金利優遇のお話 

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本日は愛媛県の松山市を出発し、その後金毘羅山?を制覇しました。

金毘羅のあとは香川県に移動して高松駅でうっちゃんにお会いしました。

二作目のご本の推敲等、お忙しい中お時間を作っていただきました。
ありがとうございます。詳細は帰京してから。

そして今は岡山県の倉敷市にいます。

明日はがんばって広島県まで行く予定です。



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金利のお話

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購読していらっしゃる方も多いであろうメルマガを先日読んでいました。



その中の文言で、

「弊社で物件を購入すれば0.3%の金利優遇を受けることが出来る」

と書いてありました。


私は

「金利優遇なんてもらえて当たり前じゃん。何言ってるの?」

って思っていたのですが、先日お会いした方が

「私は金利優遇を0.3%もらったのですよ^^」

と嬉しそうにお話されているのを聞いて、

「金利優遇って珍しいの?」

と疑問を持ちました。



皆様は金利優遇受けていないのですか?


ちなみに私はその方が0.3%優遇をもらったというところから、コネなしですが、0.5%の優遇を受けています。。


金利優遇を受けている方他にいませんか?



そうそう、金利が少し高いなって思う方、是非金利交渉をすることをお勧めします。

他行ですが、うまくやっている方は金利を1%くらい下げてもらっているようですよ。
[ 2008/08/31 01:03 ] 雑感 | TB(0) | CM(18)

不動産投資の最適な始め方6 

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お知らせ

第3弾NIGHT RIG(第10回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ

詳細をアップしました。
上記をご覧になって確認してくださいませ。

旅に出ているためメールのご返信は少し遅くなりますのをご了承ください。

メールいただいた方へご返信は旅から帰り次第お送りさせていただきます。
おそらく九月の上旬になる予定です。

少々お待ちくださいませ。


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本日は四国の松山にいます。

昼は高松にいました。
うどん二杯はしごしました。一杯目には失望、二杯目には歓喜でした。
二杯目を食べなかったら高松のうどんに対しては「自分で作ったほうがうまいわ」となるところでした。

その後移動して今は愛媛県の松山市のネットカフエにいます。

初のネットカフエのナイトパック。入会金込みで1620円で9時間の滞在。

いろいろ飲み放題なのでスープ三杯・アイスクリーム一杯食べました。


旅の詳細は帰宅したらまとめて記事にしようと思います。

またコメントのご返信も時間がある限り行いますが、それ以外の場合は帰宅してからまとめさせて頂きます。

ご了承宜しく願いします。



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不動産投資の最適な始め方6

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本日でこのシリーズ6回目です。


前回の記事の最後に


「100%私の立場に立って色々サポートしてくれる人がいたら良かったな?って思うのが1つ心残りかな。

だから私が今不動投資をゼロから始めるならば、100%買主の立場で物件を見たり、戦略を練ったり、はたまた不動産投資全般について話ができる人が欲しいと思います。」


と書きました。



そういう相談相手としてお役に立てたらなと思ってRIGの主催を思いつきました。


そしてここで1つカミングアウトがあるのですが、RIGやブログというご縁で私星輝と恵比寿のIさんは不動産投資におけるカウンセリングをすでに非公開でしているのです。


ネーミングなどは全くつけていないのですが、あえてここで名づけておきます。

「パーソナルチュータリングシステム」。日本語訳すると個人指導制度?でしょうか。



需要があるなんて思ったこともなかったので正規に募集はかけたことが今までありませんでした。

全て直接のメールのやり取りから発生したディールでしたので、金額とかもまちまちでお受けしています。



しかし最近、二人で色々話し合った結果、そろそろある程度制度化してご興味がある方を募集してもいいのでは?という話になりました。



以前、読者さまからの反響というシリーズでも色々書きましたがここで1つ発表しようと思います。



恵比寿のIさんと星輝の不動産投資における「パーソナルチュータリングシステム(個人指導制度)」にご興味ある方を募集します。


条件や金額は悩みましたが、現行のクライアントの方から頂いている金額・条件を元に出しました。


詳細は明日発表いたします。

ご興味がある方はsashinenikkiあっとyahoo.co.jpまで
[ 2008/08/28 23:45 ] 雑感 | TB(0) | CM(12)

不動産投資の最適な始め方5 

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お知らせ

第3弾NIGHT RIG(第10回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ

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上記をご覧になって確認してくださいませ。

旅に出ているためメールのご返信は少し遅くなりますのをご了承ください。

メールいただいた方へご返信は旅から帰り次第お送りさせていただきます。
おそらく九月の上旬になる予定です。

少々お待ちください。


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本日は神戸にいます。

昨日は北野の異人館巡り、南京町、神戸港、モザイク、旧居留地あたりを回りました。

本日は布糸の滝に行ってその後は、ロープウェイで新神戸駅まで降りてきました。


明日は神戸を離れて四国に行って、高松でおいしいうどんを食べてこようと思います。

うどん巡りって楽しそうですよね。


旅の詳細は帰宅したらまとめて記事にしようと思います。

またコメントのご返信も時間がある限り行いますが、それ以外の場合は帰宅してからまとめさせて頂きます。

ご了承宜しく願いします。



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不動産投資の最適な始め方5

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本日でこのシリーズ5回目です。


以前、三代目大家マサさんとヒロシさんと密室で数時間過ごした時にこの話題を出してみました。


「不動産投資を始めるならどのような始め方がいいと思いますか?」

と。


ちなみに私星輝は小さなものから始めてだんだんと大きくしていくのがいいなあって思いますとその時も言いました。



するとマサさんは

「今は昔と違ってセミナーや不動産の学校のような知識を得る場所があるから小さなものから始める必要性は特にないかも」

と非常に合理的なお答えだったのが印象的でした。

たしかにおっしゃるとおりです。



ただ気になるのが、最初からたとえば毎月100万円のローン返済をすることに耐えられるのかどうかは疑問があります。

人によっては借金が精神的に耐えられない人もいるでしょうから。



こう書きながら思いついたのですがメンターに相談する方法って良さそうですね!
←このメンターって言葉一時期よく使われましたね。日本語では死後の領域ですね笑



私の不動産投資においては精神的な支柱になるような方はいませんでした。

物件購入に際しても相談できるような人はいませんでした。

とっても孤独な戦いだったのを覚えています。

孤独な戦いにはなれているので精神的には全く辛くなかったですが、いかんせん知識と経験不足ゆえ、今ではしないようなミスをしていることも。


しかし、そのとき最善だと判断して結論を出しているので後悔はしていていません。

失敗だったなって思う面はありますが。。。

でもその失敗が今の私を作ってくれているので無駄ではなかったと思っています。



ただ振り返ってみるとやはり1つ心残りなのは信頼できる相談相手がいればよかったな?ということ。

それもこちらの立場になってくれるような。


私の場合は仲介の業者さんくらいしか相談相手がおらず、おのずとそのような方たちは手数料目的なので、100%買主の立場であるはずがありません。


100%私の立場に立って色々サポートしてくれる人がいたら良かったな?って思うのが1つ心残りかな。


だから私が今不動投資をゼロから始めるならば、100%買主の立場で物件を見たり、戦略を練ったり、はたまた不動産投資全般について話ができる人が欲しいと思います。



皆さんには必要なときに相談できる方はいらっしゃいますか??
[ 2008/08/27 18:54 ] 雑感 | TB(0) | CM(16)

不動産投資の最適な始め方4 

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お知らせ

第3弾NIGHT RIG(第10回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ

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旅に出ているためメールのご返信は少し遅くなりますのをご了承ください。



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本日関東地方を出発しただいま関西にいます。

朝起きて、きゅうり、とまと、ひまわりの種をかばんに入れて出発しました。

東海道本線が全く動いていなくて大変でしたがなんとか関西にまでたどり着いています。



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不動産投資の始め方4

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本日でこのシリーズ四回目です。

以下の三つの柱で話を進めています。


1.しっかりと完璧に知識をつけてから不動産投資を始めるべきか?

2.ある程度の知識で小さいものから始めて実践の中で傷つきながら成長していくべきか?

3.全く知識なしの状態(不動産投資本を数冊読んだ程度)でとりあえず始めてみるのか?



