三菱東京UFJ銀行に融資相談の電話をしました 

せっかくなので都市銀行すべて当たっておこうと思い、三菱東京UFJ銀行に融資相談の電話をしてみました


以前のUFJ時代には、または、東京三菱銀行時代には、エリアの問題で断られた経験が一度、投資には融資しないと言われた経験が一度、それぞれあります。

でも、

「銀行の融資姿勢なんてどうせころころ変わるだろうから電話してやろう」

っていう軽い気持ちでとりあえずアタックしてみました。


融資担当の方につなげてもらい、話をして、こちらの希望や物件概要を伝えてみると、

「物理的な問題はありません。可能性としては十分あります」

とのことでした


こんな好感触が得られるとは思わなかったので正直驚きました。

早速、数日後の午後四時にアポイントメントをとりました。


本物件に関しては融資期間は15年。新築なら25年。

金利は
2年固定⇒2%
5年固定⇒2.25%
10年固定⇒2.75%

とのこと。条件良くないですかここ


是非取引したいです


流れとしては書類提出の一週間後担保評価等が出るとのこと。

早くこの銀行に訪問して話をしてみたいです。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/31 23:34 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(10)

上野でお花見⇒秋葉原にPCとICレコーダーの相談 

今日はFC2ブログが混雑でアップの時間がこんなに遅くなってしまいました。


昨日は、沖縄三線の友人と上野で桜を見た後秋葉原に行ってきました。

それにしても昨日の上野駅は凄かった。
そして上野公園も凄かった。
朝の埼京線並の混雑振り


さてさてそんな話はさておき、今日はソシアルビルのお話ではなく、私のほかの所有物件での出来事を。


この物件についても機会があれば詳細をお話できるとは思いますが、概要としては鉄骨作りで、平成三年築、三井住友銀行でフルローンをひっぱった物件です。

諸経費に使った自己資金は一年たたずに回収しており、ROIは100%以上なのでまずまずの合格かと思っています。

入居率は毎年、実績としてはなぜかぴったり9割

ここ数年家賃を少しずつ下げていますが、それでも利回りは15%で回っているのでOKかなと。



昨日のブログで

「パソコンでテレビを見ることができるはずなのに、それができない。電気屋さんで言われたとおりにやったんですけど。電気屋さんには建物がわるいんじゃないの?って言われました」

という声が入居者さんから上がりましたので、秋葉原で詳しそうな人に聞いてきました。


この入居者さんが使っているPCは富士通のものらしいのですが、どうやら富士通の新しいPCはデジタル放送のみに対応しているようです。

で、うちの物件はまだアナログなので映らないわけです。

解決策としては外付けのアナログ対応のハードをつけるのを提案されました。

でもこの入居者さんはテレビを他に持っているとのことなのでそちらで我慢してくれることになりました。すみません。


で、今度はそのテレビ自体の移りが悪いとの連絡が来ました。

他の部屋からはそのような声がありません。

このことも電気屋さんに相談してみると、

「室内増幅器をつけることしか解決策がないかもしれませんが、それでよくなるとは保証できません」

と。

「他の部屋のテレビも調子が悪いなら建物のアンテナの調子が悪いのかもしれませんが、一部屋だけ調子が悪いとなると正直原因不明です。」

と言われちゃいました。
さあどうしたものか。。。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/30 17:13 ] 他所有物件2の出来事 | TB(0) | CM(18)

茨城銀行に融資相談の電話をしました 

その後、茨城銀行に融資相談の電話をしました


すると

「物理的に対象外」

と言われ玉砕でした

今回のソシアルビルに抵当権をつけているし、支店は私の住んでいる場所に隣接しているんですけどね。。。

まあ、一見客に対する扱いはこんなもんですよ。

面の皮を厚くしましょう^^⇒たまこさん




最近とある方が私のブログに関して、

「あ?そういうところもあったって参考になりましたよ」

とおっしゃってくれたので、私のブログが少しは役に立っているなと実感し励まされました。

毎日コメントやメールを下さる皆様ありがとうございます


やる気の続く限り、そして書く内容がある限り、ブログを続けていこうと思います。



本日はこれから、秋葉原でICレコーダーとパソコン見てきます。その後、沖縄三線で生計を立てている友人と上野周辺をお散歩してきます


先日、

「パソコンでテレビを見ることができるはずなのに、それができない。電気屋さんで言われたとおりにやったんですけど。電気屋さんには建物がわるいんじゃないの?って言われました」

という声が入居者さんから上がりました。
私も全く分からないので秋葉原で詳しそうな人に聞いてきます。


USBポートに変換機をつけて、その変換機から壁にある同軸ケーブルに差し込む形だそうです。

お分かりになるかたいますか?

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/29 10:15 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(10)

みずほ銀行に融資相談しました 

まだまだ時間があるので、忘れていた都市銀、みずほ銀行に電話して融資相談してみました


この支店は大学のときの友人が融資担当でいたはずの支店なので、最初は窓口に遊びに行こうかと思いましたが、なぜか時間のかかる料理を作り始めてしまっていたので手が離せず、まずは電話相談にしました(ちなみにインドカレー二種類)

電話口にその友人を呼び出すのもなんなんで、普通に

「融資担当の方につなげていただけますか?」

と申し伝えると

「融資担当のMです。」

と知らないおじ様が出ました。



「飲み屋が入っているビルを検討しているのですが、そのような物件に対するみずほ銀行の融資基準について教えてください」

と言うと、以下のような条件をあげてくれました。


1.七年の事業融資扱い。変動金利2.875%。二年固定だと2.5%
2.最低3割、おそらく5割の自己資金が必要
3.融資の前の入り口の段階で、10万円の調査代と謄本代が必要
4.三年おきの担保評価代がかかる

とのことでした。


なんだか条件が圧倒的に良くないのでここはなしと判断しました。



昔から思っていたのですが、みずほ銀行から融資を受けて投資をしている方ってどれくらいいるのでしょうか?

