最強の入居付け方法(2010年度版)・クイズ王とウエディングシンガー兼ヨガの先生兼司会者とランチ 


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「クイズ王とウエディングシンガー兼ヨガの先生兼司会者とランチ」

川口そごう入り口の時計の下で待ち合わせをし
そごうの上のベトナム料理店でランチ。

ベトナム料理店に入る直前に反対側に
あるインドカレー屋のオーナーと遭遇。
彼とは知り合ってそろそろ2年位になるかな。
うちの物件の空室を紹介したことから連絡を取るようになり
彼のお店に食事に行くとおまけをしてくれるとてもいい人♪
カレーもピラフもおいしくてお勧めです。

さて、ちょっと早めのランチをベトナム料理店で。

ベトナム

harumaki.jpg


クイズ王と多才なウエディングシンガーと
僕の話は2時間半ほど続きました。

いつもは男2人のランチなのですが今回は
素敵な女性の登場のおかげでかなり華やかになりました。

内容はいつものようにお互いの近況報告と今後の方向性。
彼も僕も向こう5年で1つ大きなプランを達成しようと
いうことになりました。

途中、多才なウエディングシンガーは僕らの話に
飽きてしまったようですが。。笑

かれこれ彼との付き合いは12年ほど。
気さくで知的な方。
気を使わず楽しい上に一緒にいるとモチベーションが上がります。

ずっと大切にしたい友人です。

今度ファミレスで店員を呼ぶボタンを使って
早押しのポイントを教えてもらおうっと



今週の仕事の曲
何度聞いてもいい曲です。




今週のスイーツ
有名なドラ焼き。独特な風味でおいしいです^^
すぐ売り切れちゃうんですよね。
黒松
Yさん、ありがとう。

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「最強の入居付け方法(2010年度版)」



前回書きましたように、今月は入居が4部屋決まり、
毎月の家賃収入が52万円強増えることになりました。
入居の喜びは何回味わってもいいものです。

時々書いていますが僕の不動産経営の方針は
お金をかけずに家賃維持できればアップし、
高稼働率を維持する、です。
お金をかけて経営することができれば
どんなに簡単か、と時々思います。

僕のようにお金がない段階でのスタートだと
お金をかけずに智恵を絞って経営するのがいい
と思っていますしそれしか方法がありません。

負け惜しみに聞こえるかもしれませんが
個人的にはお金がないほうが智恵が絞れていい
とすら思います。

巷で言われている空室対策は僕のような弱小大家には
お金も時間もかかりすぎます。


今回決まった4部屋は特に手を入れてはいません。
部屋によってはクリーニングすら入っていません。
それでもやり方によってはしっかり入居が決まるんですよね。


さて、今年なかなか入居付けがうまくいかない大家さんが
この記事を読まれていたら2010年度版の一番のお勧めの方法は
「家賃を下げること」です。

この傾向は今年、特に強いです。
不動産オーナー、業者などに聞いてもみな
口をそろえて「家賃の安い部屋から決まる」
と言っています。

なのでなかなか入居が決まらない部屋を
お持ちの大家さんがいらしたら
いまの募集家賃を相場最安値にしてみることを
お勧めします。

この方法で汲み取り式トイレの物件が水洗式トイレ
の物件に勝っています。
(詳細はRIG音声10月号で話しています)

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[ 2010/09/29 00:14 ] 雑感 | TB(0) | CM(10)

他物件からお客さんを奪い自分の物件を埋めてもらいました・ハウスウォーミング 


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「ハウスウォーミング」

白ヤギさんちでのハウスウオーミング、
とても楽しかったです。

白ヤギ
左の手はスワさん、右のなが?い手はコウさん。
ニッカポッカのポセさん、奥の女性は黒ヤギさん。
白ヤギさん、ゆきさん、マルミーさん、星輝
というメンバーでした。

ご馳走を仲のよいメンバーで囲みながら
贅沢に時間を流す。素敵ですよね。

真昼間に大人が集まりモノポリーをする。
みんなギャーギャー言いながら楽しく戦う。
ある人は破産し、ある人は途中で仕事へ行き
最終的には最初に破産した人が勝ち残った
という不思議な結果だったようです。

次回はいつでしょう?
第2回ぶらぶらモノポリーがいまから楽しみです。



今週の仕事の曲
お休み



今週のスイーツ
お休み
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「他物件からお客さんを奪い自分の物件を埋めてもらいました」



空室が埋まるのは本当に嬉しいですね!
今月は4部屋埋まりました。
これで毎月の家賃が52万円強増えます。
年間で見ると630万円くらいです。
サラリーマンの年収ですね。

今回は少し根回しをしたのでいつもよりは
労力を伴いました。でも、労力を伴うときって
客付け会社と一緒に頑張るので結局は連帯感が出来て
いままで以上の絆が出来るので次回につながることが多いです。

今回は他物件に見学をしに行きたいと言っていたお客さんを
うちの物件にまわして貰いました。
見学したいといっていた物件を見ても意味がなく
うちの物件に来たほうがいいよ、という話の仕方で
まとめてもらいました。

うちの物件が彼らにとって魅力があったので
結局は彼らにも僕にもいい取引となりました。

全ては業者との関係が出来上がっているから出来る業です。

空室の埋め方にはいろいろあります。
リフォームをする方法、バリューアップをする方法
家賃を下げる方法、担当におこづかいをあげる方法、などなど。

僕は上記のどの方法も使いませんが
それなりに空室を埋められています。

ちなみに今回の空室を埋めるための出費は
業者と話をした電話代の数百円のみです。

お金をかけずに空室を埋める、これが僕にとっては
一番いい空室の埋め方です。

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[ 2010/09/24 23:18 ] 雑感 | TB(0) | CM(11)

