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「450万円の消費税還付を受けました」


不動産投資を始めた頃、消費税還付を勉強した結果
あまり旨味がないと判断したので、
消費税還付はしない方向で不動産を購入して行く
と決めていたのですが、今回の物件購入の際は
メリットある形で消費税還付をしてもらうことが
出来るようになりましたので、
手はずを整えてもらいました。

その結果、450万円程度の消費税の還付を
受けられることが判明しました。

もちろん自分でやるのではなく
税理士さんにやってもらいます。

そもそも今回は当初から消費税還付を狙っての
購入なので戦略的に行っています。

当時なぜ消費税還付は意味がないと判断したのか
と疑問に思うほど今回はメリットがあります。

やり方はどの税理士さんでもご存知でしょうから
相談されると良いかと思います。

僕に関して言えば、他の方より恵まれたかなと思う点として、
消費税還付に対する成功報酬を払わなくて良いということ。
なのでちまたの消費税還付スキームよりも大きなメリットがあります。
金額にして100万円ほどお得になる計算でしょうか。

多くの消費税還付税理士さんは消費税還付額に対して
ほぼ必ず成功報酬を2割前後~3割前後取っています。

そしてその後最低3年間は顧問契約を結ぶ形になります。
消費税還付を狙った不動産投資を進め、
消費税還付スキームで商売をするため、
時々そのようなセミナーをインターネット上で見かけます。

「まだ出来ます、消費税還付!」
「新築だけでなく中古でもできます、消費税還付!」
などのように。

なのでご興味がある方はインターネット検索をしてみると
すぐヒットすると思いますので調べてみてください。

上記のような宣伝が踊っていますので、
消費税還付はもうできないと思い込んでいる方もいるようですが、
正当なやり方で今でもしっかりと出来ます。

今回それを実感し、次の物件でもそのようにする予定です。

数年前にアパートマンションの消費税還付スキームが
ヤフーニュースを賑わせました。

自動販売機を設置し自動販売機のジュースの売り上げなどをもとにして
消費税還付を行う方法だったかと思います。

中心人物の顔写真に目線が入る形で顔も公表されていました。
あの写真は犯罪者扱いに見えるので
やりすぎではないかと個人的には思いました。

「ずるい大家が多いもんだな」
「やっぱり大家ってずるいんだな」
と言うコメントも見受けられました。

(後半に続きます)


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「450万円の消費税還付を受けました」




(前半の続きです)

それ以降、消費税還付は悪者になり、
当局から狙われるからやめた方が良い
という話が広まりました。

中心人物が提唱していたやり方が不自然なもの
と判断されたからだと思われます。

その時の規則に則ってやっていたので還付されていたわけですが、
いわゆる抜け道だったのがいけなかったのでしょう。

個人的には正々堂々と通常のやり方で消費税還付をするのをお勧めいたします。

どのようにやったとしても還付額が大きくなる場合、
税務調査が入ると考えておいた方が無難なのは変わらないようです。
よってそこらへんの心算は忘れずにしたいところです。

上記記事を書き終わった後、郵便受けを見てみたら
消費税の還付が実行された通知が入っていました。

税務調査が入ることもなくしっかりと還付されていました。
そのことを税理士に伝えると

「しっかりした書類が作ってあったので突っ込みどころがなかったと思います」
との事でした。

当初はほぼ確実に税務調査が入るだろうと言われていましたが、
それがなくなり、余計な時間が取られることなくなりました。

向こう2年間は消費税を納税しなくてはなりませんので
多少は支払いが発生しますが多くは残ります。

正々堂々とできるときは消費税還付はすべきだなと考えを改めました。

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[ 2017/05/30 22:52 ] 太陽光発電事業 | TB(0) | CM(0)