昨日、水戸にあるTという業者さんと電話で話していたときに、担当さんにこの話題を振ったところ

「私もみずほ銀行で融資を受けたことがあると言うお話は聞いたことがありません」

っておっしゃっていました。


自分の周りでは聞いたことが余りありません。
思い浮かぶ銀行は、三井住友、りそな銀行、静岡銀行、横浜銀行、駿河銀行、オリックス、オリックス信託、あおぞら銀行、その他の地銀、信金、国金、商工中金、家族から借金。

みずほ銀行は条件が悪いから皆さん利用しないのでしょうかね??

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/28 09:52 ] 厳しい銀行融資 | TB(0) | CM(16)

桑田真澄現役引退ですね。。某金融機関の担当さんから電話来ました 

桑田真澄さん現役引退ですね
お疲れ様でした。メジャーリーグにあがるまで頑張るのではないかって思いましたが。。。
他球団から連絡が来ることはないのでしょうかね。
名残惜しいですが。。


さて、いつもの本題に戻します。

先日の必要書類に追加して用意してほしいものがあるとの電話がありました。


1.保険証
2.免許証
3.実印
4.新しい通帳
5.抵当権の抹消された謄本


1から3まではほかの銀行と同じですが、4と5は初めて求められました。

特に5は「??」と思っちゃいますよね?。

コメントやメールで皆さんのご意見を伺っていると、今回のケースはかなりまれなものだと判断できます。


普通、民間の銀行の場合、融資実行と抵当抹消は同時だと思います。

おそらくこのブログを読んでいる多くの融資経験者もそうでしたよね?

でもこの銀行はあらかじめ抵当が抹消された書類を求めてきました。。。



う?ん。。。



こういうイレギュラーなことが起きるとちょっと心配になりますね。。。

5についてはすぐに売主さんに確認しておかないといけませんね。


「もう一波乱起きそうだ」ってコメントを先日頂きましたが、なるべくなら波風立たずに静かにいって欲しいものです。



電話してきたこの担当さんはこれから一週間ほど長期休暇をとるそうです。

何かあったらN部長に連絡を取るようにとのことです。


いろんな点でなかなかスムーズに行きません。
今までN部長とはあまり話したことがありませんので会話内容がうまく伝わるかも少し心配です。

一度お会いしたときは私のことを結構ほめてくれたので悪い印象を持ってはいないと思いますが、表面だけ取り繕っている可能性もありますからね。私はお客様ですから。


いずれにせよ、変な引き金とならないといいのですが。。。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/27 10:17 ] 融資正式承認? | TB(0) | CM(14)

某金融機関に確認の電話をしました 

群馬銀行との取引が消滅したあと、私がやらなければならいのは、条件付ですが本店からの融資承認をだしてくれている金融機関との最後の詰めをすることです。


税金の滞納がないかどうかを確認するための書類、その他の書類として、以下のものの提出を求められました。

1.納税証明書その1、その2を三ヵ年分(確定申告と同じかどうかの確認のために使用)
2.印鑑証明書(住所が現住所と一致かどうかの確認)
3.住民票


今まで融資を何度か受けてきましたが、納税証明の提出を求められたのは初めてでちょっとどきどきです。

もしちょっと滞納があったらどうしようって思っちゃいます
心当たりはないんですけど。。。


担当さんいわく

「もし税金未納なら滞納通知が来るはずですよ。おもに所得税がメインです」

とのこと。


所得税はいつも還付してもらっているので、未納ということはないと思うので一安心ですが、今までの経験上、土壇場でどうひっくり返されるのか分からないので、早めに書類を手元に集めて、その書類を提出して融資を確実にしちゃいたいです


担当さんは結構ひょうひょうとしているので多分大丈夫なんだろうと思います。

「先方の抵当さえ抹消できれば問題ないですよ^^」

っておっしゃってました。

ついでに、関連会社の火災保険の紹介もお願いしておきました。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/26 11:03 ] 融資正式承認? | TB(0) | CM(11)

群馬銀行からとうとう最終回答がきました 

札幌でのんびりとしながら、サンルームでイチゴのショートケーキを食べていると、群馬銀行から電話がありました


もしかしたら北海道滞在中に回答が来るかなった思っていたので予想通りでしたね^^

以前書いた(というか、詳細は書いていない)奥の手に対する回答です。


さあさあ、どんな最終回答が頂けるのだろうと思って電話に出てみると、

「○○は○○すぎるのでだめでした。○○するにも○○すぎます」


伏字多くてすみません。。。

結論としてはだめということです


群馬銀行とは是非これから取引を続けられたら良いなあって思っていたので、少々残念な結果となりました。

が、一行から納得のいく回答をもらっているのでなんともないのです


今回の群馬銀行との取引の流れを振り返りながら担当さんと少し最後の?電話を楽しんでいました。


彼が言うには

「今回は支店OK、本店の入り口もOK。一番最後の上の人だけが×。もしも違う人だったらOKが出る可能性も十分にありました。」

彼は続けて

「星輝さんの場合は、不動産の所得と給与所得が同じくらいなので、給与所得をメイン、不動産所得はそれに準じるサブという扱いになります。よって、一般個人に通常貸し出す3000万円が上限となってしまいます。不動産所得が中心で給与所得がサブならば話は別になります。不動産投資の経験がある方と説明をすることができるからです。」

