家賃相場を無視する試みが成功しました・水戸のガスト 






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「水戸のガスト」

今日の夕飯は水戸のガストで、でした。
桜川のすぐ近くにあるこのガストはいつ来てもガラガラ?。
すんごく居心地がいいです。
まるで我が家のよう
滞在しているホテルからも歩いていける距離なのです。
非常に重宝しています。

水戸はお店があちこちに散らばっていているので
基本、車移動です。

私の実家もそうですが、こういう地域って家族の人数と
同じだけの数の車を所有していることが多いです。

食事の清算をするときに「駐車券はご利用になりますか?」
と当然のように聞かれたのが印象的です。

明日は水戸大家さんの物件見学+飲みです。
どんな楽しいことがあるのかな?。

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東京ガス・都市ガスよりも10万円近く安くなります

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122609
・川口駅徒歩8分・1億500万円・1億円融資内諾アリ・利回り13%強
・マクドナルド・5000万・ H13年鉄骨・土地361坪・賃貸借契約20年(残り12年契約)・月65万賃料  
・久喜市・9割融資付き・14%強・3000万円(銀行評価3400万円)・駅徒歩8分・土地121坪
・都内・フルローン可能性あり/9割融資付きの7200万円・都電荒川線徒歩3分・満室・10%超
川口市任売情報、平成10年前後築、RC、住宅金融公庫物件、利回り13%、価格は2億弱、評価はなんと3億5千万!現地調査しましたが、今年最高の物件です。自分で買いたくなるほどでした!!
・埼玉県草加市6000万円台、フルローン物件でました!
・地方利回り20%以上物件入りました←●●●●の投売りセールが始まったようです。


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家賃相場を無視する試みが成功しました

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私の所有物件2はワンルームの鉄骨造り。
某地方都市にあります。
築は平成初期なのでそろそろ20才近くになります。

この物件は外壁塗装を一度もしたことがありません。
ご覧になればすぐに分かるのが鉄部のさび。
そろそろ寿命かなと思い、数年経っています。

最近この物件をご覧になった大家さんには
「大家の顔が見てみたいよ」
と言われちゃいました。
もちろん、私が大家です笑。

入居率が下がったら外壁塗装をしてお化粧直しと
思っています。が、毎年なんだかんだ満室を保ち続けています。
今年は途中退学の学生がいたので一時期8割入居まで落ち込みました。

が、いまははある戦略がうまく回っていて
来年の退去予定の部屋にまで予約が入りました♪
おかげさまですでに来年の入居率9割を確保しました(一応)。

そして相変わらず相場の家賃を無視し続けています。
本日申し込みを頂いた家賃は相場家賃の二割以上増し。
周辺の業者にはいえません笑。

最近思いついたやり方がうまく回っている間は
この物件は順調に稼いでくれることでしょう。
なのでもう少しこの物件とお付き合いをしていこうと思います。

この物件は所有して5年目になります。
来年の11月で固定金利が終了します。
返済は充分進んでいます。
そして毎月のキャッシュフローも修繕・その他経費以外には
手をつけていません。
通帳にもそれなりにたまってきました。
そろそろ銀行に繰り上げ返済をするか、または
他の使い道を考える時なのかもしれません。


今のところ選択肢としては

?繰り上げ返済をする
?7%の金利の口座に預ける

になります。


私の不動産投資家としての当面の目標は無借金経営、
もしくはそれに順ずる形(融資額と同じだけ口座にある状態)です。

なので?か?か慎重に判断していきたいと思います。

目指せ、安定経営!!

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[ 2009/12/31 00:24 ] 他所有物件2の出来事 | TB(0) | CM(36)

繋ぎ(つなぎ)融資・日本政策金融公庫につかえる不動産繋ぎ融資・水戸に三連泊 







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「水戸に三連泊」

一年に数回ある水戸三連泊が今日から始まります。
今晩水戸入りして、三日間です。
新しいコートを着ていこうっと

以前はホテル暮らしはつまらなくて、水戸での仕事は
必ず毎日特急ヒタチで通っていましたが、
最近は、水戸大家さん、タカヒロさん、トミーさん、マルミーさん、コウさんと
遊び仲間がいるので水戸連泊も楽しく、待ち遠しくなっています^^

今回は水戸大家さんの新しい事務所を拝見する予定です。
どんな仕上がりなのか楽しみです。
また、もうひとつの楽しみは水戸大家さんのビジネスに関する発想を聞くこと。
どんな素敵なアイデアが聞けるのでしょう。

