入居者より家賃の値下げ交渉・その2 

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お知らせ

NIGHT RIG第三弾は9月8日月曜日に予定しています。

まだまだ先のお話ですがご参加予定の方は

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

までご連絡くださいませ。

「0908」と件名に入れて、お名前とご連絡先、お持ちならばブログもよろしくお願いします



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本日は急遽クローズドRIGが開催されました。

たまこっち、yukiさん、恵比寿のIさん、そしておまけの星輝。

内容はクローズドなので書きませんが面白い案件でした。

時間がなくてどたばたしてしまいましたが楽しい時間を過ごせました。

それにしてもジョナサンのあの揚げ過ぎのかき揚げ?には困りました。はっきり言ってまずい!


その後、目黒⇒水戸で160分だけお仕事をしてきました。

水戸は涼しい!

避暑地のようです。

東京よりも五度は低いですよ。


本日、結構疲れていたらしく、本を読み始めても何度も同じところを読み返して、結局二時間で二行くらいしか読めていませんでした笑



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ソシアルビルのお話です

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昨日のメールを頂いた後、私は以下のような返信をしました。


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○○様

ご連絡遅くなりまして申し訳ありません

> ○○さんから、家賃を値下げしてもらえないか?
> という相談を受けました。
> 以前にも一度、値下げしてほしいとの話があり
> その時はお断りしましたが
> 昨日、また値下げしてほしいと言われてしまいました。

以前に一度とはいつごろのお話ですか?
いくら程度の要求なのでしょう?



> 契約期間中ですし、周りとのバランスもありますので
> 値下げに応じる必要はないかと思いますが・・・。
> 値下げの件は、お断りしてしまってもよろしいでしょうか?

契約更新のときに相談と言う形で基本的には考えていますが、
先方の言い分を聞いていただけたらありがたいです。

ただ根拠もなく闇雲に下げてと言われてもこちらも返済等の経
営がありますので厳しいのです。


お手数かけますがよろしくお願いします

星輝


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家賃をいきなり下げて欲しいといわれても根拠がないと応対しづらいです。


。。。。


これって物件を購入するときにもしかりじゃないですか。


ただ闇雲に指値を入れても、売主さんの納得する根拠を示してあげないとその指値は受け入れられにくいのと同じですね。


テナントさんに指値を入れられて、指値のコツを知ったのでした。


指値のコツはさておき、先方からはどんなお返事が来るのやら。
[ 2008/07/30 23:19 ] ソシアルビル経営全般 | TB(0) | CM(28)

入居者より家賃の値下げ交渉・その1 

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桑田氏が清原の打撃投手。本日のヤフーニュースより

左ひざ軟骨移植手術から復帰し、1軍昇格を目前にしたオリックスの清原和博内野手が29日、スカイマークスタジアムで打撃練習を行い、大阪・PL学園高時代から「KKコンビ」として知られ、3月に現役を退いた桑田真澄氏が打撃投手を務めた。


友情を感じてなんだか感動しちゃいました。

私は甲子園って一度も見たことありません。

だからKKコンビを見たこともないし、最近のハンカチーフ王子でしたっけ?あれも良く知りません。

でも何故か友達同士の思いやりのお話って感動しちゃうものですね。。。




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ソシアルビルのお話です

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タイトルに書きましたとおり、ソシアルビルの入居者から家賃交渉が入っています。


ソシアルビルの管理会社より次の様なメールが来ました。


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件名:○○ビルの件

星輝様

お世話になっております。

家賃の件でご相談です。
2?○の○○さんから、家賃を値下げしてもらえないか?
という相談を受けました。
以前にも一度、値下げしてほしいとの話があり
その時はお断りしましたが
昨日、また値下げしてほしいと言われてしまいました。

契約期間中ですし、周りとのバランスもありますので
値下げに応じる必要はないかと思いますが・・・。
値下げの件は、お断りしてしまってもよろしいでしょうか?

ご検討下さいます様、宜しくお願い申し上げます。


○○不動産 ○○

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家賃の交渉が、すでに入っている入居者からされるのは初めての経験。

みなさまこのようなご経験はされているのでしょうか?


工務店さん、コンドウさんならご経験があるのかな?

もしくはYやがなさん(先日物件を拝見しました)はご経験ありますか?


家賃を下げないと拒絶すると退去してしまうのか?

それとも、家賃を下げると退去はしないが、周りの部屋に噂を流して他の部屋の入居者も家賃を下げろと言ってくるのか?

どちらなのか、全く読めません。


前者でも後者でも嬉しくありません。

経験者のご意見お待ちします。
[ 2008/07/29 23:25 ] ソシアルビル経営全般 | TB(0) | CM(16)

第2弾NIGHT RIG 728(第八回不動産投資情報意見交換勉強会) 

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本日は第二弾NIGHT RIGの開催日。

朝からどたばたしていました。

昨日の北海道の疲れからか、なかなか起きられず、気づくと9時!



今日の予定は、

12時に高田の馬場でYさんと落ち合う。

6時45分に恵比寿駅の西口交番前で728NIGHTRIGの待ち合わせ。

の2つでした。



まずは久しぶりに高田馬場。

駅前のBIGBOXの色が赤から灰色に変わっているのにまず驚きました。

Yさんにこの建物はかの黒川紀章によって設計されたことを聞いて、さらに驚きました。

Yさんに指摘されるまで気づきませんでしたが、窓がないんですよね、この建物。


そんなことを話しながらYさんの所有物件までてくてくと歩くこと徒歩5分前後。

Yさんのご所有の物件に到着です。

ソロRIGで話題に出ましたが、等価交換で入手した素敵な物件と他の所有物件の二つを拝見しました。


一つ目に拝見しましたご所有物件は昭和50年築ですから、かれこれ33年くらいの築年数。

二階建てのキュービクル!とっても生意気な姿でした笑。

Yさんのお気持ちが分かります。
うちのキュービクルの二倍です!

屋上にはたくさんの観葉植物!アロエがたくさん!

建物のメンテナンスに関して、鉄部の錆具合が非常に参考になりました。

私の小山のマンションの参考にさせていただきます。


その後、お隣の築五年のワンルームマンションも拝見しました。

満室なので共用部のみの拝見となりましたが、掃除がしっかりと行き届いていて新築に見えました。

相続したくなるほど素敵な物件でした笑

上記しましたが、この物件は等価交換で入手されたとのことですが、その入手の仕方にも色々テクニックがあるのは参考になりました。

Yさんは土地の提供は小さい割りに等価交換でもらえた部屋数は他の人と比較すると相対的に多いとのこと。

もともとの収益と比べると9倍くらいのアップ。

知恵があるのとないのとでは雲泥の差になるというのを実感しました。




その後新宿に移動して、もう1つの物件を拝見しました。

こちらの物件もかなり癖があって、面白かったです。

こちらは平成14年に競売で入手された物件。新宿で利回りが15%を超えているとのこと。

最初はかなり大変だったようですが、力道山系のヘルプもあり、難を乗り越えて今の安定経営につながっているらしいです。

新宿の物件、高田馬場の物件ともに、立地は違いますが私の栃木の物件とあい通じるところがあります。

物件に対する考え方とビジネスセンスも私とYさんは似通うところがあります。
先輩としてこれからも色々教えてもらおうかと思っています。

Yさんと遅いランチをして(途中三代目大家マサさんより着信あり)、それから恵比寿に移動しました。



今回は人数を前回よりもぐっと絞って20名弱の第二弾のNIGHT RIG。

スペースの確保が出来て、皆様満足していただけましたでしょうか?

場所は同じバーを気合で貸し切りました!


今回の参加メンバーは、

Mさん(不動産業者さん)

Tさん(私がお世話になっている電気設備屋さん)

Sさん(これから1棟目を購入予定)

Sさん(物件を二棟持っていたが売却済み。利益確定。キャピタルを取るのがお上手)

いくこさん(皆様ご存知!)

ポチおさん(実は1棟目を検討中。星輝メーリングリストの物件を議題としていただきました)

だらーさん(お話ほぼできませんでしたね。是非次回!)

ノリマキさん(村○○お○ファンドのお話の詳細を是非!メーリングリストで流しましょうか?)

工務店さん(相変わらず、粋でした。例の動画には萌え?でした。髪型と歩き方がかわいいですね)

てらちゃん(いつもプレゼントありがとうございます。そして80万以下の物件を買い捲ってください)

コタローさん(ライフの男の30年!たろうさんの先輩。実はこれからの投資の王道かもって思います)

Oさん(二回目のご参加ありがとうございます。今回もお話できませんでした。次回こそ!)

TMさん(不動産調査で10キロ落とす!新刊のタイトルになりそうですね。次回こそお話しましょう)

Iさん(途中からのご参加でしたが非常に楽しいお話でした。また次回もよろしくお願いします)

shindy3110さん(かわいらしいお名刺ありがとうございます)

恵比寿のIさんとそして星輝でした。

抜けている方いませんよね??



