群馬銀行より回答 

某地銀の後は、群馬銀行より電話がきました

充電満タンにしておいて本当によかったです笑。


あいさつもそこそこにして、本題に入りました。


「で、融資のご回答はどうなりました?」

「支店としては、取り上げの方向に決まりました」

「ありがとうございます

「取り上げの方向ではあるんですが、金額か期間の短縮が必要になりそうです。キャッシュフローがかなり出るので期間を長く取る必要がないのでは?という上からの声がありまして」

「私としてはキャッシュフローを多くとりたいので期間は20年でお願いしたのですが」

「直属の上司は期間または金額の縮小を行えば融資OKとのことなので、そこを是非なんとかなりませんか、星輝さん」


と話しながら我々の中で三つの案が出ました。

?融資金額8000万、融資期間10年、当初5年は金利固定で2.5%、毎月の返済額は75万円

?融資金額7000万、融資期間15年、当初五年固定2.5%、毎月返済額45万円

?融資金額7000万、融資期間10年、当初五年固定2.5%、毎月の返済は66万円


?は厳しいとのことなので?でお願いしました。
塩梅を見て、?に変更可とも伝えておきました。


?でもアサックスよりは好条件なのでできれば群馬銀行に融資してほしいと思います。


あとは、前橋本部の判断がOKと出れば融資承認が確実におりた形になります。

詳しくは後日売買契約書を持参する約束をしたのでその時聞いてみたいと思います。


いい条件で群馬銀行が融資してくれることを祈ります。

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[ 2008/02/29 09:43 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(10)

某地銀より電話 

アサックスとの電話のあと某地銀から電話がきました

充電満タンにしておいてよかったです笑。


前回の人とは違う人が電話をかけてきました。

前回の印象の悪い人ではなく比較的はきはきした男性です。


話を伺うと、もう一度私と詳しく話してみたいとのことでした。


どんな話を聞きたいのかは分かりませんが、一応アポを取りました。

三日後、夜の6時に訪問することになりました。

この時間なので裏の通用口からの出入りになります。

夜間にもつながる電話番号を教えてもらい、一度そこに連絡を入れて、伺うことになります。


既に必要書類はお渡ししてあるので、どんなお話になるのでしょうね?


銀行の方でただいま物件の担保価値を調査中で、融資できるかどうかは未定だが、とりあえず私と話してみたいとのことです。

そしてその後融資を再検討するとのことです。

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[ 2008/02/28 11:54 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(6)

アサックスに再連絡 

先日、より良い条件を頂いたアサックスに再連絡しました。


自由が丘にいる時に電話をしたら恵比寿本店につながっちゃいました

フリーダイヤルって場所によってつながる場所が変わるんですね?。



必要書類の確認なので、まあいいかと思って本店の融資担当の人と話しました(本来は前回お電話がつながった大宮支店と話すべきでしょうが)。



申し込み書類としては写真付きID(本人確認)、物件資料。

融資の正式回答は申し込み書類受理後3日で出る。
融資実行も可能←速いです

融資申込み後の融資キャンセルの場合はキャンセル代として、印紙代、実費などの請求あり。

とのことでした。


まだ、他の金融機関からの回答待ちの段階なのですが、一応動けるように確認しておきました。


自己資金をかなり使うことになるからもったないな?と思ったり、銀行に置いておいても仕方ないな?って思ったり、心が揺れます。



ちなみに今のところ出ている融資内諾は

?ファーストクレジット
5000万円の融資
7.5%の金利
15?20年の融資期間

物件価格に3000万足りなく、その他諸経費が700万くらい必要なので合計3700万くらい自己資金必要


?アサックス
5500万?6000万くらいの額
金利は9%を切るくらい
融資期間は14年

融資額の上限が6000万とすると物件価格に2000万、諸費用に700万だから合計2700万の自己資金必要


う?ん、もったいないな?。。。


今まで自己資金を見せ金に使い温存して、過去の物件はフルローンで引っ張ってきました

勿論、フルローンは引いてるけど、いざとなったら自己資本率を高めることはできる現金を常に蓄えながらなので安心してフルローン引いてます^^


上記ふたつの金融機関からの回答で、一応ある程度買えるめどは立っていますが、これだけ自己資金をつぎ込むのはもったいない気がします。

皆さんはどう考えます?