一人暮らしのワンルームを狙う宗教の勧誘に逢いました 



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「一人暮らしのワンルームを狙う宗教の勧誘に逢いました」


「ピーンポーン」
と見知らぬ人がやってきました。

自主管理をしている部屋の退去立会いを終え、
部屋で書類整理している時のことでした。

出てみると、彼ら独特の空気を持っていたので
すぐに分かりましたが、宗教の勧誘でした。

「顕正会なんですが知ってますか?」
と。

知り合いのうちの1人(というか元一緒に仕事をしていた人)が
埼玉県の大宮周辺で活動しているのを知ってはいるので
すぐに認識できました。

そういえば先日集合ポストを整理していた時に
彼らの新聞が入っていました。

どんな勧誘をしているのか、どんな話してくるのか
シンプルな興味はあったのですが
本当に取り込み中だったので

「忙しいので後にしてください」
と言ったら

「わかりました」
と言ってすぐ横の部屋のピンポンを鳴らしているのが聞こえました…

彼らの営業熱心な姿勢に感心し
自分もあそこまで頑張らねばと思う反面、
一人暮らしをし始めたばかりの入居者が多いうちの物件では
怖がる人が実際以前いたので、急いで共用廊下に出て

「今後はうちのアパートではやめてください」
とお伝えしました。

「大家さんですか」
と言われたので、即座に

「そうです!」
と答えると

「すみません」
と言ってすぐに現場を去りました。

聞き分けが非常によく好印象でした。
しかし、また他の人が何もなかったように
営業に来るのでしょうね。

それから数週間後

(後半に続きます)


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「一人暮らしのワンルームを狙う宗教の勧誘に逢いました」




(前半の続きです)


その後の続報です。
また用事があって物件に行ったのですが、
僕が滞在していた数時間の間に二回来ました。

1組目はさっとお断りしました。
2組目には「先ほど来てましたよ」とお伝えしました。

男性の場合は1人で勧誘に来ますが、
女性の場合は必ず2人で勧誘に来ます。

2組とも悪気ない感じだったので、
また来るのでしょうね…

勧誘がうまく行けば行くほど自分の徳が積まれる
という話を聞いたことがあります。
こういう勧誘システムは上手にできているなと思いました。

もちろん僕自身は宗教に反対をしている立場ではないので
興味がある人は自由に信仰すればいいと思います。

強制なのか自発的なのかの線引きは微妙ですが、
信仰の自由はあるべきかと。
海外で暮らしたことがある方ならば同意していただけると思います。

毎週末教会に通っている人もたくさんいますし、
子供の頃から決められた宗教に従って生きている人もたくさんいます。

日本には宗教アレルギーがあるのだと個人的には思っています。

ちなみに僕自身もいちどはクリスチャンになろう
と真剣に考えたことがありました。

三浦綾子さんとか遠藤周作さんとか読んでいる時期のことですが。


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[ 2017/05/29 22:42 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

アパート融資が厳しくなっている。中国人にどんどん買われていく世田谷の不動産 



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「アパート融資が厳しくなっている。中国人にどんどん買われていく世田谷の不動産」


今後アパートに対する融資が厳しくなっていく
との話は皆さんご存知かと思います。

4月半ばごろ支店長代理と
契約をしながら話をしていると
「本日、本当に先ほどですが通知が出まして、今後アパートローンはさらに引き締められます」
と。

昨日は都内の不動産業者と話をしていたのですが、
「アパートの新築業者が銀行から融資を受けにくくなっており、
先日した土地の決済も心配しています。本当に決済できるのか…」
と。

僕のところに良い条件の土地の話が頻繁に来るようになったわけです。

「業者がこの土地に2億円以内で建物を建てて販売しようとしています。
そのプランを真似する形でこの土地の購入をするのはいかがでしょうか」
のような話が幾つも来ます。

今までアパート新築業者に仲介で捌いていた土地が
滞り始めそうな予感がしているのでしょう。

僕らのところにこのような情報が今後は出やすくなってくるのではないかと思います。

この土地を買って、この建物を建てる、
としっかりとしたプランを持っていけば
銀行からの融資はおりるでしょうから、
今後はこのようなやり方もありなのかなと思いました。

もう一つ昨日の業者が言っていたことで印象的なこと。
中国人による日本の不動産購入は相変わらず旺盛との事。

(後半に続きます)