いつもの遊び仲間の皆様、お時間があれば遊んでくださいね

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都市ガスの給湯器を安く仕入れる方法
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・川口駅徒歩8分・1億500万円・1億円融資内諾アリ・利回り13%強
・マクドナルド・5000万・ H13年鉄骨・土地361坪・賃貸借契約20年(残り12年契約)・月65万賃料  
・久喜市・9割融資付き・14%強・3000万円(銀行評価3400万円)・駅徒歩8分・土地121坪
・都内・フルローン可能性あり/9割融資付きの7200万円・都電荒川線徒歩3分・満室・10%超
川口市任売情報、平成10年前後築、RC、住宅金融公庫物件、利回り13%、価格は2億弱、評価はなんと3億5千万!現地調査しましたが、今年最高の物件です。自分で買いたくなるほどでした!!
・埼玉県草加市6000万円台、フルローン物件でました!
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日本政策金融公庫につかえる不動産繋ぎ(つなぎ)融資

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以前、記事に取り上げました様々な用途の資金のご提供情報の続報です。
担当者さまからご連絡を頂きましたので以下掲載いたします。



当社は企業経営、企業再生等に必要な資金を提供しております。
例えば不動産の購入を銀行・ノンバンクで借入したが、
景気停滞、その他の理由で支払い不能となり経営が困窮している場合、
資金を投入して金融機関・サービサー等と交渉し会社・個人の
不動産を一切失わず企業再生する為の資金提供

金融機関・サービサー等不良債権の格安物件あるいはまた
デベロッパーの塩漬物件を購入して短期での売却の為の資金提供

株券・国債・金地金・売掛金担保、手形割引での資金提供

上記は一例です
様々な資金用途において資金提供いたします
金額はいくらでも構いません、上限ありません

昨日、不動産業者と資金提供の案件で面談しました。
内容は今月から年度末にかけて各金融機関が自社の不良債権の不動産を
売却処理するとの事、その物件の購入資金の提供の話でした。


ここまで。


たとえば、日本政策金融公庫(旧国金)で融資を引く場合、ご存知のとおり、
所有権移転が先になります。
ですから、まずは短期の繋ぎ融資を受けて所有権を移動させ、
そのあと旧国金で融資を受けて、一括返済というシナリオが描けます。

借りている期間はほんの数日ですから金利も大してかかりません。
私の周りの投資家でも繋ぎ融資を使っている方が複数いらっしゃいます。
繋ぎ融資って経営をしていくうえでは普通のことなんですね。

表面の金利の数字だけ見ると12%前後なので、どんだけ利子が取られるのだろう?
と怖くなりますが、よくよく考えて計算してみると、融資期間がほんの数日だと
利子自体もほんの数千円程度で収まるんですよね。
よく考えたら当たり前ですが笑


すぐに物件をおさえたい場合、急な資金が必要になった場合の繋ぎ融資が必要な方、
「繋ぎ融資の件」として「sashinenikkiあっとyahoo.co.jp」までご連絡ください。

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[ 2009/12/26 23:30 ] 雑感 | TB(0) | CM(16)

都市ガスの給湯器を安く仕入れる方法・ホワイトTIMTAM(ティムタム)を豪州の友人から頂く 

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「ホワイトTIMTAM(ティムタム)を豪州の友人から頂く」

以前僕はオーストラリアに住んでいたことがあるので、そこで馴染んだものがいまだに好きです。
フィッシュ&チップス、ベジマイト、オーストラリア英語、真珠、そしてTIMTAMチョコレートです。

最近、時間が合えばスカイプをするオーストラリアの知り合いがいるのですが、
先日その人から↓贈り物が届きました。(Nさん有難う!thank you, nada)
山デジカメ 00177

開けてみると↓
山デジカメ 00178
おもわず「お”?」と歓喜の声が出てしまいました笑

初体験のホワイトティムタム
山デジカメ 00179

他の角度から
山デジカメ 00180

ティムタムチョコレートは日本では確かソニプラとかの海外雑貨店で取り扱っています。
そしてなんと!ホワイトティムタムも売られているとのことです(草加人情報)。

オーストラリアの味をぜひ味わってみてください。
はまる人ははまります!

甘すぎるという声もありますが。。。

ちなみに僕はひとパック一人で食べきっちゃいます笑

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・マクドナルド・5000万・ H13年鉄骨・土地361坪・賃貸借契約20年(残り12年契約)・月65万賃料  
・東横線日吉駅・徒歩7分・新築・10%強・5000万円台
・久喜市・14%強・3000万円(銀行評価3400万円)・駅徒歩8分・土地121坪←買い付け殺到中です
・都内・フルローン可能性あり/9割融資付きの7200万円・都電荒川線徒歩3分・満室・10%超
川口市任売情報、平成10年前後築、RC、住宅金融公庫物件、利回り13%、価格は2億弱、評価はなんと3億5千万!現地調査しましたが、今年最高の物件です。自分で買いたくなるほどでした!!
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都市ガスの給湯器を安く仕入れる方法

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本日とあるガス屋さんとお話&ランチをする機会に恵まれました。
おいしいおそばをご馳走になりました。S様ありがとうございます。

その際にいろいろ業界の裏話を伺いました。
たとえば、大手業者が給湯器を仕入れる原価!