と分かるような分からないような、なんだか後付のような?説明でした。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/25 09:24 ] 融資正式承認? | TB(0) | CM(12)

北海道にて仲介業者さんから着信があったので折り返しました。 

お昼まで蒲田で仕事をした後、そのまま京急蒲田から羽田に向かい、札幌へ飛びました。


年に数回、飛行機のチケットが無料でもらえるので時間があるときに、おばあちゃまに会いに行くのです

今回は三日間だけの滞在です。


そういえば、羽田空港でバスケの岡山さんを見かけました。相変わらずでかかった^^。220cmくらいでしたよね、確か。


それはさておき、札幌の家でおばあちゃま孝行をしているときに、仲介さんから着信があったので、部屋の片隅に移動して折り返しました


電話の内容はというと、火災保険のことでした。


仲介のKさんの知り合いに保険屋さんがいるということなので、先日、火災保険の見積もりをお願いしたんです。


「これから保険屋さんに見積もりをお願いするから、その際に注意すべき点を教えて欲しい」

と言われたので、以下の三点をお伝えしました。

1.保険の期間は15年
2.地震保険もつけて
3.口頭ではなく見積もりは書類で



どうやら彼の母上も保険を扱っているとのことなので、二箇所から見積もりをとってみることにしました。


以前、とある代理店の方から「店舗の保険は高いよ?」と言われていたので心の準備はできていますが、さてさて、どれくらいの額なのでしょうね?

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/24 10:10 ] 火災保険 | TB(0) | CM(4)

山田里志さんからの紹介のYさんとお話しました 

今日は仕事の合間をぬってある方に電話をしてお話を聞いてみました


ご存知の方も多い山田里志さんからの紹介で、Yさんという方とお話しました。

山田さんが、

「Yさんは事業用物件のプロフェッショナルですので、アドバイスをもらったらいかがでしょうか。物件を購入しない人に対しても、それまでに培ってきた知識や経験を惜しみなく教えてくれる人ですので、相談に乗ってアドバイスをくださることと思います。」

とアドバイスくださったので、お言葉に甘えさせていただき、お電話しました^^


一時間半ほどじっくりとお話させていただいたでしょうか?

山田さんのおっしゃったように、本当にいろいろ参考になる話を聞くことができました。


中でも参考になったのは、

「○○が○○したら、すぐに○○できるように」

というのと

「そのためには、××との××××があると一番良い。」


本当は公開したいところですが、本人の了解を取っていませんし、個人的な話が随分入ってくるので割愛させていただきます。


Yさんお忙しいところありがとうございました。
そして、Yさんという素晴らしい方との出会いを実現させてくださった山田里志さん、ありがとうございました。


ソシアルビルを買うということは普通のレジデンス系の物件と全く違うものなんだと再確認できましたし、これからまだまだやらねばならないことが見えてきて、やる気が出たのと同時に、少し不安要素も見えてきました笑。

なかなか素人の個人投資家がソシアルビルを持っていない理由が分かりました
ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/23 10:46 ] ネットで情報収集 | TB(0) | CM(8)

某金融機関より融資正式承認? 

担当のFさんより電話がありました


「本店からの正式OKが出ました」

とのこと


「ただし、税金滞納がなく、住民票がこちらにあるという条件で、ですが」


税金滞納などしていないのでたぶん大丈夫だとは思うのですが、書類で確認できるまでなんだか落ち着きませんね。。。

喜んで良いものかどうか分かりません笑。


Fさん言うには

「担保が外すことができたという確認が取れたら融資実行になります。それを抵当抹消後の謄本で確認させてください。だからなるべく早く売主さんに抵当権を外してもらうようにお願いしてください。月内実行も可能です」

と。

こんなことを言われたら皆さんも疑問に思うと思いますが、売主さんって私からのお金で抵当権を外すんじゃないのかな?

それが同時抹消というか同時設定というものだと解釈していました。

それとも私の誤解?

今までの取引が全てそうだと思っていました。
ご指摘よろしくお願いします


今回の売主さんはあちこちからお金を借りているので、全部で数億円の抵当権が設定されてるんです。

どんな風にこれから話が進むのか、当事者ながら興味しんしんです笑。


ちなみにこの金融機関は司法書士はお抱えのがいるらしいので、その人を使わなければならないようです。

私としては、高校のクラスメートが司法書士やっているので本当はそいつに仕事を回してあげたかったですけど。


また融資証明ももらえないといわれました。売主さんが欲しがっているようなので本当はもらえたらよかったんですけどね。

仲介業者のKさんには融資正式におりましたよって、銀行からメールしてお知らせしました。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/22 10:50 ] 融資正式承認? | TB(0) | CM(14)

某金融機関に訪問。個人情報同意書にサインしました。 

足利小山信金と融資相談したのと同じ日の夜八時、某金融機関を訪問しました。


個人情報同意書にサインしハンコを押しました。

これで正式に書類を上に上げる段階に入るんだそうです。

そして、来週明けには正式回答がでるとのことです。



仮回答だから正式回答がでるまで安心できないんだろうなと思って聞いてみると、

「仮回答は本店からのものなので99.9%OKは出ますよ」

とのこと。これまた驚きました。


仮回答って、群馬銀行みたく支店での承認かと思っていました。

そうではなく、今回は本店からの仮回答だったんですね?


