退去のお知らせが仲介業者さんよりありました+不動産投資情報意見交換勉強会のお知らせ  

まずはお知らせ

引き続き不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)の参加者募集中です。

詳細は⇒不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)のお知らせをご覧になってください。

お知らせでした



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ではでは、ソシアルのお話です。
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仲介業者さんのKさんより電話がありました

「お世話になります。○○不動産のKです。」


「どもども、お世話になります。星輝です。どうされました?」


「実は悪いお知らせなんですけど、一階のダンスホールを経営されているIさんが退去されるみたいなんです。詳しく聞いてみると、いわゆる金持ちの道楽で、あまり利益が出ていなかったみたいなんです」


「ありゃりゃ、でもそりゃ仕方ないですね。こういうのは慣れっこですから。ある程度予測できていましたし。なぜか過去の物件も所有権が移転すると退去する人がいたんです。」


「そうですか」


「住居系の物件で、売主さんの不動産屋さんが自分のとこの社員を入居させていたという話を聞いた事がありますし、ある群馬の業者さんから聞いた話ですけど、カーテンだけ部屋に付けておいて、外からは満室に見えるようにしておいたって話も聞いた事があります」


↑は本当の話です。
カーテンだけ付けておいて見た目は満室作戦は簡単だけどすばらしい作戦ですよね笑。
カーテンだけで満室になり、表面利回りもアップです。
費用対効果が抜群ですね笑。

仲の良い不動産会社の社長さんが以前勤めていた会社ではそうしていたらしいです。

不動産業界は恐ろしいです


物件を今選定している段階の方、是非物件まで実際に足を運び精査することをお勧めします。

所有権が移転したと同時に退去があるというのはよく聞く話です。

私が聞いて今まで一番ひどかったのは、所有権が移転したら入居者の半分が退去したという話です

この人の場合、利回りが高い物件だから助かっているようですが、キャッシュフローはほぼゼロとのことです。

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[ 2008/04/30 00:05 ] ソシアルビル経営全般 | TB(0) | CM(13)

第1回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)のお知らせ  

お知らせ

第1回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)のお知らせ


日時:5月12日月曜日
場所:目黒
時間:ランチタイム 12時半くらいから16時半くらいまで
☆参加者の皆様のご要望にある程度合わせます。また途中退出OKです


今回はこの日程で開催したいと思います。


この不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)は頻繁に開く予定です。

私の予定がつく限り毎週開いてもいいと思っています。
場所は赤羽か目黒が中心になると思います。

ですから今回予定が合わない方もそのうち予定が合うときがあるかと思いますし、皆さんからの要望があれば曜日を移行し、週末に開催してもいいと思っています。

今回は最初だし、あまり多くの参加表明はないだろうと思っていましたのでこのような形にいたしました。

ご興味のある方はsashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jpまでご連絡ください。
皆様からのご連絡お待ちしております。


すでにご連絡(メール)いただいている方、少々お待ちください。
ある程度の人数で締め切った後、皆様にお返事いたします。

星輝

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[ 2008/04/29 15:29 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(2)

融資金利決定!某金融機関より電話がありました+不動産投資情報意見交換勉強会のお知らせ 

まずはお知らせから

昨日の記事の「不動産投資情報意見交換勉強会を企画します」の続報です。

光栄なことにコメント欄・メール等で参加表明を複数の方から頂きました。
こんなに反応があるなんて思ってもいなかったので驚いております。
もしかしたらゼロかもしれないと思っていましたので。。。


早速、詳細を決めましたので発表します

日時:5月12日月曜日
場所:目黒
時間:ランチタイム12時半くらいから(参加者の皆様のご要望にある程度合わせます)

今回はこの日程で開催したいと思います。


この不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)は頻繁に開く予定です。

私の予定がつく限り毎週開いてもいいと思っています。
おそらく場所は赤羽か目黒が中心になると思います。

ですから今回予定が合わない方もそのうち予定が合うときがあるかと思いますし、皆さんからの要望があれば曜日を移行し、週末に開催してもいいと思っています。

今回は最初だし、あまり多くの参加表明はないだろうと思っていましたのでこのような形にいたしました。

ご興味のある方はsashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jpまでご連絡ください。
皆様からのご連絡お待ちしております。


すでにご連絡いただいている方、少々お待ちください。
ある程度の人数で締め切った後、皆様にお返事いたします。

星輝


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では久々の?ソシアルのお話の続きです。
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朝一番で担当のFさんから電話がありました

「お世話になります。○○銀行のFです。」


「あ、おはようございます。星輝です。金利決まりました?」


「いくらだといいですか?」


「ええ、そりゃ安ければ安いほど良いですね。3.1%くらいですか?」


「3.05%です」


「あれ、思ったより低いですね^^」


「頑張りました」


「ありがとうございました」

という内容でした。


10年固定でこれくらいの金利ならまあ合格ですよね

素人で、会社員でもない、普通以下(と一般的には思われる)の属性の私でもこれくらいの金利を引っ張れるんですね。

これ以上の金利でお借りになっている方がいらっしゃったら、私の数字を最低ラインにして頂くと参考になるかと思います。



同日午後、この金融機関に実印と新しく作った通帳と住民票を持参し、金利確定後の書類を作成しました。

さすがにここまで来ると、確実に融資が引ける感じがしますね。

返済額も決定しましたし、金利、毎月の返済額も出ました。

後は、ちゃんと所有権の移転をして安定した経営をしていくのが私の役目です。

目指せ、満室経営!!

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[ 2008/04/29 01:16 ] 融資正式承認? | TB(0) | CM(18)

不動産投資情報意見交換勉強会を企画します 

今回はソシアルビルのお話とは違ったお話です。


構想としてはここしばらくあったのですが、とうとうここで書く心の準備ができました


私星輝の知り合いでIさんという方がいらっしゃいます。
彼とは時間を合わせて、目黒で会ったり赤羽で会ったりして、気づくと6時間くらいはお話しています。

話題はもちろん不動産です

私は彼に対して貢献できている感じはあまりしていないので恐縮ですが、私は彼とお話をする度に学ぶことがたくさんあります。

マインドの高い方とお話をするとこんなにも学ぶことがあるんだな?っていうのが実感です。
(ほめ殺しではありません^^)


つい先週の土曜も時間を合わせて、私星輝とIさんと多くの方が知っているはずのMさんと三人で10時間ほどお話していました。


で、ですね、本題です。
我々が時間があるのはたいてい平日なので、お時間を合わせて何人か集まってパワーランチのような形で皆さんで意見交換ができたらと面白いのではないかと思っているんです

基本的には月曜日の開催を考えています。
場所は赤羽か目黒のファミレスでしょうかね。ドリンクバーで何時間も居られますから笑。


最初は人数が集まらないでしょうから、皆さんといろいろお話しをするだけかとは思いますが、人数が集まるようになりましたらある程度形を整えて、意見交換会、勉強会のようなものにしていきたいと思います。

議題はいらっしゃる皆様から頂く形になったり我々のほうで提供する形の両方を考えています。

不動産投資・経営についての情報交換、購入検討・予定物件やすでに所有されている物件などについて具体的に話をしたい方は、資料をお持ちいただくと濃いお話ができると思います。


皆さんがお互いに貢献できるような関係を築けるような集まりを提供したいと思っています。

時にはゲストを招いて専門的なお話を聞いても楽しいかもしれません。

幸いなことにこのブログを読んでいる方の中には専門知識をお持ちの方が結構いらっしゃるようなので、彼らをお招きしても面白いかもしれません。

イグチさんは保険屋さんですし、工務店さんは工務店でしょうし^^


参加資格は特にありません。
しいて言いうならば不動産に興味がある人、関わっている人というところでしょうか?