絶対得する自動販売機情報(追加情報)(再追加情報)(情報更新) 

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絶対得する自動販売機情報(追加情報)(再追加情報)(情報更新)

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2009年10月23日付け、情報更新します。
本文中の同色が追加情報です。
主に不況と冷夏によるマイナス情報です。


2009年2月5日付け、情報追加します。
本文中の紫字が追加情報です。


2009年1月31日付、情報追加します。
本文中の赤字部分が追加情報です。


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本日、絶対得する自動販売機情報を頂きました。


担当者いわく

「どの業者にも負けません。私以上の条件はありません。全国全ブランド対応します。」

とのこと。熱い方です!

直接お話を本日伺いましたが納得でした。

仕事のできる方です。


ご存知だと思いますが、自動販売機は1本あたりの売り上げに対して20%位のマージン(手数料)がもらえます。←20円ほどのマージンが多くなったとのことです。

電気代はオーナー負担(毎月4000円前後と見ておけば問題ない。季節のばらつきあり)。←新型の電気代は3500円程度に下がりました!

実はこの電気代が結構クセモノで月によっては電気代が自動販売機の売り上げを上回ることもたびたびあります。

そして悩みの種になっていることもあるとおもいます。


ちなみに参考資料として、不動産指値挑戦日記の自動販売機お得情報に書きました内容を引用すると大体自販機の条件は、

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ネットなどを含めると相当の情報を集めたのですが、大体の条件は以下のとおりでした。

?電気工事などは自動販売機設置業者負担(諸条件あり)←オーナーとの折半が増えているようです
?自動販売機は業者の無料提供
?一本当たりの販売手数料10円?30円←0円から20円が多くなったとのこと
?基本的にメンテナンスフリー
※契約により電気代を負担してくれる場合もある
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そしてやっと本題。

今回頂いた絶対得する自動販売機情報は上記を上回ります。

パターンが2つ。



パターン1

・電気代を自販機会社から貰うスタイル(←超好立地のみ

どこかのブログか本で3年契約で毎月4000円もらえるという話があったのを記憶していますが、今回はそれを上回る条件で、なんと毎月最大5000円もらえます!←星輝紹介で実績あります。

つまり電気代4000円の負担がないばかりか、1000円多くもらえてしまうので最初から含み益がある自動販売機なんです。

正直驚きました。

さらに一本売れると20円のマージンが入る仕組み。

持ち出しが絶対無い、というか最初から1000円のお小遣いを貰えて、一本あたり20円もらえる。

具体的に言えば月に300本売れれば、300円×20円+1000円なので毎月7000円入るという計算。

本当の美味しい不労所得。

これがパターン1。




パターン2

・高めの手数料(マージン)+協賛金タイプ(○万円)

パターン1では一本あたり20円の手数料でした。つまり割合で言うと16%前後。

この割合を上げるのがパターン2です。

このスタイルだと、割合が最低20%(24円以上)、最高は驚きの数字でした(ここでは数字は控えますが、正直驚きました!)。

少なくとも既存設置の自動販売機のマージン(割合)よりは多く出せるという担当者のお話。


たとえば今某超大手飲料メーカーは大体15?20%出しているのが普通だと思います。

うちもこれに当てはまります。

既存の計算式(15%某超大手飲料メーカーの場合)⇒300円×18円=5400円
新しい計算式(最低値の20%)⇒300本×24円=7200円

1800円の差額が出るということです。
そして20%が最高ではなくて結構な上乗せ可能ということです。
それは立地と売り上げ次第。


ちなみに星輝の場合、口頭ベースで25%頂けるとのこと。

300本×30円(120円の25%計算)=9000円です。

ですから既存の某超大手飲料メーカーの手数料よりも1800円多くいただけることになります。


そしてパターン2はこれだけでなく設置協賛金として○万円もらえるのです!

この○に入るのは立地・売り上げ見込み・その他の諸条件次第。
話の内容からするとおそらく普通に2万から3万は出そうです。
←以前は星輝の紹介で10万円出ていたようですが、最近は冷夏のため減額され始めています。

これがパターン2。



そして驚きなのが設置可能場所が全国津々浦々対応可能とのこと。
今までは一都三県のみという情報でしたが、これで全国対応になりました。

※ご存知の方も多いと思いますが、エリアにより条件が変動する可能性があります。
素晴らしい立地であれば上記条件よりもいい条件になりますし、その反対の立地であれば反対になることもあります。
自動販売機市場の全売り上げのうち40%が一都三県からのものであるという状況からすると、どうしても一都三県が比較的好条件になるのは避けられないようです。
但し、星輝所有の物件は一都三県にはありませんが、上記好条件を頂けました。
条件は交渉と立地条件次第だと思われます。




もし自動販売機の設置、既存の売り上げの悪い自販機からの交換等を考えていらっしゃるなら、星輝までご連絡下さい。

担当者にお繋ぎできます。


ご希望の方は

・お名前
・ご連絡先
自動販売機設置先住所、契約者名

すでに自動販売機を設置している場合
一ヶ月の販売本数、120円商品の販売手数料、150円商品の販売手数料、どのメーカーの販売機なのか
(上記追加の詳細情報をいただけると担当が動きやすくなるとのことです)