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[ 2008/02/27 12:19 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(8)

売買契約を結びました2 

さて、前回の続きです。


売主の会長さんから何か勉強になることはないかなと思い、彼の一挙手一投足を見守りながら、重要事項説明の読みあわせをしました。

忙しかったです笑。

会長さんは自分の懐から出したメモ帳になにやら書き込んでいたり、手元の書類に目を通してサインしたり、訂正したり、印鑑を押したりしていました。


「どんな仕事もしっかりとこなしそうだな、失敗もせずに。」

なんて思いながら重要事項説明の読みあわせをしていましたので、もしかしたら少し聞き逃していたかもしれません笑。


重要事項の読み合わせが終わってからはいろいろ売主さんと打ち合わせを始めました。

売主さんとしては来月の末に決済を希望。
具体的には15日あたりを目安にとのこと。
そうすれば、月末の振込み分がまるまる星輝のほうにはいるのでお互いやりやすいでしょうという理由でした。


普通は引渡しの日を期日として家賃を日割り発生させると思うのですが、この売主さんは

「そういうのは面倒だから、日割りなしでいきたい」

とのことでした。

私としては権利はこちらに移るのに家賃はもらえないという少し損した気分です
(とりあえず、機嫌を損ねないようにしたかったので、家賃の日割りはしないという方向で合意しました。私の妥協案としては固定資産税の日割り発生なしという形、つまり私の負担なし、という条件で折り合いを付けようと思っています。)



この売主さんは主導権を握りたいタイプのようなで、我々にはあまり話をさせてくれません

こういう人って話を切られるのが嫌いでしょうから、とりあえず満足するまで話をさせて、いったん彼が話を切ったところで、私が言いたいことがあれば言うというリズムでお話を進めました。


「契約書は自動更新だから契約書の更新はしていません。なので、こちらで責任を持って星輝さんの名前で契約書を結びなおします」

「抵当の抹消には三週間かかります」

「決済の日付を決めてから全てが動きますからね」


機関銃のように続けて話す人でした


おっしゃっていることが全て正しければ全て覚えておけば良いのですが、結構てきと?な部分もあるんでちょっと対応に困りました。。

例えば、現在の契約書をその場で貰ったのですが、売主さんはそれを渡しながら

「入っているテナントさんは結構長いのが多いよ」

と言うのですが、よく見てみると数年以内に作られた契約書がほとんどなんです。。。

売主さんは現状を把握していないのでしょうね。全て現場担当がいてその人がやってるのでしょうから。



で、最後に銀行紹介のお願いをしてみたのですが
(詳しくはこちら⇒売主さんへ融資の口利きを頼む作戦

「それが取引条件なら今回の取引はしないよ。常陽銀行の審査基準は厳しいよ。都市銀行の半分くらいの評価だし。それにしても、融資はつくのか?あなたはこういうのは初めて?初めてならなかなか融資つかないよ。個人で融資なんてつくのか?」

としゃべり倒されました笑

一通りしゃべった後

「時間がないんで手付預かってもらえるかな?」

と仲介の社長に300万渡してさっと消えていきました。

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[ 2008/02/26 12:08 ] 売買契約締結 | TB(0) | CM(12)

売買契約を結びました1 

仲介業者さんの事務所でとうとう売買契約を結びました。


買い付けはずっと前に提出しています。


売主さんはお忙しい方のようで、予定よりも30分遅れて到着すると連絡が入りました


「重要事項説明の読み合わせなどを先に始めておいて、できれば終わらせておいて」とのことでした。



物件を仲介してくれたKさんは宅建主任者の資格を持っていないので、こういう読み合わせは資格保持者である仲介業者の社長が行います。

実際の書類つくりなどは営業のKさんが全て行っているようですが。


この仲介さんはやることはちゃんとやるようですね。
他の仲介業者さんは確か資格を持っていない営業の方が重要事項の読みあわせとかやっちゃうって聞いた事があります



我々が読みあわせをしていると売主さんの前社長で、最近会長になったM会長がやってきました。

とても忙しそうな感じです。


到着していきなり

「30分しか時間ないんだけど終わるかな?」

とおっしゃいました。

仲介会社の社長さんが

「女のところにでも行くんかい?家に帰る暇が無いくらい女がいるみたよね笑」

といってました笑。

売主の会長は

「いやいやいや、ははっは」

と言って、はっきりとは回答していませんでした笑。


私とKさんは何も言えずただじっとし、彼らの会話を聞いていました。



売主の会長さんは、一代で今の会社の資産を全て作り上げたらしいです

この地方ではかなり有名な方らしく、相当仕事のできる方のようです。

事業も多種に渡りすべて成功していて、最近は新規で葬儀場経営も始めたとか。


こういう方とはお話するだけで勉強になるので契約の中でも何か学べたらと思います。

長くなったので続きは明日。

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[ 2008/02/25 09:02 ] 売買契約締結 | TB(0) | CM(18)

ライフ住宅ローンに融資相談してみました 

政府系金融機関への融資相談確認の電話を終えて一息ついていると、オリックスの担当から電話がきました


この担当、本当に良い方でいろいろ手を尽くしてくれます
こちらからは何もお願いしてないんですよ!!

もしくは紹介してくれた社長の力なのかな??