会費はドリンクバー+ランチ代を各自負担のみ。

もしご興味がありましたら、
sashinenikkiあっとマークyahoo.co.jp
にご連絡ください。

折り返しご連絡させていただきます。

星輝

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不動産情報
[ 2008/04/28 00:06 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(23)

引き落とし日について某金融機関より電話+10年後のこと 

午前11時、担当のFさんから電話がありました


「星輝さん、融資返済の引き落とし日についてなのですが、当初は25日でいこうというお話でしたが、25日にすると、10年後の最終日とずれが出てきてしまうので変更させてください」


「了解です。いつがよろしいんですか?私としては家賃の振込みが10日なのでそれ以降であればとりあえずは問題ないと思いますけど。」


「それならば17日でいかがでしょうか?25日にすると今月末から引き落としが開始になってしまって、まだ家賃入金がされていないのに引き落とし開始になってしまうんですよ」


「ありゃ、それはなるべく避けたいですね。お気遣いありがとうございます」


ということで、引き落としが17日に決定しました。


金消契約をむすんであるので融資実行は確実だと思うのですが、こういう会話をしていると再確認しますね。本当に融資がひけたんだな?って。

10年後の話が会話の中で出ましたが、今から10年先を見るとずっと先のような気がしますが、10年前を振り返ってみるとあっという間でしたね?。

だからこれからの10年もあっという間に過ぎ去っちゃうんでしょうね。

充実した向こう10年を過ごしたいです。



10年たったらどうなってるんでしょう?

順調に行けば今回のソシアルビルの返済は残り五年になっています。
万が一ずっと満室で行けば、そして大きな出費がなければ、通帳には一億円を超える残高が残っている予定です。
もちろんそんなうまくは行かないと思います。ソシアルは問題・トラブルの宝庫ですから笑。
半分くらいの5000万くらい通帳にあればよしとしましょう。

こうやって数字にしてみてみると結構な額ですね




以前の記事にも書きましたが私は他にも住居系の物件をいくつか持っています。

所有物件1は今から10年たつと、ローンがとっくに終わっています。
国民生活金融公庫から13年でフルローンで引っ張っています。
金利はもちろん全期間固定で1.65%
この物件の現在の利回りは17%ちょっとです。
途中で売っちゃうかもしれないけど、10年後にはローンなしの物件になっているんですね。



所有物件2は10年後にはローンがあと五年くらいになっていると思います。
こちらはSMBCから借りてまたまたフルローンです。
金利はいくだったかな?笑。最初の二年は1%台でした。今現在は三年固定で多分2%くらい。
現在の利回りは16%ちょっと。
どこまでいけるか分かりませんが、頑張って欲しい物件です。


他にも不動産はありますが主だったものはこれくらいです。



知り合いのIさんとも時々話題になるのが、若いうちに不動産投資を始めておく優位性です。

一番早いローンが終わる時、我々はおそらくまだ40になったばかり。
ばりばり働き盛りです。

何かあってもまだ盛り返せる年だと思います。

またばりばり働ける体があるときに無担保の不動産を持っているという素晴らしさ。

「早めに始めておいてよかったね?」

というのが我々の実感です。

もちろん年齢が全てではないので、早くからはじめるべきといっているわけではありません。
が、早く始めることのメリットもある程度はあるのではないかと思います、って程度です。

年齢が低いということは社会的に経験が浅いということになりますので、先輩がたから私をご覧になると甘いところだらけだと思います。

生き延びられるようこれからもご指導ご鞭撻のほどよろしくお願いします。

途中で死んでしまいそうな時も赤裸々にこのブログに残していきますので、その時は助けてください
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不動産情報
[ 2008/04/27 00:51 ] 融資正式承認? | TB(0) | CM(8)

ジェイアンドエス火災保険会社の担当から電話 

先日お願いしていました火災保険の見積もりに付いて、ジェイアンドエスの担当のAさんからお電話がありました


範囲割引というのが適用されて、五年間で98万円くらいだそうです。
使う保険会社は前回のご提示の通り、日本興亜。


この金額はニッセイ同和の115万円よりずっと安いです。

ちょっと、というか、かなり心惹かれます


さて、これだけ差があると、皆さんもそうだと思いますが、なんでこんなに差が出てくるんだろうって思いますよね?

もしも全く同じ保険内容でこれだけの差が出るならば、ニッセイ同和よりも日本興亜にしますが、内容如何によっては再考しなくてはなりません。

ジェイアンドエスのAさんに見積もりをお願いした時に、銀泉にお願いしたときと同じ条件でお願いしてあります。

だからこれだけ差が出てくるということは私が指示し忘れた、もしくは私の知識にない部分での差が出てきているんだと思いますので、これから原因解明に全力を尽くします。

新価で五年というのがお願いした条件でした。

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[ 2008/04/25 23:58 ] 火災保険 | TB(0) | CM(6)

司法書士費用について仲介業者さんから電話が来ました 

この仲介業者のKさんともほぼ毎日電話をしています


たまたま同じ年で、私が彼の最初の個人のお客さんで、たまたま融資がある程度引ける属性なので、いい友達でありながらいいお客さんといういい立場にいるようです

だから、たいした用事がなくても一言二言交わすために電話がかかってくるという関係です。
もちろんこちらからもかけます。



なかなかいい物件を手に入れられなくて困っている方から時々メールでご相談を頂くのですが、私とKさんのような関係の人を作っておくと必然にいい物件情報が流れてくるかも知れませんよ。

私は他の地域にも同じような関係の業者さんが数名いて、その人達もやはり情報が出ると一番に情報を私に流してくれます。



さて、話を戻して、今回のKさんからのお電話は司法書士に払う費用についてでした。

金額はなんと約149万円なり?、でした。

この金額のほとんどは税金とは言え、結構な額ですね。

本当は高校のときの友人が司法書士をやっているので彼に仕事を回してやりたかったのですが、銀行からお抱えの司法書士を使って欲しいとのお願いがありましたので、銀行指定の司法書士を使うことになりました。



共感をいただけるかどうか分かりませんが、司法書士ってお気楽でいい仕事だなっていうのが私の認識です。

数年前、SMBCから融資を引いたとき地元で有名なT司法書士を使いました。
そのT司法書士は御年は60から70歳くらいの方でした。
話をするともちろんまともな方なのですが、取引間中