楽しい話題がたくさんありました。

・スリーラージ社長からの電話で三井住友銀行の融資姿勢の変化の報告を受ける。自己資金が三割必要になったとのこと。年収1000万以上で、借り入れ総額が二億以内なら支店決済なのは変わらず。

・証券会社勤務の方から。金融庁の引き締めが今は地方銀行へとシフトしている。あおぞら銀行やら東日本銀行へ。

・数年前のあおぞら銀行の融資姿勢の急変振り

・地方高利回り物件の入手の方法

・80万円以下の戸建

・1棟目にはどのような物件を買うべきか

・村西とおるの元動画を担保にする

・村西とおるのとある企画商品

・izumi塾のお話

・物件の購入判断の仕方

・1棟目の買い方

・担保価値があり出口が見えている物件であるが、キャッシュフローが出ない物件は買う価値があるのか?

・現金2000万円を持つ男たちの憂鬱

その他思い出すと切がありませんのでここら辺で打ち切りします。


本日ご参加の皆様お疲れ様でした。

また次回お会いできることを楽しみにしております。
[ 2008/07/29 01:26 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(22)

破滅する地主。北海道にて。その1 

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お知らせ

第2弾NIGHT RIG 728のご連絡を昨晩いたしました。

参加予定の方で、もしご連絡が行っていない方いらしましたら、星輝までご連絡下さい。

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NIGHT RIG第三弾は9月8日月曜日に予定しています。


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「読者様やその他の方からの反響1」の続きは、また後日書くとして今日は少しだけ札幌のお話。


身内の集まりに行って来ました。

実質一日も札幌にいることはなく、忙しく家路につきました。


時間があったら加藤さんに連絡しようと思っていましたが、自分の時間をもてたのはホンの30分。

昼寝して終わりました笑



札幌の街並みを見ていて感じたのはホテルとマンションの多さ。

一緒にいた身内が

「品川みたいだよ」

って言っていました。


以前は札幌に着くと、だだっぴろい平らなイメージがありました。

が、今はその面影が全くありません。



私は道内ではいつもタクシー移動をします。

暇だったのでタクシー運転手に少し札幌不動産事情を聞いてみました。


「札幌ってマンションが多いようですけど、埋まっているのですか?」


と。すると


「駅周辺でも結構空いているみたいで、業者さんも苦労しているみたいですよ。」


と。やはり予想通りのお答えです。

その後は以下のような会話でした。


「札幌って賃貸で一番大きな会社って常口ですよね?」


「そうですね。」


「アパマンとかエイブルとかはどうなんですか?」


「アパマンもありますよ。でもエイブルは名前を聞いたことがある位です。建設業界も結構厳しいみたいで、最近、旭川の北野組っていう建設会社が潰れましたよ」



予想通りいいお話がないのが札幌の不動産事情でした。



さてさて、そんな中でうちの身内は結局マンションまたは老人ホームを建設するようです。


理由は所有の土地が他に使い道がないから。。。


でも、そんな理由で建設してしまうと、負けは確実なような気がして。。。


「でも、自分の金じゃないからな?」って思ったり

「もっと他に使い道があるのでは?」って思ったり。



以前、タニアさんとご一緒するときがあって、この話を出したら、彼の意見は

「よく地主が、土地の有効活用と言うけど、本当は有効活用になっていない。下手にマンションを建てるより、その土地を売却してその現金で他に土地を買うのか、他のビジネスにその資金を使うほうがいい」

でした。



でも、地主さんは土地に対する愛着があるので売却はなかなか厳しいですよね。。。

マンション経営がうまくいかなかったら、結局はその土地を建物ごと手放さないといけないのにね。。。



地主さんってこういう風に破滅していくのでしょうね。。。


この身内は以前は非常に裕福だったのに今はただの小金持ち。


第二次世界大戦以前に、水洗便所があったため進駐軍に家を譲ったとの話

家には女中が何人もいた話

家の庭にはテニスコートが2面あった話


そんな話を聞くたびに、もっと賢くやっていたらな?って思っちゃいます!
[ 2008/07/28 10:15 ] 雑感 | TB(0) | CM(14)

読者様・その他の方からの反響その1 

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お知らせ

第2弾NIGHT RIG 728の大枠が決まりました。

詳細は↓です。
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直前のお申し込みが殺到しています。
よって、締め切りを今週の金曜日までのばします


お申し込みをお考えの方はお早めにどうぞ。

NIGHT RIG第三弾は9月8日月曜日に予定しています。
概要は第2回↑を参照してください。


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ソロRIGの続編?を本日金曜日も行ってきました。

本日お会いしました、Bさん、Yさん、大家の源さん、ありがとうございました。

本日の詳細についても今度をまとめて書いてみようと思います。

いろんな方のお話を伺うのは本当に楽しいです!



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ソシアルビルのお話ではない不動産投資のお話。読者様やその他の方からの反響

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ブログを休むことなく続けて早半年!


このブログを通して色々な出会いがありました


そして沢山のコメント・メールを頂きました。


本当にありがとうございます。感謝感謝です(田中くにえふうに^^)



不動産初心者の方から、またはそうでない方からも幅広く質問される内容は、私の所有物件の収支のことですそりゃそうですよね。それが皆さん一番気になるはずですよ!



「いくら家賃が入って、いくら残ってるの?」


これが一番多い質問ですね。


あとは


「ソシアルは大丈夫なの?」


とか


「何でソシアルなの?」


ですね。



いずれにせよ、一番皆さんが関心があるのは物件の収支、不動産って本当に儲かるの?ですよね、究極は。

当たり前ですけど




世の中の人は不動産を持っている人をみると、すぐに「お金持ち!」と思うようです。

実際お金持ちの方もいますから、間違ってはいないと思います。


でも、そんな元からの資産家ではない、働き始めて数年の私が不動産をどんどん買い増していって、


「お金は増えたの?」


「本当に儲かるの?」


「そんな身分でも大丈夫なの?融資おりるの?」


っていう疑問があっても当然だと思います。

まして私は正社員ではない身分!



そんな身分で不動産投資を始めて何年かたちました。


そしていろんなことがありました。


一つ目の物件を購入したときから直近の物件購入までの間に世の中の事情も変わりました。




たとえば家賃の下落、当初の利回り・家賃が三年たつと・・・・・

(その2に続く)

ご意見ご感想は
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[ 2008/07/26 01:05 ] 物件収支 | TB(0) | CM(26)

キュービクル管理電気設備のTさんとお会いしました 

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ソロRIGの続編?はとりあえず本日金曜日をもって終了とします。

ご連絡を頂きました多くの皆様、実にありがとうございました。

時間が再び出来る八月の半ばにまた出来たらと思っています。


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ソシアルのお話です


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契約書類に追加書類が発生したらしく、JR赤羽駅でTさんとお会いしました。


赤羽駅南口で待ち合わせして、スタバへ


契約書やらなんやらに実印を押し、必要な作業は数分で終了



その後は、色々お話をしました。
主にTさんからソシアルビルについて気になったことを言って貰いました。


・ソシアルビルのタイマーが壊れているので昼間でも共有部分の電気が点灯しているので自動点滅機(センサー)に変更すべき

・そのおかげで共用部分の電気代が100キロワット

・電気代を定額制にするのは?というTさんからのご提案。古いメーターで誤差が生じてくると電気代を定額制にするオーナーは実際いる

・定額制にすることによるメリット


主にこんな感じです。
他は書けません。。。ちょっと微妙なお話なので。


::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::


ある程度大きな電力を必要とする建物にはキュービクルが必要らしいのですが、先日のyukiさんからの

「借室変電所」

というキーワードを元に少し調べてみると、実はキュービクルはなくても建物は維持できると言うことが判明しました。


詳細はまた機会を設けてここに書いてみようと思いますが、まだ知識を仕入れている段階なので、行動には移していません。

キュービクル撤去となるといろいろ下準備をしてから出ないと、交渉がスムーズに進まないでしょうから。


yukiさんありがとうございました。


もし、皆様の中でキュービクル関係の知識をお持ちの方がいらっしゃいましたら、なんでもいいので教えてくださいませ

たとえば、

「うちもテナントビルあるけどキュービクルなんてないよ」

とか

「うちの生意気なキュービクルは金食い虫だ!」

とか

「キュービクル撤去したよ」

とかなんでも結構です。
[ 2008/07/25 00:34 ] 電気工事・管理関係 | TB(0) | CM(14)

1F内見者からの家賃交渉への回答 

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先日の記事で募集しましたソロRIGの続編?を本日行いました。

色々楽しいお話がありましたので近々記事にしたいと思います。

本日ご参加いただきました、Sさん、Yさん、コタローさん、ありがとうございました。

皆様お近くなのでまたお会いできたら嬉しいです。


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ソシアルビルのお話です

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前回の続きです。

「家賃を五万円安くして欲しい」との交渉が内見者さまよりありました。



S社長のお話の中で


「今回まとめると、敷金・礼金・家賃・共益費などの支払が160万円を超えるたいした金額になります」


という件がありまして、そこから思いついたのが以下の3パターン。



1.家賃は27万円そのままで、敷金1月、礼金2月

⇒初期費用が27万円減るから入居者は得した気分?
 こちらも敷金はどうせ返すものなので


2.家賃は27万円そのままで、礼金1月、敷金2月
⇒礼金少ないほうがお得感が出る?