街中の工務店さんよりはるかに安く仕入れています。
定価にはそんなに利益が乗っかってるの?という感じでした。

特に印象的だったのが都市ガス用のリモコン・追い炊き付きの給湯器の値段。
都市ガス・東京ガスでリモコン・追い炊き付きの給湯器の見積もりを取ると
大体、27万円で本体を販売し、工事費は別途かかるとのこと。
合計少なくとも30万円?くらいでしょうか?

しかしこのSさんの所にお願いすれば東京ガスで27万円+工事費と全く同じものが
20数万円(工事費込み)となるとのこと!!

つまり

・東京ガス     30万?
・Sさんの会社   20数万円

なので少なくとも5万から8万円程度は安くなるようです。
都市ガス・東京ガスは基本的に殿様商売なのでこの値段(30万?)で出し、
値下げはあまりしないとのことです。
というか、これでいやなら別に行ってくれ、という感じらしいです。


その他にもいろいろご提案がありました。

・バランス釜・都市ガスのバランス釜交換を都市ガス・東京ガスで見積もると15万円程度だが、
これよりも確実に安い方法+ルートのお話

・落とし込みのタイプの給湯器が東京ガス・都市ガスの見積もりだと12万円程度(工事費込み)だが、
これよりも3万円?5万円は安くできる方法+ルートのお話

・16号の落としこみの給湯器を追い炊きに交換して物件の価値を高めるバリューアップのご協力のお話

※扱う数が増えれば一台あたりの単価は下がりますので上記のように波があるとのこと。
 また機種によっても値段がある程度ばらつきがありますので上記のようになっています。


まずはご自分で都市ガス・東京ガスに見積もりを取ってみてそれでも高ければご相談ください、とのことでした。


ちなみに、私の自己所有物件にも都市ガス物件があります。
給湯器が壊れたらプロパンのように安価にはできないだろうと思っていのたで
今回のSさんの情報は非常に心強いです
マイナスのキャッシュフロー改善に役立ちそうです。

ガス関係の器具全般を安く仕入れることにご興味がある方にこの情報をシェアいたします。
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[ 2009/12/24 22:34 ] 雑感 | TB(0) | CM(28)

三井住友銀行の融資が再び積極的になる!・工務店さんちでのお鍋 

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「工務店さんちでお鍋」

先週の日曜日13日は僕の誕生日の三ヵ月後、と同時に
工務店さんちでのお鍋+リフォーム見学会でした。

工務店さんというプロが自宅に手を入れる、というだけで
わくわくした僕は京浜東北線にゆられ、川崎までお邪魔してきました。

久しぶりの川崎駅は相変わらず活気に満ちていました。
横浜川崎蒲田、この辺は本当に侮れません。
新宿渋谷池袋と同じ、または負けないくらいの力を感じます。

工務店さんちへの途中で高級食材?を仕入れ、現地に向かって歩いていると
yukiさん夫妻に遭遇。一緒に約束の時間よりかなり遅れて到着です笑。
ご夫妻いわく
「先方にも準備がいろいろあるだろうからあえて遅れてきた」
日本人的感覚ではありません笑


国道に面したタイル貼りの立派なマンションの一階のお部屋が工務店さんのご自宅。
中に入ってみるとすでに知った顔のたろうさん、すずきさんがいらしていました。
せくすいさんは鯛とともに後ほどご到着。
ポチおさんは食材だけ到着。
お鍋+00000_convert_20091216110105
送り主名もばっちりポチおでした!


お部屋の中を拝見すると素敵なところが沢山ありました。

・高い天井
・広いトイレ
・費用対効果の高いキッチン
・押入れをうまく使ったクローゼット
・秘密の屋根裏

などなど。

プロが作るものって素敵だな、と再認識しました。

楽しい時間だったのであっという間に感じられましたが
滞在時間は5時間以上!!
工務店さんご夫妻、そしてかわいいお嬢様、そのほかの皆様
楽しい時間をありがとうございました。

最後にかわいい写真を。
お鍋+00003_convert_20091216110538

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三井住友銀行の融資が再び積極的になる!