とにかく尽力してくれるんです。


今回の電話の内容はというと、

「オリックス信託のKさんの知り合いで、ライフ住宅ローンにOさんという人がいるんです。今回の話をしてみたら可能性はなくはないということなので、ご連絡しました」

とのことでした。


お話をまとめると、ライフ住宅ローンの融資基準は以下のとおりです。

?自宅担保(融資金額の半分の担保価値が望めるもの)
?配偶者連帯債務

この二つが絶対条件。そして、融資金利は4%?。

金利に関してはまあまあといったところでしょうか。


でも、今回の場合?がアウトです。自宅は担保にできないのです


ダメモトで、ライフ住宅ローンの方に連絡をしてみました。



私が

「自宅担保なしで、お願いしたいんですけど」

と申し上げたら、

「他に共同担保ありますか?」

と言われましたが、

「出せるもの無いんですよね?」

と言うと、

「では、今回は厳しいですね」

とのお返事でした


しゃあないしゃあない、転進です。でも、オリックスのMさんありがとうございました^^

いつかお返ししなくては。

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[ 2008/02/24 10:11 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(4)

国金に融資相談 

政府系金融機関はまだまだあります。

既に取引のある国金、本名、国民生活金融公庫でしたっけ?に連絡してみました

以前担当していただいた方をお願いすると、異動した、とのことでした。


後任の新しい方とお話したところ、

「特別枠がありますのでもしかしたら対応可能かもしれません。経営の多角化などと申請すれば、枠を越えた融資ができるかもしれません」

とのことでした。週明けの月曜日、商工中金の後の時間に国金でアポを取りました。



ご存知だと思いますが国金って一般的には4800万しか枠がありませんよね?


それを承知で

「どうしたら8000万融資引けますか?その方法があれば教えてください」

という問い合わせをしてみたんです。


私は既に1800万位を数年前に借りているので、普通に融資のお願いをすると、残りの3000万くらいしか融資が引けないんです。


それを何とか打開する策はないかと伺ったら、

「特別枠なら対応可能かも」

との回答がいただけました^^



やはり言ってみるもんですね。

国金で融資が引けたら最高ですよね?。

全期間固定だし、金利は低いしで、天国みたいです


ちなみに私がいま一本ひっぱている国金の融資も当たって砕けろ作戦で勝ち得たものです。


国金にお詳しい方に言わせると

「普通そのやり方なら玉砕するはず」

とのことでした笑。


でも物件価格満額引っ張って、13年固定の、金利は1.65%なので大成功かなって思っています

意思あるところに道は通じるんですね^^

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[ 2008/02/23 10:55 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(4)

商工中金に融資相談3 

商工中金に電話した翌日、営業の人から電話がきました


そして、週明けの月曜日10時に商工中金のS支店に伺うことになりました。

その際、必要なものは

?確定申告三期分
?物件詳細書類

の二つだけ。

以上宜しくお願いします、っていう短い電話でした。


ちょっとこれだけでは寂しいので、気が向いたので作った(笑)事業計画書ももっていこうと決めました。

大して違いは作らないだろうけど、意気込みが伝わるかもって思いません?

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[ 2008/02/22 11:33 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(3)

商工中金に融資相談2 

前回の続きです。


政府系金融機関の商工中金のお話です


仕事の合間をぬって移動しながら電話をしました。

そして、融資の担当の方につないでもらいました。

営業5課って言ったかな?


個人事業主でも融資の相談を聞いてもらえるかどうかを聞くと、

「個人事業主の方でも全く問題ありませんよ」

と言われました



やはり自ら確認してよかったです。これで可能性が一つ増えましたから^^


その後、事業所の住所、経歴などの一通りの個人情報を聞かれました。

そして、一両日中に営業担当から私の方に連絡が来るという段取りだそうです。


さて、どうなるのか楽しみです。

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[ 2008/02/21 14:19 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(13)

商工中金に融資相談1 

存在する金融機関全てに融資相談してやろう!と決めた私がまだ当たっていない有力金融機関がありました^^


それは政府系金融機関です


国金とか商工中金とかいろいろありますよね!!


これらにも片っ端から当たってみることにしました。


まずは商工中金に電話して融資可能がどうか確認しました



ずっと前、どこかで誰かが、

「商工中金は個人事業主にも融資する」

と言っていたのを思い出したんです。


人によっては

「法人にしか融資しないはずだよ」

って言う人もいるんですが、まあ、分からないことはとりあえず直接問い合わせ


そして、少しでも可能性があれば交渉で頑張る!!



せくすいさんとかはお分かりでしょうけど、海外でもまれたりとか、自己主張の強い人種と接した経験があると、自然に交渉事には結構タフになりますよね。


ある意味、「言ったもん勝ち」見たいなところがあるのが交渉ごとなので、やはり当たって砕けるのが一番いいと思います!!


卑近な例だと、私はFIXの格安航空券の日程を変更してもらったことがあります笑。

意外と簡単にできました。

メルボルンの航空会社の事務所に直接訪問をして、適当な理由をつけて交渉したら、「だれにも言っちゃダメだよ!」っていう条件で変更してもらえました笑。


ちょっと話がずれて長くなったので続きはまた次回。

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[ 2008/02/20 11:34 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(11)

クレディセゾンに融資相談 

クレディセゾンに融資相談をしました。


金融機関は探せば結構あるんですね^^

クレディセゾンはアトリウム系の金融機関?だそうです。



電話をして、物件概要を担当の方に伝えると、

「物理的にダメ」

との即答です。



今回の物件が都心部に位置していれば、融資がつきやすいのにな?、と何度思わされたことか!!