担当のFさんは

「特に今まで口頭でやってきた話とずれがない限り大丈夫ですよ」

と。

ずれがない限りってちょっと気になる言い方ですけど、今回は何とかなりそうな雰囲気が出ています^^と信じたいです笑。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/21 09:03 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(8)

足利小山信金との融資相談 

足利小山信金と融資相談しました。


仲介業者さんのところに来るということなので、朝の10時30分、仲介さんのところでお待ちしていました。

私よりちょっと年上で30歳半ばって感じの人で、地方金融機関の雰囲気を持った人でした。


方向性としては、

?私の他の所有物件からの収入と個人事業の収入を中心に据える
?20年の長めの融資期間を取り返済額を小さくする
?住民票を物件所在地に移す


このやり方で稟議をあげても、彼の雰囲気からだとちょっと厳しい様子でした。

色よい返事をこちらはお待ちするだけです。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/20 09:30 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(8)

栃木信金、常陽銀行への融資相談を仲介さんにお願いしました 

某金融機関から仮のOKが出てはいますが仮なのでまだ気は抜けません。

群馬銀行みたく土壇場でひっくり返されるかもしれませんからね。。



まだまだ当たれる金融機関は星のように?残っています。

なので、物件近くにある金融機関にあたってみました。


今回は私ではなくて仲介さんに当たってもらいました。友達の兄貴とかがいるらしいので。知り合いを使う作戦ですね
(ってかいてて思い出しましたが、私も高校、大学の友達が結構金融機関にいるんだった!!東京三菱UFJ銀行とみずほ銀行と千葉銀行とキーエンス、これは違う笑、三和銀行?って今なんだ?三井住友銀行もいるはず。。)


話は戻して、この仲介さん、今まで何度も話に出ていますが私と同い年で気が合うのでいろいろ頑張ってくれています。


まずは栃木信金からの回答。

価格が大きすぎでダメ。
1000万から2000万の融資が普通。
住民票を移動させてもダメ。


次に、常陽銀行からの回答。

飲み屋系はダメ。


友人にあたりまくる作戦を行おうとこの記事を書きながら思いましたがいい加減疲れちゃいました。。。

次回の物件の時友人を使うことにします。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/19 14:01 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(10)

某金融機関より仮OKの電話 

某金融機関から電話が来ました


私は電車で高崎に向かっていました。ご存知だと思いますが高崎線ってやつです。

いつもは新幹線で移動するんですがなぜかこの日はローカルでことこと。

ちなみに私は高崎周辺の物件もいろいろ見ています。

なかなか買うに値する物件が出てこないので買えてはいませんが、常に狙ってはいます。

もし群馬周辺の投資家、大家さん、銀行さん、プロパン屋さん、電気屋さん、飲み屋さん、そして、普通の方いらっしゃいましたら情報交換しましょう



ちょっと話がずれちゃいましたので元に戻しましょう。

某金融機関の担当のFさんから電話が来ました。

「星輝さん、仮OKでました!」


まさかここから融資承認がおりるとは思わなかったので驚きました。

群馬銀行がうまくいっていないので非常に嬉しいです^^


ただし、条件は当初のお願いよりきびしめ。

?本物件の売上用の口座開設
?行内の規定で評価が計算式として決まっているため全額フルローンは無理
?金利は3%前半で当初10年固定(全体としては15年融資期間を取る)


?は全然問題ありませんし、最初からそのつもりでした。

?に関しては、最初から知っていれば仲介さんに銀行用の契約書を作ってもらうということができましたが、良心呵責のため、断念。まあ、現金を寝かしておいても仕方ないから少しは使おう作戦です(コンドウさん、今西さん、不動さんはこちらの考えですよね^^。多くの投資家は現金手元に残そうとするとは思います。私も本当はそうしたい。。)

?に関しては本当は10年固定なんていらないんですけど、3%前半の金利ならば文句いわなくてもいいかなって感じです。


近々、個人情報同意書にはんこを押しに銀行に行ってきます。
その書類を提出して7?10日で正式回答が出るとのことでした。


これで群馬銀行がだめになっても、融資が引っ張れるところができましたのでとりあえず一安心です^^

おっと危ない、まだ仮承認の段階でした。気を抜いてはいけませんね。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/18 11:16 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(14)

某金融機関に電話しました 

某金融機関に、群馬銀行に話したのと同じ情報を伝えようと思って電話しました


私としては切り札中の切り札なので有効に働くだろうと思っていたのですが、担当さんは

「エビデンスが増えるので不要です」

と。


担当さんからは

「ただいま待ちの状態なので少々お待ちください」

との指令が出ました。

でも、何もすることがないと何かしたくなるんですよね。。。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/17 13:14 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(6)

仲介業者さんに電話しました 

前回の記事に書きましたとおり、群馬銀行の調査の結果が出るまで少なくとも二週間かかるとのことなので、間じかに迫っている融資特約を延長してもらうようお願いしました


私としては余裕を持って一ヶ月延長して欲しかったのですが、

「売主さんは二週間だけ伸ばす」

と主張されているご様子。


言い分としては

「伸ばすのは構わないんだが、融資がおりる確約が欲しい」

とのこと。


お気持ちは分かるのですが、そんなこと言われても確約は私は出せないんですよね?、ってそんなこと60歳くらいにもなれば分かるんじゃん?って思っちゃいました


売主さんは

「地銀はそんなにださないぞ!」

と仲介さんに言っているらしいです。

どうやら私が融資を引けないと思っているらしいのです。

こうなると萌えちゃうんですよね、いや燃えちゃうんですよね?


