は?
メインバンクの担当が「なんでこんなにいい物件を売るんでしょうね」「銀行の計算でも結構なお金が残ります」「何かあるのではないでしょうか?」と頻繁に言っていたので。


以上9点です。

仲介の社長のお言葉に甘えて堂々と質問魔になることができました^^


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不動産情報
[ 2008/01/06 13:21 ] 買い付け | TB(0) | CM(8)

買い付け提出その3 

前回書いたとおり8000万の満額で買い付けを提出しました。


手付金は100万位でいいかなって思っていたところ、仲介さんの社長さんも「100万でいいよ」と言ってくれたので、日ごろのお付き合いが報われた気分でした^^


この事務所で買い付けを出すのは二回目だったかな??

多分一回目は小山市西城南の物件

あの時はまあ買えたら良いかな?くらいの感じで7000万と指しましたが、今なら絶対買うなら5000万前後の価格でしょうね

最近ひとつ自分の中で方針ができたのであの物件はスルーしなくてはいけないものになりました^^もしくは本当に格安でお買い得なものだけ買います。


Kさんからは物件は何度も紹介を受けてはいるのですが、指値を口頭で入れた段階で先方の売主さんに確認してもらって、大体その時点で玉砕ってパターンでした笑。

実際は買い付けはそれほど書いていなかったんですね。


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不動産情報
[ 2008/01/04 23:52 ] 買い付け | TB(0) | CM(10)

買い付け提出その2 

仲介業者さんのところに朝の10時に伺って、買い付け提出しました。


数日前に仲介のKさんと電話で話している時に

「今回は指値はなしでお願いします」

と言われていました


銀行の評価も一応出ていることだし、満室だし、地元の評判は悪くないし、となんだかいい面しか見えていなかったこともあり

「良いですよ」

と気軽にOKしてしまいました。


おそらく、土地値で好立地の出口の見えている新しめ物件が買えて、かつ利回り20%以上で満額融資で買えそうだという想定が頭の中を駆け巡っていたからでしょうね。


今考えると経営者としては甘い判断でした。。。アルマーニさんだったら私の購入額の七掛けくらいで買うのかなって今さらながら思っています。


次の取引には同じ失敗を繰り返さないように最後の詰めも厳しく行きたいです。

多分いい物件だから他のところに行って欲しくないっていう気持ちもあったんだろうな?。


といういうことで今回の物件2(Jビル)は指値なしの満額の8000万で買い付け提出しました。

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不動産情報
[ 2008/01/02 09:40 ] 買い付け | TB(0) | CM(11)