3.家賃を25万円(皆様のご意見いただきました:P)、敷金礼金は二か月分頂く
⇒家賃が安いほうが嬉しい?


他にも色々思いつきましたが、とりあえず以上3パターン提示しておきました。


S社長は、1の敷金を減らすアイデアが気に入ったようでした。



このソシアルビル、なかなか引き合いがあるので今回は強気に出てみました。

でも、決まらなかったら悲しいのでしょうね・・・


水戸大家さんやかどやまさんやせくすいさんのおっしゃるようにしたほうが良かったかも。


決まらなかったらもっと安くしておけばよかった、って思うんだろうな・・・

でも、自分の決めたことだから仕方ありませんね。


反応が楽しみです。


これが決まれば実はこのソシアルビル満室になります。
[ 2008/07/24 01:15 ] ソシアル入居募集関係 | TB(0) | CM(16)

1F内見者から家賃交渉入りました 

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先日の記事ソロRIGの続編?をお知らせしたところ、またまたお申し込みがありました。


私は七時まで大宮で仕事がありまして、その後数時間程なら夕食をご一緒することが出来ます。

場所は出来れば大宮か赤羽でお願いします。

大宮なら七時、赤羽なら七時半からという予定です。

ご興味のある方は

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までご連絡どうぞ


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ソシアルビルのお話です

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予想通りですが、1Fの内見者さんより家賃の交渉が入りました。

S社長から電話です


「お客様はお部屋は大変気に入ったようですが、家賃交渉が入りました」


「いくらですか?」


「先方の希望は22万から23万円です。敷金二ヶ月・礼金二ヶ月です。」


「そうですか。。」


「年は50歳前後の方です。ダンスをするクラブのようなものをやりたいそうです。床はあのままで使えるし、鏡張りも気に入ったようです」

注)このお部屋は中国から取り寄せた竹のフローリング(メンテフリーだそうです)、壁は全て鏡です。


「なるほど」


「長く続けたいので家賃は安くしてほしいとのことでした」



ちなみにこのお部屋の募集家賃は27万円で共益費が1万円。駐車場は四台込み。


つまり家賃を少なくとも5万円引いてほしいと言うことですよね。。。


悩みます。


五万円引くと、年間60万円の損失。

でも23万円の家賃で決まれば年間276万円の家賃。


皆さんならどうしますか??
[ 2008/07/23 00:21 ] ソシアル入居募集関係 | TB(0) | CM(33)

手付金を返してもらう方法 

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先日の記事ソロRIGの続編?をお知らせしたところ、またまたお申し込みがありました。


私は七時まで大宮で仕事がありまして、その後数時間程なら夕食をご一緒することが出来ます。

場所は出来れば大宮か赤羽でお願いします。

大宮なら七時、赤羽なら七時半からという予定です。

ご興味のある方は

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手付金を返してもらう方法

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先日のソロRIGでの話題のうちの1つ。


とある方が手付金100万円を支払って契約をしました。

栃木県のレオパレス物件
現況一室入居
満室想定利回り23%
家賃一部屋3万円ほど
物件価格2000万円ちょい
ローン特約なし!

こんな概要でした。

その後色々ありまして、考え直した結果、契約を解除したいとのこと。


この契約、実はちょっと変わっています。

買主さんが買主側の仲介業者に「ローン条項を付けての契約をお願いした」はずなのに、実際現場に行ってみると、ローン条項なしの契約書が出来上がっていたとのこと。

どうやら売主側の仲介業者にはローン条項の話が伝わっていなかったようです。


売主側の仲介業者は「ローン条項の話は聞いていない」の一点張り。

売り主さんは「ローン特約をつけるなら物件を売らない!」とのこと。


その場を収める意味合いも込めて、買主さんは泣く泣くハンコを契約書に押してしまった、というお話です。


さて、この様な状況で誰が悪いのかという問題があると思いますが、それも含めてですが、え?っとですね、

この状態で手付金を返してもらう方法ってあるのでしょうか?


おそらく普通は手付け流しという形を取りますよね。


以前どこかで運がよければ全部ではないが、一部の手付けは返してもらえる方法を耳にしましたので、それを一応今回の買い主さんにはお伝えするつもりです。

知り合いのMさんにもお伺いしたところ、もう1つ案を頂きました。

Mさんただいまロシアにいるんですね!
涼しいのかな??


皆さんの中でこのような状況で手付金を返してもらったと言う方、またお話を知っている方がいらっしゃいましたら、知識を分けてくださいませ。

コメントに書くにはやばい神のようなお話なら

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

にお願いします。

今回の話はちょっとやばいのかもと自覚しながらも、筆をとってみました。
[ 2008/07/22 01:40 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(32)

リフォームについて 

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昨日の記事ソロRIGの続編?をお知らせしたところ、早速一日で四名の方からお申し込みがありました。


私は七時まで大宮で仕事がありまして、その後数時間程なら夕食をご一緒することが出来ます。

場所は出来れば大宮か赤羽でお願いします。

大宮なら七時、赤羽なら七時半からという予定です。

ご興味のある方は

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

までご連絡どうぞ


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賃貸経営のりふぉーむについて

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昨日の記事でNSX乗ってる松田さんの話題を出しました。

彼がリフォームがお上手だということはかなりの方がご存知のようです。


彼がリフォームを始めたきっかけは、とある女性投資家(時々書き込みしていただいてる方)の影響も少なからずあるということでした。

私は彼女との面識は一度しかありませんが、センスの良さには驚かされました。

ファッションセンスの良さ、色使い、なんと言うのでしょう?

感性が卓越してるんだと思います。


彼女を見て思い出したのが昔の職場。

とある美術系の専門学校で働いていたことがあるんですが、その時周りにいた人たちがちょうど彼女のような感じでした。

自分独自の感覚を持っていて、それが独特でありながらも奇抜でなくて、おしゃれなんです。


そんな彼女の手がける戸建は、他にはない、オンリーワンになるので超人気らしいです。

長期入居だし、決まりやすいとのこと。

また売ろうとしたら売れやすいとのこと。



彼女が言っていた言葉の中でとても印象的だったのが、

「アパートマンションは融資が付かなくなったら売れなくなるけど、戸建はそんなことはない。売る対象として、投資家だけでなく一般の消費者も含まれるから、倍のパイになる。」


確かにそのとおりですよね。

戸建って賃貸でも人気があるし、売買でも人気がある。

私もいい戸建があったら買いたいな?っていつでも思っていますが、なかなかいいのに当たりません。。。
[ 2008/07/21 00:52 ] 雑感 | TB(0) | CM(17)

スパイダーマン3 

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不動産とは全く関係のない話です。


今日は映画スパイダーマン3を見ました。


スパイダーマンシリーズは何故か全部大好きで、映画を見終わった後はなぜか自分もスパイダーマン。


手を上にむけて「しゅーしゅー」ってしちゃいます。


スパイダーマンって面白いですよね?

ブログをお読みになっている方でお好きな方はいますか?


なんでこんなに惹かれるのか色々考えてみたのですが、

1.スパイダーマンというヒーローは完璧じゃないから。とても人間味にあふれている
2.俳優さんの年齢と自分の年齢が近いから
3.MJが好きだから


3の話を友人にすると納得してもらえないことが多いです。

日本男児からするとキルスティンダンストってかわいくないらしいんですよ。

私の中ではバリバリかわいいのですけどね。。。



友人がマリーアントワネットを見に行ったとき映画館で、隣に座っていた子供が

「まま、マリーアントワネットってこんなにブスだったの?」

って言っていたらしいです。


日本人的な美のセンスからは大きくずれるのでしょうか?
[ 2008/07/21 00:51 ] 雑感 | TB(0) | CM(2)

ソシアル管理会社の社長を訪問しました 

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急降下です。。

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お知らせ

第2弾NIGHT RIG 728の大枠が決まりました。

詳細は↓です。
第2弾NIGHT RIG(第八回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ


締め切りは今度の水曜日までとさせて頂きます

お申し込みをお考えの方はお早めにどうぞ。

NIGHT RIG第三弾は9月8日月曜日に予定しています。
概要は第2回↑を参照してください。


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毎日ソロRIGで沢山の方に今週はお会いできました。

皆様の貴重なお時間を分けていただきまして非常にありがたく恐縮です。

来週も夜ならばお時間がありますのでお気軽にご連絡下さい。

七時まで大宮で仕事がありまして、その後数時間程なら夕食をご一緒することが出来ます。

場所は出来れば大宮か赤羽でお願いします。

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

までご連絡どうぞ


:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

ソシアルビルのお話です

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ソロRIGのために少し間が空きましたが、
ソシアルビル管理会社訪問
の続きです。