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「アパート融資が厳しくなっている。中国人にどんどん買われていく世田谷の不動産」




(前半の続きです)


一昨年頃銀座の業者と話をしていた時に
「今年の取引のほとんどが中国人による取引だった」
といっていました。
そして去年それが落ち着いたとも言っていました。

昨日話していた業者は世田谷の業者なのですが、
最近は世田谷の不動産がどんどん中国人に買われているとの事でした。

「下北沢歩いてみるとわかるのですが、歩いている人間のほとんどは中国人ですよ」
と言われたので歩いてみたのですが、
そこまで中国人がいる印象はありませんでした。
(比較対象が銀座だからかもしれませんが。。)

その担当さんは
・中国人による購入が旺盛なので土地の値段が全く下がらない
・日本人の年収1000万円程度の方々が家が買えない状況になっている
・もうそろそろ頭打ちになり値段が下がってくれることを祈っている
と言っていました。

彼らにとっては仲介手数料が入るので
不動産がさばける事は喜ばしいのですが、
中国人に不動産も買われ、山も買われ、
今後日本はどうなっていくのだろうと、
危惧する気持ちも同時にあるとの事でした。

中国の方々は自分の国の不動産は買えないし、
銀行に預けておくよりはマシと言う考えで、
少しでも良い不動産を見つけたら
日本でどんどん買ってしまうようです。

このような話を聞いていると日本人として
海外に目を向けているばかりでなく
日本の不動産も投資対象として
購入したほうがいいのかなあなんて
思ってしまいます。

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[ 2017/05/28 22:14 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

パソコン触らない生活してました 



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「パソコン触らない生活してました」


みなさまご無沙汰しております。

パソコンに触ることない生活をしばらく送っていました。
最後のメルマガから2ヶ月ありましたが
振り返ると色々していました。

クライアントさんの物件購入お手伝い(皆様満額融資が基本です!)、退去立会い、
太陽光発電所新設手続き、利回り300%案件、関西、九州視察、都内物件買い付け、
エキサイトシートで巨人戦観戦、積極的な金融機関との融資相談、銀行契約、
汚部屋業者同行、セミナー打ち合わせ、あたりが主な出来事でした。

明日からまた関西方面にお呼ばれしておりますので
出張してまいります!!




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固定資産税納付書を分割してくれない市町村でもできる支払い書を分割する裏技 



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「固定資産税納付書を分割してくれない市町村でもできる支払い書を分割する裏技」


(前回からの続きです)

ただ確認してみると1つだけ、いや、2つだけ、
納付書を発行してくれる方法がありました。

1つ目は、2期目以降は口座振替にする約束で
1期目の今回だけは特別措置で
2枚に分割作成してくれる方法。

もう一つの方法は、これは本当に抜け道だと思いますが
納付期限を過ぎて支払う方法です。

納付期限内に納付書を分割して発行することは
前例がないので原則(必ず使う言葉!)できないとの事でしたが
納付期限を過ぎてしまった場合は分納出来るらしいです。

例えばお金が足りない人が一部だけ払いたいと言う場合
いつまでにその1部を払うのかを明確にして
納付書を発行するとの事でした。

市役所としては支払いたい人に対して
その形では払えませんよと言う事は出来ない立場なので
お受けするとの事でした。

それならば期限内でも出来るのでは?
と話したらそれはできないとの事。
理由はもちろん「前例がないので」。

お役所はそういうところだとわかっているので
無理を承知で話してみたのですが果たしてだめでした…

よって毎回期限が来たら市役所に連絡して
分納するための納付書を発行してもらうというのが
この場合の最善の方法と判明しました。

(後半に続きます)



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「固定資産税納付書を分割してくれない市町村でもできる支払い書を分割する裏技」




(前半の続きです)


以上、今年市町村とのやりとりで学んだことです。
納付書を分割再発行してくれる市町村もある
納付書の納付期限を変更してくれる市町村もある。

それとは逆にシステム上は出来るのに
先例がないとの理由で納付書の分割再発行を拒否する市町村もある。

しかし、抜け道は2つ。
1つは二期目以降は振替にする約束で一枚のみ特例で発行してもらう方法。
もう1つは納付期限を過ぎた後に、いつまでにいくら払うかを指定し発行してもらう方法。

以上みなさまの参考になれば!

