ソシアルビルオーナーの不動産投資日記 2017年07月09日

06 | 2017/07 | 08

日

月

火

水

木

金

土

・公式サイトはこちら↓
「不動産投資でゼロから７年間で１億円貯めた私の方法」
書籍関連詳細活動を記しています。
旅と食事のブログのようになっています＾＾
「読者様プレゼント」も行っております。

・公式サイトはこちら↓
「住宅ローンで不動産投資を行う方法」
・拙著のご感想、ご相談、お問い合わせは
こちらにある↓連絡先にお願いします
「読者様プレゼント」
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

人気ブログランキングへ

クリックご協力＆順位のご確認
いつも有難うございます！

「利回り15.31％、販売価格3,300万円、空室家賃保証６ヶ月、室内リフォーム渡し（予算400万程度）」

数年懇意にさせていただいている
不動産屋さんから高利回り物件情報を
いただきました。

下記ご案内になります。
ご確認ください。

星

↓

◉群馬県邑楽郡
平成元年築
鉄骨造
土地200坪弱
駐車場15台分

難易度が高い物件でトラスト前提の為、原則一都三県に共担物件をお持ちの方が対象になるかと存じます。

なお、星様のお客様に限り、下記条件にてお譲り致します。

・販売価格3,300万円（満室時表面利回り15.31％）

・空室家賃保証6ヶ月（募集賃料の80％の金額）

・室内リフォーム渡し（予算400万程度で検討しております。）

【注意事項】

・建物に一部傾きがあります。

・過去に207号室で雨漏りがありました。
　一度補修したものの、ゲリラ豪雨の際に再度雨水が侵入したため、完全な処置が施されていないと思われます。
　ただし、最近雨水が侵入した形跡はございません。（6月17日時点）

【補足】

・春まで7室入居でしたが、残念なことに3名退去してしまい、現在4室入居です。

因みに、下記、弊社女性スタッフがお客様にご紹介した際の文面をコピーいたします。
ご参考にしていただければ幸いです。

【物件評価】

物件単体での融資額：1,700万円
融資期間：25～29年（属性による。）
金利：団信なしで3.9％

オーバーローンをするには3,800万円が必要なので、
共同担保に2,100万円の価値があるとクリアできます。
1都3県に、ご自宅や収益物件をお持ちのお客様が狙い目かな、と思います。

群馬県邑楽郡への融資自体がトラストは消極的なようで、属性が良くても評価額はこれ以上は伸びません（ちなみに本部へ出したら、融資不可と言われました）。

【物件情報補足】

本物件は平成元年築S造なのに、表面利回り14.43％！！仮に29年に融資期間が延びたら、返比43％、CF構成率43％です！！
土地積算だけでも1,000万円の価値があります。

① 建物の一部傾きについて

現状建物の一部に傾きがございます。
傾きそのものは直せません。申し訳ありません。
しかし、傾きがある物件にも関わらず以前はほぼ満室稼働していました。
その理由は、外国人労働者の需要です！
以前より、公に募集はかけておりませんが、近隣工業団地の工場・倉庫・会社から必要があれば直接、本物件の管理会社へ電話がきます。
外国人労働者を受け入れてくれる、と周知されているので、法人人事担当者が直接電話してくるのです。
研修や派遣契約の外国人労働者は、他の物件では敬遠されがちなので、尚更みんなが頼ってくるそうです。
ブラジル系の方が多いエリアのようですが、日本人と違い外国人は傾きなどまったく気にしないようです。
因みに、入居期間は半年から3年の方が多く、今までの実績は、すべて法人契約ですので、滞納の心配はほぼありません。

② リフォームについて
207号室で、ゲリラ豪雨があった際に雨水が浸入しました。
この部屋は、弊社の方で濡れた天井や、床など全面的にリフォームし、きれいな状態にしてお引渡しいたします。
また、101号室は2DKですが、部屋がかなり汚いので、全室リフォームを行う予定です。
その他にも空室に関してはクリーニングや必要な修繕を行います。
総額で、400万円ほど弊社で予算を組んでおります。
ちなみに、外壁塗装を前のオーナー様で実施されているようです。（実施時期不明）

③ 空室について
満室に近い期間もあったのですが、労働期限付きという条件があるため、タイミングが悪いと空室が増えます。（まさに現在です。）
しかし、工業団地の会社からの入電を待つほかに、外国人専用のサイトに外国人専用の保証会社付で募集をすれば、満室稼働も狙えると見込んでいます。
ちなみに、駅名にある通り大学が近いですが、残念ながら大学生の需要はあまり見込めないと思います。

非常にキャッシュフローが良く、オーバーローンも見込めますので、
傾きやリフォームが約3年周期かも、という懸念もありますが、
外国人労働者の需要でカバーして常に満室稼働できれば、かなりお宝物件になるのでは、と思います。
火災保険をうまく活用できる方にとっても、面白い物件になるのではないでしょうか。

↑

ご興味ある方は件名に「利回り15.31％」として
「sashinenikkiあっとyahoo.co.jp」
までご連絡ください。