大体ほとんどの金融機関が「物理的にダメ」と言ってきます。

勿論その後調査が進んで、物件属性的にダメとなることもあるのでしょうが、入り口の段階ではじかれているのが半分以上です


まあ、物理的にダメなことを承知のうえで連絡しているので必然的に断られる回数は増えますが笑。


でも、ほんの少しでも可能性があれば、融資相談しておこうと決めたので当たりまくっている訳です。

あとで後悔したくないですからね

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[ 2008/02/19 13:20 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(8)

三井住友銀行より融資回答がきました 

三井住友銀行より融資の回答がきました


「物件属性的に難しいです。条件を厳しく見ても上のものが×と判断しました」

とのこと


予想していた回答とはいえ、やはり残念です


一応メインバンクとして位置付けていましたし、SMBCに預金してある額も結構な額だったし、担当の反応もよかったので、少しは期待していたのですが、やはりダメでしたね。。。


上の人がダメっていったら仕方ないですね。

「打開策はありますか?」

ってお決まりの質問をしましたが、

「上がダメという判断なのでどうしようもありません」

とのお返事。


しゃ?ないですね。

未練たらたらですけど笑。


今回の融資は、以前担当が言っていた「資産運用ローン」で話を進めていたらしいのです。

資産運用ローンが使える個人の条件は、物件価格の七割以上、できれば八割以上、現金がある人対象らしいです。。。


一小市民である私は残念ながら現金で八割なんて持っていません

だって、八割っていったら、6400万ですよね!!


このブログを読まれる方でもそれほど持っている人はあまりいないのではないでしょうか??


融資って必要な時にはなかなかひっぱれないってどっかの某さんもおっしゃっていましたが、本当にそのとおりです。


でも、金融機関はまだまだあるのでこれにめげずに頑張ります

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[ 2008/02/18 13:11 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(13)

ファーストクレジット、アサックスからの融資回答 

まずはファーストクレジットから電話がきました


「本日は部長がいないので最低限の金額しかお伝えできませんが、5000万円なら大丈夫です」

とのこと。

希望額より少ないです。。。

期間は15?20年で金利は7.5%。

5000万円の融資だと物件価格にあと3000万、諸経費でおそらくあと700万(保険で増減あるでしょうけど)必要です。

自己資金を少なくとも3700万は出さないといけなくなりますよね。

このブログを読んでいる人、または、不動産投資をしてみたい人の中にこれだけの額を持っている人がどれほどいるのでしょうか??

ソシアルビルが普通の個人ではなかなか買えない現実を目の当たりにしますよね、こういう時

まあ、今までも十分融資を断られているので、ソシアルビルの難しさは十分理解できていますが笑。



少し時間が遅れて、アサックスからも連絡がきました

仮審査回答としては5500万?6000万という金額。

金利は9%を切るくらいで、融資期間は14年。

行内審査の結果として、今回の買値である8000万は妥当との判断。


「希望は6500万なんですけど」


と申し伝えると、

「共同担保とかありますか?」

とお決まりのお答えでした。

「あと500万上乗せしてくれたらお願いする可能性が高まるんですが」

というと、 担当さんは

「なんとか頑張ってみます」

といっていました。



6000万の融資でも2700万は自己資金から出さなくてはいけません。

やっぱりレベルが高い分野ですよね。。。ソシアルビル。

SMBCの担当は、「この物件が普通のアパートマンションだったら、らくらく融資がフルローンで出ます、収益性から見ても、担保価値から見ても」と言っていましたが、物件属性が違うと、こんにも扱いが違うんですよね。。

だから、ソシアルビルは個人ではなく、会社の資産の一部であったり、不動産業者がもっていたりするのでしょうね。

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[ 2008/02/17 00:09 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(14)

アサックスに融資相談 

ファーストクレジットの次に連絡したのは、アサックスです。


最近、電車内の広告で良く見かけますよね?


電話をしてみると、大宮支店に電話がつながりました。

物件情報や私の個人情報をお伝えしました。
生年月日も聞かれました。裸になった気分です笑。

見ず知らずの人にここまで知らせちゃっていいのかなって思うときが時々あります。


さて、アサックスもファーストクレジットと同様に、夕方に回答を折り返してくれることになりました。


ちなみにアサックスの融資の基準は以下のとおりです。

?仮審査をまず行い、それから正式申し込み(今回の電話での相談が仮審査に当たる)
?金利は8?9%
?融資期間は10?15年


とこのことです。



夕方に、どんな結果が両金融機関から出てくるのか楽しみです



私の中では6500万位出てくれればいいかなって思っています

勿論フルローンがいいのでしょうけれども、銀行に寝かせておくのももったいない気がしているのである程度は手持ちの資金を使ってもいいと思っています。


6500万の融資が10年間9%金利ならば、返済が83万。

6500万融資、15年9%ならば、返済は66万。

となります。

私の中では下の条件で出てくれれば良いかな。

そうすれば返済比率も半分を大きく切りますので、落ち着いて経営できそうです。

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[ 2008/02/15 23:13 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(8)