いっちょ頑張っちゃいます

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/16 13:39 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(6)

群馬銀行に電話しました 

その後、打開策のためにいろいろ調べて群馬銀行に電話しました


うまくいけば、何億も借りられちゃいそうな打開策。

慎重にやってもらわないとスキャンダルになりそうなので、「ひっそりとやってください」ということを何度も念押しして、いろいろお伝えしました。


ちょっとぎりぎりのやり方かなと思いましたが、やっちゃいました^^

他人に迷惑はかけないし、大変なのは銀行の調査隊の人たちのみでしょう。


大体一ヶ月くらい必要ということでしたが、「なるべく早くしてください」とお願いしました。

仮回答は二週間ででるとのことなので楽しみです^^

どうなるんでしょう?

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/15 13:26 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(12)

群馬銀行より衝撃の電話 

群馬銀行より電話が来ました


一通り資料もお渡しして、話も本部まで上がってるのでそろそろ結論だろうなと思っているとその通りでした。


「現状の条件だと厳しいです。。。」と担当さん。

最初は耳を疑いしました。ちょっと前まで

「支店でのOKが本店でひっくり返ることはありませんよ」

とか

「いまPCの画面で見ているのですがあとちょっとみたいです。本店の入り口は通り抜けて、最後の一人が最後の関門です」

みたいな話を意気揚揚としていたんです。。。



群馬銀行としては私の父を保証人として取りたいとのこと。

私はこの投資は両親を巻き込まず自分の力だけでやりたいのでそれは拒絶しました。

群馬銀行としては私の父の資産を調べて8000万あれば物上保証人または担保提供という形で融資実行できると考えているようです。

そして、この父の保証がないと話がもう先に進まないということみたいです




事実上ここで終了ですね。。。。。





でもここで私は一つの打開策を考えました。

その打開策を伝えると

「やってみる価値があるかもしれません」

と。

その打開策は、今は控えさせてください

うまくいって時が来たら公開できると思います。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/14 13:08 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(14)

群馬銀行より電話 

群馬銀行より電話が来ました


先日仲介業者さんにお願いした売主さんの通帳のコピーが早急に必要とのこと。


今回の8000万という融資額が大きい額なので、本部の上のほうまで話が上がることになったらしいです。


どんなところまで話が上がってもいいから早く本店の正式OKが私としては欲しいところです。

いくら支店でOKが取れているとは言え、本店決済承認ではないのでやはり心もとないです


他の地域の不動産業者と最近話していて聞いたのが、三井住友銀行で融資の話を進めていたのだが、決済直前に融資がおりなくて、取引が壊れたという話。

最近そういうのあちこち聞きますよね。。


仲介業者さんに早めの手配をしてもらって、群馬銀行に直接FAXしてもらうことにしました。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/13 16:23 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(6)

商工中金より電話 

訪問して数日後の今日、商工中金より電話がありました


あのちょっとキモイ(すみません)課長からです。

あいさつもそこそこに

「星輝さん、あの物件現地見てるんですか?」

「はい?」(どんな意味で言われてるか分からない私)

「いかがわしいお店があるじゃないですか?」

「現地をご覧になったのですか?」

「いえ・・・見ていませんが、写真でそのように見えます!」

「まあ、ピンクの看板ですし、お店の名前もいまどきで、ちょっと若い子向けですからね。でもそういうお店ではないですよ^^」

「商工中金はあのようないかがわしいお店には融資できません!」

と強い口調、ちょっと怒られた感じで言われてしまいました。



このキモイ課長(すんません)、女の子だと「生理的にいや」って言われそうな感じなんですが、ちょっと話し方がぞんざいなんです。

多分、こんな言われ方をしたらキレる人がいるんじゃん?って思うような話し方なんですよ!

もし商工中金を利用予定の方で私と地域がダブりそうな方、注意してくださいね。

または切れちゃって下さい笑。

私は人に対して切れるのは時間の無駄と思っていますので、

「はい、そうですか、残念です。今後また何かありましたら宜しくお願いします」

とお伝えし電話をきりました。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/12 18:59 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(8)

群馬銀行に必要書類を提出してきました 

支店段階ではOKが出ている群馬銀行に書類を提出してきました。


平日の朝の10時なので銀行はがらがらです。


本部が契約書の有効性を確認したいと言ってきたらしいので、今現在交わしている契約書を全て持っていきました。

同時に、入金状況を確認したいとのことなので、仲介の業者さんに売主さんの通帳コピーを頼んでくれとのこと。

これって結構厳しいかもって思いましたが、その場で仲介さんに電話してお願いしてみると、「厳しいかも知れませんが、やってみます」とのことでした^^



今回の案件の話はそこらへんで終わりにして、群馬銀行の担当さん、にこにこしながら

「じつはですね?、こういうのがあるんですけど興味ありますか?」

って言いながら、不動産情報を出してきました。

「大宮市(今は大宮区?)に我々の関連会社がありまして、星輝さんがご興味がありましたら物件を紹介したいといわれております」


なんて積極的な銀行なんでしょうね、群馬銀行は!!