「一日にいくつも取引があると、どの書類がどこの決済のものだったかわからなくなっちゃうんだよな?」

と笑っておられました。
周りにいた人たちは「このひと大丈夫か」って感じでみていました。

もちろん仕事は滞りなくやっていらっしゃったので問題ありませんが、士業っていうのはいい仕事だな?って感じましたね、さすがに。


司法書士の友人は、確か合格するのに2年はしっかりと勉強したって言っていました。
大学受験ほど大変ではなかったけど、ある程度はしっかりとやったと。

やはりいい身分を得るためにはそれなりに時間の投資をしなくてはならないだなって実感したときでした。


そんな身分が欲しいなら私も同じように努力したら良いのでしょうけど、そんな勤勉さは私は持ち合わせていないので無理です

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[ 2008/04/25 00:16 ] 仲介業者とのやり取り | TB(0) | CM(14)

金消契約の記入漏れがあると某金融機関より電話 

昨日結んだ金消契約に記入もれがあるとの電話が某金融機関よりありました


今回の物件に関してはなかなかスムーズに話が進みません笑。

数日後また、その金融機関に行くことになりました。

最近はほぼ毎日、担当のFさんと電話していて、仲の良い友達になった気分です。


お電話を頂いたときは確か夜の八時くらいで、その時は私は数年ぶりに会った友人と「豚バザール」?ってお店で飲んでいました。

そのお店は名前の通り、食事が肉だらけで、どちらかというとベジタリアン傾向の強い私は、やや閉口しているところだったので、担当のFさんからの電話はいい気分転換でした^^


そういえば、銀行員って八時過ぎまで働いて良いんでしたっけ?

先日三井住友銀行の人と話していたときは金融庁のお達しがあって、夜の八時までに業務を終えなくてはいけないって話をしていたような気がしますが。。。。
まあそんなことはどうでもいいですね。



このとき一緒に飲んでいた人は女の人だったのですが、この人すんごく、美和明宏さんにそっくりなんです。

美和さんが髪の毛を真っ黒にしたらこうなるって感じの人です。

これだけ似ていると

「美和明宏さんに似てるって言われない?」

って言いたくなっちゃうんですけど、多分言われても嬉しくないでしょうから、我慢していました笑。

でも、本当に似ているんですよ、見た目が。素敵なくらいクリソツです←古いですね笑

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[ 2008/04/24 00:10 ] 融資正式承認? | TB(0) | CM(8)

金消契約を結びに某金融機関に訪問しました 

とうとう某金融機関と金消契約を結ぶ日がやってきました


約束の時間の夜の七時、いつものように裏口からインターホンを押し、担当のFさんがお出迎えしてくれました。

Fさんは本日休みだったらしいですが、このためだけに来てくれたとのこと。
ありがたいです


いつもお話をする部屋に通されて、少し待っていると、担当のFさんが書類を持ってきました。

その後ろにはN部長が

「ごぶさったしてまっす」

とご登場。相変わらずの口調です笑。


席に着くなりこのN部長、いろいろと過去のご自分のお話をし始めました。

「七里支店で支店長をしていた時、七里のおばあちゃんに夕方の四時から八時までずっと説教されたことがあります。12月ですよ?。玄関の外で四時間もずっと立たされていまして、宿題を忘れた小学生のような気分でしたよ(少々加筆しました笑)。やはりお客様のクレームには平身低頭の姿勢が一番です。最終的にはそのおばあちゃんは私のことを気に入ってくれました。」


このN部長さんはなぜか私が彼のことを気に入っていると思っているらしく、私の顔を見るとにっこりしてご機嫌になっていろいろ教えてくれるんです。

今回はクレーム対応の仕方でした^^


とてもお話がお上手で聞いているのが楽しいし、人生の先輩ですからいろいろ勉強になるのでずっと話を聞いていても飽きません^^


「今回の案件は私(N部長)はやめろと言ったのですが、担当のFがどうしても星輝さんのためにやりたいというものですから押し切られた形になりました」

ともおっしゃっていました。


これが本当なら今回の融資は担当のFさんの力によってなしえたということになります。
ありがとうございます、Fさん


いろんなお話を伺いながら、書類に署名捺印をし、金消契約を結び終わりました。

融資が実際に実行され、所有権が私に移るまでは安心できませんが、とりあえず今のところ順調に進んでいます。


数日後また、金利の書類のためにこの支店に来ることになりました。

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[ 2008/04/23 08:53 ] 融資正式承認? | TB(0) | CM(9)

地目変更完了について仲介業者さんから電話がありました 

今回の案件の話が来たときは地目はまだ農地でした。

駅から徒歩圏でも農地なんですね。ちょっと正直驚きました。
新幹線が止まる駅なのに。。

農地のままだと確か銀行が担保設定をできないんですよね?
その事情をお話したら売主さんのほうで地目変更の手続きをしてくれることになったんです。

その手続きが終わりましたとのご連絡が仲介さんよりありました。


ついで気になっている確定測量の件を尋ねてみると

「A設計と交渉中」

との回答でした。

こちらはうまく行かないような感じがします。。
でも、元国有地だから隣地の同意なしで分筆できるとのことなので心配なしです
(と思いたいですが、実際はどうなんでしょう・・・)


このときついでに出た話で驚いたのが、真横で分譲していて確定測量に非協力的なA設計が、境界の杭を一つ抜いていたということです

幸い測量士さんが気づいて復元できる手はずを整えたとのことでしたが、A設計、ひどいですよね?。

確定測量のはんこを押さないのは仕方ないのかもしれませんが、境界の杭を抜く必要はないじゃないですか??

復元できるように手はずを整えてもらったから良かったもののそうでなかったら、A設計事務所に殴りこみに行くところでした

宮城から愛知まで支店があって結構手広くやっている会社のようです。

いくら大きい設計会社だからといってもこの仕打ちはないですよね。。

温厚な私が一瞬だけ(三秒くらい)、むかついちゃいました

いつか時間を作ってこの事務所の人とは一度話をしてみようとは思っています。

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[ 2008/04/22 11:27 ] 仲介業者とのやり取り | TB(0) | CM(7)

野茂英雄投手戦力外通告+ジェイアンドエス火災保険会社の担当と面談 

今日、PCを開いて最初に読んだニュースは野茂英雄投手戦力外通告の記事でした

野茂英雄投手(39)に戦力外を通告したロイヤルズが、マイナーの3A球団の一員としても同投手と再契約を結ぶ意向がないと伝えた。野茂は今後10日間、他球団からの獲得の申し出を待つが、トレードが成立しなければ自由契約となる。(ヤフーニュースより)

予想通りとはいえ厳しいですね。
何度も這い上がってきた野茂投手のことですから、この後の再復活劇が楽しみです。
彼は、本当に野球が好きらしく、メジャーで投げられなくなったら草野球チームで投げると言っていました。
一つのものを愛する姿って美しいですね^^


さて、本題に入ります。

本日は、某金融機関紹介の火災保険会社のジェイアンドエスのAさんとお会いしてきました。


彼から聞いた話で今まで聞いた事がない話が一つありました。

それは、銀行ローン利用で住居系物件購入の際の火災保険は団体金融割引(ローン割引)というのを使えて15%の割引が適用されるとのこと。

これって皆さん知ってました?