ファーストクレジット融資相談 

某地銀では望みなしと思ったので、帰宅した後、他の金融機関にあたり始めました。

探せばまだまだ出てきます^^。



最初に連絡したのは、大手町の日本ビル9階にあるというファーストクレジット。

融資担当の人に代わってもらって、物件概要と私の個人の内容をお伝えしました。結構細かく聞かれましたね。現在の収入とか、所有物件の収益性とか、その他もろもろ。


詳細は同日の夕方に折り返しお電話をいただけるということになりました。


参考になるかどうか分かりませんが、ファーストクレジットの融資基準を以下にあげておきます。

?一坪10万以下の場所には融資をしない
?北から南まで全国対応可
?金利は9.84%
?融資期間は25年が最長
?ただいまキャンペーン中なので、金利は7.1%で3?20年の融資期間
?繰上げ返済の時は3%の違約金が発生する
?融資金額の2.1%が事務手数料
?調査費用はかからない


この人はここの地域に詳しいのか、一階の坪当たり8000円という家賃は妥当だが、2階はちょっと高目かもしれないと指摘をしてくれました

彼の意見では坪当たり5000円が妥当とのこと。

普通は二階のほうが安くなるというのは聞いたことありますけど、今回の物件は2階というよりも、中2階という感じなんです。


だからそれほど1階と2階に家賃差をつけてないのだと思います。


いずれにせよ、夕方の回答がどうなるのか楽しみです

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[ 2008/02/14 23:55 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(8)

某地銀での気付き 

昨日の続きです。

一つ気が付いたことというのは、私の身だしなみです


こんなこと書いていいのか分かりませんが、銀行訪問の時、必ずスーツは着ないのです。


不動産投資の本を読むと、必ず地味なスーツで銀行訪問すること、って書いてありますよね。

銀行員と同じような地味なスーツが理想って。

確かに、銀行員のスーツは地味なのが多いですよね。オリックスは別ですが笑。


今回私の服装は、コムサの黒い革靴、ギャップのカーキのチノパン、綿の厚手のワイシャツの上にスペイン製のセーター、一応ヒゲはそっています^^


もしかしたら私の格好が相手に悪い印象を与えたのかな?って思いました。


スーツを着ようと思うことはあるんですけど、なぜかいつもセーターにチノパンが多いですね。


今まで何度か融資を引っ張ってきましたが、一度もスーツを着た事がありません。


皆さんはどうしているのでしょうか?

やはりある程度しっかりした格好で銀行訪問しているのですか?

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[ 2008/02/13 12:40 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(18)

某地銀でのアポ 

某地銀に朝の10時に訪問してきました


対応してくれたのはSさんという女性。

なんだかとっても堅苦しいかんじ笑。
話した感じ波長が合いません。こういうのを生理的に合わないというのでしょうか?


某地銀の融資基準は

単体収支をまず観て、その後に私の個人の属性を勘案した総合収支を見るとのことです。


「融資のご希望は?」

と聞かれたので、

「8000万フルローンでお願いします」

と申し上げました。


すると、まだ審査もしていないのに

「おそらく評価は厳しいでしょうね。8000万全部も無理でしょう」

とそっけないお言葉。。。それもまた無表情で。

なぜか彼女の顔が阿修羅に見えてしまいました笑

先日お電話で話したときは非常に丁寧で、好印象だったのに、実際話してみると、電話とのギャップに驚きました。

対応が悪かった他の行員をカバーするためにいつも以上に丁寧な対応をしてくれただけなのかな?、なんて思いました。


そして、また最初から望み薄な対応に少々驚きました。

今月いっぱいには連絡が来るということなので一応待つことにしましたが、融資がおりそうな雰囲気はゼロに近いですね。。。



ここまで書いていて、気が付いたことが一つ

電話とのギャップに向こうが驚いたのかもしれません。

大体皆さん同じことを言います。電気工事の人とか、自販機設置業者とか、付き合いのある業者は皆、

「思っていたより若くて驚きました」

って。

でも,最近は20代でも投資をしているくらいですから、そんなに驚くことは無いのにっていうのが私の感想です。

自分で言うのも変ですが、社会人としてもう立派なはずなのに笑。

それとも、世の中の投資をする人は40代、50代、又はそれ以上の方が多いのでしょうか?