Kさんに送ってもらい事務所に戻ると、S社長がいらっしゃいました。


Kさんとの会話は全て忘れることにしてS社長とお話を始めました。


「先日の1階の見学者さんのその後はいかがですか?」


「ただいま検討中です。」


S社長のお話を詳しく伺ってみると、どうやら私の提示した条件よりも安い家賃で先方に提示してしまったようです。


彼の顔をつぶしたくないので、間違いについては何も言いませんでしたが、次回からは書面で残すようにしようと強く思いました。


そういえば車中で、おしゃべりのKさんが言っていました。

「最近社長がとても忘れっぽいんです」

と。

Kさんのおしゃべりも役に立ちそうです^^


その後、社長と私はあれこれお話をしました。


工事関係の話としては

1.電気配線関係の工事の見積もり ⇒ 2万円

2.はがれているタイル一枚を張る工事の見積もり ⇒ 2万円

3.私の同市内のマンションの共用部の掃除代見積もり ⇒ 3・5万円

以上、工事関係の見積もりのお話。



ちょっとお高い気がします。。。。特に2番が。

S社長の説明としては

「タイル一枚を個別に売るなんてことは業者はできないから。ユニットごとの購入になると思うんです。だから少し値段が高めです」

と。。。


でも、先日ホームセンターでタイルの値段を見たら一枚100円もしなかったので、ユニットで買ってもそんなにするはずないんだけどな?って思いながら聞いていました。

まあ、リフォームって大体は職人代ですもんね

だから自分でリフォームが出来るようになると、かなり経費削減になりますよね。


先日の777でNSX乗ってる松田さんとお話した時に伺ったのですが、ホームセンターで壁紙を買うと平米100円くらいなんですってね!

「ワンルームなんか自分でやっちゃえば1万円もしないで壁紙貼りかえられちゃいますよ!」

と伺って衝撃的でした。


また貼りにくい天井の壁紙の対処の仕方、彼がなぜリフォームをしようと思ったのかのきっかけ等伺って、リフォームを自分でもしてみようかなって思いました。


ちなみに私が今までしたことがある作業と言えば、

・共用部のごみ拾い
・敷地内のごみ拾い
・空室に入居者プレゼントをおく(たまこさんに影響を受けました)

のみです。



社長とのその他のお話として、

4.2階の空き店舗に関しては、飲食店用の製氷機、テーブル等を埼玉で安く買ってくる

5.1階は引き合いがあるので決まるのは時間の問題

6.札幌の新築について

7.その他もろもろ


6番の新築に関しては、私の身内の札幌市内にある400坪くらいの土地を利用してマンションを建てようという話。

S社長は「20億以上の年商がある中堅どころに頼むのがいいよ」とおっしゃっていました。

私はゆくゆくは関わるかもしれませんが、相続で全て持っていかれそうなので正直どうでもいい話です笑。

相続はうまくやらないといけないなという反面教師として札幌の身内を見ています。

このお話は機会があればそのうち。

聞いたらあきれるお話ですよ。。。
[ 2008/07/20 14:35 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(26)

ソロRIG5日目 

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お知らせ

第2弾NIGHT RIGの大枠が決まりました。

詳細は↓です。
第2弾NIGHT RIG(第八回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ


NIGHT RIG第三弾は9月8日月曜日に予定しています。
概要は第2回↑を参照してください。


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ソロRIGへ大きな反響ありがとうございました。

本日で終了です。
以下のようなスケジュールを今週は過ごしてとても充実していました^^


・月曜日が×(終了)
・火曜の昼が×(終了)
・水曜の昼が×(終了)
・水曜の夜が×(終了)
・木曜の昼が△(終了)
・木曜の夜が×(終了)
・金曜の夜が×(終了)


明日の土曜日も少し時間が出来るかもしれません。

絵のお話でも聞きに行こうかな・・・

お時間ある方メールくださいませ。

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp


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本日はソロRIG5日目でした。


ooyatakaさん、Kさん、Yさんとお会いしました。

最近、ジョナサンが非常に混んでいます。
今日も20分ほど待ったかもしれません。

今日は金曜だからかな??



本日お会いした中のYさんはこれから物件を購入される方。

私と同じ栃木の物件。

でもお隣の市だから具体的には管理会社などのアドバイスが出来ませんでした。

もし読者の方で、栃木県宇都宮市の投資物件をお持ちの方がいましたら、

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

までご連絡下さい。



さて、今日のお話の内容は

・利回り25%弱のレオパレス物件の購入について
・ローン条項・融資特約を付けていない契約書にハンコを押させた仲介業者
・高利回り物件は探せばいつでも出てくるという現実
・国金から融資をひく具体的な方法
・株式会社クローバー
・栃木県小山市・宇都宮市の大家のネットワーク
・周辺ニーズを探る具体的な方法・周辺の5000戸を三日かけて徹底的に調べる
・レオパレスのサブリースの実態
・本日満室になったKさんの具体的な即効満室を実現させた方法
・ワンルームとファミリータイプの決定的な違い。ワンルームは季節に影響されるが、ファミリーはあまり関係ない
・千葉駅の強さ
・地元の業者への聞き込みの重要性。バス便20分でも満室に出来る。
・消費税の還付の具体的な方法とその結果
・消費税還付の成功報酬は10%?30%
・浦田健さんの物件。満室にさせた方法
・かとうひろゆきさんの本
・山田里志さんの本
・通販大家さんの金森重樹?さんの本
・100万円の手付けを流した話。流してよかったとのこと
・周辺調査の大切さ
・入居率と間取りから入居率の良い間取りを発見する方法
・10%クーポンは先に出さなければならない
・大家本にだまされるな。美味しいことしか書いていないことが多い。たとえば、減価償却費の取りすぎは負に働くことがあることを大家本には書いていない。
・季節に関係なく満室にした具体的な方法。結局は人間関係の構築
・向こう三年分の電気代3000円(毎月)を先にもらい、20%のマージンをもらえる自動販売機。具体的な会社名
・安く抑えるためには相見積もりを取り捲るべき。具体的には方向性を決めた上で合い見るを取ること!
・現金でアパートを買うことの有効性
・黒字倒産
・融資を成功させるための銀行マンとの関係
・ソシアルビルの融資を引いた方法
・地方ワンルームの空室状況
・最初は一般で募集し、成績のいいところに専任を任せる


こんなところでしょうか。

終了予定の時間よりずいぶん遅くなってしまいました。


本日ご参加の皆様ありがとうございました。
ooyatakaさんとは今週は2回もお会いしました。

勝手に親近感を大きく持ってしまいます

takaさんとは今月末にもお会いしますね。

Kさん、Yさんお時間があったらまたお会いしましょう。

皆さんとお会いすると知識がアップするのと同時にモチベーションがアップします。

やはり食事は一人でしてはいけません


また時間があるときは是非皆様とお会いしたく思います。

ブログでも発表しますが、気軽にメールくださいね
[ 2008/07/19 01:34 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(20)

ソロRIG4日目 

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NIGHT RIG第三弾は9月8日月曜日に予定しています。
概要は第2回↑を参照してください。


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ソロRIGへ引き続き反響いただいています。

ありがとうございます。

まだまだお申し込みお受けします。


だんだん予定が詰まってきました。
今のところ、

・月曜日が×(終了)
・火曜の昼が×(終了)
・水曜の昼が×(終了)
・水曜の夜が×(終了)
・木曜の昼が△(終了)
・木曜の夜が×(終了)
・金曜の夜が△

となりました。

都合の良い日を明記の上、sashinenikkiあっとyahoo.co.jpまで。


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本日はソロRIG4日目でした。


ランチで、Yさん、いくこさんとお会いしました。

いつも空いているはずのジョナサンが今日は非常に混んでいて、30分ほど待ちました。

おそらく高校生が学校が終わってるから?なのでしょう、という我々の推測です。



いろんな方とお会いして、いろんなお話を伺うと本当に色々知識が増えていきます。

「食事は一人でするな」って誰かが言っていたと思いますが、本当にそのとおりだなって実感しています。

一日最低一回は誰かと情報交換しながら食事をするだけで、大きく成長できるような気がしてしまいます。


さてさて、本日のランチの話題は

・東京藝術大学の中島千波氏の日本画について
・リトグラフとは?
・全国の老人ホームへの新しい事業
・スカイプの便利さ
・18億円稼ぐ方法
・20万円だった賃料を135万円にした方法
・オリックス信託との金利交渉の方法とその成功例
・三菱東京UFJ銀行から融資を引く
・2003年の競売の状況
・一般的な金利を下げる方法
・都内の不動産の底力
・死に地をよみがえらせる方法
・通信販売・訪問販売の人件費・広告費の占める割合
・不動産に代わる面白い投資
・星輝電車に乗り遅れる
・相続でもめない人はいない
・レインズの使用料
・モネ
・アートを呼吸する健康法
・カラーセラピー
・日本生命からの融資
・旭化成の新築
・セキスイの新築のその後
・RIGの可能性
・チャット用の部屋をソシアルに入れるのは?女性はPCを持っていないことが多い