私の今回の物件はは住居系ではないので残念ながら使えないのですが、もし住居系の物件を購入予定の方がいらっしゃったら、一度保険屋さんに確認されることをお勧めします。


さて、ジェイアンドエスのAさんのお勧めの保険は日本興亜のものでした。

新価の五年の期間で、店舗総合というもの。

金額は数日後に連絡で教えていただけるとのこと。

こちらからのお願いとして、空き地割引と優良物件特約がつけられるかどうかを確認してもらうことにしました。

これらが使えれば少し割引が適用されるはずですから^^



火災保険会社の人とお話しするたびに新価が良いか時価が良いかについてご意見を伺うようにしているのですが、今のところ皆さん新価がいいとおっしゃいます。

理由としては、時価は保険が支給されるときに減額されるから良くないとのことです。。


でも、なぜか仲介業者の多くは時価でいいって言うのです。

面白いですね。

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[ 2008/04/21 12:04 ] 火災保険 | TB(0) | CM(8)

火災保険について銀泉より電話 

昨日は皆様から多くのご意見を頂き非常に感謝しております。

結論としては、保険はおりにくいということのようです。
一抹の可能性としては、工務店さんのご意見のように

「強風で屋根が損傷した」

ということでしょうか?
後は五万円免責の確認が必要そうですね。

この場を借りてもう一度感謝いたします。
皆様本当にありがとうございました



今日の記事は昨日アップしそこなったものを再掲載します。

本日は、火災保険の会社の銀泉より電話がありました


先日のお話にあった、「準耐火構造のロニにランクアップできるかどうか」の回答でした。

もしランクアップできるならRCと同じ扱いになって保険額が下がるかもしれないというお話だったのですが、

「残念ながら適用できません」

との回答でした


まあ仕方ないですね。

それに、火災保険額が高いことは最初から分かっているので打撃はありません


銀泉の担当さんのお勧めとしては、ニッセイ同和の火災保険で優良物件特約をつける形だそうです。

すると新価での保険金額が約115万円(五年間)になるとこのと。

これはおそらく今までの見積もりの中で一番割安になります。


今回、火災保険はいくつか紹介を通して見積もりを取っていますが、次回は水戸大家さんのようにネットで探して見ようかと思っています。


ちなみに皆様は物件に対する火災保険はどのようにされていますか?

銀行からの紹介ですか?

お知り合いの代理店ですか?

ネットで探していますか?


この方法がうまくいった、というものがありましたら教えて下さい。

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[ 2008/04/20 12:01 ] 火災保険 | TB(0) | CM(8)

雨漏り発生。保険は使えるのでしょうか? 

緊急投稿になります(ソシアルビルの話題は今回はお休みします)


私の所有物件2で雨漏りが昨日発生しました

昨日、一昨日の激しい雨と風による影響かとも思えるし、築17年目に突入したので老朽化の一部とも考えられると思います。

現場報告として、管理会社からは

「305号から雨漏りの報告があり、現場確認したところ
最上部の看板の土台付近の防水シートがはがれていたそうです。
今回の雨漏りにより収納スペースのカビ等でクロス張替が生じました。」


見積もりとして

1. 木工費(下地材・ベニヤ) 1式 4,500

2. 造作工事費 1式 17,000

3. 残材処理費 1式 1,500

4. 屋根  笠木コーキング工事 1式 5,000

5 諸経費 1式 3,000


小計 \31,000
消費税率 5%
消費税 \1,550
合計 \32,550

との見積もりがあがってきました。



で、実は私今まで保険を実際に使用したことがないのです。

今回のような雨漏りって保険が下りるのかどうか、分からないのです。

保険の担当に連絡してみたら「本日は会社がお休みなので月曜に再度連絡します」

と言われちゃいました。



オーナー側(住宅総合保険)か、入居者側(家財保険)かのどちらかが下りてくれれば非常に嬉しいのですが。。。

一応工事現場の写真は全て撮ってもらう予定です。

他に何かやっておくべきことはありますか?



保険ってうまく交渉すると下りるし、交渉のコツを知らないと下りないって聞いた事があります。

今回のケースはどのように対応するのがベストなのでしょうか?
どのように交渉したら保険が下りるのでしょうか?

皆様、お知恵をお貸しください
いつもお願いばかりで恐縮です。

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[ 2008/04/19 11:20 ] 他所有物件2の出来事 | TB(0) | CM(21)

確定測量が不必要な土地だった? 

なかなか進まない確定測量について、仲介業者のKさんから電話がありました


「星輝さん、今回の土地はどうやら確定測量が必要ない土地のようでした」


「どういうことですか?」


「今回の土地は元国有地なので確定測量済みとみなすらしいんです。測量士が言っていました。だから隣地の同意がなくても分筆が可能らしいです」


「じゃあ、今回の確定測量がうまくいかなかったとしても問題ありませんね?」


「そういうことになります。でも、一応、今回の確定測量はなるべく進めるようにします。近々測量士がA設計本店に連絡することになっています」


こんな会話でした。

もしもこれが本当ならラッキーです。
今回の確定測量がうまくいかなくても分筆はできるのですから

ただ、売主さんは測量士代を30万前後?払っているらしいので、形式上、買主の私が確定測量後の引渡しをしてほしいと要求しているということで進めていくことにしました。

売主さんは30万円ほどのお金を支払っているのですから、確定測量がうまくいくことを祈っています


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[ 2008/04/18 10:36 ] 仲介業者とのやり取り | TB(0) | CM(19)

某金融機関から電話がありました 

融資を受けることにした某金融機関の担当者のFさんから電話がありました


「金利は10年固定でおそらく3.13%前後だと思います」

これくらいならまあ良いかな?、許容範囲でしょう

利回り20%超の物件を3%ちょっとの金利で借りる、悪くはないですよね?