融資のお願いをしに来ている客をつかまえて、自分の関連会社の物件を買わせようとするんですよ!

見せられた資料の物件価格は二億円前後。


私が

「個人に対する融資額の上限はないんですか?」

と伺うと

「うちは特に上限というのはありません」

って。

皆さん、物件資料を持って群馬銀行に走りましょう笑。

結構融資してくれるかも知れまんよ。

そして時々破格の好条件を提示することがあるらしいですよ(SMBC談)。

ちなみに、関東一円全てカバーするようです。

福島はダメ。茨城と千葉は物件次第らしいですが。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/11 09:59 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(12)

管理予定会社に久々に訪問してきました 

売買契約を結んだ際に売主さんから貰った賃貸借契約書を持って、管理予定会社の社長のところに伺いました。


飲み屋関係にはずいぶん顔が効くらしいこの社長に、賃貸借契約書の不備な点、その他を探してもらおうというのが今回の目的です。



やはり地元で長くやっている方なので私が知らないことをたくさん知っていました。


例えば、

「このZってお店の保証人のT。この人は保証人の資格がない人間だよ」

とか

「電気代、ガス代、水道代(下水含む)の徴収方法がどうなっているのか調べておいてほしい」

とかです。

私だけだったら、上記のようなことには全く気づきませんというか知りません。特にTさんに保証人の資格がないって話なんて!


その他一緒に契約書を確認したからこその気づきがいくつかありました


結局、契約書の雛型にこちらからの要望を特約追加という形でいくことになりました。


今までの所有物件はほぼ住居系だったので、いま学習している知識は全て新鮮です

また書店では学べないような知識(というか多くの人が知らない知識)なので今回の管理予定会社の社長との会話からは学ぶことが非常に多いです^^



その後、以前から知っている不動産業者に挨拶がてら、顔を出しにいきました。

さりげなく

「ここらへんで飲食店の空き店舗を探しているお客さんていますか?」

と振ってみると

「ええ、飲食店は結構引き合いが多いですよ。立地的には少し奥まったところが良いみたいです。大通りから一本入ったような」

「なんでですか?」

「知り合いに飲みに行ってたのがばれない様にですよ。車が見えちゃうと飲みに行ってるのがばれちゃうじゃないですか」


面白いですね。東京の感覚だと駅前とかが一番って思うんですけど、こんな考え方をこっちの人はするんですね?。

車社会だから当たり前といえば当たり前ですが、言われてみて再確認しました。


とても実りの多い日でした

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/10 09:10 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(6)

某金融機関に書類を提出してきました 

先日の電話で持ってきてほしいといわれた必要書類を持っていきました。


担当がこのFさんという男性に代わってから随分積極的にこちらに働きかけてきます。

最初の書類を受け取った女性が担当のままだったらと思うと少しぞっとします。

もしかしたらあの女性は書類受け取り係だったのかな?

それともこの案件を見たFさんが興味を持って引き継いだのかな?

どっちだかよく分かりませんが、いろいろ動いてくれているので私としては嬉しいです


今回提出した書類を元に評価を進めるようです。

評価自体に一週間かかり(長いですね!)、その後稟議をあげるという流れだそうです。

二週間後には一つの方向性が出るとのこと。

つまり融資ができるかどうか分かるということですね^^


一応、群馬銀行、アサックス、ファーストクレジットから内諾は出ているものの、より良い条件で融資を引っ張りたいのでこの某金融機関に頑張ってもらいたいです。


とある個人で融資を何億も引っ張ってる方がこのやり方で金利もかなり下げているとおっしゃっていました^^

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/09 10:11 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(2)

某金融機関から電話 

某金融機関の担当さんから電話です


私の勤務履歴と、うちの○○と○の○○を確認したいというのと、他の所有不動産の固定資産税台帳等の必要書類を集め後日持参してほしいとのこと。

意図としては私の資産状況を正確に把握したいのだと思います。


物件の単体収支を見た後、その個人の総合収支を検討するのでしょうね。


自分で思うに私は結構綺麗な体だと思います。


自宅は現金で購入しましたので住宅ローンはありません。
投資物件の融資はまずまずありますが、全て返済に滞りはないです。
運営している物件の空室率は95%ほどです(空室は一つのみ)。

自己資金もまずまずありますから総合的に見て問題は特にないと思うんです。


この某金融機関の融資内諾が早くほしいです。

そうすれば群馬銀行の融資条件とこの金融機関を競り合わせてより良い条件で借り入れができるかもしれないので。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/08 10:05 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(3)

某金融機関に訪問 

群馬銀行のあとはもう一度話を聞きたいと言って来た某金融機関に行きました。


これで一日で5行回ったことになります。

前回の女性とは違う男性が担当になりました。


奥の席に通され、今回の案件について話し始めました。


まず現段階では融資の可不可は未定。担保調査中(あと一週間はかかる)。

今回の物件はアパートではないので事業性資金になるので事業者向けの金利になる。

物件が物理的に△。担保保全の関係上テリトリー外の可能性はある。

司法書士は指定のものを使う

金利は3%前後

融資期間は当初10年固定で、20年までは組める

費用としては、調査費として10万円くらいかかる(融資が成約しなければかからない)