こんなところかな。

まだまだありましたが様々な事情により割愛します。



Yさんは芸術の分野の出身の方なので、なかなか触れ合う分野の人ではないので面白いですよね。

いくこさん、のんびり良い物件探していきましょう。



さて明日は、KさんとYさんとお会いする予定です。

どんなお話になるのか非常に楽しみです

お二人とも1棟目を最近購入されたばかり。どんなお話が飛び出すやら
[ 2008/07/18 00:27 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(16)

野茂英雄引退 

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ソロRIGへ引き続き反響いただいています。

ありがとうございます。

まだまだお申し込みお受けします。


だんだん予定が詰まってきました。
今のところ、

・月曜日が×(終了)
・火曜の昼が×(終了)
・水曜の昼が×(終了)
・水曜の夜が×(終了)
・木曜の昼が△(終了)
・木曜の夜が×(終了)
・金曜の夜が△

となりました。

都合の良い日を明記の上、sashinenikkiあっとyahoo.co.jpまで。


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野茂が引退するのですね。

先ほどネットを開いて知りました。


高校のとき、「のもひでお」を「ほもびでお」と似ているよね?っていいながら笑っていた親父と言うニックネームの豊田君を思い出します笑


何事も始まりがあれば終わりがあるんですよね。。。


人生では当たり前のことですが、このような出来事に接するたびに無常と言う言葉を思い出します。


明日初めて出会う人とも必ず別れはやってくるんですよね。

袖が触れ合える人の数は限られているけど、出来るだけ多くの人と触れ合ってみたい。

そんな思いを胸にこめていた10代の頃を思い出しまた。

いろんな人々と交流してみたいという思いから、日本をぷらぷら旅して、旅先の人と触れ合っていたとき。

日本を離れて世界をぷらぷらしていたとき。

一日中ビールを飲みながらプールサイトでチェスをしていたとき。

船で暮らしながら人生について考えたとき。

海に向かってトランペットを吹いていたとき。


なんだか色々思い出しました。


人生悔いのないように過ごしたいですね。
[ 2008/07/18 00:27 ] 雑感 | TB(0) | CM(2)

ソロRIG3日目 

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詳細は↓です。
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NIGHT RIG第三弾は9月8日月曜日に予定しています。
概要は第2回↑を参照してください。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


ソロRIGへ引き続き反響いただいています。

ありがとうございます。

まだまだお申し込みお受けします。


だんだん予定が詰まってきました。
今のところ、

・月曜日が×(終了)
・火曜の昼が×(終了)
・水曜の昼が×(終了)
・水曜の夜が×(終了)
・木曜の昼が△
・木曜の夜が×
・金曜の夜が△

となりました。

都合の良い日を明記の上、sashinenikkiあっとyahoo.co.jpまで。


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本日はソロRIG3日目でした。


ランチで、たろうさん、健吉さん、ワクワクさんとお会いしました。

おそらく都内で一番安いインドカレー食べ放題。780円。
三種のカレー・ナン・ライス・サラダ・デザートというメニューに挑戦してきました。

皆さんお味のほうはいかがでしたでしょうか?

私的にはあの値段で、あれだけ食べられて、あれだけ水を笑顔で注いで貰ったら、お得感が十分ありました

ただただ、潰れないことを祈るばかりです。

私が気に入るインドカレー屋はことごとく潰れているので。


健吉さんのインドカレー屋における食べ放題の原価率のお話を聞くと、なぜお得なお店が潰れるのかが納得でした。

健吉さんはただのテント職人ではなく、優秀な経営ブレーンなんだと実感しました



さてさて、本日のランチでのメニューは

・インドカレー・780円
・ネットの辞書の意外な使い方
・オンリーワンな入居者プレゼント
・三井住友銀行の金利を0.8%下げた話
・駿河銀行の金利交渉のやり方とその時期。そしてその結果
・川越商業のリンク
・南古谷になぜ詳しいか
・鶴ヶ島に詳しい理由
・ハ○○○
・戸建物件の人気とその実際を業者の視点から。需要>供給。駅からどんなに離れていても高めの家賃で決まる地域
・ハンスの月商
・渋谷の税理士の報酬
・税理士をスポットで使うと三万円
・看護士と医者の実際と彼らの生活
・テルモの給料
・築40年の木造物件に30年ローンを引っ張る方法とその実際
・再建不可を再建可にする方法
などでした。


みんなでマイソクを見ている時に同じ物件にみんなが反応していたのには驚きました。

やはりある程度の数を見てくると、良い物件が見えるようになってくるというのは本当なんだと実感しました。

またお互いの物件のリフォームを手伝えたら良いねという話が出ていました。

今日は妙な連帯感があって面白かったです。

おそらく、白○ひ○○とか星○ひ○るとかの話が潤滑油になったのでしょうか?




そして、ディナーはポチおさん、コタローさん、ooyatakaさんとお会いしました。

スコットさん、せくすいさん、お会いできなくて残念でした・・・


こちらもかなり面白いお話が聞けて充実した時間が過ごせました。


ディナーのメニューは

・NPO法人を使いWINWINの関係になり、周辺地域に貢献する方法
・エレベーターの重要性
・エレベーターの工事費
・エレベーターのランニングコスト
・エレベータの有効性
・防音室のお話
・ダンス・音楽系に強い不動産業者。←これ知りたいですよね。詳細伺うの忘れました
・IZUMI塾のお話
・IZUMI塾の価値
・クラビスの昔
・新築を同時に都内で数棟行う方法
・財布の中身レポート
・音声インタビューについて
・不動産の学校のお話とその価値
・ダスキンのお掃除トレーナー(訓練係)
・つくばの安い業者さん
・ルームクリーニング+草取り等して⇒三万円
・めちゃめちゃ稼ぐフリーのプログラマー。仕事は来ても断るらしい。本当は暇なのに。
・1棟目は何を買うべきか
・国金の融資の受け方
・ライフ住宅ローンを軽量鉄骨築22年物件で30年フルローンを組んだお話


不動産のお話をしていると時間が過ぎるのが早いこと。

気がつくと11時半を回っていました。


本日お会いした皆様、またお時間が合えば是非お会いしましょう。


明日はYさんといくこさんとランチの予定です。

どんなお話になるのか楽しみです
[ 2008/07/17 01:09 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(28)

ソロRIG2日目 

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だんだん予定が詰まってきました。
今のところ、

・月曜日が×(終了)
・火曜の昼が×(終了)
・水曜の昼が×
・水曜の夜が×
・木曜の昼が△
・木曜の夜が×
・金曜の夜が△

となりました。

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本日はソロRIG2日目でした。


vittoさんとお会いしてきました。

いつも貴重なお時間を割いて頂き恐縮です。

お話を伺う度に、ばらばらだったジグソーパズルのピースがだんだんと絵になっていきます。

お時間があればまたお話を伺いたいです。


今回お話頂いた内容でシェアできそうなものを箇条書きしてみると


・集中力の大切さ
・一芸に秀でることの重要性
・鍛えることの重要性
・○○師
・不動産投資の先にあるもの
・夢のお話
・その他もろもろ

他にも沢山ありますが、書けるのはこれ位です。

vittoさん貴重なお時間をありがとうございました。


池袋から電車で10分前後のところでお会いしたのですが、駅でVITTOさんをお見送りした後、私はてくてく散歩を一時間半くらい?しました。

熱かったけど、vittoさんから沢山頂いた情報を整理するには散歩が一番でした


まずは御徒町まで出て、アメ横を通り抜け、鶯谷まで行き、そこから電車に乗りました


街中には警察が多かったですね

ラッキーなことに職務質問はされませんでした。


私は街を歩くとよく人に声をかけられるんです。

職務質問されるし、普通に道を聞かれたりもします。

数日前も駅で切符を買っているときに外国人に「すいどーばすい」と聞かれましたし。

「手相を勉強しているんです」もよくあるし

電車で寝ていると子供に起こされることもあるし、意味が分かりません笑。



さて、明日は

ランチは、たろうさん、健吉さん、ワクワクさんとお会いする予定です。

おそらく都内で一番安いインドカレー食べ放題。780円。
三種のカレー・ナン・ライス・サラダ・デザートというメニューです。


ディナーはポチおさん、コタローさん、スコットさんとお会いする予定です。
ファミレスで良いですよね?