をご記入になり、sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jpまでご連絡下さい。
 

本当の意味での不労所得ほしいですよね^^

どちらの条件で行くか私は正直迷っています笑。


ご興味があればとりあえずご連絡下さい。


担当者いわく

「基本的に設置の方向です」

とのことでした。

そして

「売り上げが上がらなければ撤去していただいても結構とのことでした」。
[ 2010/09/24 23:18 ] 絶対得する自動販売機 | TB(0) | CM(46)

空室に悩まない方法・世田谷の沖縄料理での会食 


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「世田谷の沖縄料理店にて会食」

都夏のお隣のサザンウィンドウというお店。
駅から徒歩5分くらい。

仲良くして頂いているある分野で世界一の社長さん、
多数書籍を発表している某有名投資家/コンサルタントさん、
某出版社の方、
そして僕の4人でした。

ぶどう
海ブドウと生春巻き

rehute.jpg
ラフティ

kao.jpg
豚の顔

agemono.jpg
いろんなてんぷら

takoraisu.jpg
タコライス

などを食べながらさまざまなお話をしました。

1日30分だけ働いてサラリーマンの数十倍も稼ぐ方法、
コンサルティングの専門的なお話、
誰も治せなかった病気を治してしまったとある宗教の不思議な体験、
有名女性経済評論家の子供はみんな父親が違うという話、
いま売れている不動産本のお話と不動産一般のお話、
日航機墜落事故の真相、外貨預金の話、水戸の話、
出版業界裏話など多岐にわたりました。

あっという間に時間が過ぎてしまい、
気づくと帰りは終電ぎりぎり。

やはり最先端で戦っている人たちのお話はとても面白いです。

今度は京浜東北線沿線で会おうという話になりました。
次回が楽しみです!



今週の仕事の曲
今年見た映画で一番!




今週の頂き物

nさん、10年先輩のお話はとても面白かったです。有難うございました。
なqごや


Oさん韓国土産有難うございます。ミニストップが韓国にもあるんですね!
nori.jpg

Mさん、ありがとうね。
kozeniire.jpg

Yさん、ハーブズのケーキご馳走様でした。
まろん

Yさん、二つもご馳走様でした。
younashi.jpg

Mさん、ケーキおいしかったです。
ケーキ

mさん、二つ目もおいしかったです^^
syo-toke-ki.jpg

Kさん、カードつきで有難うございました。
ba-mu.jpg

Iさん、なかなか連絡できず申し訳ないです。いつも有難うございます。
wain.jpg

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「空室に悩まない方法」



空室に悩まない最善の方法は、空室を持たないこと。
でも、空室を持たないことなんてほぼ100%無理ですよね。
賃貸経営をしていれば、いつかしら空室はやってくるものです。

僕の場合は空室は当たり前の地方物件なので
最近は退去があってもそれほど驚かないし
悩まなくなりました。
悪い意味で麻痺してきています(笑。

ある地方に所有している物件の目の前には
うちの物件よりずっと立派なアパートがあります。
管理会社は超大手で客付け力抜群のエイブル。
でもこの物件の入居率はひどいときは20分の2!
例年は20分の7。
今年は調子がよく20分の10くらいです。
なので頑張っても、周辺の空室率は50%弱のイメージでしょうか。

周りの入居率の低さに合わせるようにうちの物件の
入居率も8分の5まで一時下がりました。
僕の経験上、大体こういうときは手を抜いているとき。

このままではいけないと思い、ちょっと行動することにしたのが先日。
その行動内容とは「電話であいさつ」です。

「いつもお世話になります星輝です。
うちの部屋ちょっと空いているんです。
一階が1部屋、2階が2部屋の合計3部屋です。
どなたかいたら是非お願いします!」

時間にして3分くらいでしょうか。
ちょっと世間話もしましたので。
電話するところは慎重に選んで、一箇所だけ。
そして狙った担当だけ。

すると早速翌日電話があり
「入居者いるのでご案内できますよ」
とのお話が。

それもありがたいことに家賃は周辺の同様の物件よりも6割り高く



いつも思うことなんですが、いろいろ空室に悩む暇があるなら
行動するのが一番なんですよね。
すると、おのずと結果がついてくるものです。

3つ空きがあった上記の物件の空室はあと1つになりました。
もしかしたら満室になるかもと言う話が来ています。
正式決定するまで喜べませんが、
そういう話がいただけるだけでもありがたいです。

悩まずにまずは行動。
悩む暇があれば行動です!
これが空室に悩まない方法だと思います。

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素人不動産投資家さんへの警鐘と裏話・気になる東十条と十条の間 


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「気になる東十条と十条の間」

東十条と十条の間は昔からとっても気になるエリアです。
埼京線も京浜東北線も徒歩圏。
物件がほしいエリアのうちの1つです。
なので時々1人ででぶらぶらしています。

お腹が空いている時に立ち寄るお店が東十条前の「みのや」。
アドマチック天国でもランキングされていたようです。

名物料理は500円のとんかつ定食。
みのや

500円という値段にひかれて何度か食べていますが、
お味のほうは500円にしてはグッドです。
味噌汁でなくとん汁というのもポイントが高いです。

お店の中には男性しかいないという状況から
脂っこい料理が中心だということも想像できると思います。

お金があまりなくてお腹一杯になりたいときには
お勧めのお店。店内には有名人の色紙がたくさんありました。

東十条と十条の間にはぼろい戸建とかこじんまりとしたアパートが
立ち並んでいます。そのうちの1つでもほしいな、と思いながら
東十条と十条の間を散歩しています。

最近は足を伸ばして十条から赤羽までも物件調査を兼ねて
歩いています。散歩は思考をまとめてくれるので個人的には
とても大好きな運動のうちのひとつ。

ちなみに明日は南新宿から代々木上原辺りまで
散歩しようと思っています。

十条周辺とは街並みが違うんだろうなー。



今週の仕事の曲
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物件情報091510
・前橋市、1,300万円程度、想定利回り60%弱、現況利回り20%程度
・武蔵浦和駅 徒歩1分 区分店舗 テナント:コナミスポーツクラブ2456万円。利回り10%。H18年から33年までの15年契約。