私が

「銀行の関連の火災保険屋さんはいませんか?いたら紹介してください」

と申し上げると、

「個人情報関係の書類にサインしてからの紹介という形になります」

ということだったので、電話を切って少したってから、この支店まで行ってサインしてきちゃいました。

この支店までは徒歩五分くらいなので非常に便利です^^


今私が暮らしている市は50万人くらいの市なので比較的なんでもそろっていて暮らしやすいです。

駅前にあった丸井がPIA(ゲームセンター/ショッピングセンターみたい)になってしまったのは非常に残念ですが、それ以外は、まあ生活しやすいですかね。。

このPIAって建物は必ず丸井がつぶれた後に入っていますね。
八王子の駅前の丸井の後もPIAになっていました。


そういえば三菱東京UFJ銀行の支店がないのが不満かな?両隣の駅にはあるんですけど。。

N支店長(先日融資を断られた)にお会いしたときに

「うちの市にも支店を作ってください」

と言ったら

「うちも本当は作りたいんですけど」

っておしゃっていましたね?、そういえば。

懐かしい、三菱東京UFJ銀行。もうずっと過去のように思えます笑。



そうそう、個人情報関係の書類にサインしに行ったついでに新規の通帳を作ったのですが、非常に簡単に作れました。

「融資用の通帳を作りたいんですが」

と言ったら、ちゃちゃってできちゃいました。

融資の力はすばらしいって実感しました^^

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[ 2008/04/17 09:42 ] 融資正式承認? | TB(0) | CM(4)

銀泉という保険会社の担当さんとお会いしました 

以前、他の所有物件の火災保険でお世話になった銀泉株式会社でしたっけ?の担当さんとお会いしました。


待ち合わせはなぜか図書館か太郎焼き(今川焼きみたいなもんです)の前という面白い指定。

他の職種の方とお会いするときは駅とか喫茶店かどっかで待ち合わせが多いのですが。。。。

この人の性格なのか保険屋さんみんながそうなのか分かりませんが、彼らはなるべく銀行の一部屋か公共施設などで会いたがります。

お客とお茶を飲んではいけないというルールでもあるのでしょうか?

火災保険業界の人教えて下さい。全く持って理解不能です笑。



では、話は本題の保険のお話。

銀泉さんの担当さんのお話をまとめると次のようでした。

?今回の物件は重量鉄骨作りなので、テナントの中に一つでもスナック・パブがあると、建物全体をスナックビルと判断する。必然的に保険金額が一番高いものになる。
RC造以上ならば階数でわけで保険金額を按配計算することはできる。

?建築確認書とかなばかりずを見ると準耐火構造ロ二なのでランクアップしてRCと同じ扱いができるかもしれない

?新価は五年が最長契約期間。15年とかの長期契約を望むなら時価評価の保険にしなくてはならない。

?銀泉の担当さんの経験から時価は支払の際に減額されるので、やはり万が一のため新価での契約がお勧め。


大体こんな話でした。

保険に関しては時価と新価いつも迷います。
皆さんはどちらにしていますか?

参考にご意見を伺わせてください。


私の場合は時価の物件もあり、新価の物件もあります。

または保険に入っていない物件もあります

全て自分でリスクをある程度見越して考えているつもりではあります。
でも、保険に関しては何が正解なのか分からないのでいつも迷います。

皆さんご経験・またはお知恵をお貸しください。

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[ 2008/04/16 09:48 ] 火災保険 | TB(0) | CM(12)

確定測量について仲介さんから電話がありました 

私からは何も言わなかったのですが、仲介業者のKさんのお心遣いで、今回の取引条件の中に、確定測量後の引渡し、という項目を入れてくれていました。

確定測量をしておくと将来に、売買する時に売りやすいからという理由でした。


で、ですね、実はその取引条件の中に入っている確定測量がうまくいっていないようです。

今回の取引は何かにつけてトラブルがあります


「隣接している所有者の方はほぼ皆さんハンコをついてくれましたが、A設計がどうやら渋っているみたいです」

とのこと。

私にははんこを押すくらい簡単な作業なのでなんで押してくれないんだろう?位にしか思えないのですが、何か裏では思惑があるんでしょうか?

はんこ代の請求でしょうか?

取引の邪魔でしょうか?

それとも、今回の売主が設計会社なので、同じ業種だから単なる嫌がらせでしょうか?


全く分かりません。

とりあえず、測量士さんと仲介さんにお任せすることにしました。

A設計は結構大きな会社なので皆さんも一度は見聞きしたことあるんじゃないかと思います。

私が良く使う赤羽駅のホームからA設計の看板が見えますが、あの看板を見るたびに、はんこの話が思い浮かびます笑。

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[ 2008/04/15 11:04 ] 仲介業者とのやり取り | TB(0) | CM(8)

物件の売却理由と不明点に対する回答 

タイトルの件について仲介業者のKさんから電話がありました


まずは売却理由。

「代替わり。社長引退で息子への引継ぎのため。今の借金をゼロにするため。」

嘘偽りのない回答と売主さんは力説していたみたいです。

私は会社経営者ではないので分かりませんので、会社経営者の方のご意見を伺いたいです。
これって本当だと思われますか?


不明点についていくつか回答をもらった後、決済日と決済場所の話になりました。

本当は三菱東京UFJ銀行が良かったですが、今回は某金融機関を利用することにしました。

その銀行は他県には支店がないので、売主さんと仲介さんに私の住んでいる県のなかで一番物件に近い支店まで来てもらう形になりました。


また、以前、某金融機関が必要書類として求めていた抵当権抹消済みの謄本の提出に関してですが、決済前日に、司法書士が抵当権抹消書類を発行するので、それを某金融機関に提出すればOKとなりました。


ここまでの道のりはずいぶん長かったですが、なんとか物件引渡しにたどり着けそうです。


もう一山が抵当権抹消済みの謄本提出関係であるかと思いましたが、意外とあっさりとクリアしてしまいました


あとは10年固定の金利がいくらになるのかだけが気になります。
10年固定だから3%前半くらいなら合格かなって思っています。

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[ 2008/04/14 01:07 ] 仲介業者とのやり取り | TB(0) | CM(12)

三菱東京UFJ銀行A支店から融資に対する回答が来ました 

Y支店長代理から電話がありました


「結論から申し上げると、今回の融資は難しいです」←聞きなれた言葉です

Y支店長代理は続けて、

「担保評価は売買価格並みに出ました。収支も問題ありませんでした」


噂では三菱東京UFJは担保評価が結構厳しいと聞いていたので、物件自体の価値を再確認できて嬉しかったです。。。


私が

「私に対する評価、物件自体の表面的な評価はある程度高いというお話なのに、なぜ今回融資はむりなんでしょう?」

と聞くとY支店長代理は言葉を選んでいるというか、話すべきかどうか迷っているような感じでしたので、ちょっと誘導してみました。

「今回のご回答はN支店長の懸念がそのまま回答に反映されている形ですか?」

「は、はい、そうです・・・。売る理由が不明なので瑕疵があるはず、リスク対応の問題、の二点です」

「なるほど」

「現金買いなら全く別問題ですが、融資を使うとなると危険すぎるという判断結果です。私(Y支店長代理)としては頑張ったのですが、N支店長がストップしたという形になりました」

「分かりました。残念です。これから御行とはお付き合いできますか?」

「もちろんです。ただし、今すぐ次の案件を持ってきて頂いても、融資が通らない可能性は高いです。少しの時間、半年?一年は時間を空けていただくのが良いかと思います」

「分かりました。気になるのがですね、もし私がこの物件を所有してしまったらどうなるのか?ということなのですが。。。」

「そうなるとですね、うちの査定としてはマイナスになります。属性の悪化となります。借り入れが大幅に減っているとなると話は別問題となりますが」


こんな感じの会話でした


おそらくN支店長の中では前回の面談中、もしくはこの話をY支店長代理から聞いた瞬間に、この話は×だったのでしょうね。

そして、彼の親切心から私のこの物件の購入を本当にやめさせたかったのでしょうね。だから、わざわざ時間を割いて面談してくれたのでしょうね。


ソシアルビルってそれほど恐ろしい物件なんですね

いろいろ意見を聞くのは非常に勉強になります。

誰一人としてこの物件の購入を勧める人は存在しません笑。

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[ 2008/04/13 00:36 ] 融資正式承認? | TB(0) | CM(20)

管理予定会社に久々に訪問してきました 

今後のこと、今回の案件に対する不明点、三菱東京UFJ銀行からの懸念事項等を確認するために管理予定会社に行ってきました。

まずは不明点の確認から


?電気代の請求の仕方が不明

いろいろ調べたり、東京電力に問い合わせてみると、キュービクルまでしか東京電力は検針しない。
だから東京電力がテナントに個別に電気代を請求することは不可能。
こちらでキュービクル管理を業者に委託しなくてはならない。どんな業者に頼むのか?
その手数料・点検費はどうなっているのか?