せくすいさん、明日ご都合が合わなくて残念でした・・・

せくすいさん、ooyatakaさん今週予定が合うと良いですね。
[ 2008/07/15 23:16 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(26)

ソロRIG一日目 

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ありがとうございます。

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だんだん予定が詰まってきました。
今のところ、

・月曜日が×(終了)
・火曜の昼が×
・水曜の昼が×
・水曜の夜が△
・木曜の昼が△
・木曜の夜が×
・金曜の夜が△

となりました。

都合の良い日を明記の上、sashinenikkiあっとyahoo.co.jpまで。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


本日はソロRIG一日目でした。


恵比寿のIさんと夕食をとりました。

恵比寿のIさんお仕事が相当忙しいようです。

ブログ更新もままならないご様子。
無理せずにいきましょう


いろんなお話がありましたが、ここに書けるものはかなり限定されてきます。


箇条書きしてみると

・管理会社との付き合い方
・大家と管理会社の利害関係
・エイブルの管理について
・札幌の賃貸事情
・家賃より高い駐車場代
・賢い経営者
・手数料七割
・見積もりからキャべジン
・50万以下の外壁塗装の可能性と実際
・比較対照のためには経験値が必要
・食べ放題780円のインドカレー(星輝が知っている中では都内最安値)
・チョコレートパフェ
・次のビッグウェーブに乗るかどうか
・友人のヘリコプターへのお誘い
・水戸大家さんからの物件紹介メール(RIGのメーリングリストにはすでに流れています。利回り20%弱。入居率高し)
・新聞取材のその後
・リフォーム
・節約のための入浴の仕方
・お金持ちだけが知っている資産運用法
・負けないかたい投資家
・その他もろもろ


いつものように濃い時間が過ごせました。

特に不動産投資家の数字に対する姿勢のお話が面白かったですね^^
我々投資家は絶対に忘れてはいけないものだと再確認しました。


お忙しい中、恵比寿のIさんありがとうございました。


明日はvittoさんとお会いする予定です。
[ 2008/07/14 23:39 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(21)

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お知らせ

第2弾NIGHT RIG(第8回不動産投資情報意見交換勉強会)

日付:7月28日月曜日
時間:夜7時?10時
内容:懇親会/飲み会
費用:7000円の予定(飲み放題)
人数:最大35人程度まで
場所は恵比寿

三日前までのキャンセルなら全額返金可能です。


お申し込みをお考えの方はお早めに!


メールの件名は「0728」で、

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

までご連絡下さい。

お名前とご連絡先をご記入下さい。

もしもブログをお持ちであればご一緒に。

ご連絡お待ちします
[ 2008/07/14 22:39 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(0)

ソシアルビル管理会社訪問 

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お知らせ

先日記事にしましたが、第2弾NIGHT RIGを企画中です。


日付:7月28日月曜日
時間:夜7時?10時
内容:懇親会/飲み会
費用:未定(飲み放題)
人数:無制限
場所は都心


お申し込みをお考えの方はお早めに!

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

にどうぞ。

件名には「728」と入れてください。

よろしくお願いします。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


ソロRIGへ引き続き反響いただいています。

ありがとうございます。

まだまだお申し込みお受けします。


だんだん予定が詰まってきました。
今のところ、

・月曜日が×
・火曜の夜が×
・水曜の昼が△
・水曜の夜が△
・木曜の昼が△
・木曜の夜が×
・金曜の夜が△

となりました。

都合の良い日を明記の上、sashinenikkiあっとyahoo.co.jpまで。



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ソシアルビルのお話です

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ソシアルビル管理会社を訪問してきました。


管理会社に到着するとS社長はいらっしゃいませんでした。


彼の指示で、彼が戻ってくるまで、何故か(時間つぶし?)私と事務員さんの二人でソシアルビルの空き部屋を見てくることになりました。

この事務員さんKさんとしましょう。


Kさんの車で現地まで連れて行ってもらいました女の人の助手席に乗るのってあまり経験がないので不思議でした。



さてさて、それでですね、このKさん良くお話しするんです!

車中でもソシアルビル内でも。

そんなことは社内の極秘じゃないのってことまで。

詳細は割愛しますが、恐怖を覚えるほど良くお話します。


別に私は聞いているだけなのですが、どんどんお話してくれるんです。

よくよく聞いてみると、たまたま本日は社内であまり嬉しくないことが起きたようで、それが原因のようでした。


最近、新入社員が入ってその子が21歳。

Kさんは24歳。

なので社内で年寄り扱いされたとのこと。



女の人って難しい。。。と思わされたのでした。


だって三歳しか違わないし、それに24歳は私から見たらまだまだ若いのです。

だから

「そんなこと気にする必要はありませんよ」

って言っておきましたけど。


何を言えば喜ぶかなんて分からないので、とりあえずそれくらいしか言えませんでした。



「男の人は若い女性のほうがいいのですか?」

って質問もされたのですが、そんな質問に対する答えなんか分かるはずもなく

「個人によりけりだと思います」

というのが精一杯でした


ソシアルビルの空き室を見に行くだけのはずがとんだ展開になりました。


Kさんとはそんなこんな色々お話をしながら事務所まで戻ったのでした
[ 2008/07/14 00:52 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(14)

家賃滞納・リプラス 

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お知らせ

先日記事にしましたが、第2弾NIGHT RIGを企画中です。


日付:7月28日月曜日
時間:夜7時?10時
内容:懇親会/飲み会
費用:未定(飲み放題)
人数:無制限
場所は都心


お申し込みをお考えの方はお早めに!

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

にどうぞ。

件名には「728」と入れてください。

よろしくお願いします。


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ソロRIGへ引き続き反響いただいています。

ありがとうございます。

まだまだお申し込みお受けします。


だんだん予定が詰まってきました。
今のところ、

・月曜日が×
・火曜の夜が×
・水曜の昼が△
・水曜の夜が△
・木曜の昼が△
・木曜の夜が×
・金曜の夜が△

となりました。

都合の良い日を明記の上、sashinenikkiあっとyahoo.co.jpまで。



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他の所有物件・アパートでの出来事

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私の二つ目の不動産、茨城県にあるアパートで明日七月の13日に退去があります。

その方は四月の頭に入居をした方で、三ヶ月ちょっとの入居期間でした。


38歳女性
近くのスーパーカスミでパート
月収10万円ほど
友人の1ルームに居候
保証会社のリプラスはOKサイン出た

という方でした。

リプラスがOKを出しているのでとりあえず家賃交渉にも応じ、入居いただきました。

ちなみに管理会社も仲介手数料を半額に値切られたらしいです。


4月6日からの入居で最初の四月分はフリーレントにしてあげました。
半年は入居すると言う条件で。


それが三ヶ月で退去!

なのでフリーレント分は払ってもらう約束。


ということを管理会社の担当さんに伝えると

「厳しそうです」

との回答。


家賃は滞納しまくりで、最初の月からリプラスのお世話になっています。

リプラスは一度も家賃を回収できていない模様。

明日の退去立会いのときにリプラスも来て交渉する予定。



私はフリーレント分は多分回収できないだろうなと思ってはいるのですが、先ほど電話で担当さんには

「退去立会いの時にはフリーレント分を払うように言ってください」

と伝えておきました。


さて、どうなるのでしょうね。。。


「その場で払えるだけもらってください」

という言い方のほうが正解だったかな。。。

明日朝一でそう伝えようかな。。
[ 2008/07/12 21:50 ] 他所有物件1の出来事 | TB(0) | CM(20)

1Fの内見の問い合わせ 

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お知らせ

先日記事にしましたが、第2弾NIGHT RIGを企画中です。


日付:7月28日月曜日
時間:夜7時?10時
内容:懇親会/飲み会
費用:未定(飲み放題)
人数:無制限
場所は都心


お申し込みをお考えの方はお早めに!

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

にどうぞ。

件名には「728」と入れてください。

よろしくお願いします。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


ソロRIGへ引き続き反響いただいています。

ありがとうございます。

まだまだお申し込みお受けします。


だんだん予定が詰まってきました。
今のところ、

・月曜日が×
・火曜の夜が×
・水曜の昼が△
・水曜の夜が△
・木曜の昼が△
・木曜の夜が×

となりました。

都合の良い日を明記の上、sashinenikkiあっとyahoo.co.jpまで。



:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

ソシアルビルのお話です

:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::


昨日の記事の続きですが、管理会社の担当さんと電話をしていたときに非常に嬉しいお知らせを頂きました。


「以前、お部屋をご覧になったお客様が、明日二度目の内見にいらっしゃいます。」


「おお?。どんな感じですか?」


「体が悪い方らしく1階をご希望です。広さは10坪から20坪をご希望のようです」


「そうすると、うちの部屋は広すぎますね。30坪なので」


「そうですね、だからおそらく家賃の交渉が入ると思います」


「そうですか。。。詳細を伺いたいので、S社長とお話できますか?」


「ちょっと席を外していますので、折り返しでよろしいですか?」


「お願いします」



(しばらくたった後)