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「素人不動産投資家さんへの警鐘と裏話」



みんな仲良くやればいいのに、複数の人が集まると
なかなか仲良く出来ないのが人間なんだと思います。

僕は不動産業界が中心の生活ではなくて
自分のやりたいことが生活の中心なので
それほど不動産関連に時間を使いたいくない
というか使っていません。

もちろん仕事の一部ですから必要十分の時間は
費やしています。管理会社とやりとりしたりとか。


素人不動産投資業界ではいろいろあると聞いています。


最近も、ある話を聞きました。

ある集まりでは、会長さんが会員さんの資産背景を
全て提出させ、物件を売却させたり、
購入させたりしているとのこと。

全く何も知らない投資家さんは会長さんの言うことは
絶対だと思い、服従し、物件を購入するようです。

そしてその会長さんは領収書を発行する必要のない
お金を見えないところで貰う、というお話です。

これはあちこちから聞こえてくるお話なので
本当なのでしょうね。

一部では○○会被害者の会が出来るのではないか?
とちょっと前から噂されています。

ボランティアだからと言って寄ってくる人がいたら
注意してくださいね。
よ?く聞いてみるとその人の話には整合性がないので
おかしいと気づくはずです。

そもそも人間がボランティアで動くには
それなりの見返りが必要なはずです。
たとえば心の通いあいとか、自己満足とか。

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「若いときは一度だけ」

僕の好きな言葉のうちの一つに、
「you're only young once」
があります。訳すと
「若いときは一度だけ」。

これは海外生活をしていたときに
旅先でであった人と話しをしていた中で
出てきたものだと記憶しています。

確かダーウィンのユースホステルで
一緒の部屋になったアメリカ人が言っていました。
crocodyles.jpg
(ちなみにダーウィンはワニで有名)

当時僕は20歳、彼は40歳前後。
2週間ほど同じ部屋で暮らし、
夜の9時?夜中の2時近くまで
毎日お互いの人生観から軽い話題まで
話しあいました。

今日何をした、どこに行った、何を食べた、
アメリカではこうする、日本ではどうだ?
人生何のためにあるの?
どうして国によって時間の流れ方は違うの?
自転車のすばらしさ。

と話題は多岐で毎日楽しかったです。

その中のうちのひとつに
時間とそれについての考察の話がありました。

時間はみんな平等に与えられているけど
使い方によってその後大きな差になって
結果として表われてくる。

どうやって目の前の時間を過ごしたらいいのか?
それはその時自分が一番楽しいと思う時間を
重ねていけば結果として振り返ったときに
後悔はないし、すてきな結果を手の中に持っている
んじゃないか。

そんな結論になりました。
そして若いときは一度だけ、だから
思いっきり悔いのないように時間を過ごすことが大切だ。

若さは数字の問題ではなくて気の持ちようだから
60歳になっても若いままでいられる。
そんな話でした。

今年も9月になり、またいろいろ考えています。
今年はいままで9ヶ月ちゃんと思うように過ごせたのか?
自問自答してみています。



今週の仕事の曲
ダーウィンのジャズバーでシンガーがよく歌っていた曲。

歌詞が印象的です。
"All I wanna do is have a little fun before I die,"



今週のスイーツ

ケーキ

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不動産投資情報 


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物件情報091210
・千歳烏山、2680万、17%前後
・武蔵浦和駅 徒歩1分 区分店舗 テナント:コナミスポーツクラブ2456万円。利回り10%。H18年から33年までの15年契約。

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「不動産投資本は時間の無駄」



前回の記事で、

「実際僕が自分で買った本は一冊しかありません(笑。
気になる本は本屋でぱらぱらと立ち読みしました。
その程度で十分でした。」

と書きました。

意外と反響(特に直メール)がありましたので続けて見ます。


気になる本はちらちら読んでみました。
立ち読みで大体30分程度で内容が頭に入ってきますので
それで十分でした。

不動産投資の本は書いてある内容が似通っているので
あとは何冊読んでも変わらない、というのが正直な印象で、
途中からは頂き物以外、全く読まなくなりました。

内容が似通っている、というのは
「基本的に投資スタイルには数パターンしかなくて
あとは個人的体験談によって色がついているだけ」
という意味です。

同じことを違う人が書いているだけで
僕の中では不動産投資本は時間の無駄だと
いうカテゴリーになりました。

それしかやることがなったらいいのですが
世の中には不動産投資以外のことでやることが沢山あります。

同じような話を繰り返し読むには
現代の移り変わるスピード、自分のやりたいことの多さ
とは釣り合いませんでした。

不動産投資本を否定しているわけではありませんので
誤解しないで頂きたいです。
あくまで僕個人には不要だといっているだけですので。

もちろん興味本位で楽しい時間つぶしになりますし
または教養として読むには十分価値があると思います。

先日も伊藤ほうせいさんの地方プレミアム投資術
の中で「へ?」と思える部分がありましたし。
人の考え方に触れるのは本当に大切です。

しかし、常に情報をアップデートする必要は絶対にありますが
情報は取捨選択する必要があるとも思います。

なぜなら情報にはちゃんと発信される意味があるからです。

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恵比寿のIさんと私星輝と直接話してみたい方はこちらへ(PTS)
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[ 2010/09/15 00:14 ] 雑感 | TB(0) | CM(10)