前回の記事にも書きましたし、よく考えたら分かることですが3のやり方は良くありませんよね。

全く知識がない状態なのに数百万円を使ってしまう。

3のはじめ方は失敗に終わる可能性が高いでしょうね。

または早めにモチベーションが下がってしまうかもしれません。

小さな成功をしないとなかなかモチベーションを維持するのって難しいですからね。



すると結論としては1か2なのでしょうね。


1と2のメリット・デメリットは以前の記事に書きましたとおりです。



すると結局はどの方法にもデメリットはあるので自分の好み・置かれた状況で不動産投資の最適な始め方って異なるのでしょうか?


皆様にとっての最適な不動産投資の始めかたってなんですか?


振り返ってみて、「こうしておけば良かった」とか「今ならこうする」とかありましたらコメント欄にお願いします

またはsashinenikkiあっとyahoo.co.jpまでお願いします。
[ 2008/08/26 00:08 ] 雑感 | TB(0) | CM(28)

不動産投資の最適な始め方3 

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お知らせ

第3弾NIGHT RIG(第10回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ

詳細をアップしました。
上記をご覧になって確認してくださいませ。

旅に出ているためメールのご返信は少し遅くなりますのをご了承ください。


。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。


明日の月曜の朝とうとう出発します。

今だに何も準備していませんが、旅の準備は数分で終わりますので明日おきたら行う予定です。

とりあえず西に向かいます。

神戸までは10時間程度で行けるようです。

また、旅先でブログは更新できたらする予定です。

そうそう、メールでアポを頂いた皆様、ご連絡いたしますね。
お会いできたら良いですね^^

連絡先はsashinenikkiあっとyahoo.co.jpです。

最低二日に一回はメールチェックしようと思っています。
携帯からもメールチェック出来るのかな??


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不動産投資の最適な始め方3

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昨日の続きです。

昨日、以下の三つのなかの2についてお話をしました。


1.しっかりと完璧に知識をつけてから不動産投資を始めるべきか?

2.ある程度の知識で小さいものから始めて実践の中で傷つきながら成長していくべきか?

3.全く知識なしの状態(不動産投資本を数冊読んだ程度)でとりあえず始めてみるのか?



今日は3について。


3の状態で不動産投資を始める人ってあまりいないものかと思っていましたが、最近頂くご相談メールから驚きの事実が分かりました。


つまり、

・世の中にある大家さん本を一冊読んだだけで不動産投資を始めちゃう人
・某通販大家さんが大丈夫って言うからから知識ゼロの状態で物件を買ってしまう人
・なんとなくブームだから買った人

がいるのです。



もちろんそれぞれの方がご自分なりに考えていらっしゃるので私が口を挟む場所ではないのかもしれませんが、もう少しだけ勉強して頂けたら良かったのにと心を痛めるときが多々あります。



たとえば、破壊的なんとかかんとかっていう本を読んで某通販大家さんから物件を買って、いざ買ってみると知らなかった修繕が発生したりとか。
購入した後に需要の少なさに気づかされたり。



また他の例では、大家さん本を読んだら簡単に出来そうだと思って買っちゃったら意外と面倒でこんなはずじゃなかったとか。



またまた他の例では、大家さん本にはこんなメンドーなことは書いてなかったから早速売りたいとか。



他には、とりあえず利回りが良かったから契約してみたけど、その後現地調査をしたら空室が埋まりにくい地域だと判明したりとか。



また、契約をした後に契約解除を申し出て、手付けを流したりとか。
だいたい手付けって少なくとも100万円はいれているようなので、流すときは皆様少なくても100万円は流すようです。



一口に100万円って言いますが、稼ぐのには結構時間がかかりますよね。

普通の30歳くらいのサラリーマンなら100万円ためるのには半年はかかるのではないでしょうか?



100万円の手付けを流す可能性があるということを考えるとやはり1のように不動産の知識を完璧に身に付けて不動産投資を始めるのが確実なのでしょうね。


でもいつまでも勉強してても実際物件買わないと意味ないし、実際自分で経験するのと机上の勉学では大きな差があるし。。。


考えが堂々巡りをして結論が出ません。。。



先日頂いたコメントの中のポチおさんのお言葉が言いえて妙だと思います。

「知れば知るほど、知らない事が増えていきます」

一生懸命やっているからこそ言える言葉ですよね。
[ 2008/08/25 00:06 ] 雑感 | TB(0) | CM(22)

第3弾NIGHT RIG(第10回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ 

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お知らせ

第3弾NIGHT RIG(第10回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ

NIGHT RIG第三弾は9月8日月曜日に予定しています。


日付:9月8日月曜日
時間:夜7時?10時
内容:懇親会/飲み会
費用:7000円の予定(飲み放題)
人数:最大35人程度まで
場所は恵比寿

三日前までのキャンセルなら全額返金可能です。


お申し込みをお考えの方はお早めに!


メールの件名は「0908」で、

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

までご連絡下さい。

お名前とご連絡先をご記入下さい。

もしもブログをお持ちであればご一緒に。

ご連絡お待ちします
[ 2008/08/24 23:45 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(0)

不動産投資の最適な始め方2 

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お知らせ

「ぷらっと星輝ひとり旅」のプランが徐々に出来上がりつつあります。

明日の日曜日、青春18切符を購入。

月曜日の朝一、西に向かって出発。行けるとこまでことことローカルで
できたら神戸まで。
夜はそこら辺の公園で寝る。
雨が激しい場合、ユースホステルかゲストハウスか漫画喫茶で宿泊。前者二つはどこにあるのか不明。

火曜日、水曜日ぷらぷら予定。

木曜日、京都に移動。

金曜日以降は未定。

おそらく帰宅は九月に入ってから。

こんな感じです。

旅の途中で漫画喫茶でブログはアップすることが出来るかもしれません。



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不動産投資の始め方2

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昨日の続きです。


昨日、以下の三つのなかの1についてお話をしました。


1.しっかりと完璧に知識をつけてから不動産投資を始めるべきか?

2.ある程度の知識で小さいものから始めて実践の中で傷つきながら成長していくべきか?

3.全く知識なしの状態(不動産投資本を数冊読んだ程度)でとりあえず始めてみるのか?



今日は2について少し書いてみたいと思います。



ちなみに私は2です。

ある程度知識をつけた後に、実践で自分で身銭を使って少しずつ成長しています(まだまだ発展途上ですが)。

自分のお金を払っているので必死さがあります。

失敗したくないという必死さもあります。

でも知識がないので失敗したり、逆にだからこそ成功したりします。

不動産の知識がないことが両刃の剣になっているのです。


このやり方だと買い足していくたびに成長していくのでだんだんと良い物件が買えていくようなイメージでしょうか。

まさしくラーニングカーブと同じです。



実際私の場合はそうかもしれません。


でも、逆に言うと、最初の物件は今の自分なら買わないだろうという物になっちゃうんですよね?。

おそらく2のやり方ではじめた多くの方がそう思うのだと思います。

物件の弱点は、身に付けた力でリカバリーしていくのだと思います、皆さん。


ただ振り返ってみて思うのですが、不動産を持っていると不動産業者さんがそれほど素人扱いはしなくなるような・・・。真剣に話を聞いてくれるような・・・・そんな感じが少しします。



私の場合は1棟目の誇れる点は利回りが17%を超えていて、融資が国金で13年固定で1.65%で引っ張れていることくらい。

その他には何もありません。


おそらく今の私ならこの物件は利回りが25%位なら合格基準に乗ると思います。



以上のように2のやり方には失敗例を積み重ねながらの成長、つまり手元にやや不満な物件が残る可能性があるというデメリットがあります。
[ 2008/08/24 00:07 ] 雑感 | TB(0) | CM(30)

不動産投資の最適な始め方1 

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お知らせ

いきなりですが、私旅に出ます。
まだ日程・場所は決めていませんがおそらく西のほう。

神戸に友人がいてその人が神戸を案内してくれるとのことなので、ぷらっとしてきます。

仕事ですこし疲れました笑。

仕事で疲れると変な行動に出ますよね、人間。


一度、博多ラーメンを食べに飛行機で日帰りしてまいました。
二度目の博多は日帰りはもったいないと学習し、何故か一番高いホテルを選んで泊まりました。

ホテルのレセプションでは横におすぎがいました。
しっかりと内股で、男の人とハグしていました。


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不動産投資の最適な始め方1

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タイトルに不動産投資の最適な始め方と書きました。

最近色々不動産投資について思うんですよ。



1.しっかりと完璧に知識をつけてから不動産投資を始めるべきか?