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多くの不動産投資家が付き合いのある銀行の代表格といえば三井住友銀行。
数年前まで不動産投資融資の先頭を突っ走っていましたね。
北は北海道、南は九州。
日本全国で融資をじゃぶじゃぶ出しまくっていました。

私もその恩恵を受けた一人です。
私は属性が悪いため額はかなり抑えられましたが、
自分で持ち込んだ物件でフルローン・金利1%台・返済比率30%台という条件でした。

その後は金融庁に怒られ、しょんぼりしたのか、融資には消極的になりましたよね。
少なくとも表向きは。
(今でも自己資金5%で融資を出している話が耳に昨日入りました)

しかしですね、最近の情報によると、どうやら三井住友銀行は
貸し出し再開の方向にあるようです。
あるルートには「融資を出せ」と号令がかかっているとのことです。
私のところにも複数のルートからその話が来ています。
学生時代の友人の現役銀行員、銀行関連サラリーマン、中小企業社長などから。

まだまだ一般的にはなるには時間がかかるかもしれませんが、
三井住友銀行の融資部門に顔を出し始めてもいい時期がやってきたのかもしれませんね。

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[ 2009/12/20 17:33 ] 雑感 | TB(0) | CM(28)

フルローンの引き方2009年12月版・恵比寿ランチ&チョコレート試食会 

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「恵比寿ランチ&チョコレート試食会」

昨日は恵比寿で、ゆき、たまこ、えび、ほしでランチ。
恵比寿駅の動く歩道の終点で待ち合わせをして
そこから徒歩2分の恵比寿のIさんチョイスのお店MLB CAFEに移動。

上記URLをクリックして見ると分かるのですがランチビュフェは2500円。
でもなぜか、たまこさんの顔でいきなり500円オフ!
おかげで電車賃がでちゃいました!
たまこさんに感謝です

料理の味は◎
さすがえびちゃんのチョイスです。
恵比寿ランチ 00004

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恵比寿ランチ 00008

恵比寿ランチ 00009


個人的にはブロッコリーの蒸し具合とサーモンの味付けが気に入りました。
あと、カレーもおいしかったです。
デザートも飲み物もすべて込み。
満足なランチ+満足な会話でした。

その後は程近いカフェに移動してチョコレートの試食会。
恵比寿ランチ 00011
アイスワインをチョコカップの中に注ぐ美人投資家1

えびちゃんのお知り合いが世界に向けてチョコレートの新ブランドを
立ち上げるとのことなので、舌の肥えたわれわれ(?)が試食し
感想を伝えるという大役を頂きました。


えびちゃんの数十万円をゼロから生み出す方法
たまこさんにカラーコーディネイトセンス
ゆきさんのラスベガスなど話は多岐にわたり
あっという間にあたりは暗くなりお開きとなりました。

気の置けない仲間とのランチと会話。
平日にこんな素敵な時間を過ごせる自分がとても贅沢だと思いました。
ビバ不動産投資!

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フルローンの引き方2009年12月版

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少ない自己資金でフルローンを引こうとする投資家に対し、ネガティブ
つまり否定的な意見を持つ業者と話をする機会がありました。

彼によると

・基本的にフルローンは過去の夢物語
・自己資金・年収が少ない人とはなるべく付き合いたくない
・自己資金がない人にはまず貯めろといいたい
・今はスルガでなんとか9割・オリックスで8割引けたら万々歳、もしくはライフ住宅ローン

こんなところが彼の主旨でした。
この業者さんは基本的には「貧乏人相手には商売したくない」と口癖のように言っています。
世の中にはお金持ちが沢山いますから、こういう商売の仕方でも成り立っちゃうのでしょうね。


でも私が「私の周りには今現在フルローンを引いている人が複数いますから、
御社のお客さんでも数名はいらっしゃるのでは?」という聞き方をすると

・自分で何件も物件を銀行に持ち込み、担当者と懇意にしている人は確かにフルローンを引いています

と言っていました。
だったらフルローンを引きたい人は物件を検討するたびに
担当者に持ち込み、いろいろ相談してみれば良いということですよね!

フルローンを引きたいのだけど今まで引けなかった方、もしも業者にすべて任せきりだったら
ご自分で動いてみるのはいかがでしょう?

意外と好結果が生まれるかもしれませんよ。
ちなみに私は業者に融資を引いてもらったことはなくすべて自分で融資をつけました。

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[ 2009/12/14 09:23 ] 雑感 | TB(0) | CM(14)

属性と融資の関係2009年度版・英語パーティに参加 

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「英語パーティに参加」

先週末、高田馬場のルノアール会議室で開催された英語パーティに
参加してきました。
自分の英語力の悪化を感じて少しずつ英語に触れる機会を増やそうと思い
すぐに行動!
行動の速さだけならあっぱれなのですが・・・笑。

時間は正味一時間くらい。
英語に触れてきました。
春の水戸以来かな。

参加メンバーは、アメリカ人、イギリス人、台湾人、中国人、ザンビア人、
埼玉人、東京人、と言ったところです。

・リスニング力について
確実に落ちていますね。
最近は英語は映画くらいしか聞かないので静かな場所での
きれいな英語しか聞きなれていません。
みんなが同時に話すような場所での英語の聞き分けがだめですね。。。
単語を忘れているので理解力はダウン↓