だまされて物件を買わない方法・人生の波に乗ることは大切 


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「人生の波に乗ることは大切」

元御三家のとある方と夕食をご一緒しました。
ひょんなところから共通の話題があり
いつの間にか真珠の話に花が咲いてしまいました

僕は年上の方のお話を聞くのが大好き。
なぜなら過ごしている絶対時間が多いぶん
経験が多いので興味深いお話を聞ける
ことが多いので。

今回うかがったのは「人生の波に乗ることは大切」
というお話。

波が来たときにはその流れに乗るようにすべき。
波が過ぎ去った後からその波に乗りなおすことは出来ない。
だから多少無理しても来ている波には乗るべき。

というようなお話でした。

彼は一時期よくテレビのコメンテーターとか
本を書けとか、いろいろオファーがあったようですが
全て忙しさ、その他の理由で断り
波に乗れなかった、とうことでした。

そしてその波は1度過ぎてしまうと静かになり
再度いつやってくるかは分からないのです。

僕は自分の人生を振り返り、自分で波を無視したり
壊してしまったり、スルーしてしまったりしたことが
多かったです。

それは高校受験の時から始まったのかもしれません。。

これからは自分に風が吹いているとき、波が来ているときは、
海で暮らしていたときを思い出して
風の流れ、潮の流れを読み、
うまく乗ってみようと思いました。



今週の仕事の曲

絶対みんな知っているこの曲。
いいですよね^^
Marvin Gaye  
What's Going On




今週のスイーツ

うまかったあ^^


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不動産投資情報 


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「だまされて物件を買わない方法」



だまされて物件を買わない方法は簡単です。

それは売る側の立場ではなくて買う側の立場になって
アドバイスをしてくれる人を自分のブレーンとして持つこと。
たとえば僕らが提供しているPTSというサービスもその1つ。

僕らのサービスは物件紹介が中心ではなくて
投資家さまが健全に物件獲得、物件運営をする
サポートをすること。
物件を売って利益を出している業者ではないので
売る側には全くもって味方していません笑。


他には先輩投資家の友達を持つこともお勧めします。
忌憚のない意見を言ってくれる友人がいれば
安心ではないでしょうか?
ただし僕の経験上友人の買いたい物件を酷評するのは
心が痛みますのでなかなか出来ません。

なのでそういう部分にビジネスライクに対応できる
PTSを始めたというのもあります。


他の方法としては不動産本、教材を買い込んで勉強すること。
いま現在のホットな教材は地方プレミアム投資術でしょう。
僕のやり方とも似ている部分が多く共感できました。

ちなみに僕は不動産投資の基礎知識、考え方を身に付けるためには
不動産投資本を数冊、教材を1つ読めば十分だと思っています。

実際僕が自分で買った本は一冊しかありません(笑。
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その程度で十分でした。

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[ 2010/09/12 02:03 ] 雑感 | TB(0) | CM(10)

いつもだまされて物件を買う人々・失敗しない方法・RIG音声撮りなおし配信完了しました 


宣伝コーナー
・新生児用チャイルドシートを無料で譲っていただきたい方がお2人いらっしゃいます。東京都、埼玉県。
・ツードアタイプの中古の冷蔵庫が1台余っています。安価で譲りたい方がいらっしゃいます。埼玉県南部。
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「RIG音声9月号撮りなおし配信完了しました」

9月1日昼RIGのあとRIG音声9月号の再録音をしました。
一回目の出来に納得いかなかったのです。
今回は準備万全で前回よりもずっといいのが録れました!

RIG音声の会員様、今月号の内容はいかがですか?
またお便りお待ちしていますね!

お便りに対する回答はRIG音声の中で
させていただくこともありますのであらかじめご了承下さい。

またお名前を読み上げる際にハンドルネームをご希望の方は
メールにてお知らせ下さい。よろしくお願いします。

以前にもお知らせしましたが
最近会員様が増えてきまして
規定どおりにやっていかないと
運営できないほどになっております。

会員の皆さま、お手元に届きましたメールの
内容を早めにしっかりと確認されるようお願いします。


ちなみにRIG音声9月号の内容は

●1時間44分30秒

【会話内容】

・不動産投資の潮流を考えてみる

・地方の“穴場的な投資エリア”を考える

・地方で“高稼動させる”ための大きなヒント

・M&A(会社の値段算出方法&売却&海外移住の話)

・滞納&回収&退去の話

・残置物の処分方法について

・コインパーキングで起きた、とある事件

・もしも知らない車が敷地内に放置されたら?

・今月は客付け強化月間!