あ!もう一つ気が付きました。

でも、ちょっと長くなったので続きはまた次回。

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[ 2008/02/12 11:36 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(10)

金融機関にあたりまくる作戦6 

銀行からの回答を待っているだけでは時間ももった無いし、現状打破にはならないので、まだ当たっていない金融機関を探して、当たってみました


1つ目は、新生プロパティファイナンス。

電話番号は0120403881.なぜか覚えてます笑。フリーダイヤルって覚えやすいですよね。

担当にまわしてもらって物件概要をお伝えすると

「物理的に無理」

とのことでした



2つ目は、グッド投資ローン。
ここもトールフリーダイヤルでしたね。

回答は物理的にダメ



そして三つ目は、JJローン。
ここも0120で始まる番号だったです。

回答は物理的にダメ



本日の金融機関は全てフリーダイヤルで、全て物理的にダメという回答でした。


何もしないよりはいいのである意味楽しかったです。


諦めずに前進していれば、いろいろ情報も入ってきますし、客観的になれます。

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[ 2008/02/11 11:28 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(8)

仲介さんがスナックに突撃調査 

先日、仲介のKさんが

「自分が物件に突撃調査に行ってきましょうか?」

と言っていたのですが、それが現実になりました笑。


「昨日、ソシアルビルの中の一つのお店に行って来た」とのお電話


「星輝さん、昨日のみいってきちゃいました!!」

「どんな感じでした?」

「自分以外には一組だけでした。まあ、平日なのでお客がいるだけいいんじゃないですか?」

「そんなもんですか?」

「こっちは大体週末以外は、あまりお客はいないもんですよ。お店の人とお話したら、結構自分の知り合いとかも来ているみたいで、固定客もいるみたいですよ」

とKさん。


私、星輝は実は、スナックパブとかってまだ体験したこと無いんです。キャバクラも勿論ありません

だから、全て耳情報なのです。

逆にKさんはそういうところ行きまくりの人生なので、そういう意味においては大先輩です^^

また、物件所在地にずっと住んでいるので地元情報には全幅の信頼を置いています。


「お店の内装とかは綺麗でした?」

と伺うと

「すみません、記憶があるのは最初の10分くらいで、あとはへべれけになって記憶にないんです笑。最近ストレスがたまってまして」


いずれにせよ、突撃調査ありがとうございました。

今度はあうんの呼吸で売主さんに融資の口利きをお願いするのを頑張りましょう。

Kさんからの提案として、

「銀行を悪者にしてなんでもとりあえずお願いしてみましょう」

とのことだったので、うまくいくように頑張ってみます

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[ 2008/02/10 12:05 ] 仲介業者とのやり取り | TB(0) | CM(10)

アトリウムに融資相談2 

前回の続きです。


早速、アトリウムに連絡しました。


「オリックスの担当のMさんの紹介でお電話しました」

と申し上げ、物件の概要をお伝えしました。



返ってきたお返事は

「物理的に管轄外で取り扱えません。物件収支的には全然問題ないのですが」

とのお言葉


その後、名古屋のMさんの紹介のアトリウムのHさんに連絡し、上記の内容を伝えると

「そのようなお話だったのであれば関西の私が頑張っても関東のほうで却下されてしまうので、残念ながら今回の案件は無理そうです」

とのことでした



なんだか、最近断られ慣れしているので、悲しくともなんともなくなってきています


逆にどこの銀行が融資してくれるんだろうという宝捜しゲームをしているような気分になってきました笑。

いいことなのか悪いことなのか分かりません。


もともと比較的細かいことは気にしないので突き進むのみです^^



以前、ひろさんにコメントでアドバイス頂いた政府系。

名古屋のMさんとのお話でも出てきました。


彼も

「国金と商工中金はアタックしてみる価値はあるかも」

とおっしゃっていました。


また、

「両者で融資承認をとっておいて、繋ぎ(つなぎ)融資でアトリウムを使ってもいいかもね」

とも。

アトリウムは残念ながら玉砕なので次は政府系も含めて、融資してくれそうなところに当たりまくるのみですね

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[ 2008/02/09 12:18 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(10)

アトリウムに融資相談1 

本日は名古屋のとある方とオリックスの担当者に勧められたアトリウムに融資相談しました。



アトリウムの担当さんから

「10年のバルーン型で融資期間は30年」

という提案があったそうです


この話は名古屋のとあるかた(Mさん)を通してなのでまだ自分では確認していません。

が、話だけだとなんだか好感触です^^


アトリウムの担当の方がかなり積極的な方で、話をどんどん上にあげてくれる方なのだそうです。


また名古屋のMさんに

「これ成功したら商材になりますよ!!」

とも言われました。


正直、嬉しいお言葉でした^^


が、ちょっとマニアックすぎて、素人には手を出せない分野、と世の中の人には判断されそうなのであまり売れないんじゃないかな?って思いました笑。


確かにMさんのおっしゃる通り、ソシアルビルの投資物件を所有している個人っていないのかもしれませんが、いないにはそれなりの理由があるのでは、と私思いました


また、確かに、ソシアルビルの利回りは比較的高めです。

今回の私の検討物件は20%超。
駅前物件で築も10年前後と比較的あたらしめ。

ソシアルの管理をちゃんと理解できれば非常においしいと私もおいしいと思います。


でも、この物件を購入することを検討しているとお話したら

「外聞やこどものことを考えると僕には無理」

とか

「君は心の平穏のレベルが高いから大丈夫だけど、僕なら夜も眠れない」

とか

「こんなビルを買おうとするなんて普通じゃないよ」

とか、いろいろ言われまくりました笑。


ならば、どんな楽しい事件が待っているのか自分でも楽しみなので、ブログにして皆様に楽しんでもらおうと思って、公開しました。


話がまとまりがなくなってしまいました

ので、無理やりここで話をまとめてしまいます。


名古屋のMさんありがとうございます。

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[ 2008/02/08 11:27 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(6)