・スピーキング力について
話す内容・文法を考えてしまう自分がいたのが認識できました。
あ?あ?。
たとえばこれは仮定の内容だから過去形を使わなくては!
とか思っちゃうんです。
しゃべりも滑らかではないし。
助動詞がかぶったりしました笑
一時間くらい話していると口が慣れてくるのを感じましたが
定期的に話すことの大切さを感じました。

・ジョーク力
会話の中でどれだけウケを取れるか?相手を楽しませるか?を
会話の中で皆さんも重視すると思うのですが、それもだめでしたね。

・総合力
要修行と判断しました。


これから定期的に英語パーティに参加するつもりです。
最低月一回が目標です。
ご興味のある方は一緒にどうですか?
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属性と融資の関係2009年度版

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皆さん、三井住友銀行を中心に融資がどんどん出ていた時代を覚えていますか?
誰でも彼でも融資がどんどん出ていたように思われていましたよね。

でも実際あの当時、年収がいくら少なくてもフルローンが出ていたというわけではありません。
また自己資金が少なくても融資が満額出ていたというわけではないと思います。

当時(も今も)フリーターのような私は銀行にかなり低い評価を受けていました。
三井住友銀行では融資上限が2億円まで引けると聞いていたので、
喜び勇んで1億2千万円の物件を持ち込んでみました。
らくらく融資が引け、一棟もののオーナーになれると胸を躍らせつつ。

銀行からの回答は

「星輝さんの場合は引けても上限5000万円くらいまでです。
 できたら3000万円前後ならもっと融資が引きやすいですよ。
 正直5000万円はかなり厳しいラインです」

でした。
悲しい思い出がフラッシュバックです

周りの投資家、年齢が近い投資家が一億ちょっとの物件、またそれ以上の物件の融資を
どんどん引いていく中、私だけがなんで3000万が限度?と思ったものでした。

でもそれが自分に対する世間の評価なのだから仕方ない。
一番融資がゆるいといわれている三井住友銀行でもこれくらの評価なのだから仕方ない。
と自分で納得し、結局銀行が融資してくれる程度の物件の購入をしました。

そしてその物件は今年で取得して五年目に入っています。
返済は滞りなく順調に進み、口座にも順調にお金を貯めてくれています。
もちろんまだまだ返済期間は13年ほど残っていますが、
金額が小さい分、回収が早い分、心の平静が大きいです。

小さな高利回り物件を早めに取得しておいて良かったと思う瞬間です。


私の融資についての率直な感想は、

・融資はなかなかつきにくいもの

です。
それは今も昔も変わりません。

属性の良い方はいつの時代も融資がおりやすいのと同様に
属性の悪い方にはいつの時代も融資がおりにくいものです。

悪い属性の投資家代表としてこのことはいえます。
これを補うのは努力と知恵と忍耐だと思います。
私の場合はそうでした。

融資に苦労されている方、あきらめずにがんばってくださいね♪

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[ 2009/12/11 00:44 ] 雑感 | TB(0) | CM(30)

英語のお勉強・トイレとお風呂の水が出ない!ポンプの不具合? 

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「英語のお勉強」

最近、英語の勉強をしなくては!と思い始めています。
オーストラリアの友人とスカイプすると、
自分の英語力の悪化に愕然とするからです。

昔ならすっと言えたことが単語すら出てきません。
ボケ老人のようです。われながら情けないです。

友人のNちゃんは「じょうずだから心配しないで」と言ってくれますが、
そんな言葉に慰められていてはいけません。
と思い僕は英語を話す機会を少しずつ探し始めています。

先ほどメルマガでお流しましたが、タイミングよく明日はKstyle主催の英語パーティ。
これに顔を出すことにしました。

ネイティブが5人で、日本人が7人程度の参加状況。
2時間会議室を借り切って英語の世界になります。

不動産投資家で英語にご興味のある方はいらっしゃいますか?
まだ枠が少しありますので、ご一緒できるようです。
場所は高田馬場で、時間は夜の五時過ぎからです。
ご連絡先はsashinenikkiあっとyahoo.co.jpまでどうぞ^^
件名は「英語パーティ」で。

12月5日の朝10時までにご連絡ください。
私の携帯をご存知の方は直接メールしてくださいませ?

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トイレとお風呂の水が出ない!ポンプの不具合?