2.ある程度の知識で小さいものから始めて実践の中で傷つきながら成長していくべきか?

3.全く知識なしの状態(不動産投資本を数冊読んだ程度)でとりあえず始めてみるのか?



理想は1ですよね、もちろん。
ちゃんと知識をつけてから不動産投資を始める。
失敗が少ないでしょう。

不動産の学校とか、セミナーに出て勉強したりするのがこれに当たるのでしょう。

お金が少しかかりますが。
たとえばこれ↓
不動産投資をゼロから学ぶ



不動産の学校は40万くらい?
セミナーも同様?
よく知りません。



でもそんな金額は一回の不動産投資で回収できちゃいますよね。

たとえば正しく指値をしたら、100万くらい値引けるかもしれません。

すると不動産の学校の40万円なんて元が一瞬にしてとれますね。


だから理想はしっかり知識を身につけてはじめるのがいいのだと分かります。

ただ人によっては40万とかの初期投資って大きいからなかなか踏み切れないかと思います。

書籍の数千円ならまだしもね。



また1の投資の始め方に関しては気になることが1つ。

話に聞くところによると、学校に参加したり、セミナーに出るだけで実際物件を買わない人も多いということ。

参加して満足しちゃうのでしょうか?


これじゃあ何のために数十万も払っているのか分かりませんよね。

実際学校に通ってもなかなか結果が出ない人もいるとも伺っています。。。
[ 2008/08/23 01:52 ] 雑感 | TB(0) | CM(30)

管理会社との友好的な交渉の方法 

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今日も暑かったですね。

今週は千葉県柏市で午前中は仕事をしています。

そこでは毎日まじめな?人たちにあるものを教えています(詳細割愛)

で、色々質問を受けているときに私はおなかが空くと、持参したキューリ・とまと・ピーマンをぼりぼり食べます。

すると、みんな何故か大爆笑。

これっておかしいのでしょうか?

私の中では普通なのですけど。。。


::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

ソシアルビルのお話

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::


先日、センサーの工事を個人の電気屋さんのTTさんにお願いすると決めました。


でも、ただ頼めばいいというわけではなく、一応管理会社の承諾を取る必要があると思います。


うちの管理会社の社長さんは団塊の世代の方。

そして多くの職人を抱える、「俺に任せておけ」っていう親分肌。

そしてその職人さんたちにとっては実際仕事をもらえる、ある意味本当に親分!


だから電気屋さんもたくさん抱えているのです。。。


ということは管理物件の仕事を他の業者に持っていかれるのは内心嬉しくないはず。
体面的にも。


だから、単に仕事を個人電気屋さんのTTさんに頼めばいいという話ではないのです。



管理会社は私にとって、これからも物件管理・入居者募集などとても大切な仕事をお願いしていくビジネスパートナー。

地元では知らない人がいないくらいの信頼できる会社。

そんな会社の気分は損ねたくありません。



だからここで色々知恵を絞りました。

あ?だこ?だ、考えました。


すると1つ光明が出てきて、それを頼りに管理会社の社長とお話しすると、何も問題なく

「では、TTさんに今回はお願いしたらどうですか?」

とおっしゃっていただけました。



これで一安心です。


問題は解決しようと努力をすると必ず解決できるものですね!



・自分に否定的な言葉を使わない。

・常にポジティブに考えて行動する。


これって非常に大切です。
再確認いたしました。


毎日色々問題が起きますが、心さえ折れなければ解決できます!

心が折れそうな方、負けないで下さい!
[ 2008/08/21 23:17 ] ソシアルビル経営全般 | TB(0) | CM(32)

共用灯センサー工事の続編 

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本日は局地的に雨が凄かったようですね。

私は今日は千葉県柏市⇒群馬県高崎市の移動でした

大宮駅で新幹線に乗るのですが、高崎に行くときの新幹線が濡れていました。

でも宮原市あたりでは全く雨が降っていませんでした。

帰りの新幹線で大宮駅に着いたら、すでに雨は止んでいましたが、駅の中まで濡れていて、雨漏りもあちらこちらで起きていました。

東南アジアやオーストラリアのダーウィンで経験した気候と似ています。

だんだん温暖化しているのだと実感する今日この頃です。


温暖化の影響でもしかしたら東京はまもなく住めなくなるかもしれませんね。

一時期那須に興味があり物件を探していましたが、また本気で探そうかなって思いました。



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ソシアルのお話です

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共用灯のセンサー工事の続編です。


昨日は皆様ご意見ありがとうございました。

やはりTTさんに票が集まりましたね。



値段が安いのは個人の電気会社のTTさん、信頼と実績ならば管理会社と前回書きました。


よくよく考えてみたらこんな小さな工事には信頼も実績も要らないような気がします。。。

それよりも大切なのは何か起きたらすぐに駆けつけてくれる小回りのはず。

私も最初から上記の理由で、心の中では個人の電気屋さんのTTさんに決めていました。


キュービクルの管理はTTさん、そしてこの提案をしてくれたのもTTさん、なので電気系は彼に一本化してしまうということも考えていました(工務店さん、やーこさんも同じお考えでしたね!)

近くにあるマンションも彼にお願いしようかなと思っているほど。



何よりもTTさんは年齢が近いのでこれからも長いお付き合いが出来そうなのが魅力です。

また携帯のメールアドレスも交換してあるので、いちいち電話しなくてもいいのがまたまた非常に便利です。

私は公共機関での移動が多いので移動の間にメールで用件が済ませられるのは非常に魅力的です。


TTさんに決まりです!
[ 2008/08/21 00:15 ] ソシアル入居募集関係 | TB(0) | CM(20)

共用灯について 

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:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

ソシアルビルのお話です

:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::



皆様の物件の共用灯はどう管理されていますか?


私のソシアルビルの共用灯・看板の両方ともタイマー設定になっているのかと思っていました。



でも実際は、

看板はタイマー

共用灯はサムスイッチ(指でいちいちぽちっとするやつ。よく学校の体育館で見かけるようなもの)

でした。



キュービクル管理のTTさんがソシアルビルに行くと、昼間なのに共用部の電気がいつもついているとのこと。


そこでTTさんから提案を受けました。


「看板も共用灯もセンサーに変えましょう」


と。

時間でセットするのではなくて、周りの明るさに反応して機能するので非常に節約効果が高いとのこと。



気になるのはやはり工事のお値段。


個人の電気屋のTTさんは一万円ちょっと。

うちの管理会社の業者だと2万円。



TTさんは個人で電気屋さんをやっている方で凄く小回りが効きます。

うちの管理会社は地元では非常に名の通っている実績のある会社。



どちらを選ぶか悩みました。
[ 2008/08/20 00:25 ] 電気工事・管理関係 | TB(0) | CM(14)

滞納の現状 

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昨日の「自分のこと暴露大会コメント欄」はある意味楽しかったし参考になりました。

高校生活を男子校で暮らしているので少し女性の気持ちには疎いのかもしれないなって思っているので非常に参考になりました。

またあのような書き込み大会が出来たら楽しいですね。

良いネタがありましたら提供させていただきます!



:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

ソシアルビルのお話

:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::


本日は滞納しているテナントの状況を聞くために管理会社に電話しました。


滞納気味の1つのテナントは電気代とともに1月ずれる形で入金。

もう1つの滞納気味のテナントは週明けには振り込むとの回答。


この二つの店舗は恒常的に滞納気味です。


最初からもちろん織り込み済みですが、嬉しくはないですね。



あちこちからの情報によると最近の飲み屋の状況は芳しくないとのこと。

だからテナントの家賃入金が滞納気味なのではないのかと。



このようなブログを開設していると、とてもコアな方からのメールを頂くことがあります。


先日は関東のソシアル専門の不動産屋さんからメールを頂きました。

また、最近はこれからキャバクラのオーナーとソシアルビルを共同経営しようという方からメールを頂きました。


私のブログの内容は特殊なものがあるので、読者様はそれほど多くはないですが、このような特殊な方からのメールを頂くと、少しはお役に立てているのだなって思います。


ソシアルビルに何らかの形で関わりがある方、これからもどんどんメールを下さいませ。

sashinenikkiあっとyahoo.co.jpです。


皆様のお便りがブログを書くモチベーションです!