?あるテナントの敷金が不明

あるテナントの敷金が契約書では書かれていないが、口頭では14万円存在するとのこと


その他いろいろありますが、ここでは割愛します。
住居系に比べるとクリアにしなければならない問題が少しだけ多い印象です



その後、三菱東京UFJ銀行からの懸念事項を解消すべく、管理予定会社の社長といろいろ話しました。

たとえば、家賃の滞納リスク対応については以下の手順で解決するとのこと。
?管理会社がテナントに電話をする
?それでだめならお店、または自宅に訪問する
?それでもだめなら敷金償却の期間は話し合い
?それでもだめなら契約書の通りの契約解除に持っていく(テナントのほうから辞めますと言わせる形で)
番外編としてはキュービクルを利用し、部屋の電気を落とす、水道を止める、などもありとのことでした。


またこの社長はガス屋、カラオケ屋、酒屋などのつながりがあるからどこの誰がテナントをやっているのかは全て分かるようになっているらしいです。
だからいざとなったらちょっと調べたらテナントの素性はすぐ分かるとのこと。

↑ここら辺は地元でなく、かつ素人の私には全く力が発揮できない分野です



他のリスクとしてはや○○関係。

この地域のシマの分け方は非常にシンプルで、ある線で分けている。
一つの場所には一つ。東京のようにいくつも混ざっているわけではない。
以前は飲み屋を開くときには菓子折りを持っていった。そうしないと15年位前まではもめていた。
が、最近は全くそういうことはなし。
その他もろもろちょっとディープなお話でした笑。


一番のリスクはや○○でしょう。
でも社長の話を聞いていると大丈夫だと思えてきました。
割愛しましたお話の中にトラブルの解決実績がありましたので。



管理予定会社を後にし駅までの道のりを歩きながら、電話でお話を一通り三菱東京UFJ銀行のY支店長代理にお伝えしました。

私の中ではリスク対応に対してはある程度ですが、問題なしと判断できましたが、私の話を電話の向こう口で聞いていらしたY支店長代理の声のトーンは芳しくありませんでした笑。

もう悪い結論が出ているのかなって邪推してしまいました。。。
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[ 2008/04/11 23:19 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(7)

三菱東京UFJ銀行の呼び出しに行ってきました 

最初の電話とY支店長代理との面談では非常に好感触だった三菱東京UFJ銀行に再度訪問してきました。


とても静かな部屋に通され、N支店長から名刺をもらい、Y支店長代理も含めて三人でソファーに座りました。


N支店長が

「星輝さんとはどんな方かお会いしてみたかったです。こんなに充実した資料をしっかり作る人は普通いませんよ。驚きました。」


「そうですか。何提出しましたっけ?とりあえず審査していただきやすいように、なるべくたくさんかき集めました」

といつもどおりの私。


「また資産もお持ちですよね。才覚がありますね。いつごろからはじめたのですか?」
←ほめ殺し作戦か?または後にやってくる悪い知らせの譲歩的な枕詞?


「20台後半に区分所有を現金で買ったのが最初の不動産です」


「ほ?、現金で!!またどのようなきっかけで?」
←いつになっても融資の話にはならず、本当に人柄チェックなのかも?と思っちゃいました


「○○持ちが回りにたくさんいるので。あとは将来の第一ステージと捉えています」


「第一ステージならば仕方ないですが、結論としてはソシアルビルは避けたほうがいいです。君子危うきに近寄らずです。今の資産を台無しにする可能性があります。ほかの投資を視野に入れたほうがいいです!」


「はあ」


「私はRCCなどの経験があり、8年ほど前非常にひどい経験をしました。リスクが大きいから利回りが20%を超えているんですよ」


「たとえばどんな経験をされたのですか?」


「精神的な苦痛です。あの人たちは利害関係の直接ない人を攻めてくるんです。具体的に言えば、私は娘にボディーガードを付けていました。そして、恥ずかしいですが、お漏らしをする経験もしました」


「・・・。確かにそれはひどいですね。。しかし、私の聞いている限り、東京と違って田舎のほうはすぐに噂が広まるから悪いことは下手にできないようです。」


「できれば、リスクのない普通の居住系のほうがお勧めです。」


「私もおっしゃる内容は十分分かります。でも、今回の購入はリスクも見越して、そして見切っての上です。返済リスクに関しては居住系にも滞納者や不良入居者はいるので変わりません。滞納者や夜逃げされた経験がすでに私にはありますし。また空室リスクに関してはこのビルはすぐに埋まるようなのでリスクは低いかと思います。」


「そうですか。精神的苦痛、時間と金の浪費になると私は経験から言えます。とりあえずご回答は一週間でお出しします。ひょっとしたら×という回答になるかもしれません」


ってな具合でした。



支店長がそこまで反対しているなら「ひょっとしたら×」ではなくて、完全に×じゃん?って思っちゃうんですけどね笑。

彼の結論としては、
?リスク対応ができないのでお勧めしない
?なぜ売るか不明、瑕疵があるはずなのでお勧めしない
とのことでした。

逆に私は以上の二点を明確にすれば良い訳ですよね?

ちょっと情報収集してみます。

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[ 2008/04/10 23:29 ] 融資正式承認? | TB(0) | CM(15)

管理予定会社に新規口座開設のお願い+三菱東京UFJからの呼び出し電話 

前回の記事に書きましたとおり、某金融機関から正式に融資承認がおりている(?)ので管理予定会社に電話をして、本物件用の口座を開いてもらいました。


本当に融資が通るのか、ちょぴっと心配ですが話は進めておかないと。

もし融資がおりなかったらアサックスを利用すればいいやって腹を決めてどんどん進めていくことにしました。

でも、アサックスを使うと自己資金をかなり使うのでなるべくならば避けたいんですよね?