「お世話になります。Sです。」


「星輝です。明日のお客様はどうでしょうか?」


「二度目の訪問なのでかなり真剣度は高いと思いますよ。可能性はありますよ。明日埋まるように頑張ります」


「神のみぞ知るですね」


「引き合いはぽつぽつあるのでご心配なく!」


と力強いお言葉を頂きました



その他、物件の補修のお話や設備の更新、同市内にある私の他物件のお話などもろもろしました。


この管理会社には地元の腕のいい業者さんが集まっているようです。
[ 2008/07/12 01:01 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(8)

ソシアルビル管理会社と電話 

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先日記事にしましたが、第2弾NIGHT RIGを企画中です。


日付:7月28日月曜日
時間:夜7時?10時
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よろしくお願いします。


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今のところ、

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・火曜の夜が×
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ソシアルビルのお話です

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ソシアルビル管理会社に電話しました


担当さんとお話してみると、今のところ家賃が期日どおりまでに振り込まれているのは4部屋、残りの2部屋は未入金。。。


この2組のうちの1つはもちろん「店に来い!」と言っていたテナントです。


ソシアルは問題が多いのは想定内なので大して驚いていません。

でも、なんとかして解決の方向に向かうといいのですけど。


正直家賃さえちゃんと入れてくれて、周りのテナントやご近所さんに迷惑をかけなければ、どんな属性の方がいても問題ないわけです。



そうそう、うちの物件の近くに、もう1つソシアルビルがあって、うちの管理会社がそこも管理しています。

で、その物件の家賃はうちの家賃の1.5倍なんです!


電話のついでに

「なんで、そんなに家賃の差があるのですか?」

って聞いてみると、

「その部屋は全て設備が完備しているから」

とのお答え。


この部屋、実はずっと空いているそうです。

やはり設備が完備していても家賃が高いと決まらないんですね。



「結局、多くの人は家賃で物件を選別してしまうので、下手に設備を更新して家賃を上げようとするよりも、綺麗にしておいて安めに貸すのがいい」

と、うちの管理会社の社長の考え方にも一理あるんだなって思います。



いくつかの本やブログでは、設備更新をして家賃を上げた!って話がありますよね。

もちろんそれができればいいのでしょうけど、結構それって両刃の剣で、決まるときは良いのでしょうけど、タイミングを逃すと家賃が高いゆえにずっと空いてしまうこともあると伺っています(東京エリア除く)。


実際私の知っている、素敵な物件もタイミングをずらしてしまったせいか、入居が決まっていないとのこと。


そうすると、我々大家としては家賃を下げて入れてしまうか、高い家賃で決まるまで空室に耐えるかしかないんですよね。


結局投資の王道って、どんな家賃の値下げにも耐えうるほどの余裕体力がある高利回りで買うのか、家賃が下がらない要因を常にキープしておくしかないのかな?って思いました。


私のこれからの投資は今まで以上の高利回り物件購入の方向になると思います。


ちなみに、購入するたびに購入時の利回りは上がっていきます(満室想定の表面利回り)。


14.4%(区分所有)⇒約17.5%(アパート1棟)⇒約19%(マンション1棟)⇒約21.6%(ソシアルビル1棟)


こう見てみると毎回、大体1.5%?3.1%あがっているんですね。

だから次買うなら最低25%くらいの物件でほぼフルローンかな。

または家賃が下がりにくい固い物件かな。。。

別に急ぎではないからのんびり考えます^^

そしてじっくり考えます。
[ 2008/07/11 01:25 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(16)

不動産投資には現金が必要 

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先日記事にしましたが、第2弾NIGHT RIGを企画中です。


日付:7月28日月曜日
時間:夜7時?10時
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人数:無制限
場所は都心


お申し込みをお考えの方はお早めに!

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件名に「728」と入れていただくとありがたいです。


個人的には、「リストランテ ASO」みたいな場所もいいかな。
ちょっとお高いですけどね。

それよりもやはりみんなの味方さくら水産?

やはり、動きやすいスタンディングのパブがいいかな。


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昨日の記事のソロRIGへ早速反響いただきました。

ありがとうございます。

まだまだお申し込みお受けします。


今のところ、

・月曜日が×
・木曜の夜が×

となりました。

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上記した「リストランテ ASO」は最近パーティーで行って来たんです。

ミシュランで2つ星を取ったんですよね


信じられないかもしれませんが、実は私こう見えても食事にうるさいのです。

正確にはうるさかったのです(過去形)。



若かりし日々、お金がたまらない体質でした。

今良く考えてみると当たり前なのですが、たいした稼ぎがないくせに食事代で毎月20万?30万使っていたんです

帝国ホテルのフレンチ(レセゾン)が何故か好きで、気が向くとディナーに足を運んでいました。

好きでないスーツもちゃんと着ていましたし


それにプラスして、好きなものは何でも買っていました。


今考えると。。。ちょっともったなかったかもです。


付き合う人間の属性に合わせたお金の使い方をしてしまっていたので、たまらなかったんですよ。

詳細は超個人情報なので控えさせてもらいますが笑


紆余曲折ありまして、今はなんとか少しずつですがお金を貯めようとする体質に変わりました。



個人的な意見ですが、不動産投資ってある程度現金がないとダメだと思うんです。

某都市銀の担当と話していてもそれは感じられました。

「最近の投資家は、キャッシュで500万も持っていないのにフルローンで一億の物件を買いたいとか言ってくるんですよ。」

とのこと。

彼はいつも丁重にお断りしているらしいです。

つまり、ある程度の現金がないと銀行融資は引けないし、融資担当はお話すら聞いてくれないということ。


私もフルローンで物件を購入した経験はありますが、それなりのバックアップは常にある状態でした。


たとえば、毎年どれくらいのスピードでキャッシュがたまっていたのか銀行通帳を精査して、一年後のキャッシュの残高を念頭に入れながら融資の戦略を考えるとか。


不動産投資は長期の投資のことが多いので、長期の戦略が欠かせないのだと思います。

でも最近、短期的な不動産投資もありなんだな?と思わされる出会いがいくつかありましたが。。。
[ 2008/07/10 00:30 ] 雑感 | TB(0) | CM(30)

初のNIGHT RIGを終えて 

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初のNIGHT RIG。

色々改善点が見えました。
もちろん改善しなくて良い点も見えました。

みんなで、わいわいがやがやするのが楽しいかと思い、あえてあのような場所を今回は探しました。

あの場所を探し当てるために3時間はかかりました。。。

一度自分の座席が決まってしまうと、皆さん他の場所にはなかなか動けなくなる傾向があるようなので、多くの方と交流できません。

なのであのようなスタンディング形式であれば動きやすく交流がしやすいかと思いました。


たとえば

「飲み物を取りに行く⇒近くの人と話す⇒新しい方との交流」

とか

「視界に食べ物が入る⇒食べ物をとりに行く⇒近くの人との交流⇒新しい交流」

とか

「気になる人が目に留まる⇒気軽に移動⇒新しい交流」

こんな図式が頭なのかにありました。



数人の方から人数が少し多すぎたというご指摘を頂きました。

今回は50名弱のご参加。

次回はやはり上限を設けるべきでしょうね。

たとえば同じ会場なら、10人から15人減らして35人から40人くらいだと良かったでしょうか?

貴重なご意見ありがとうございます。

まだまだ他にもご意見を受け付けております。

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

までよろしくお願いします。



皆様のお役に立てるように研究中です。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


最後に一言。


私としては、もっと皆様と濃く話がしたかったです。

たとえば4、5人で。


今回はメンバーが豪華すぎでしたね!



そうそう、来週私暇なんですよ。

なんと予定があるのが木曜の夜に高崎に行くだけ。

後は月曜の午後に予定が入りそうなだけ。


だから、毎日ソロ活動(一人RIG)しているかもしれません。

ランチしながら図面を見たりしていたらそれは私です笑。


もし来週お時間のある方いらっしゃったらランチまたはディナーでもいかがですか?

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

までどうぞ。
[ 2008/07/09 01:21 ] 雑感 | TB(0) | CM(12)

第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)開催しました 

第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)開催しました。

ご参加いただきました皆様ありがとうございました、そしてお疲れ様でした。

私星輝はただいま帰宅しました。


初めてのNIGHT RIG開催で不手際・不具合・ご迷惑を多数の方にかけたかもしれません。

この場をお借りしてお詫びを申し上げます。

忌憚のない皆様のご意見を頂けたら次回以降開催の参考になります。

ぜひともご意見を頂きたく思います。

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

です。

よろしくお願いします。


今日はこれにて失礼します。

力尽きました。。。。



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[ 2008/07/08 01:07 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(52)

全国賃貸住宅新聞取材来たる! 

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お知らせをUPDATEします!