できたらソシアルビルオーナーの会を設立したいです。
[ 2008/08/19 01:17 ] ソシアルビル経営全般 | TB(0) | CM(19)

○○○建設業保証株式会社 

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昨日までのシリーズはいったんお休みさせていただきます。

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本日は学生時代の友人を食事をしていました。

その中に○○○建設業保証株式会社に勤務しているものがいるのですが、今年は結構大変との事。


今までは

「この仕事は楽でさ?、給料は勝手に上がるし。最高だよ。後は嫁だけだ?」

といつも言っていました。

確かに仕事の割にはお給料が良いのが印象的でした。


しかし、今日の話では

「今年はすでに7000万保証金払ったよ。」

とか

「ほかにも危なさそうなところがあってさ」

とかそんな感じでした。


彼が言うには今年から来年にかけてがピークになるとのこと。

こんなときに出てくる物件をつかめたらおいしいのかも知れませんね。


彼が勤める保証会社から流れてくる物件ってあるのでしょうか?

聞くの忘れました。


明日メールして聞いてみようと思います。

常にアンテナは張り巡らさないといけませんからね。



あと、今日の話で印象的だったのは

「男は30歳近くなると、20歳前後の女子は基本的にみんなかわいく見える」

ということ。


私はまだその境地に達していませんが、もう少ししたらそうなるのでしょうか?


また

「制服を着ている女子は理由なくかわいい」

とのこと。


大人になるのは色々大変だと思いました。
[ 2008/08/18 01:14 ] 雑感 | TB(0) | CM(26)

読者様・その他の方からの反響その5 

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急降下中



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お知らせ

お知らせではなく本日の出来事。

というか天気について一言。

最近の雨って東南アジアのスコールに似てきていませんか?

昔マレーシアや、ベトナムにいたときに遭遇した類の雨に似ています。

やっぱり温暖化なんでしょうか。



:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

ソシアルビルのお話ではない不動産投資のお話。
読者様やその他の方からの反響その5です

:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::


またまた多くのコメント、そしていつも以上に多くのメールありがとうございます^^

非常に参考になります。

おかげさまで色々考えさせていただいています。




さて、その5の始まりです。

恵比寿のIさんと星輝の二人で不動産投資を始めようとしている人、または不動産投資をしていて困っている人のお役に立てるのではないか?って言う結論になりました。


また、頂いたメールの中にも同様のご意見がありました。




公にしたことはありませんが、実際今まで、我々のもとには


・コンサルの依頼

・出版の依頼・打診

・雑誌の取材の依頼

・商材の依頼


などがありました。


何故かその依頼を1つも実行に移していない私達(笑。


不動産業以外にも仕事があるので、どれほどニーズがあるか不明なものに時間を費やす必要性を感じなかったと言うのが本当のところでしょうか?


でも、ご意見・反響が今回はかなり頂けていますので我々の重い腰も少しだけ(数ミリ程度)上がっています。


我々は皆様のお役に立てるのかもって。




我々ができそうなことを以下に列挙してみました。


・物件購入の際のアドバイス。我々なら当該物件に対してどのように判断するか。

・我々の所有物件の詳細発表。家賃収入・返済額・金利・返済比率・実際の手残り・リフォーム代。

・地方高利回り物件・フルローン物件・高稼働率物件・店舗物件・ソシアルビル物件の実際

・銀行による融資の姿勢の違い。かなりの数を当たりましたので。

・地方物件を遠隔操作する方法。

・管理会社とのうまい付き合い方

・業者の選別の仕方

・購入後の利回り・家賃の低下の実情。具体的な数字公開。あれだけあった利回りが、今は実際・・・

・いい事ばかりではない不労所得のお話。苦労所得?

・本当に不動産投資って儲かるの?やる価値はあるの?という疑問に対する我々なりの答え

・不動産収入の安定性についての我々の考え

・不動産運営の苦労話・悩み

・フルローンを引いた具体的な方法

・最近警笛鳴り捲りの「フルローンって危険なの?」という疑問に対する我々なりの回答。または対応策

・短期間で資産を築く具体的な方法・我々の実際のこれまで行動を赤裸々に語る



列挙してみると、なんだかお役に立てそうな気がしてきました^^

初心者・中級者の方が我々の経験にレバレッジをかけたらならば、加速的な成功をする気がします。

レバレッジ投資術!←聞いたことあるようなないような・・・笑



でも、それと同時にこういうのって危険を伴うものですよね。

昨日のコメント欄にも書きましたが、すでに横槍が入っているのが実際です。

詳細は割愛しますが、ブログを閉鎖したほうがいいのかなって思うようなことすらありました。。。



(その6はあるのか?)


ご意見ご感想は
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コメント・メール、お待ちしています。
[ 2008/08/17 00:12 ] 物件収支 | TB(0) | CM(31)

読者様・その他の方からの反響その4 

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お知らせ

というか、本日の私の行動。


朝は千葉県の柏でお仕事。
それから東京都の代々木に移動してお仕事。
その後、埼玉の栗橋に移動して商談。


電車って便利ですね。

寝ている間にあちこち移動できますから。


ちなみに最後の栗橋では土地を売りたい人がいます。

どれくらいの値段かどうかは確認はしていませんが、任意売却のご相談でした。

居合わせた人は、売主(予定)さん、ブローカー、とび職さんと星輝。

そのほかオーディエンスもちょっと。

お話に進展がありましたら記事にしますね!



:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

ソシアルビルのお話ではない不動産投資のお話。
読者様やその他の方からの反響その4です

:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::


多くのコメント、そしていつも以上に多くのメールありがとうございます^^

非常に参考になります。

おかげさまで色々考えさせていただいています。


さて、その4の始まりです。




その1からその3にかけて書いた内容を恵比寿のIさんにお話してみました。


彼も同じような状況で、同じようなことを考え、同様の質問を多く受けているようです。



我々は話しました。


「我々が体当たりによって得てきた今までの経験の詳細を発表することにより皆様のお役に立てるのでは?」


「でも、皆様と共有する価値のある知識を我々はもっているのか?」


「詳細を発表するのっていろんなリスクがあるのでは?」


「そうだよね、不特定多数の人が見ているブログでは詳細を書くのはリスクが高すぎる」


「でも、我々が犯してしまった失敗は初心者の方には避けてもらいたいよね。だって今振り返ったら、所有物件の1棟目は買わないでしょ?笑」


「確かにそうだね!笑。そう言う人には我々の数年の経験は役に立つかもよ。安定経営しているわけだし」


「そうだね、少なくとも初心者・中級者にはお役に立てそうだね。彼らの指南書的な役割は十分担えるかもよ」




我々は意見をその後も交換しました。




「最近、フルローンは危険!とか言ってるけど、我々もフルローン引いてるよね。危険な実感はある?」


「常にリスク管理をしているから、先のことは分からないけど今は大丈夫。自分なりの方針・考え方を持っているから。貸し剥がし対応も大丈夫だし。(省略)。以上のような考え方なんだけど。」


「それなら大丈夫でしょ。僕も基本的には大丈夫だと思っている。リスク管理はちゃんとしているから。そのやり方は・・・(省略)。どうでしょう?」


「それなら大丈夫かもね」


「もしかしたら我々二人は初心者から中級者のかたのお役に立てるかもね」



我々のお話は止まりませんでした。

(その5に続く)

ちなみに

私(星輝)の規模は初心者の方がとりあえず目指す最初のゴール・到達地点規模。

恵比寿のIさんの規模は中級者?上級者の規模(私が思うに上級者規模)。

ご意見ご感想は
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[ 2008/08/16 00:58 ] 物件収支 | TB(0) | CM(20)

読者様・その他の方からの反響その3 

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本日も暑かったですね。

今日はハーゲンダッツのマカデミアンナッツを食べながら書いています。

なんだかんだ甘いものを毎日食べています。

そろそろ糖尿病に気をつけないといけないかもと思いながら。



:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

ソシアルビルのお話ではない不動産投資のお話。
読者様やその他の方からの反響その3です

:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::



(昨日の続きです)


確かにそのとおりだと思います。

「想定よりも収入は小さいし」

「経費も結構かかるし」

「これからどうしようか」

色々あります。



毎回それらの質問を昼RIGやNIGHT RIGで面と向かってされると、正直どこまで包み隠さず言うべきか迷います。



「星輝さん、キャッシュフローはどれくらいあるの?」


「あ、キャッシュフローですか、大体・・・むにゃむにゃ・・・・ですね。」


いつも大体こんな会話です。



だからある程度は本音で答えながらも、ある程度はぼやかして回答するしかないんです、今のところ。

これってしょうがないですよね。。。


ですから、もちろん皆様に嘘はついておりません。

本当のことを言いながら詳細を割愛しているだけです!