・続:スルガの金利を2段階で下げる話

・リスナーさまからの嬉しい感想&詳細な補足を頂きました

・リスナーさまからの質問&回答(金利交渉編)

・ノンバンクと銀行の相性についての具体的な話

・借地はOKだけどシェアハウスはNO(ある銀行の融資基準)

・不景気に負けない話

・「3点ユニット」でも「外置き洗濯機」でも「駐車場」がなくても高い入居を保っている秘密

です。


バックナンバーについて多数お問い合わせを頂いておりますが
システム管理上、個別にお送りすることは出来ません。

気になる内容があればすぐにご入会を!
RIG音声の入会はこちら⇒RIG音声

昼RIGへ参加した気分になれると思います♪



今週の仕事の曲
リサ・プレスリーがマイケルの本当の姿と彼との結婚を語っています。




今週のスイーツ
近所のクレープ名人に作ってもらいました。
おいしかった?
クレープ名人

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不動産投資情報 


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・政治家・芸能人専用のデリヘルが会社ごと売りに出ました。価格2500万円からのスタートです。
・武蔵浦和駅 徒歩1分 区分店舗 テナント:コナミスポーツクラブ2456万円。利回り10%。H18年から33年までの15年契約。

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「いつもだまされて物件を買う人々・失敗しない方法」



不動産業者と一般素人投資家が存在する限り
だまされて物件を買った、という話は尽きないと思います。

いまは高利回り物件しか興味がない人でも
最初の頃は低利回り物件を買っていたりするものです。
たとえばこの人

振り返ると1棟目を買うときは大体みなさん知識不足で
数棟買い進めたあとには、1棟目と同じスペックの物件は
いまなら絶対買わないだろう、ということを言います。

避けられない道なのでしょう。
避けてほしいので僕らはPTSを作ったわけです。
僕らがすでに失敗してきた道を他の人には繰り返してほしくないですから。

失敗を最小限にするためにはやはり小さな物件から入ることを
僕はお勧めします。当たり前ですが投資額が小さければ
失敗も小さいわけですから。

僕も最初の1棟目は全空になっても他の収入から
らくらく返済が出来る程度の物件にしたのが
精神的プレッシャーを取り除いてくれたんだと思います。

時々話題にしている地方プレミアム投資術の伊藤ほうせいさん。
彼も最初は小さなものから始めています。

いまは億単位の物件を買う人でも小さなものから始めている。
これが失敗しない秘訣なのでは?と僕は思っています。

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[ 2010/09/09 01:51 ] 雑感 | TB(0) | CM(8)

「9月は融資が緩い」は本当!・一通のメルマガで2000万円稼ぐ方とのランチ 


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「一通のメルマガで2000万円稼ぐ方とのランチ」

先日、蕨のサンマルクでランチをしました。
一通のメルマガで2000万円稼ぐ方と一緒に。

その日は祝日メニューでいつものリーズナブルなメニューよりも
やや高めでしたが、相変わらずおいしいパンに満足でした

さて、一通のメルマガで2000万円を稼ぐ方は
月4回メルマガを発行していたらしいので
毎月8000万円の売り上げだったとのこと!

経費はメルマガを出すときお腹が空いたら食べる
サンドイッチ代くらいだったと(笑

この話を聞いてネットの世界は本当に可能性があるな
と思い、とても刺激を受けました。

不動産投資と比べて経費率が非常に低いのが特徴。
しかし、彼いわく、ネットの世界は移り変わりが激しいので
1年先のことなんて全く分からないとのこと。

確かに最近仲良くさせていただいているウェブマーケティングの
専門家の方も、一年前に書いた本は内容がふるくなっちゃうんですよ、
とおっしゃっていたのが印象的でした。

ネットビジネスで成功している上記のお二人が
不動産を買っているのもやはりある程度安定した
収入源として不動産を見ているからだと思います。

が、またまたもう1つ面白いことにお二人に共通点がありまして
・不動産投資はそんなに儲かるものではない
・フルローンなんて使わずに出来たら現金で買わないと儲からない
ということ。

不動産投資に対してとても冷静な視点をお持ち。
上記2つの内容に関しては実は僕も頷く部分が多いです。

「不動産投資ネガティ部」発足しましょう、
なんて話をしていたくらいです笑。



今週の仕事の曲
お休み



今週のスイーツ
歯ごたえがあってとても甘くておいしかったです^^
Kさんありがとう!
kさんありがお

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・政治家・芸能人専用のデリヘルが会社ごと売りに出ました。価格2500万円からのスタートです。
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「「9月は融資が緩い」は本当!」



9月ですね。
9月といえば融資が緩いといわれている時期!

これって本当なのでしょうか?
人によって意見は違うようですが
実情としては、いつもより微妙に緩くなる、
というのが本当のようです。


ここ最近、金融機関の融資担当の知り合いや友達から
頻繁に連絡が入るようになりました。

ある担当者いわく
「数字が必要なためいつもよりゆるいです」
と。

担当自ら電話してきてそう言っていました。
この金融機関には複数名知り合いがいるのですが
全員同じことを言っていたので○○○○銀行は
特に9月は数字が必要なのかもしれません。

具体的に言うといつもなら、
「こんな物件ダメですよ!」
というような物件に対して
「是非やらせてください」
と言ってきたりとか、担当自ら物件を持ち込んできたりとか。


ちなみに僕の友達の融資担当はちょっと難ありのお客さんでも
書類をうまく書いてくれるようです。
たとえば本当なら年収で除外されてしまうところを
うまく書くことも出来るようです。
また1%くらい金利優遇できる可能性もあるようです。