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Previously on ソシアル日記

いつも使っている業者の見積もりが高すぎたので僕は相見積もりを取った。

一通り電話をしてゆっくりしようとコーヒーを入れているところに
管理会社から連絡が入った。

「星輝さん、とても残念なお知らせがあります。」



The following takes place between 20 p.m. and 21 p.m.
Events occur in real time.
(24より)


「一時的に機能していたポンプですが、だめになっちゃいました。」

「やはりそうですか、ある程度は予測していましたが。。。入居者さんは大丈夫ですか?」

「入居者には近くのホテルに避難するように私が勝手に手配しました。
 代金のほうはオーナー負担でお願いします」

オーナーって何から何まで費用を持つんだよな。。
こういう一時避難のホテル代は保険で下りるのかな?

いろいろご意見を下さるNさんによると、彼の物件で同様の被害にあったとき
一時仮住まい費用が保険で出たとのこと。漏水により部屋が汚かったらしい。
僕の物件の今回の件は部屋はまったく汚れていない。
ここが保険が下りるかどうかの境目かもしれないな。。。


入居者の住まいが一時的に確保できたので一安心だけど、
なるべく早く自分の部屋に帰りたいのが入居者のお気持ちのはず。
もう今は遅いからポンプの工事はできないだろうけど、
明日あけたら朝一に連絡して、すぐに工事に入ってくれそうな業者
に工事をお願いしようと僕は決めた。

寝る前に少し調べ物。
明日業者としっかりと交渉できるように水道関連の知識をある程度
つけてから寝た。



(翌日)


複数の業者から見積もりが届く。
この段階で見積もりがない業者は切り捨てる。
こちらから催促をしない。
以前類似ケースで催促してもいいことはなかった経験があるから。

今回のポンプ交換業者を決めるポイントは

・早く工事に入れるかどうか
・値段が納得できるものかどうか

の二点。

結論から言うと、最終的にはG社に決定。
こちらの提案・要求をしっかりと受けて入れてくれたから。

普通ポンプは自動並列交互運転のものが共同住宅には付いている。
このポンプだと金額がどうしても30万前後になる。
一番安くて30万の見積もり。

でもよくよく調べてみると自動並列交互運転ポンプでなくて
単独ポンプもあるとのこと。
そしてこれが半額の15万円であれば、納得できる金額
と素人なりの判断をした。

本当は並列運転のポンプのほうが良いに決まっている。
片方壊れたら片方が動くから。
そして片方ずつ動くから劣化の度合いも単独ポンプよりも
遅いはず。
業者も一様にそう説明していた。

でも結局ポンプは消耗品だし、時代がたてば新商品が出るはず。
なので金額が安いもので壊れたら交換というスタイルもありかな
というのが僕の判断。

以上のようにG社の社長に話して、納得してもらい
最初は19万円だった単独ポンプの見積もりも15万円にしてもらい
その日のうちに工事に入ってもらった。
一件落着?。

今回の件のおかげでポンプについて詳しくなりました。
最初の60万の見積もりから15万円まで圧縮できたのも収穫でした。

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[ 2009/12/05 23:31 ] 他所有物件2の出来事 | TB(0) | CM(24)

フルローンばんばん出ています・PTS面談・トイレとお風呂の水が出ない!ポンプの不具合? 

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「フルローンばんばん出ています・PTS面談」


本日12月2日、都内某所でPTSの初期面談をしていました。

いつもと同様、本日もかなりエキサイティングな面談となりました。
もちろんPTSの面談内容はクローズドにしておりますので詳細は書けません。
会員様もわれわれとの面談内容はおそらく大切な情報・血肉として
蓄えていらっしゃると思われます。

でもここだけの話として、ブログ読者様にちょこっとだけお披露目すると、
今回の話題のいくつかは、

・自己資金を使わずにフルローンを引く方法
・2009年10月時点でのフルローンを出す銀行の話
・2009年10月時点でフルローンを引いた体験談
・特殊なフルローンの引き方の話

でした。

もちろんすべての方がフルローンを引けるわけではありませんが、
世の中にはフルローンを引いている人はたくさんいます。
この不況下においても。

ちなみにPTS会員様は今年オーバーローンを引いております。


一定の条件が整うとポンとフルローンが引けてしまいます。
またはある一定のルートを通すとフルローンが引けてしまいます。
すべては正確な情報なんですね、大切なのは。


最近とくに思います。
形のない情報にこそ大きな価値があると。

一般的に日本人はアメリカ人などに比べて情報にお金を出さない
傾向があると言われています。
でもこれって大きな損失なんですね。
だってその情報を知っているだけで、フルローンが引けたり
金利が1%違ったりするわけですから。

必要だと思った情報には思い切って手を伸ばすことが必要であると
最近痛感します。

自戒の念をこめて。。。

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・板橋、徒歩6分、3億1800万、12.4%、今年大規模修繕済み、47室(2dk)←指値したら2億6000万近くになりました!
の裏物
⇒佐貫駅徒歩4分、86坪、土地値評価大、3000万(価格交渉します)、利回り13%強

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トイレとお風呂の水が出ない!ポンプの不具合?