こんな感じでした。


話の途中部長さんが入ってきて話に加わりました。



その後、私は用意してきた事業計画、物件概要書を元に自分の考えを話しました。

どれほど話したか分かりませんが結構話しました。

今回の融資がいかに問題がなく、今回の物件も優良であることや、自分の考えなど。



私の話を横で黙って聞いていた部長が開口一番

「感心しました!遊びで2,3年やっている人かと最初思いましたが、ちゃんと考えているので感心しました。ちゃんと物件の収益性や出口まで考えているんですね!」

と。

少しはいい印象を与えることができたようです


この経験を元にしてこれからは融資相談の時は事業契約書を元にしてスピーチをすることにします^^


なかなか融資が引き出せない方いましたら、このやり方をお勧めします。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/07 08:28 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(12)

群馬銀行訪問 

国金の次は一応内諾が出ている群馬銀行に行きました。


先日、現金を手元に残した方がいいと再考した結果を伝えに行きました。

理由をお話すると担当さんは納得してくれたようでした^^

いろいろ話した結果、下の二つで本店にあげてみるとのこと
?8000万で12年
?8000万で10年


居住系ではなくビルなので短めになるかもしれないとのことなので?になる可能性が高いみたいです。

月々の返済は70数万円なので返済比率は50%くらいです。

高めだけどまあ仕方ないかな。フルローンでいくから。



支店決済はちゃんと取れているので後は本部でOKが出るのを待つだけです。

うまく本部からの承認がおりたらおそらく群銀でいくことになります。
五年固定だし、金利は2.5%だし、フルローンだし、司法書士はこちらで選んで良いので高校のときの友達を使えるし。


本店には明日話をあげることになっていて遅くとも一週間後には本店の正式回答がでるとのこと。

印鑑証明の準備や、売買の場所などを準備しておいてほしいと担当さんに言われたのでほぼ大丈夫だろうとは思いますが、正式決定まではちょっと心配です。。。

担当さんは

「支店でOKが出ていて支店長のはんこもちゃんとありますし、本店でひっくり返ることはまずないですよ」

とは言うのですが、それでもねえ、決まるまでは心配ですよね。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/06 09:57 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(10)

国金に融資相談に行きました 

中小企業金融公庫での相談の後、国金のアポまで少し時間があったので歩いて隣駅まで行きました。

国金は隣駅にあります。歩くと15分くらいでした。


最近は歩くことをあまりしないのでいい運動でした

海外に住んでいた時、定期的に運動していた時は自然と共存的な生活だったこともあり、一日中歩いたり、釣りをしたりしていましたが、最近はめっきりご無沙汰だったのでとても気持ちよかったです。
(昔は川崎から赤羽までとか歩いていましたけど、今はそんなこと全くしていませんね?)


ちょっと早く着いてしまって担当の人が食事から戻ってきていないのでお店の中の掲示板等を見て時間を過ごしていました。

相変わらず、地味で庶民的な感じがいいですね^^



待つこと10分、担当さんがやって来ました。


挨拶もそこそこに、案件の具体的な話を始めました。


前回お電話で話したときは、どうやったら8000万引き出せるかの問いには

「特別枠がありそれなら対応可かもしれない」

とのことでした。


具体的には

「経営の多角化」

ならいけるとこのことだったのですが、その後よくよく書類等を調べて検討してみたら、今回は経営の多角化にはならないので融資が4800万の枠を越えるのは厳しいとのことでした


以前の融資のときは住居系で今回は店舗系でも結局は賃貸業になっちゃうので多角化扱いは無理とのことです。


担当さんは「自分としては営業なので是非ともやりたいが、入り口の段階で扱える枠がなくてどうしても8000万は無理です」とやや残念そうに言っていました。


アサックスからいくらか借りて、残りを国金で借りるのはどうでしょう?と言うと

「ノンバンク系との共用は基本的にはダメです。体面があるので」

とのこと。


国金は諦めました。


ちなみに国金で聞いた話をまとめておくと

国金の融資条件は
?飲み屋ビルはOK。怪しいものでなければ
?無担保は1500万まで融資可
?二番抵当だと余力担保部分に掛け目がかかる分評価が厳しくなる
?全期間固定の2.5%の金利

低金利で全期間固定なのは非常に魅力的ですが枠がないので仕方ないですね。。。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/05 10:50 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(10)

中小企業金融公庫に融資相談に行きました 

商工中金の後は、隣駅の中小企業金融公庫に相談に行きました。


こちらは新しい駅のすぐ近くで、整然とされた道を一分歩くだけなので全く迷いませんでした。

すんごい一等地です(商工中金の中で一番いい立地で一番いい造りだそうです)。タワービルの23階にお店はありました。

担当の人はこの日はいつでも大丈夫だと言っていたのでアポなしで訪問しました。



受付で名前を申し上げ、担当の方をお願いすると

「Iは出張でおりませんが」

とのこと

話が違う。。。電話してから来れば良かったと思いました。


すごすごと帰るのもなんなんで、

「どなたでも構わないので融資の話が分かる方をお願いします」

と申し上げたら

融資相談のテーブルに案内されました。



23階からの素晴らしい長めを楽しむこと数分、男性がやってきました。

高校時代の友人的な印象を持つ彼は先日お話した、今日出張でいないはずのIさんでした。


「本日いらっしゃると思って待機していました」


とのこと。先ほどの受付の人はなんでIさんは出張だって言ったんでしょうね。。


この前の商工中金といい、今回の中小公庫といい政府系金融機関は不思議なことが良くおきます。



物件資料を出してお話を始めました。

今回の物件には飲み屋が入っていると伝えると

「うちは飲み屋ビルは対象外なんです」

と残念なお言葉

それなら電話でそう言ってくれたら良かったのにと思いましたが仕方ないですね。転進転進


一応、中小企業金融公庫の融資条件を聞いたのをまとめてみると
?飲み屋は対象外
?住宅でもなく飲み屋でもないビルはOK
?期間は法定耐用年数以内で20年が最大。15年が一般的。
?担保掛目は8割。路線価の1.2倍で土地値を出す。積算で評価。
?地方にも対応可能