でも、これだと皆さんのお役に立てる情報を正確には出していないというジレンマもあり。。。



なんかいい方法ないかなって思案中です

(その4はあるのか?)

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[ 2008/08/14 23:52 ] 物件収支 | TB(0) | CM(18)

読者様・その他の方からの反響2 

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昨日はたくさんのご意見ありがとうございました。

皆様のご意見はYさんにお伝えします。

また進展があり次第記事にアップします。




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ソシアルビルのお話ではない不動産投資のお話。
読者様やその他の方からの反響その2です

:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::


二週間ほど前に書きました読者様・その他の方からの反響その1 の続きです。



複数ある所有物件の中でたとえば1つ例をあげてみると、


栃木県・平成三年築・鉄骨造り・三階建てマンション(ワンルーム・店舗・看板)


2005年11月購入時、満室想定利回り 18.8から19%。(実際の利回りは約13.9%でした)
満室賃料収入 約55万円(実際は約38万円)。
毎月の返済額 約18万円。
単純計算55万円から18万円引くと37万円のキャッシュフロー(詳細経費は抜く)


これが二年半後の今、2008年7月時点
満室賃料収入約47万円
毎月の返済額約19万円
単純計算で28万円のキャッシュフロー!


どうです?この数字。どんな感想をお持ちですか?



購入時は空きが目立っていました。
上記のとおり、毎月の収入は想定よりもずっと少なかったです。

今のほうが購入時よりは大きな額が手元に残っています^^



10年近く埋まらなかった部屋を埋めたり、10年以上空いていた看板と店舗を埋めて今現在はありがたいことに満室経営です。


どのように満室にしたかはここでは割愛しますが、10年以上も埋まらなかった部屋は私が動くことにより、即決まりました!


お会いしたことがある方はお分かりでしょうが、威圧感がある人間でもなく、とても賢い人間でもない私がちょっと動いただけですよ!


10年以上空いていた看板は一週間ほどで決まりました。


10年以上空いていていた店舗は、ある不動産屋で15分から30分ほどお話をして、その翌日には問い合わせがあり、即入居が決まりました。



さてさて、美談?を少し書きましたが、

「そんなこと言ったって、実際は購入時より利回りも家賃収入も激減じゃん!」

「そんなんで実際今はどれくらい手元に残っているの?」

「これから先どうするつもり?」

って突込みが聞こえてきそうです。。。

確かにそうですよね。

(その3に続く)


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[ 2008/08/14 00:23 ] 物件収支 | TB(0) | CM(18)

不動産契約手付金を返してもらう方法のその後 

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本日は家の鍵を忘れて家に二時間ほど入れなくて、駅前のコンビニで立ち読みして時間を過ごしました。

たまにはこういう時間を過ごすのも良いですね。

最近は社会の歯車?のような生活で結構自分なりに目まぐるしいので、無駄に立ち読みなんてしたことなかったので新鮮でした。

コンビ二が向かい合うように位置しているのですが、何故か片方は凄く込んでいる(セブンイレブン)のに片方(サンクス)はがらがらでした。

立地はほぼ同じですが、セブンのほうは道路に面している部分が大きくて外からも中が良く見えるのですが、サンクスは奥まったところで入り口がどこにあるか分かりにくいし、中がまるっきり見えないからからなあなんて思っていました。

神戸の友達から電話があり、八月の下旬はもしかしたら京都・兵庫ツアーをしてくるかもしれません。



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読者様からのお便り

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少し前、「手付けを返してもらう方法」というタイトルで記事を書いたのを皆様覚えていらっしゃいますか?


そのご当人のYさんより久しぶりにご連絡を頂きました。

以下、引用・一部省略等いたします。


;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;


星輝様

ご無沙汰しまして申し訳ありません。
毎日、学生の指導で忙しく動き回っています。

さて、今週の日曜日に○○不動産の人に会って
解約証明書なるものにサインしてきました。

私が「出るところに出る」といった事が理由かどうかわかりませんが、
「いんちき不動産屋」といったことに対し、名誉毀損で訴えるかもしれないから
そのつもりで、なんて言われました。

都庁にいきたいと考えていたのですが、親からもくだらんけんかはやめるように言われましたし、
○○さんからも励ましのメールをいただいたり、不動産投資のDVDをお借りしたりこともありまして、
あの100万円で星輝さんや○○さんとも知り合え、貴重なアドバイスを頂き、
カス物件をつかまされずにすんだと考えれば、
先行投資の額としてはそれほど高くもないと考えるようになりました。
そして、何より忙しくて時間がないためフェードアウトしそうな感じです。

9月までは合宿などがありばたばたしているのですが、それ以降は時間が取れそうですので、
また皆さんにお礼を言いに会合に参加させていただくつもりです。

星輝さんには、今回の件で本当にいろいろと親身になって相談に乗っていただき、ありがとうございました。
今後ともよろしくお願いいたします。
お礼のみで失礼します。


Yより


;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;


というメールを頂き、とりあえずは彼なりに結論をだしてこれからの方向性もしっかりと認識して進んでいくのかと思っていたところ、即座に以下のようなメールが届きました。


;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;



星輝様

今メールチェックをしましたら、以下のようなメールを受信しました。



株式会社○○○不動産のKです。

先日署名捺印頂きました、契約解除証書を○○不動産に渡してまいりました。

○○不動産さんには前もって文書をFAXしており、

売主様には話はして頂いておりましたが、今回の契約解除は納得がいかないようです。

売主様からの書面を頂いて来ましたので、添付させて頂きます。

契約解除には契約書通りの違約金2割が必要との内容です。

一度話し合いの場を設けるか、法廷での話しになるかと思いますが、

いかがいたしましょうか?

いずれにしても先方の○○不動産が20日まで不在となっておりますので、

動くのも20日以降となってしまいます。

また、今後は言った、言わないというトラブルを避ける為に、

全て文面でやりとりする方が良いかと思います。



私としては終わりかと思っていましたので、ちょっとびっくりです。
どのようにしたらよいのでしょうか?
今日は今から人に会いに行かねばならないので、
私のほうから電話させていただきます。

ややこしくなりまして申し訳ありません。

Yより


;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;


お話がややこしくなってきました。

いわゆる最悪の状況になったと申し上げましょうか。。。

彼を救ってあげる方法は何かありませんでしょうか?

ご経験者の皆様、アドバイスよろしくお願いします。


また単に好き勝手にご意見を言ってもらっても結構です。

今回のメールの公開はご本人に了解を得ていますので。

コメントに残しにくい場合は

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

までよろしくお願いします。
[ 2008/08/13 00:44 ] 読者様からのお便り | TB(0) | CM(26)

第9回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)開催しました 

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昨日は皆様の様々な意見ありがとうございました。

非常に参考になりました。

随時このお話はアップデートしていきますので、続編をご期待下さい。

彼の今後の動向から目が離せません。


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第9回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG) を開催しました。


すでに9回目なんですね。


詳細は、yukiさんとヒロシさんのブログにアップされているのでここでは割愛します。


お二人のブログからは漏れている内容で、読者の皆様に有益な?情報だけをあげてみると


・集合住宅の郵便ポストを無料で仕入れる方法

・国金を使用して物件を効果的に増やす方法

・国金の融資を伸ばす方法

・国金の本店決済と支店決済の境目

・耐用年数を超えた物件の融資の手段

・物件にあるクッラクの判断の仕方

・ブラック○○子

・地蔵をまがると物件

・目が覚めるロフト階段

・セバスチャンのお部屋には床暖房

・宣伝の効果的な使い方

・家賃だけではない入居者の選び方

こんなところかな。




毎回非常に有益な時間を皆様に提供頂き実に感謝です!