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Previously on ソシアル日記


今までの工事・リフォームの経験上、業者の仕切りの卸価格は
定価の4割から5割くらい。
だから今回のポンプは定価が50万円くらいなのでおそらく25万くらいが
彼らの仕入れ価格と推測できる。

だから多分25万円+工賃(一人なら3万円。2人なら6万円)=28万?31万円くらいと僕は推測した。


The following takes place between 19 p.m. and 20 p.m.
Events occur in real time.
(24より)

「今まで●●設備にはいつもお世話になっていますので
今回もお願いしたいと思っています。
でも、現段階ではちょっと高すぎると思いますので、
まずは他業者の見積もりを聞いてみます。
そして、同金額でできるのであればお願いすると思います。
同時に●●設備に実際いくらでできるか聞いていただけますか」

と管理会社の社長に伝えて電話をいったん切り、
僕は他業者に相見積もりの電話をしようとしていた。

すると間髪いれずに管理会社から電話が来て

「●●設備は35万くらいならできると言っています」

とのこと。


僕の「相見積もりとりますからね」という一言だけで
60万が35万になるんです!!

相見積もり、なんて大切な言葉なんでしょう!!
この魔法の言葉を使わないと60万の支払い。
この魔法の言葉を使うと35万の支払い。
その差25万円です。
サラリーマンの月収になりますね。

皆さん工事の際には絶対この魔法の言葉を使いましょう!


僕は●●設備のオファー(35万円)が本当に相場なのかを確かめるために
ネットで調べた地元の物件から近い業者を選びいくつか電話してみた。



≪相見積もり業者≫

?(有)S設備 水道衛生工事保守

6栓×4部屋=24栓と伝えると、
「50万は高いど?。水が出ればいいんだべ?。同時に使うのは二世帯だべな?。
モーターが2つあるはずだけど、劣化の度合いは二つとも同じだど?。
半額くらいのあんど?。現場見てみないと分からんけどな。」

←現場を見て後日ファックスで見積もり来る。
最初は雑な感じだったが、うまく話をすると協力的な態度に変化。
コミュニケーションの大切さを再認識。



?(有)F設備 水道工事
非常に年配で耳が遠い感じ。かつぜつ悪い。
いつのじゅうはつ←1?18のこと。



?R
三階以上はポンプ必要との情報をくれた



?G工業(株) 水道工事
修理は厳しいとのこと
今回は両方壊れているか、システム交換



?H設備
普通一部屋30L計算をすると教えてもらう



?O水道工業所 
配管が太ければ良いけど20ミリの蛇口が普通。
同時使用でお勝手とお風呂くらい。
1.1キロワットだと一分間で50リッターでる。
コンマ75でもOKだろう。
話しやすくて若い。知識も在る。好印象



全部の業者が現地を見ないと分からないとのことだったので
翌日の見積もりとなった。

一通り電話をしてゆっくりしようとコーヒーを入れているところに
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(その5に続く)

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[ 2009/12/03 01:30 ] 他所有物件2の出来事 | TB(0) | CM(2)

第11弾NIGHT RIG(第21回不動産投資情報意見交換勉強会)開催しました・PTS面談・トイレとお風呂の水が出ない!ポンプの不具合? 

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「第11弾NIGHT RIG(第21回不動産投資情報意見交換勉強会)開催しました・PTS面談」


11月28日朝、9時45分、目黒のとある場所でPTSの面談スタート。
本日お話した内容の一部は

・これからの不動産投資本出版のお話
・理想の人と付き合い成長する方法
・2000万円以下の20%の物件情報
・比較的楽な自己資金の作り方。必要なものは紙一枚
・現在進行中のオーバーローンのお話
・現在融資に積極的な銀行
・看板収入
・間を抜く業者
・取り組み中の案件がほぼ100点満点で逆に驚いた話
・成功する金融機関との交渉の仕方
・盲点となっている優良な投資エリア
・満室のゲストハウス経営とその具体的な方法
・定期借家
・女性限定のメリット

ぶっ続けで18時までPTS面談をして、その足で夜RIGの会場へ。


本日のお料理は

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サインをする水戸大家さん
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お集まりいただきました23名の皆様ありがとうございました。
今回もいつも同様、新規の方とリピートの方が半々でした。

中小企業社長、個人事業主、エリートサラリーマン、プロデザイナー、
プライベートブランドオーナー、金融機関の本部長、出版関連、税理士、
公認会計士、ダイビングカメラマン、不動産業者
と本当にさまざまな方のご出席をいただきました。