必要書類を集めてもらうために仲介業者に連絡 

管理予定会社に言われた

?入居申込書
?賃貸契約書
?建築確認書の原本

を集めてもらうために、仲介業者に連絡しました


でも、

「電話だと忘れてしまうからメールでお願いします」

と言われたので、結局電話した意味はたいしてありませんでした笑。


今回の物件は確定測量後に引渡しという事になっているので、確定測量の進捗状況を聞いてみると、

「以前測量中」

とのこと。


将来のことを考えると、測量はしてあったほうがいいので、またこちらの費用はまったく発生しない、いい事尽くめなのでお願いしています。

私からお願いしたのではなく、仲介業者のKさんの発案でやって頂いているので本当に感謝です。


また、今回のビルはソシアルビルなので飲食店がメインなビルなわけです
そうすると滞納が多いと一般的に言われています。

なので、厳しいかなとは思いましたが、仲介さんに直近の振込み確認をしたい旨(つまり銀行通帳のコピーを見たいということ)を伝えました。

「ちょっと厳しいかもしれない」

というお話でしたが、

「無理でない程度で結構なのでお願いします」

と結局お願いしちゃました^^


あと、

「管理予定会社からの提案で、売主の社長に融資の口利きをお願いするといい、って言われたんですけどどうなんでしょう?」

って伺ったら

「よく分かりませんが、売買契約の当日に「あ。う。ん」の呼吸で話を出してみましょう」

と言われました笑。


我々は同い年で、物件以外の話、例えばお互いの家庭環境とか仕事以外の話も結構しているので、私のことを話が合う人間だと判断してくれているようです。

嬉しいですね^^


あとは取引がうまくいくことを祈るだけです。

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不動産情報
[ 2008/02/07 12:30 ] 仲介業者とのやり取り | TB(0) | CM(4)

売買契約締結時に必要なもの 

管理予定会社の社長にタイトルの件を確認しました。


?入居申込書。携帯の番号があるので連絡が取りやすいから
?賃貸契約書
?建築確認書の原本


とりあえず、以上三点が欲しいとのことでした。
?に関してもはちょっと時期尚早な感じはしますけどどうなんだろう?


管理予定会社の社長と話している時に「融資がまだ通ってない」と話すと


「売主さんが借り入れをおこしている借入先にお願いするのはどうか?売主の社長に口きいてもらって」

とのアイデアを頂きました


実はこれと全く同じアイデアを他の物件で融資に苦労している時に、他の不動産会社の社長にも言われた経験があります。


彼の場合は

「俺が支店長と話せばいくらでも借りられるよ」

と言っていました。

銀行の管轄とか全く関係なく借りられるとも言っていましたけど、本当なのでしょうか?

あいにく学生時代の友人の銀行マンはまだ支店長クラスにはなっていないので、腹を割って話せる銀行の支店長の知り合いはいないので確認できません。


上記の話の信憑性を確かめてみたいのでご存知の方教えてください。

支店長の権限で普通できないことをしちゃうことってあるのでしょうか?

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[ 2008/02/06 11:05 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(10)

武蔵野銀行からの回答の電話 

駿河銀行の担当からの電話の後、武蔵野銀行からの電話が入りました

本当に電話が良く鳴ります。


「何度かお電話したのですが、ずっとお話中でした」

とのこと。


「で、どうですか?」

「銀行内でいろいろ調べたり、周りの者に聞いたりとかしたのですが、今回は厳しいです」

と担当さん


周りの人に聞いたっていうのがちょっと不思議な感じがしましたが、いずれにせよ融資不可ということには変わりませんので、突っ込みませんでした。


3,4年前までは埼玉県外の物件にも融資をしていたが、現時点では物理的に不可能とのこと。

次回以降、融資の打診をするなら埼玉県内の物件にすること、ということを確認して電話を切りました。


武銀は埼玉県内でもできないところが結構あるので、支店の周りしかお願いできなさそうな感じです。

もしも武蔵野銀行を使おうと思っている方がいましたら、支店を確認しましょう。

以前、深谷の物件の話を持っていったら支店管轄外と言われたことがあります。確か二年前のお話です。

クリスティの方のお話ですと、条件も結構厳しいとのことでした。

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[ 2008/02/05 11:32 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(6)

スルガ銀行より回答の電話 

オリックスの担当者との電話の後、駿河銀行の担当から電話が入りました

電話が入るときって立て続けに入りますよね。


「結論から申し上げますと、今回の案件は厳しいです」

とのこと


私がいつものごとく

「どうしたら融資可能になりますか?」

と尋ねると

「まず、ソシアルビルなので上が融資不可と判断しました。次に物理的に融資不可。以上二つのことからはプラスの要因が見られないので融資実行不可との上の判断です」

と担当さん。


「でも、今回の物件と同じ市内の物件にもスルガ銀行さんは融資実績ありますよね?」

と、私が言うと、

「2007年の三月までは融資ができたのですが、2007年の四月以降は最北で埼玉県内となりました。最近厳しくなったのです」


ここまで言われたら返す言葉がありませんので、

「また次の物件でお願いします。」

と言って電話を切りました。


ちなみに駿河銀行は

まずは物件、その次に借り入れを起こす人の属性、という順番で審査するそうです。
だからいくら借り入れ申込者の属性が良くても物件自体の属性が良くないと融資は通らないとのことでした