カレーの練習の成果を出せなかったのは非常に残念でしたが、まだ次回があります!

またお時間があれば是非いきましょう。

昼RIGの次回は未定です。

ではお休みなさい。
[ 2008/08/12 01:17 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(12)

あるサラリーマンの融資に対する考え方 

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お知らせ

0811昼RIG参加者の皆様へ

メールは届いていますか?

いつもと集合時間が違うのでご確認下さい。

もし届いていない場合お手数ですが携帯にメール下さい。


私に関しては、最初にお送りしたメールに書いた内容よりも議題が直前で1つ増えました。

皆様明日お知恵拝借、よろしくお願いします。


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本日はいつもよりも涼しかったですね。

私は朝からずっと家で締め切りが迫ったお仕事をしていました。


契約先から昨日メールが来て、


「一両日中には終わらせます」


と宣言してしまったので、それに今日は取り組んでいました。

仕事の合間にお洗濯したり、料理したり、ケーキ食べたりしてなんとか仕事を終えることが出来ました。


私はケーキまたはパフェを週に3つくらい、クッキー、その他の甘いものを三つくらい、つまり毎日何か甘いものを食べるのですが、それって多いですか?


先日友人と話しているときにこの話題を出したら、一言

「食べすぎ」

と言われました。


;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;

やっと不動産のお話

;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;



先日お会いした投資家さんのお話の中で印象に残ったもの。


「あるところで聞いた話ですが、たとえば銀行が二億円融資をしてくれるってことは銀行が二億円をくれたと言うことと同義なんですよ!これって名言だと思います」


「二億借りるのと五億借りるのと全く変わらない。どちらもサラリーマンの給料では払えないのですから」


「いざとなったら自己破産すればいいのです。」


「物件を購入する度に新規に法人をたてる。すると消費税の還付もそのたびに出来る。また銀行の与信審査にひっかからない」



これらの言葉に対する皆さんのご感想を聞いてみたくて記事にしてみました。


皆さんどう思われますか?
[ 2008/08/10 23:00 ] 雑感 | TB(0) | CM(35)

水戸市で不動産三昧。その2 

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本日は突然仕事が入り、鴻巣のインドカレー屋に行けなくなりました。

主催の健吉さん、すみません。

たろうさんも参加できなくなってしまったようですね。

またよろしくお願いします。


仕事に行く前に急いではさみでチョキチョキ髪の毛切ったら、失敗したようです。

家のものから「後頭部にハゲがあるよ!」との指摘。

まあ、仕方ないですね。鏡も見ずに気分で切っていますから。。。


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昨日の続きです

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その後、水戸大家さんの高利回りアパートへ。


水戸大家さんはご自分の方針がしっかりしているのでブレがないのが強みですよね!

この物件も水戸大家さんの好みの物件。

ワンルームではないというのがポイントです。あとは本人に聞いてみてください。

そうそう、水戸大家さん、少し経ったら金利交渉をお忘れなく!



ブログでも書かれているとおりですが、階段塗装が途中でした。

あそこまでやっても2万円かかっていないとは。
やはり自分でやると安いですね。。


物件は綺麗にされいて、もちろん満室稼動。

優良物件です。

水戸大家さん、破産しそうになったら私が買い取ります。
明日にでもまるまる現金で!笑

ねーやんとの争いになりそうですけど。。



その後噂のカレー屋に。

皆さんが揃うまで不動産のお話。

途中、ミツウロコ(プロパンガス屋)の方が参入。

その後、トミーさん、タカヒロさん、不動産屋Tさん、Tさんが合流。

合計8人でした。



オフレコのお話も多かったですので書ける範囲ですと

・プロパンガス屋の現状
・潰れそうなプロパンガス会社・危ない会社・資本力がしっかりしている会社の情報
・破格の条件をプロパンガス屋から出した方法(○○を使ってありえない条件を引き出していました)
・200万で指している戸建
・自治体融資
・商工会議所を通して国金から借りると金利が安くなる
・競売のやばい戸建
・何故かや○○に関わってしまう人のお話
・石岡での出来事
・山梨での出来事
・ひたちなか市での出来事
・朝のお見送り・ラッシュもとめてしまう(水戸大家さんブログアップよろしくお願いします)
・彼らの経済情勢
・ガス代が高いんじゃあ、家へ来い話
・彼らは自分の縄張りに人を呼ぶ習性がある
・顔の形が変わってしまうほどの彼らと関わったお話
・敏腕大家が不動産屋の固定観念を超える
・業者があきらめた物件を投資家が購入し高利回りへ大変身させた
・5中と3中
・短ラン・ボンタン
・犯罪が多い街でも高稼働率させる方法
・合格発表のとき、校門でアパートのちらしをまく大家さん
などなど



まだまだ話は尽きませんでしたが私の特急の時間があるのでお開きとなりました。

最後にトミーさんの指値⇒放置中の物件を拝見しました。


土地の形、補修必要部分が沢山あること、基礎の問題、隣が水路等突っ込み部分が多い物件でしたので、もしかしたら指値が通るかもしれませんね。


名残惜しかったですが、勝田駅から特急ひたちに乗り上野に戻りました。


水戸では皆様ありがとうございました。

また近々お会いしましょう!
[ 2008/08/10 01:23 ] 雑感 | TB(0) | CM(14)

水戸市で不動産三昧。その1 

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本日のお話スタートです

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本日は千波湖(せんばこ)が見えるホテルシーズンに滞在していました。

八時過ぎにおきて、のんびりお風呂に入って、それから朝食バイキング。


のんびり、いっぱい朝から食べました。


サラダ・焼き鮭・のり・ジャーマンポテト・肉団子スープ・ご飯二杯・味噌汁

それから

分厚いトースト三枚・コーンスープ・杏仁豆腐

最後に

トマトジュース三杯とオレンジジュース


おなか一杯になりました。


のんびり朝食を取っている最中に水戸大家さんからメールで

「本日腰痛で仕事を休んだため時間あります」

との連絡。


お言葉に甘えて、お昼過ぎに合流させて頂くことにしました。



それまで少し時間があったので、敏腕投資家Iさんの購入された物件を拝見しました。

購入当初は店舗2戸/3戸、住居4戸/24戸が、現在は住居が一部屋空いているだけとのこと。

なかなかのやり手ですよね!

現在利回り20%弱

一階に美容院が入っているのですが、美容院が物件にあると何故かおしゃれに見えました。




その後、星輝所有物件2にてプロパンガスの切り替え完了との連絡が切り替えの担当さんからあり。

ブログでは書いてなかったかもしれませんが、プロパンガスの切り替えを検討していました。


条件は今回はシンプルに、

1.給湯器のフリーメンテナンス
2.古くなった配管の交換
3.一部屋あたり手数料を○万円

だけ。来週契約を交わすことにしました。




その後テクテクと水戸駅に向かいました。

何故か水戸駅で

「地元の方ですか?」

っておじいさんにお声をかけられました。




約束の12時30分にcombox310の前で水戸大家さんと合流。

その後、ファミレスへ。

結構混んででいて待たなければならなったので、名前を

「け○○ち」

と書き、待つこと数分、席に通されました。



その後は楽しい不動産のお話を数時間。

途中でねーやんが合流。


ねーやんはなかなかの投資家マインドを持ったお方。

こんな彼女がいたらお金たまりそうです!


ここでの印象に残った話題は

1.水戸大家さんのお手製の物件資料
2.水戸人の返済の感覚
3.テナントは地下はOKだが、上に上がるのは厳しい
4.女性が物件を選ぶ視点。日当たりと安全性が大切
5.水戸市内の危険地帯情報。○町は地元民には有名な危険地帯
6.水戸市内では○○○は室内で起こる
7.星輝仕事より電話あり。翌日の健吉さんのカレーの会に出られなくなる可能性大に(涙


地元の人しか知らない情報が目白押しでした。



ファミレスを出て、三人でいくつか物件見学。

物件自体は良くても、値段が合わないものばかり。。。というのがみんなの印象。

ま、投資は不動産だけではないので無理して買う必要ないですしね!