この管理予定会社はあいおいの代理店をやっているらしいので火災保険の見積もりを出してもらうことにしました。これで三社目。

保険もなるべく安いところがいいので見積もり取り捲り作戦です。



これからの作戦をぼ?っと考えているところに、三菱東京UFJ銀行のY支店長代理から電話がありました。

「支店長が話をしてみたいと言っています。ご都合いかがですか?」

「じゃあ、二日後はいかがです?」

「大丈夫だと思います」

「支店長が私に何のお話をしたいのでしょうか?」

「考え方、人柄チェックだと思われます」


こんなのも初めてです。

まあ支店長が話をしたいのであればいくらでも話しますが、なるべくなら建設的な方向のお話がいいです。

でも、本当に何の用事でしょう?

SMBCは支店長面談とかなかったです。融資がおりるということが決まった時に、名刺を渡しに顔見せ挨拶をした程度です。

また一波乱かしら?なんて楽しみです
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[ 2008/04/09 19:51 ] 融資正式承認? | TB(0) | CM(12)

融資と抵当権抹消の同時実行について銀行に電話しました 

おはようございます。
昨日付けで住居系の所有物件満室になりました。入居率100%^^。いい響きですね。
同時に寂しい気持ちもあります。これ以上収益性を高めることはできないんだという・・・
ワンルームの旬の時期を過ぎたので家賃は相場で決めちゃいました。



さてさて、本題です。

有識者の方からいつもコメントやメールを頂き少しずつ前進する日々ですが、一悶着あるのでは?と気になっているのがタイトルの件です。


普通、融資と抵当権抹消って同時実行のはずですが、以前の記事にも書きましたとおり、本店からの正式承認が下りている?某金融機関が、抵当権の抹消された書類の提出を求めてきているんです。


いろいろ考えても仕方ないので直接電話して聞いてみることにしました。


「書類が集められないのでは融資ができません」

と言われたら、またスタートに戻ることになり、徒労感がすさまじいでしょうね

そのときは三菱東京UFJ銀行に完全に乗り換えて、頑張るしかありません



で、清水の舞台から飛び降りる気分で(古い?大げさ?)、えいやって某金融機関に電話してみました


担当さんは長期休暇のため、直属の上司のN部長とお話しをしました。


「お世話になります、星輝です。」

「ど?も、ごぶさったしています」(N部長はなぜかこんな話し方。噺家さんみたいな感じです)

「あの?、融資の件でお伺いしたいことがあるんですが」

「はいっ、どうぞっ」

「融資実行と抵当権の抹消を同時に行うことは可能でしょうか?売主さんもそれを希望していまして」

「・・・」

「いかがですか?」(ちょっと不安な私)

「当日、同時抹消はOKですよ。ただし書類の不備があればその場で融資は流れることになりますよ」

「はい」

「抵当権が残っている物件を星輝さんは欲しくないでしょう?」

「もちろんです」

「だから我々もそういうことがないように前もって書類を確認したいのです」

「非常に分かりやすいです。ありがとうございます」


とりあえず、当日同時実行は大丈夫ということで安心していいのでしょうか??

なんだか不安要素が取り除けたようで、取り除けていないようで、不思議な感じでした。


銀行側としては、今回の融資がちゃんと実行できるように、抹消に必要な書類を全て確認したいとのことなので、仲介さんにお願いして手はずを整えてもらうようにしました。


う?ん、それにしても全てにおいて一筋縄ではいきません。。。

融資ちゃんとおりるのかな。。。
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[ 2008/04/08 10:57 ] 融資正式承認? | TB(0) | CM(13)

三菱東京UFJ銀行A支店に訪問してきました 

この記事再投稿します。
所有物件2のアンテナ・インターホン工事見積もりで流れた形になってしまったので。
ちなみに、レジデンス系所有物件の空室が本日一つ埋まりました。後一つで満室です。


では本題に。


三菱東京UFJ銀行(ながっ)を訪問してきました。


先日、お電話でお話したときは非常に感触が良く、意外と簡単に融資が取れるのでは、っていう勢いの感触でした。


約束の四時に到着し、裏口のインターホンを押しました。

警備員さんに中に通してもらい待つこと数分、先日お電話でお話したYさんがいらっしゃいました。

エレベータで四階にあがり、席に通されお話開始。


三菱東京UFJ銀行で融資を受けるなら、「マイビルローン」という商品になるとのこと。

住居系、非住居系、両者混合系の融資に対する商品らしいです。

ほかの銀行のアパートローンと同じものと考えてよいとの事。

このY支店長代理、非常に印象の良い方でした。
人当たりが良いし、人に必ず先に話をさせるし、目をじっと見つめて話を聞く。
しっかりした人ですよね。
これだけでこの銀行に対する私の評価は急上昇←単純です



三菱東京UFJ銀行の融資の基準をここに参考までにまとめておきますね。

1.団信は一億未満の案件に対しては金利に0.3%上乗せ
2.都内の案件の場合、10%を切る数字で収益還元法の計算で融資判断をする
3.今回の案件は地方なので15%という数字で収益還元計算をする(計算してみると売買価格の8000万に対して、1.1億円の評価が出たとのこと)
4.物件の担保評価は子会社が行う
5.日本全国どこでも融資OK。地主相手というUFJの体質はもうない。

ざっとまとめると以上のような感じです。
金利は以前の記事で書きましたとおり、最安値に近いです。


審査を進めるには建築確認書の1面から5面が必要だとのこと。これは初めて言われました。

金融機関によって求めてくる必要書類って本当にまちまちですよね。

とりあえず仲介業者さんに明日にでもFAXしてもらうことにしました。


あまりにも好印象なので、SMBCからの借り換え(他の所有マンションの借り入れは一つはSMBCからなんです)の話を聞いてみると、必要書類は売買契約書と、建築確認書のみとのこと。

借りかえってしたことないので良く分からないですけど、簡単にできそうです。

でもまあ、三井住友銀行も2%前後で固定金利の再設定をしてくれるだろうから別に借り換えなくても良いとは思っています。


どのようなお返事がいただけるか非常に楽しみです。

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[ 2008/04/07 00:47 ] 銀行融資に光明? | TB(0) | CM(18)

アンテナ崩壊・インターホン取り付け工事のその後 

みなさま、先日はご意見どうもありがとうございました。

非常に心強いです。

また、ブログってこんなにすばらしいものなんだって再確認しました


思えば2005年でしたか、加藤さん(CASHFLOW101さん)に

「星輝さんも、ブログやったほうが良いよ。」

と言われてから、行動に移すのに丸々2年かかってしまいましたが、ブログはじめてよかったと改めて実感しています。

そのうち皆様に直接お礼を申し上げることができることを楽しみにしています。



さて、先日の前回の記事のアンテナ崩壊・インターホン取り付け工事の見積もりについての続編です。


≪トラブル1≫について
アンテナが倒れていることに対する工事についてですが、ある業者の見積もりは26500円でした。

皆さんのご意見を総合すると妥当な額のようです


その後、知り合いの業者のTTさんに見積もらせるとなんと、

1.地デジ対応アンテナ、ブースター工事込みで77900円
2.アナログアンテナのみだと35000円

でした。思ったより高い!