第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)開催します。

詳細はこちら↓
第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)開催します

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

上記では場所が確定していませんでしたが、開催場所を確保することができました

お店をどうやら1つ借り上げられそうです。

みなさんがコミュニケーションをとりやすい環境を吟味してみました。


以下ご確認下さい。

日時:7月7日
時間:夜7時?10時
場所:恵比寿(待ち合わせ場所詳細は今週土曜日あたりにメールいたします)
費用:7000円(飲み放題)
人数:無制限


夜の企画なので勉強会というよりも懇親会になります。

お酒を飲んで皆さんで楽しく情報交換してください。

皆さんとの楽しいひと時を楽しみにしています


ご参加をご希望のかたは

sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp

まで、「777」とタイトルに入れていただきまして、ご参加を表明していただけますか?

お名前とご連絡先をご記入下さい。

もしもブログをお持ちであればご一緒に。

恵比寿でお会いしましょう!

PS
すでにお申し込み表明の方でメーリングリストのお誘いがお手元に届いていない方いらっしゃいましたら、星輝あてにメールを下さい。お手数かけますがよろしくお願いします。


::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)参加者の皆様発表

☆ブログをお持ちの方を追加しました。

★現時点でお申込者合計⇒47名。
 ご好評につき第八回RIGもNIGHT RIGか?←やや東スポ気味(笑

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

上記の記事更新します!


現時点で47人になりました!

皆様多数のお申し込みありがとうございます。

会場の都合上、今回はこれにて締め切らせていただきます。

本当はもっと早く締め切りたかったのですが、駆け込みでのお申し込みが殺到のため、そしてお断りの仕方が分からないので(結構優柔不断?)、ここまで増えちゃいました。

でもこれ以上は物理的に不可能に近いのでいったんここで締め切らせてください。

定員に入れなかった方申し訳ございません!



すでにその方たちにはお送りしたのですが、今回ご参加できなかった方たちのために第2弾NIGHT RIGを考えています。


日付は7月28日月曜日

時間はおそらく同様に7時から10時までの三時間

内容は飲み放題

場所は都心

スタイルは今回の皆様のフィードバックによりますが、動きやすいスタンディングのパブみたいな場所を引き続き考えています。


お申し込みをお考えの方はお早めに!

タイトルに「728」と入れていただき

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にどうぞ。



::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

全国賃貸住宅新聞の記者のかたとお話しました

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::


本日、全国賃貸住宅新聞の記者の方とお話しました。


明日の777に取材に来ていただけるとのこと。

これだけ投資家が一度に終結するのはかなり珍しいようです。

確かにお申し込みの方だけで50名を超えましたから、結構な規模だと思います!



これからの予定は、

1.明日の現場の写真を撮る

2.後日、取材を受ける

の流れだそうです。



詳細が分かり次第、随時記事にしますね。



個人的に新聞の取材を受けるのは読売新聞以来だから、多分5年ぶりくらい。。。(遠い目)

まだあの頃は若かった(笑。



その他メディア掲載履歴としては、

? 19才位のときにフライデー

? 20才位の時にNHKの特集

? あといくつかあったけど忘れました(笑


余計な話ですが、付き合っていた彼女が週刊誌のグラビアに出ていたのを目にしたときはちょっと驚きましたね笑

今となっては良い思い出です。



これからは何かあるたびにメディア履歴として、このブログに記録しておこうと思います。


777の成功を祈りながら
[ 2008/07/07 00:21 ] メディア掲載・関連 | TB(0) | CM(14)

第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)締め切ります 

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第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)開催します。

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上記では場所が確定していませんでしたが、開催場所を確保することができました

お店をどうやら1つ借り上げられそうです。

みなさんがコミュニケーションをとりやすい環境を吟味してみました。


以下ご確認下さい。

日時:7月7日
時間:夜7時?10時
場所:恵比寿(待ち合わせ場所詳細は今週土曜日あたりにメールいたします)
費用:7000円(飲み放題)
人数:無制限


夜の企画なので勉強会というよりも懇親会になります。

お酒を飲んで皆さんで楽しく情報交換してください。

皆さんとの楽しいひと時を楽しみにしています


ご参加をご希望のかたは

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まで、「777」とタイトルに入れていただきまして、ご参加を表明していただけますか?

お名前とご連絡先をご記入下さい。

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 ご好評につき第八回RIGもNIGHT RIGか?←やや東スポ気味(笑

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上記の記事更新します!


現時点で47人になりました!

皆様多数のお申し込みありがとうございます。

会場の都合上、今回はこれにて締め切らせていただきます。

本当はもっと早く締め切りたかったのですが、駆け込みでのお申し込みが殺到のため、そしてお断りの仕方が分からないので(結構優柔不断?)、ここまで増えちゃいました。

でもこれ以上は物理的に不可能に近いのでいったんここで締め切らせてください。

定員に入れなかった方申し訳ございません!



すでにその方たちにはお送りしたのですが、今回ご参加できなかった方たちのために第2弾NIGHT RIGを考えています。


日付は7月28日月曜日

時間はおそらく同様に7時から10時までの三時間

内容は飲み放題

場所は都心

スタイルは今回の皆様のフィードバックによりますが、動きやすいスタンディングのパブみたいな場所を引き続き考えています。


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[ 2008/07/06 15:50 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(10)

所有マンション生活排水あふれ出す 

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上記では場所が確定していませんでしたが、開催場所を確保することができました

お店をどうやら1つ借り上げられそうです。

みなさんがコミュニケーションをとりやすい環境を吟味してみました。


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日時:7月7日
時間:夜7時?10時
場所:恵比寿(待ち合わせ場所詳細は今週土曜日あたりにメールいたします)
費用:7000円(飲み放題)
人数:無制限


夜の企画なので勉強会というよりも懇親会になります。

お酒を飲んで皆さんで楽しく情報交換してください。

皆さんとの楽しいひと時を楽しみにしています


ご参加をご希望のかたは

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本日は他の所有物件での事故のお話です。

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7月3日の午前10時、私の所有マンションの管理会社よりメールが入りました。


「お世話になります。生活排水が急にあふれ出しました。
○○設備で原因究明中です。後ほどご連絡します」


私は念のため、写真を取っていただくように指示。

それに快く答えてくれた管理会社



そして7月4日の午後4時過ぎ、管理会社よりメール。

「星輝様

○○不動産でございます。
お世話になります。
先般の件、2,3階からの残飯の直接放流によるものと判明しました。」



この場合、設備屋さんの費用は私持ちになるんですよね??


そこでまた考えたのが保険


もしも漏水事故の扱いになるのならば保険が下りるのでは?と思いました。


いかがなものでしょう?

何かご存知・ご経験のある方教えてください。


コメントに残せないときは

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

までよろしくお願いします



正直、RIG777の準備で忙しく全然手が回りません。

本当は現場に行きたいのですが。。。

普段のRIGもそうですが、主催って結構大変です^^

でも、皆さんとお会いするのが今から楽しみです。も?い?くつね?ると、RIG♪
[ 2008/07/05 01:31 ] 他所有物件2の出来事 | TB(0) | CM(26)

第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)参加者の皆様発表 

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お店をどうやら1つ借り上げられそうです。

みなさんがコミュニケーションをとりやすい環境を吟味してみました。


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日時:7月7日
時間:夜7時?10時
場所:恵比寿(待ち合わせ場所詳細は今週土曜日あたりにメールいたします)
費用:7000円(飲み放題)
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夜の企画なので勉強会というよりも懇親会になります。

お酒を飲んで皆さんで楽しく情報交換してください。

皆さんとの楽しいひと時を楽しみにしています


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まで、「777」とタイトルに入れていただきまして、ご参加を表明していただけますか?

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恵比寿でお会いしましょう!

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すでにお申し込み表明の方でメーリングリストのお誘いがお手元に届いていない方いらっしゃいましたら、星輝あてにメールを下さい。お手数かけますがよろしくお願いします。



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本日は、777(第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG))参加者さまのご紹介です。

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あらかじめ参加者様同士のコミュニケーションを取って頂けると、当日話がスムーズに行くかと思われます。

本当は皆様をご紹介したいのですが、今回はブログをお持ちの方のみのご紹介となります。

インターネットの性質上、ブログをお持ちの方だけのご紹介が無難と判断しました。

ブログをお持ちでない方はご参加いただいてるメーリングリストで自己紹介をして頂けたらと思います。(メーリングリストの案内が来てないよ、という方は星輝までご連絡下さい)


お互いのブログに目を通しておいて、当日いきなり深い話ができるように事前準備をしておいてください


ではではご紹介です。



マサさん


左門満室さん

松田さん

kamochan

yukiさん

工務店さん

てらちゃん

ooyatakaさん

ポチおさん

tysさん

スリーラージ社長

健吉さん

大家の源さん

vittoさん

コタローさん

ワクワクさん

アガタさん

恵比寿のIさん

星輝


「自分もブログあるよ」、「俺をぬかさないでくれ!」、「削除希望」という方はご連絡くださいませ。

(お名前の順はてきとーですのであしからず)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

はあ?、リンクを作る作業って疲れるんですね。。。

へとへとになりました。


ではでは今日の記事が皆さんのお役に立てたことを祈りながら。

おやすみなさいませ。
[ 2008/07/04 01:53 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(22)