普通のオフィスビルを購入する方にお勧めの金融機関です。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/04 09:44 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(2)

商工中金に融資相談行ってきました 

本日の予定は金融機関のはしごです。

先日アポを取ったところを中心に五行くらい訪問予定です

まずは朝の10時に約束した商工中金に相談に行きました。

場所は駅からすぐなのでわかり易いはずですが、ちょっと迷ってしまい、商工中金に電話して行き方を教えてもらおうとして、時間をみたら約束の時間の五分前

やばいと思って急いで電話し、担当のYさんをお願いすると


「Yは本日休みを取っております」とこりゃ驚きました。


約束したはずなのに休むとはどういうことだ?って思いましたが、本日10時にアポをとってあると申し上げると、上司のFさんという方が電話口に出ました。

「Yは本日休みですが、私が対応します」

とのことなのでご対応お願いしました。



商工中金に実際到着したのは10時2分くらいでした。

お店に入った印象は国金と似ているという感じです。庶民的で地味な感じ。

私以外には相談に来ている人はいませんでした。


入り口すぐ近くの相談机?に座らされ、少々お待ちすると奥の方から二人こちらに向かってやってきました。

新社員という感じの人と、中年の責任者風の人。

名刺を拝見するとそれぞれ営業一課の書記と営業一課の課長でした。

商工中金って一人が話して、一人が書記するスタイルのようですね。
もしくは書記(簡単に言えば平社員とのこと)のOJTなのでしょうか。


課長のFさんによると、担当のYさんは体調不良のためお休みとのことでした。まあ、それなら仕方ないですね。


早速物件資料を見せ、お話を始めました。

商工中金の融資の条件をいろいろ伺ったものをまとめると次のようでした。

?融資期間は最大15年。10年の方がより良い。基本的には耐用年数以内ならOK
?金利は五年固定で、五年ごとの見直し。
?金利は2.45%?3%。借主の属性次第。格付けされているらしい。
?自己資金一割又は二割が望ましい
?賃貸物件は掛け目が四割くらい
?担保、融資、同日設定実行可能←他の政府系金融機関と決定的に違う特徴
?登録免許税は千分の一
?司法書士はこちらで任意に選べる(友人を使うことにします^^)
?融資実行可能となったら商工中金組合に出資する必要あり(出資金と年間費)
?一週間程度で融資可か不可か出る(積算ベースで見る)


こんな感じでした。


他に話で出たのは、この課長がたまたま今回の案件がある場所出身らしいのでそれが逆にマイナスに働くかもと訳のわかるような分からないようなこと。

商工中金を知るきっかけは?

の二つですね。商工中金で働いている知り合いがいるから、商工中金を知っているんですというと

「名前は?」

と聞かれたのですが、ちょっと気持ち悪くて(この課長が)、あと、常識として本人の承諾なしで名前を出すのはできないのでお断りしました。


「名前を言った方が有利に働くかもしれませんよ」とか「ヒントを下さい。誰だろう?」


ってそっちの方ばかり興味があるようでした。しつこくて困惑しました、正直。一緒に横に座っていた書記さんはニコニコしていました。

堅苦しく、融通が利かず、ちょっと気持ち悪いというのが私の商工中金の印象になってしまいました笑。

いつもとは違う印象の金融機関でした。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/03 12:07 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(14)

群馬銀行の融資額と自己資金で株を買うこと 

先日の群銀との電話で融資金額を7000万円でという方向でお願いしましたが、それについて今日は再考していました。


できれば満額融資の方向で話を進めてもらった方が良いのではと。


いろんなことを考えると手元に自己資金を多く残しておいた方が良いのかなって。

例えば、安い高利回り物件が出てきたときには現金での対応がいいでしょう



実は、再考し始めた一番の原因は最近の身内との会話です

うちは合資会社と株式会社とあわせて三つ会社を所有しているのですが、その相続や会社運営の話が出たんですね。

で、その時、自社の株を買うとか買わないとかの話になりまして、現金を持っておいたほうが良いのかなって思い始めたんです。

幸運なことに今は会社の株の評価が低いので安いうちに買っておくのが経済的ですよね。


いま、いくつか大きな計画(うちのような小さな会社にとってはということですが)が進んでいて、これから10年以内にその計画が終わって、その計画がうまくいった暁には株価が上がっちゃうかもという話なんです。

まだ全て実現されていないのでなんとも言えませんが。。。



私は会社のことをよく知らないのでお詳しい方がいましたら教えてください。

みうちの会社を引き継ぐ時って株を買い取る形になるのですか?それともただ相続する形になるのですか?

知識のある方、ご経験のあるから教えてください。

ブログランキング
不動産情報
[ 2008/03/02 11:19 ] 融資内諾おりる | TB(0) | CM(6)