毎回新しい出会いがある夜RIG、今後ともできるだけ長く
継続して行こうと思っています。

ご参加の皆様ありがとうございました。
また楽しいお時間をすごしましょう。

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川口市任売情報、平成10年前後築、RC、住宅金融公庫物件、利回り13%、価格は2億弱、評価はなんと3億5千万!現地調査しましたが、今年最高の物件です。自分で買いたくなるほどでした!!
・東京都内3980万、鉄骨、平成4年築、駅10分、13%弱
・埼玉県草加市6000万円台、フルローン物件でました!
・地方利回り20%以上物件入りました←●●●●の投売りセールが始まったようです。
・王子神谷駅10分以内、3000万円台、満室、1K×6部屋、大規模修繕済み、11%弱
・板橋、徒歩6分、3億1800万、12.4%、今年大規模修繕済み、47室(2dk)←指値したら2億6000万近くになりました!
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⇒佐貫駅徒歩4分、86坪、土地値評価大、3000万(価格交渉します)、利回り13%強

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Previously on ソシアル日記

「定価が50万5000円。それに工賃が10万くらいかな?。
ま、あとで見積もりだしてみないとわからないけどな?(なぜか元気な声)」

「じゃあ60万円位ということですか?」

「ま、出すから待ってな(なぜか必要以上に元気な声)」


た、たかい。
他物件のポンプが壊れた時の値段はそんなにしなかった。

同時に、●●設備の話し方がなんだか気に入らない。
気になる。

そうだ、たぶん素人相手に吹っかけようとしているんだ、
と僕は気が付いた。。。


The following takes place between 14 p.m. and 15 p.m.
Events occur in real time.
(24より)


素人相手に吹っかけようとしている●●設備に対して僕は

「市内に他にも所有物件があり業者も複数知っていますので、
相見積もりとりますからね!」

と一言軽くジャブを入れてみた。
すると、先ほどまで元気だった●●設備の電話の向こう側の声が
急にトーンダウン・・・笑。
かわいそうなことしてしまったとこちらが思うほど。。

でも●●設備が利益を追求するいち企業であるならば
僕も同じく利益を求めて不動産投資をしている一経営者。
彼らに必要以上の利益を与えるわけにはいかない。

電話を切った僕は目の前にいたスワローズさんに
お願いしてただともの恵比寿のIさんに電話を入れてもらう。
恵比寿のIさんが先日ポンプの話をしていたのを思い出したからだ。

「えびちゃんちのポンプはいくらかかるの?」

「うちは3DK24世帯で70万ちょっとだよ。その金額には
電気工事代、配管新規、ポンプの基礎工事を含んでるけどね。」

「見積もりで、ポンプだけの値段は分かる?」

「種類がまったく同じじゃないだろうから参考になるか分からないけど
約21万円だよ。直圧も出来るかどうか確認したら?
PTSのスポット相談みたいだね笑」

えびちゃんのおかげでひとつの目安をいただく。
種類も機能もまったく分からないポンプだけど、
20万くらいになるかも、という変な自信が生まれた。


目の前で胡麻団子をおいしそうにほおばっているスワローズさんに、
「相見積もりはいくつくらいとります?」とたずねると、
「5?10社くらいかな」、と。

僕は5社くらいで目処をつけようと思っていた。
でも、スワローズさんの話を聞き負けじと
10社に相見積もりを取ると決めた。

そんな会話をしていると、管理会社より連絡が入る。

「●●不動産の●●でございます」

「星輝です。このたびはお手数おかけしております。
また何か物件で起こりましたか?」

「いや、そうではなくて、ポンプ工事の件でいま●●設備から電話がありまして
他業者の相見積もりでやらせてほしいといってきたんですよ」

なんと!!
予想通りやはり●●設備は仕事がほしいらしい。
先ほど欲をかきすぎたのを早速反省したのか。


「実は先ほど●●設備には60万くらいと言われたのです。
私の他物件では以前10万単位で対処した実績があるので
今回の見積もりは高いという印象なんです」

「なるほど。それは高いですね」

「今まで●●設備にはいつもお世話になっていますので
今回もお願いしたいと思っています。
でも、現段階ではちょっと高すぎると思いますので、
まずは他業者の見積もりを聞いてみます。
そして、同金額でできるのであればお願いすると思います。
同時に●●設備に実際いくらでできるか聞いていただけますか」

この段階で他業者に見積もりを取っていないので
僕は正確にはいくらで対処できるかまったくわかっていない。
でも今までの工事・リフォームの経験上、業者の仕切りの卸価格は
定価の4割から5割くらい。
だから今回のポンプは定価が50万円くらいなのでおそらく25万くらいが
彼らの仕入れ価格と推測できる。

だから多分25万円+工賃(一人なら3万円。2人なら6万円)=28万?31万円くらいと僕は推測した。

(その4に続く)

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