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[ 2008/02/04 11:24 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(10)

オリックスの担当者からの電話 

SMBCの担当との電話を切った直後、オリックスの担当者より電話が入りました

以前、日本橋のオリックス信託銀行に行った時、付き添ってくれた方です。


その方が、

「オリックス信託のMさんの紹介でアトリウムを紹介できそうです。」

とのこと。


以前、名古屋のある方にもアトリウムが良いかもと言われたのを思い出しました。

金利は7?8%と高めらしいですが、今回の物件は利回りが高いので、問題はないかな?、なんて思いました。

こういう時に高利回りは効きますね!


オリックスの方に詳細情報を収集してもらうようにお願いしました。


本当ならもっと低金利がいいのは当たり前ですが、とりあえず一つ位は融資の確約を取りたくてお願いしちゃいました^^

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[ 2008/02/03 11:43 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(6)

三井住友銀行に催促の電話をしました 

タイトルに書きましたとおり、三井住友銀行の担当に状況を聞くために電話をしました。

私が

「審査はどんな感じです?」

と尋ねると、担当さんは、

「実は上からの宿題で現地を見てくるように言われているんです。今週末に車で現地見てきて写真をとってくることになっています。回答はその後です。おそらく、5日後にはご連絡できると思います」

とのことでした。


とりあえず回答がなるべく早く欲しいことと、良い条件でお願いしたいということをお伝えすると、

「融資できる期間が少し厳しくなりそう」

とのお返事


まあ、しょうがないかな?と思い、

「十年でもOKなので低めの金利でお願いします」

と伝えました。


以前の記事でも書きましたが、SMBCはちょっと厳しいかな?、と思っているので、可不可どうでもいいので(本当はよくないけど)、回答が早く欲しいのです

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[ 2008/02/02 11:32 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(12)

武蔵野銀行での融資相談アポ 

群馬銀行での相談の足で、そのまま、武蔵野銀行に向かいました


2時のアポに10分くらい早く着いてしまいました。

二年前に相談した時の担当のIさんに久しぶりにお会いしました。

本人は自覚していないようですが見ためが随分変わっていましたね。髪が短髪になっていました。

物腰のやわらかい話し方は全く同じでしたが。



個別相談ブースに通され、お茶を頂き、融資のお話を始めました


物件の状況などをひと通り話し終わると、

「うちの銀行で融資できる可能性は5%くらいです」

とのこと

かなり低いですね?。驚きました。



武蔵野銀行は原則埼玉県内の融資のみという姿勢らしいので仕方ないですね。。。

数年前までは、県外の物件に融資をしていたこともあるらしいので、私の案件もそれと同じように扱ってくださいとお願いしておきました。

「頑張ってみます」

とは言っていましたが期待薄ですね



10日後には方向性が分かるとの事だったので群馬銀行と同じ日です。
それまでお待ちするしか方法はありません。


だまって待っていても仕方ないので、

「何か打開策はありますか?」←どこの銀行でも使ってる常套フレーズです

と聞いたら

「預金担保でいけるかも知れません」

と言われました。

あおぞら銀行も確か同じ方法を取っていますよね。
年間四万程度ですが金利はつくとの事。



一通り融資のお話のあとはしばし雑談。

なぜかIさんはフレンドリーでいろいろお話したい模様。


ついでなので、かつてからの疑問とかぶつけてみました。


例えば、同じ地銀なのに横浜銀行は物理的な問題で融資不可になることが少ないのか?

すると彼の回答は

「横浜銀行は規模が大きいからです。申請すれば都市銀にも成れるくらいです。それに比べて武蔵野銀行は規模が小さいのです」

とのこと。

武蔵野銀行も学校の振込みとかも一部は扱っているが埼玉の中では埼玉リそな銀行にはまけるとのこと。

あと彼が強い銀行としてあげていたのは、静岡銀行、埼玉りそな銀行、群馬銀行、千葉銀行でした。

それぞれ結構支店も各地にあるそうです。

たしかに、群馬銀行も埼玉県にありますし、栃木にもあります。茨城の物件も扱えると、郡銀の担当が言っていました。

武蔵野銀行のIさんがいうには

「群馬銀行は必ず駅から少し離れたところに支店があるんです。銀行間の縄張りの問題で、他県なのに駅前に陣取っていたら周囲の銀行との関係のことを考えるとよくないのであえて少し離れたところに位置しているのです」

と。どこまで事実かは分かりませんが、1銀行員の意見を聞くのは楽しかったです^^

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[ 2008/02/01 11:07 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(4)