融資担当に顔見知りがいると融資には多少有利に働くようです


ちなみに僕が仲良くしている金融機関は三井住友銀行、
みずほ銀行、千葉銀行、オリックス信託、埼玉りそな銀行あたり。

知り合い程度なら群馬銀行、○○信用金庫、スルガ銀行。

全ての金融機関の融資が緩いかどうかは分かりませんが
確認してみることをお勧めします。

現実として一見(いちげん)さんには上記内容は
教えてないとは思います。

最近PTSのクライアントさまの件でも同様のことがありました。
クライアント様がご自分でとある金融機関に連絡したとき
全く相手にされなかったのが、我々の紹介だと分かると
急に態度が変わりお偉いさんが対応してくれ、
話がスムーズに進みました。

同じ話が地方プレミアム投資術の中にもありました。
金融機関の態度は本当にころころです。

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レオパレス最強論・昼RIG2日目 


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「昼RIG2日目」

昼RIGを2日連続で開催。
多くの方にこのブログを見ていただいているのだなと実感しました。

参加メンバーは
朝会社に向かう途中で昼RIG開催を知った執行本部長さん。
大人の事情によりyukiさん。
あとは全賃のwさん。
そして恵比寿のIさんと僕。

昼RIG開催場所はビッグケーキがなくなったゼスト。

最初にスイーツを確保し
ぜすと1
(オレオアイスクリームがおいしかったです)

今月のランチを頂く。ご飯大盛とともに。
zesuto2.jpg

話の内容は全部ブログでは書けないけど

・本当は買えない物件だけどこうやれば買えちゃう話
・スマートな金利交渉の仕方とその反対
・スルガ銀行のブラックリストに載る方法と履歴を消す方法
・経営者とそうでない人の差
・あざだらけのゆきさん
・ぱっくまん

あたりが書ける内容。
あとは全賃の裏話とかも少し聞きました。
どうやらいま法人なり特集をしているみたいです。
取材されたい方いますか?


次回の昼RIGは未定です。

また突発的に開催します



今週の仕事の曲
お休み



今週のスイーツ
お休み

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「レオパレス最強論」



毎日50通前後メールを頂きます。
そして頂くメールにはなるべく早く回答差し上げています。
(お返事まだの方は少々お待ち下さい)

最近のやり取りの中で面白かったのはレオパレスに対する考察。


その方とのやり取りの中で、レオパレスの経営方針は
企業としてはかなり健全なものなんだな、と再確認しました。

以下ポイントを挙げます
(頂きましたメールに加筆修正+星輝の意見です)

?立地はかなりマーケットを分析してよい立地(のところもある)

?立地で入居率をカバーさせて、建築コストは最小限に抑えて安物の木造
 その、反面建物の見た目のデザインはお洒落で優れている
 立地と見てくれでカバーして入居させる

?比較的、小さめのワンルームを数多く建築し、空室インパクトを弱める

?家具家電付、部屋も比較的お洒落だが壁が薄くて遮音性ゼロの作り、
 しかし宣伝と見た目、設備で決まる

?木造、軽量鉄骨が大好きレオパレス


レオパレスのやり方から学べることは
税金の高いRCを五十年持ち続けるよりも
コストが全てにおいて安い木造を
二十五年持ち⇒壊して⇒新築して二十五年持たせる
【五十年で二回転させる】

このやり方が時代の変化にも対応できて、
儲かるのかなと感じました。

RCは融資の面では強いですが
相当立地の良いところでないと 
築三十年以上経つと、修繕費が高く
競合の新築が建つ中で、中古のリフォーム対策だけで
入居が確保できるのか疑問

という考察。

皆さんはどう思いますか?

僕は個人的には土地持ちであれば
ハウスメーカーに好きなように建ててもらって
手間がかからない経営をしてみたいと思います。

でも全くゼロの状態からはじめたのでまずは地方高利回りで
キャッシュをためる事からはじめました。
短期譲渡税のかからない物件が増えてきた今の状況を考えると
次のステップに進んでもいいのかなと思うときがあります。

つまり所有物件を売却してそれを元に
立地のいい手間のかからない新しい物件に入れ替えること。

でもなかなかこれが出来ないんですよね。
地方高利回り物件を上手に運営していると口座にキャッシュを
もたらしてくれるので。

☆地方高利回り物件の取り組み方を体系的に勉強したい方は☆
地方プレミアム投資術をお勧めします。
共感できる部分が多い教材です。

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1年間の電信柱代は1500円・第25回不動産投資情報意見交換勉強会のお知らせ 


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「第25回不動産投資情報意見交換勉強会のお知らせ」

本日昼RIGを急遽開催しました。
ご参加いただいたのはゆきさんとスワさん。
場所は恵比寿のtooth tooth。

僕が注文したのはオムカレー。
歯歯
ドリンクバーとパン食べ放題で1050円。
恵比寿であることを考えると安いランチです!

予定よりも長めにいろいろお話をし
とても有意義なお時間を頂きました。
有難うございました。

僕とえびちゃんはランチのあと
RIG音声9月号の再録音!
一回目の出来にお互い納得いかなかったのです。
今回はいいのが録れました!
RIG音声の会員様、今月号のリリースをお楽しみに!!

・スルガ銀行の金利交渉に対するご質問への回答
・残地物の費用のかからない処理の仕方
・違法駐車に対する費用のかからない対処法
・ライフ住宅ローンで融資を受けた後、他銀行で融資を受けられるのか?
・オリックス信託銀行のシェアハウスに対する融資姿勢
など。

内容詳細はまた準備が出来たら記事にしますね。


いい録音が出来、満足して帰宅すると
「参加したかった」とのメールを複数頂いておりました。


ということでリクエストにお答えして
明日も昼RIG開催します。
初の2日連続!!