見た物件のなかには怪しい物件もいくつか。

雰囲気が常人が住むところではない雰囲気。

犯罪のにおいがぷんぷんしました。

立地はいいのに惜しいなあっていう印象。



その後は水戸大家さんの物件見学へ。
(その2へ)
[ 2008/08/09 01:14 ] 雑感 | TB(0) | CM(22)

不動産投資の王道 

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お知らせ

お知らせではないのですが、一言。

今日は水戸のホテルに滞在してます。
この記事はホテルのPCを利用して書いています。

明日は水戸大家さん、タカヒロさん、トミーさん、不動産屋Tさん、ねーやんさんたちと水戸のカレー屋さんに行く予定です。
結構大勢ですね。

水戸大家さんが図面を集めてくれたらしく、明日はみんなで集団指値大会の予定です笑。

728でお会いした水戸マンションオーナーの大型物件を見たり、売れ残り物件を見たり、明日はのんびり不動産三昧で過ごす予定です。

I不動産にもいきたいなあ。

とっても楽しみです!


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本日のお話スタートです

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不動産投資の王道について。


前回の記事で何が不動産投資の王道なのか分かりません、って発言をいたしました。
それは全て相対的であるものだとも。


でも、たくさん不動産と関わっている方にはその方なりに真理が見えているようです。

それが以前コメントに頂いたコンドウさんのご意見。



(以下引用・一部省略)

不動産投資家に対して、一般の方は、どう見ているのかということは、あまり気にしたことがなかったので、今回のブログ、勉強になりました。
やはり気になるのは、リスクとリターンなんですね?。

この場を借りて不動産投資とは、どんなものなのかを言わせてもらうと、リスクが低い物件を、沢山の資金を借りて、沢山の物件を回しても、たいして利益がでるわけではありません。

かたい不動産投資をしたいのであれば、やはり現金が必要だと思います。

リスクの高い物件を買い、それを美味しい物件に仕上げるのであれば、沢山借りても儲かります。

簡単に資金を借りて、簡単に経営して、簡単に儲かるものではないことは確かです。

(以上引用・一部省略)


リスクが低い物件を・・・・大して利益が出るわけではありませんという件は、某通販大矢さんを思い出しました。

彼らの物件がリスクが低いのかは皆目検討がつきませんが。



皆さんにとっての不動産投資の王道ってなんですか?


私にとっての不動産投資の王道は。。。。


「負えるリスクを判断すること」


かな。



1棟目への一歩がなかなか踏み出せない方へのヒントになったら、と思い本日の記事を書きました。

728でお会いしたポチおさん、Sとうさん、その後どうですか?

その他の皆様もその後不動産投資はいかがですか?
[ 2008/08/08 00:20 ] 雑感 | TB(0) | CM(26)

不動産投資のそれぞれ 

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お知らせ

昨日の募集(昼RIG)は多数のお申し込みを頂きました。

皆様ありがとうございます。

締め切りに入れなかった方には、後ほどお詫びのメールを入れさせていただきます。

お申し込みいただいた方、カレー大丈夫ですか??



・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

本日のお話スタートです

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ブログのおかげで多くの投資家とお会いする機会に恵まれるようになりました。

ブログを実際に始めるまで数年かかりましたが、今となっては始めて良かったなあって思います。

重い腰を上げてよかった。



かとうひろゆきさんに

「星輝さんもブログもはじめたほうがいいぞ!出会いが広がるから。」

と言われて三年後ですよ、腰を上げたのは。本当に重い腰!笑



ブログがなかったらお会いしていなかっただろう方たちと今は普通にお会いできるようになっていますから、その価値といったら計り知れません。


人生、人と出会うためにあると私は思っていますから!


この場を借りて今まで私星輝と時間を共有していただいた方へ感謝を申し上げます。

実際、お会いしたことがなくても、ブログを読んで頂いている方へも同様の感謝を申し上げます。




多くの投資家とお会いすると、多くの投資のスタイルがあることに気づかされます。


・フルローンを引っ張って高速リタイヤ気味投資法

・ぼろ物件を現金買いしていく方法

・木造アパートばかりを攻める方法

・戸建ばかり攻める方法

・売却により利益をどんどん確定していく方法


本当に様々です。

どれがいいのかは個人の趣味なので一概には言えません。相対的に価値があるのだと思います。



私がどのような方法で物件を購入してきたのかは全て自己流。

大した方法ではないのでここでは書きません。



そんな中、以前もチラッと書いたかもしれませんが、1つ気になる投資方法があります。

一番最初に書いた高速リタイヤ気味の投資方法です。


平成築の物件のRCで評価が高いものを買って、高速リタイヤって感じですよね。

利回りは10%あれば良い方。

銀行からフルローンを引っ張ってくる。


このときに初心者にありがちなのが経費の大きさに気づいていないこと。

固定資産税・エレベーター保守管理費・電気代等だけで年間に300万円かかることも。



実際、お会いした投資家の物件は

RCのファミリータイプ22部屋
エレベーター付き
フルローン
価格は二億円弱
物件単体からの手残りの額は200万円程度



私の投資用の2棟目は

鉄骨の店舗プラスワンルーム
エレベーターなし
フルローン
価格は4000万円弱
物件単体からの手残りの額は200万円強

注)大雑把な計算ですので参考程度のお話として読んで下さい。



この現実を見たときに経費の大きさって物件のキャッシュフローに大きな差を及ぼすのだなって再認識しました。



価値観は相対的なのでどのような投資がいいのかと言う定義は出来ません。

しかし自分なりの方針をもって投資に望むことの大切さを実感しました。
[ 2008/08/06 23:33 ] 雑感 | TB(0) | CM(28)

第9回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)のお知らせ 

第9回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)のお知らせ


昨日の記事で軽くお知らせしましたが、久しぶりに昼間にRIGを開催します!

すでに数名のお申し込みを頂きました。

が、以下の内容をご確認の上、参加のご意思を再確認してください。


詳細は↓

日時:8月11日月曜日
場所:赤羽
時間:ランチタイム 13時くらいから16時半くらいまで

☆今回はいきなりファミレスではなく、インドカレーレストラン⇒ファミレス。という予定になるかもしれませんのでカレーが苦手な方はご遠慮下さい


ご興味のある方はsashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jpまでご連絡ください。

ある程度の人数で締め切った後、皆様にお返事いたします。

注)
応募者多数の場合、先着順とさせて頂いております。
定員枠内に入れなかった場合ご了承くださいませ
メールでの申し込みのみ正式申し込みとしてお受けします。


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[ 2008/08/05 23:57 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(14)

入居者より家賃の値下げ交渉・その3 

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本日も水戸でお仕事でした。

東京では賃貸フェアが行われているんでしたよね?

今年は一日も参加できずに終わります。。。悲しい。

今頃皆様楽しんでいるのでしょうか?

もしかしたら明日から?

正確な日付すら把握していません。

白い恋人(北海道みやげ)を食べながら本日もブログを頑張ります!


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お知らせ

久しぶりに昼RIG開催します。

詳細は後日記事にしますが、概要は

日付:8月11日 月曜日
場所:赤羽
時間:13時

ご参加ご希望のかたは

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

までご連絡よろしくお願いします。


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ソシアルビルのお話です

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入居者より家賃の値下げ交渉・その2の続きです。



管理会社より以下のようなメールが来ました。


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星輝様

ご連絡ありがとうございました。

お客さんが少なくて経営が厳しいとの事で
最初に家賃を下げてほしいと話があったのは、先月末です。
お店を長く続けていきたいので、値下げして欲しいと言われましたが
どのぐらい下げて欲しいのか等、具体的な話は伺いませんでした。
家賃を値下げした事が他のテナント、特に○○の耳に入ってしまうと困
るので・・・
(2sの○○と2yは繋がりがある様に思います。)

以上、ご検討下さいます様、宜しくお願い申し上げます。


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どのように返事すべきでしょうかね?