さて、どうしたものか。


とりあえずはなぜ高いのかを解明しなくてはならないと思い、TTさんに電話して聞いてみました。

「最初のお話では25000円だったと思いますが。。。」

「あれは一般戸建用で、今回の見積もりは共同受信用なので少し高い金額になります」

「管理会社の業者よりも高いとなるとそちらにお願いすることになっちゃうんですけど。。。できればTTさんにお願いしたいのですが。。。」

「ちょっと社長と相談してみます」

「その前にこちらからの提案なのですが、新しいアンテナを使用せず、既存のものを補修するのはどうなのでしょう?」

「自分が見たところ折れていたように見えましたが、やってみます」

大体こんな感じの会話をしました。

で、気になる金額はというと1万円になりました


TTさんの最初の見積もりはアンテナ新品交換を前提としていました。
少しでも安くするため既存アンテナ使用をお願いしたところここまで安くなりました。
ただアンテナが折れていて映りが悪かったら、新しいアンテナをつけてもらう予定です。

その場合でも23000円で共同受信用のものをつけてくれることになりました(アナログアンテナのみですが)

また、最初は工賃は15000円というお話でしたが、お話の中でいつの間にか?10000円まで下げてくれました。

最初の最安値の見積もり26500円⇒10000円なので16500円の節約となりました
メールのやり取りとか電話とかでこれに要した時間は30分くらいでしょうか。

ありがとう、TTさん。

私と物件が重なる地域の方がいらっしゃいましたら、このTTさんという電気工事業者さんご紹介します。
私の物件は栃木県です。
ご興味のある方ご連絡お待ちします。



≪トラブル2≫
インターホンのモニタートラブルの件です。

カラーカメラインターホン本体 1セット 19,800

上記取り付け   1式 5,000

諸経費・既存機器撤去・処分 1式 2,000

小計 \26,800
消費税率 5%
消費税 \1,340
合計 \28,140

の見積もりは皆さんのご意見を総合すると妥当な額とのことでした。

知り合いの業者さんのTTさんも2.8万円くらいというお話でした。

これでは普通の値段なので面白くないと思い、ちょっと考えました結果、やはり一番安いのはネットで安い部材を手に入れそれを業者に工賃のみでやってもらうことだと思いました。

私の場合、怠け者オーナーなので自分ではほぼ全く動きません。そろそろDIYデビューしようと思っているんですけど、オーナー業以外の仕事のほうが時給換算するといいので、やはりここは人を使うべきとの判断です。

多分せくすいさんは分かってくれるんじゃないかな??


さて、話を戻して、

ネットで見るとインターホンは大体12000円で楽天で買えるようです。
最近行ったビバホーム赤羽店(ホームセンター)では14000円程度でした。

だから一応の目算としては

本体12000円+取り付け工賃処分費7000円位=19000円位


これくらいでいけるならOKとしようと思いました。

ただ、ちょっといろいろ考えて、あれやこれや八方画策してみたら、

なんと本体と工賃込みで一万円でやってもらえることになりました。


よって最初の見積もり28140円⇒10000円なので18140円の節約となりました


二つ合計すると34640円の節約です

これに要した時間は両方合わせても一時間かかっていません。

多分30分くらいです。

悪くない仕事効率ですよね?

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[ 2008/04/06 01:13 ] 他所有物件2の出来事 | TB(0) | CM(10)

アンテナ崩壊・インターホン取り付け工事見積もりについて 

緊急投稿です。

私の所有マンション(この記事で登場しています)でトラブルが発生しました。

所有マンションの記事の中ではある一人の方からテレビの問題を指摘されたことについて書いています。


≪トラブル1≫
他の入居者からも連絡がありテレビが映らなくなったとのこと。

昨日、業者に見せたら、アンテナが倒れているとのこと。

今朝、ある業者に見せたら、2.65万円という見積もりがあがってきました。

これから知り合いの業者のTTさんに見積もらせるのですが、その人も2.5万円位って言っていました

この金額は妥当な金額なのでしょうか?ご存知の方教えてください。



≪トラブル2≫

ある部屋でインターホンが機能しないとのことなので上記のある業者に見せたら

カラーカメラインターホン本体 1セット 19,800

上記取り付け   1式 5,000

諸経費・既存機器撤去・処分 1式 2,000

小計 \26,800
消費税率 5%
消費税 \1,340
合計 \28,140

という見積もりがあがってきました。
知り合いの業者さんのTTさんも2.8万円くらいというお話でした。

皆さんが同様の工事をしたときはいくらの見積もりですか?

また皆さんならどのように対応しますか?

以上二点ご存知、ご経験のある方お知恵を拝借させてください。

よろしくお願いします。

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[ 2008/04/04 10:19 ] 他所有物件2の出来事 | TB(0) | CM(21)

火災保険の見積もりがあがってきました 

仲介のKさんにお願いしていた火災保険の見積もりです


種類は店舗総合保険というもの。

ご存知だと思いますが店舗には居住者がいないので地震保険は付きません。

だからその分安くなるのかなって思って金額を聞いてみると、そうでもありませんでした笑。


三井住友海上⇒約29万円/年
          約138万円/五年


損保ジャパン⇒約29万円/年
         約139万円/五年

後者のほうが少し高めでした。

でも正直大差ないですね。


居住系の保険に比べたらずいぶん高いですよね。
数倍はしますね。

ソシアルビルって利回りが高いけどいろんなところで出費があるものなんですね。毎日が勉強です。

今まで店舗併用物件の経験はありますが、ソシアルビルは未経験なので本当に知らないことばかりです。

毎日知らないことであふれているって素晴らしいですよね

人生だらだら暇つぶしをしているような生き方の人もいれば、常に何かを楽しみながらすごしている人もいます。

できれば後者の生き方をしたいですね^^

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[ 2008/04/02 23:15 ] 火災保険 | TB(0) | CM(10)

仲介業者さんからの回答 

なかなか苦労している銀行融資と同時進行で、契約書の内容の不明点も確認しています。


以前、管理予定会社と契約書を一緒に読み合わせたときに出てきた不明点を、仲介業者さんを通して売主さんに回答してもらうように頼んでおきました。


その不明点に対する回答の電話です


不明点が多すぎますので(笑)、その中でいくつか特に気になるものをあげてみると

?Kという店舗が家賃以外に五万円上乗せして入金しているのはなぜ?また入金者は契約者と違うのはなぜ?

⇒店長がお金を振り込んでいるので契約者と違う人が払っている。余計な五万円は不明のまま。



?電気料金、ガス料金の支払方法は?

⇒電気代金は管理会社が検針して、個別に毎月請求する。特別な計算式があるのでそれを使用する。水道は各自支払う。



?掃除は誰がしているの?

⇒シルバー人材を使用。1回三時間、時給700円、週4回程度。



差しさわりのないところをあげておくとこんなとこです。

でもまあ、いろいろおかしなところが出てくるものです。特に?が個人的には気になります。

こんなところからあとあと問題が出てくるのでしょうね。。。

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[ 2008/04/01 23:57 ] 仲介業者とのやり取り | TB(0) | CM(6)