お知らせ

第25回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)のお知らせ


日時:9月2日木曜日
場所:恵比寿
時間:ランチタイム 11時45くらいから14時すぎくらいまで
☆参加者の皆様のご要望にある程度合わせます。また途中退出OKです


2日連続の昼RIG(不動産投資情報意見交換勉強会)
とっても楽しみです!

募集人数は恵比寿のIさんと僕を含めて5名までとさせて頂きます。

ご興味のある方は件名を「昼RIG090210」として
sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jpまでご連絡ください。
皆様からのご連絡お待ちしております。



今週の仕事の曲
お休み



今週のスイーツ
お休み

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不動産投資情報 


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物件情報083110
・前橋市、1,300万円程度、想定利回り60%弱、現況利回り20%程度
・融資9割、大船駅、5700万円、14.94%、
・武里7分、1000万円、12%、3K×2、満室
・常磐線 柏駅 2,380万円 利回り15% 2DK6戸 三井ホーム施工
・政治家・芸能人専用のデリヘルが会社ごと売りに出ました。価格2500万円からのスタートです。
・武蔵浦和駅 徒歩1分 区分店舗 テナント:コナミスポーツクラブ2456万円。利回り10%。H18年から33年までの15年契約。

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「1年間の電信柱代は1500円」



昨日、東京電力から連絡があり、
僕の所有物件内の電信柱を交換させてほしい
とのこと。

老朽化による交換らしいです。

ついでに少し聞いてみました。

・電信柱の設置を拒否する権利はこちらにあるのか?
⇒NTTと東京電力が共同で使っている
インフラのためそれは困る。


・NTTと東京電力から使用料をもらえるのか?
⇒どちらか一社の持ち物で共同で使っているため
所有者による支払いが生じるのみ。


・一年間の電信柱料金は?
⇒一本あたり1500円
(思ったより安い。もっと貰っている人もいる気がするけど。。)


いままで貰っていなかった分をさかのぼって
支払っていただけるらしいけど
額が小さいので合計5000円前後程度。
ないよりはまし、という感じでしょうか。

いままで自分の物件内に電信柱があることに気づいていなかったので
もらえるだけラッキーですね。

今度物件に行って電信柱を数えてこようと思います。

また他の所有物件にも電信柱がないかどうか
確認してこようと思います。

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恵比寿のIさんと私星輝と直接話してみたい方はこちらへ(PTS)
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またまた条件改善いたしました!(6月18日2009年付)
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[ 2010/09/03 00:03 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(8)

20%、30%の物件をがんがん買う人たち・第24回不動産投資情報意見交換勉強会のお知らせ 


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今日も暑いですね!ぽちっと!

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宜しくお願いします










「第24回不動産投資情報意見交換勉強会のお知らせ」

急遽ですが昼RIGのお知らせです。

お時間のある方ご連絡お待ちします。

取り急ぎのご連絡まで




お知らせ

第24回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)のお知らせ


日時:9月1日水曜日
場所:恵比寿
時間:ランチタイム 11時45くらいから14時すぎくらいまで
☆参加者の皆様のご要望にある程度合わせます。また途中退出OKです


今回はこの日程で開催したいと思います。


ひさびさの昼RIG(不動産投資情報意見交換勉強会)
とっても楽しみです!

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皆様からのご連絡お待ちしております。



今週の仕事の曲

princeのkissです。pretty womanの中でジュリアロバーツが歌っていたことで有名?
一時期、プリンスは自分の名前を記号にしていました!




今週のスイーツ
ゴディバのショコリキサー
ほんのりバナナ味が意外においしかった^^
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・武里7分、1000万円、12%、3K×2、満室
・常磐線 柏駅 2,380万円 利回り15% 2DK6戸 三井ホーム施工
・政治家・芸能人専用のデリヘルが会社ごと売りに出ました。価格2500万円からのスタートです。
・武蔵浦和駅 徒歩1分 区分店舗 テナント:コナミスポーツクラブ2456万円。利回り10%。H18年から33年までの15年契約。

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「20%、30%の物件をがんがん買う人たち」



PTSの会員様は相変わらず物件を
がんがん購入しています。

都内物件を好条件で購入されている方もいれば
地方高利回りの方もいます。利回りなんと20%、30%以上!!

地方は全くダメと思っている人も多いかもしれませんが
需給バランスが崩れいていないところがありますので
そのエリアは狙い目です。

昨日もPTSの会員様から
●●県の●●市が供給不足だというお話がありました。
物件が足りなくて困っている、という業者の声があったようです。

同じ話を地方プレミアム投資術の中でも
聞くことが出来ます。


PTSの会員様にお話している内容は地方プレミアム投資術
と重なる内容もありますし、それ以外の内容も多いです。

多くの人と違うやり方であるからこそ、いつの時代も
優良物件を購入し続けられるのだと思います。


地方物件の取り組み方を勉強したい方は
地方プレミアム投資術をお勧めします。


個別カスタムメイドで不動産投資に取り組み、成功したい方は
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先月号では金利の下げ交渉の話、ボーイズトーク、
管理会社に優先的に客付けしてもらう方法が
好評でした!!

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いまのところバックナンバー販売は予定しておりません。

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[ 2010/09/01 21:36 ] 投資家意見交換会 | TB(0) | CM(14)