上記の交渉が面倒な方はナナコカードと
それに紐づけるクレジットカードを
複数持っていれば対応可能です。

一枚のみだと毎月上限20万円なので
二枚持てばその倍の毎月上限40万円になり
年間480万円納税出来るようになります。

僕は今年は上記の交渉の後
ナナコカードチャージ用の2枚目のクレジットカード
の発行手続きをしました。

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[ 2017/05/02 10:47 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

ナナコカード1枚、クレジットカード1枚で10万円を超えた固定資産税を効率的に払う方法としては市役所と交渉するのがお勧めです 



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「ナナコカード1枚、クレジットカード1枚で10万円を超えた固定資産税を効率的に払う方法としては市役所と交渉するのがお勧めです」


固定資産税、都市計画税の納税通知書が
届く時期になりました。
毎年4月の恒例行事ですね。

大した規模でない僕のところにも
合計数百万円の納税通知書がやってきます。

数年前、交渉して固定資産税納税額を
減額してもらったこともありますが
今回は特に交渉材料がないので
安くならなそうです。

どのように交渉して安くしたかは
以前の記事にあります。

僕は今のところ3つの市に不動産を持っています。
そのうち1つの市とは去年も交渉に成功し
納税通知書を1枚あたり10万円以下にして貰い
ナナコカード1枚をフル活用し
セブンイレブンでちょこちょこ納税しました。

クレジットカードでナナコにチャージしているので
10万円の納税あたり1,000円のクレジットポイントがつく形です。
300万円納税すると3万円のクレジットポイントが付くので
手間がかからなければやってもいいかなという仕事です。
空き時間や移動時間を見つけて支払っています。

今回は交渉が非常にうまくいき(担当さんに恵まれました)
5月1日締め切りのものを4枚に分けてもらい
その中の2枚を5月15日締め切りに変更
さらに残りの2枚を6月10日締め切り変更してもらいました!

1期目が立て込むので非常にありがたい処置です。
これでまずは他のところから支払いができます。

延滞金はすぐには発生しないことも教えてもらいました。
その上
「督促状が届いても無視して良いですよ。
私が発行する納付書で支払っていただければ問題ないですから」
と担当さんに言われたので安心して期限を変更してもらいました!


(後半に続きます)



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「ナナコカード1枚、クレジットカード1枚で10万円を超えた固定資産税を効率的に払う方法としては市役所と交渉するのがお勧めです」




(前半の続きです)

システム上、期限より20日を過ぎると
督促を出さなければならないので
本来はそれまでに納税があったことを
確認できるのがベストとも言っていました。

システムに納税が反映するまで
10日前後かかるので5月10日までに
納税すれば5月20日には督促状を
発行する必要は無いようです。

1枚のナナコカードには月上限20万円の設定があります。
1枚のクレジットカードとナナコカードで
やりくりしているとなかなか大変ですが
やりようはあります。

ちなみに納付書1枚あたりの支払い金額が
30万円を超えるとコンビニ払いができなくなります。

お手元の納付書を見るとバーコードが
ついていないことからもそれがわかると思います。

そういう時はまずは発行元の市町村に電話してみて
2枚に分けてもらえないか相談すると良いと思います。

もちろん市町村によっては前例がないからと言って
対応してくれないところもあります。

僕が物件を所有しているある市町村がそうでした。
事情を話しても
「前例がないので難しいだろう」
とのこと。
システム上は分割して発行できるとの事でしたが
「前例がない」の繰り返しでした。

確認して折り返しますと言われた結果も変わらず
「1人だけ特別対応することができない」
との上司の判断で原則すでに発行された納付書を
使ってくれとの事でした。

ただ確認してみると1つだけ、いや、2つだけ、
納付書を発行してくれる方法がありました。
(次回の記事に続きます)

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[ 2017/05/01 12:14 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)