上記のようなお話を伺うと、今回も家賃値下げは無視をしておいたほうがいい気がします。


テナントもおそらくある程度の固定客は付いている筈だから、やすやすと今のお店をたたむとは考えられません。


友人の経営者たちと話をすると、「店・事務所の移動はしたくない」とか「移転をするならお店をやめる覚悟が必要」と言う声が多いです。


実際うちも身内に設備屋さんがいて、引越しと同時にお店を閉めました。


ということで、家賃値下げ交渉はお断りと言う結論でよいのかな・・・
[ 2008/08/04 23:36 ] ソシアルビル経営全般 | TB(0) | CM(24)

北海道にて。その2 

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本日は心優しいある投資家さんからお電話を頂きました^^

過去数日間私にお電話をして頂いていたようで、

「電話がつながらなくて心配した!」

とのことでした。

「最初は用事があってお電話していましたが、最終的には連絡を取ることが目的となっていましたよ!」

とも。ありがとうございます。


最近、仕事が忙しくまともな人生を送れていなかったので、お電話にも出られなかったのです・・・

心優しい投資家様、ご心配おかけしました。

今週もなかなかハードスケジュールですが、生き延びられるように適度に頑張ります!

そして近々お会いしましょう。


PS
メール届いていたら返事くださいね?。
ご自分の物件でお忙しいのかな・・・?


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ちょっと前の北海道にて。その1の続きです。


北海道にて。その2です。


土曜夜の23時に札幌について、翌日19時には札幌駅をでるというなかなか忙しい予定でした。


忙しい中での楽しみは食事と老人達との会話。


食事は昼食はルネッサンスホテル。夕食は若駒。



ルネッサンスホテルでは和・洋・中の折衷料理を食べました。

お得感がある食事だと思いますが、正直少し面食らいました笑。

最初にふかひれのスープなどが出て、その後ステーキがでて、最後は寿司!笑

そんな流れでした。

こんなのありなんですね?。

味はそれなりでした。
悪くなかったですよ。
寿司がちょっと寂しかったかな。。。


若駒では三色丼(うに、サーモン、いくら)とホタテ稚貝の味噌汁を食べました。

こちらも味は悪くはなかったですね。
東京に比べると新鮮だと思います。



親族6・7名で食事をしていたのですが、このメンバーのほとんどが大家さんでした。

・お○様 ⇒ 某研究室でいじめ?に会い、研究職を離れ、今は鍼灸学校で勤務。傍ら、大田区を中心に5億程度の資産。

・お○○様 ⇒ 研究職を退職後、不動産会社の社長に就任。北海道のみですが土地所有。不動産関連会社を複数所有。

・お○○ちゃま ⇒ 不動産合資会社の社長。生まれてから一度も働いたことなく、毎日歌や、ダンス等のお稽古事に励む。

・星輝 ⇒ 学校卒業後、ぷらぷら。その後、投資を始める。小規模投資家。

・○○さん ⇒ 某都内の不動産屋勤務。高級物件(家賃50万以上)のみを専門に扱う。

・お○○さん ⇒ 某T大学中退後(もったないかも!)、講師として生計を立てている

・○○くん ⇒ 2浪後、大学進学。ただいまM1。味蕾(漢字あってるかな?)の研究中



こういう面子が集まっているのに不動産のお話は全くゼロ。

捕虜にされた経験がある人のお話が中心でした。

また近々礼札予定なのですが、そのときに捕虜経験のお話を聞いてこようと思っています。
[ 2008/08/04 00:43 ] 雑感 | TB(0) | CM(12)

水戸大家の会の続き 

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お知らせ

NIGHT RIG第三弾は9月8日月曜日に予定しています。

まだまだ先のお話ですがご参加予定の方は

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

までご連絡くださいませ。

「0908」と件名に入れて、お名前とご連絡先、お持ちならばブログもよろしくお願いします


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昨日の続きです。

起きるとすでに時間は朝の9時でした。

マサさんとヒロシさんは物件のペンキ塗りでもしてるんだろうなって思いながら、朝食バイキング。

ここのホテルはかれこれ三年くらい使っていますが、朝食のメニューはほぼ同じ。

経営者が最近変わったのになあ。。。


朝食後、部屋に戻りテレビをつけるとイチローが出ていたので、チェックアウトの11時までのんびりとメジャーリーグを観戦。

その後チェックアウト。


ホテルから徒歩数分の仕事場で荷物を降ろすと、マサさんから着信が。

「お昼宜しければご一緒しませんか?」

おなかは一杯でしたが、お茶だけで参加させていただきました。



マサさん、ヒロシさん、星輝でファミレスでランチ。


今晩、水戸の花火大会を男三人で楽しもうかと誰からとなく提案。

私、星輝、大賛成!

「仕事が終わり次第参戦します!」


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ここからのお話は長くなりますのでヒロシさんのブログにお譲りします・・・・

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時間は夜の8時、なんとかマサさん、ヒロシさんに合流できました。

花火を楽しみながら車を流しました。

その後多国籍な物件で数分とまり、イカを仕入れることに頻繁に失敗するらしいイカ料理のお店に行きました。



そこでの注文は何故かステーキ。1300円なり。

私の財布の中には1000円ぴったりしかなかったですが、なんとか乗り切りました。
(あ、そういえばヒロシさんに43円の借金があることを思い出しました。次回お返しします)

乗り切った上に現金が何故か少し増えていました。



マサさん運転の帰りの車中はとても楽しかったのだけ覚えています。

大規模な物件のお話や、小規模物件のお話、半額指値のお話、信金の裏技的な使い方、究極的ないじめ笑・・・あげるときりがありません。



大爆笑の中にも多くの収穫がありました。


マサさん、ヒロシさん、とても楽しい時間をありがとうございます。
[ 2008/08/03 00:43 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(18)

水戸大家の会より無事帰還 

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昨日は水戸のホテルシーズンに泊まりやっと先ほど帰宅しました。


マサさんの運転で自宅まで送っていただきました。

マサさん、ヒロシさん、楽しい時間をありがとうございました。



さてさて、何から書いたら良いものか・・・・



昨日は七時から水戸で大家の会が催されました。

水戸大家さん主催です。


前回のようにこじんまりとした形を想定していたのですが結構な人数が集まっていたようです。

ちなみに、前回は水戸大家さん、トミーさん、TAKAひろさん、Tさん、星輝のみでサイゼリアでひっそりとやっていました。


今回は、上記のメンバーに加えて、三代目大家マサさん、ooyatakaさん、ヒロシさん、タニアさん、gamiさん、業者の方、横浜の方で水戸に物件をお持ちの方、古河から来ている方、地元の方。

そんなところでしたでしょうか?


私は仕事があったので8時からの参加でした。

私に遅れること数分でooyatakaさんのご到着。


我々の席の目の前にはあのスーパーヒロシさん!



今回のお話のなかで特筆すべきもの

・関西アーバンの金利はただいま3%くらい

・水戸市・春日部市の法人借り募集中

・なぜある特定の業者の物件は満室になりやすいか

・ほぼ全空だった物件をほぼ満室に短期間でした方法⇒家賃3.8万の部屋に3万円の謝礼を出す

・○○○法人を使って空室だらけの物件を半年で満室にする方法

・水戸市の人間は奴隷のようにこき使われることになれていると言う現実
⇒交通費3万円込みで手取りが14万円という現実。内装デザイナーという職種で。

・ムサシコーポレーションの物件の仲介の物件は満室になりやすい理由

・マイルーム館の店長の方針。

・モスバーガーの元店長によると、モスは一年に一度くらいは定期的に家賃値下げ交渉をしていた。理由を色々つけて。たとえばエアコンが壊れたからそろそろ下げてくださいとか。でも実際は一度も下がらず。でも物件からの退去もせず、という現実。

・ある不動産屋のこれからの新規出店のお話。県南に進出するらしい



こんなところでしょうか。

気づくと時計は次の日。



そこから、今度は水戸大家さんの物件の好みと即満室にする方法講座が始まりました。

こりゃ、即満室になるなって感じです。

詳細はもちろん企業秘密なので割愛です。



時計が一時を指したころにお開きとなりました。


私とooyatakaさんはホテルシーズンだったので徒歩ですぐだったのですが、未来の女性投資家(お名前聞き忘れました)が車で送って行ってくれるとのオファーがありました。

が、それを断り、マサさん、ヒロシさん、ooyatakaさん、星輝の4人で深夜の物件見学に行きました。

一通り物件を見せていただくと時計はすでに二時半!

マサさんにホテルシーズンまで送っていただきました。


部屋に着くと時間は朝の3時前だったでしょうか?

テレビをつけたら私の好きなman on the moonがやっていたので終わるまで見ていました。。。

二日目に続く。
[ 2008/08/02 00:09 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(26)