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「嘯月(しょうげつ)の和菓子を頂きに訪問しました」


京都で美味しい和菓子といえばここ
と聞いたので行ってまいりました。

予約分のみ作るとのことです。







お値段は一つあたり400円から500円。
とても美味しく頂きました。

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[ 2017/09/27 11:50 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

京都の本家第一旭たかばしでラーメンを食べて来ました 



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「京都の本家第一旭たかばしでラーメンを食べて来ました」


どこから読むのが正式なのか分かりませんが
京都で有名なラーメン屋に行って来ました。

京都に住んでいる方のおすすめもあり
ちょうど帰りの新幹線までいい感じの時間もあり
なら行くか!という感じで。



僕の前には10人くらい並んでいましたが
そのうち半分は外国人。
ガイドブックにも出てるのでしょうね。


一番シンプルなラーメンを注文しました。

京都はこってり豚骨が多いらしいのですが
このお店は独自路線をいってるようです。

個人的にはリピートありのお店でした。


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[ 2017/09/26 12:06 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

本部案件になった理由・太陽光パネルには当たり外れがある 



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「本部案件になった理由・太陽光パネルには当たり外れがある」


前回の記事↓
太陽光パネルには当たり外れがある(規定に従い)
の続きです。

そんなストレートに言わない担当さんにも
「パネルの代金を1割は安くしてください。
でないと御社の発電所は収支が回りません」
と言われました。

直近の発電所は後者の金融機関に融資を
お願いしたのですが、なぜか本部案件に
なってしまいました。

以前の発電所建設の時よりも金額自体は
下回っているのになぜ本部決済になのか。

相談中にはあまり気にならなかったので
質問すらしなかったのですが
よく考えてみたら本部案件になると
融資が通りにくいはずなので
気になって最近確認してみました。

「今回の発電所への融資は前回のものよりも
金額が小さいのになぜ本部案件になったのですか?」
と。

担当さん曰く
「銀行の審査ストレスをかけると赤字になるからです」
と。

パネルの値段が高すぎるので
銀行シミレーションだと赤字になる
ということのようです。
なのでパネル代金を1割安くしてくれ、と。

幸いなことにまだノンバンクのお世話には
なっておらず、通常の金融機関で諸経費込み
のオーバーローンで融資をいただいてます。

(後半に続きます)


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「本部案件になった理由・太陽光パネルには当たり外れがある」




(前半の続きです)

以前は楽々オーバーローンが引けたのに
今回は厳しかったです。

ちなみに直近の現場はひと月分だけ
売り上げがたっています。

2017年8月分なのですが
関東に発電所をお持ちの方は
大して売り上げが出なかった月です。

うちの他の発電所によると今年の中で
一番売り上げが悪かった月でした。

そんな月でも直近の発電所の
返済比率は50%を切っています。

銀行のシミュレーションはどれだけ
厳しいんだと思いますよね。

あと数箇所発電所を建設予定です。
次の現場で使う予定のパネルは
既存の現場で使っているものほど
良いパネルではなさそうです。
単価は半額になる予定です!!

高いパネルと安いパネルと両方使ってみて
判断してみたいと思っています。

楽しみです!

「パネルなんてどのブランドでも
大して性能は変わらないよ」
と言う知り合いの業者さんもいます。
なので僕自身の目でどんなものか
判断してみたいと思います。


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[ 2017/09/18 15:24 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

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「太陽光パネルには当たり外れがある」


太陽光パネルには必ず当たり外れがあります。

ある業者の経験談なのですが
現場に到着した時点でほぼ必ず1割前後の
パネルが不具合状態のブランドがあります。

以前こちらで記事にしたかもしれませんが
そのブランド名はカナディアンソーラーです。

黎明期にはカナディアンソーラーが良い
と言う業者がたくさんいました。

僕の付き合いのあるプロパンガス会社も
「カナディアンソーラーがお勧めです。
日本に支社がありますし実績もバッチリです」
と言っていました。

実際使ってみたら不具合だらけで
がっかりしたことでしょう。

少なくとも20年間使い続ける前提なのに
運ばれてきた時点で1割も不具合があると
残りの9割のパネルにも何かしら不具合が
内在しているのではないか、
劣化が早くすぐに不具合交換が生じるのでは
と疑いたくなってしまいます。

当たり外れの中の話の中には
規定で許されているものもあります。
ワット数の± 10のブレがそれです。

例えば290ワットのパネルとして
売られているパネルは± 10までは
290ワットのパネルとして販売することが
できるようになっています。

(後半に続きます)


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「太陽光パネルには当たり外れがある」




(前半の続きです)

つまり実際の出力が280ワットでも
290ワットのパネルとして販売できますし
逆に300ワットの出力でも
290ワットのパネルとして販売できる
とのことです。

つまりマイナス10ワットのパネルばかり
積載してしまった発電現場は悲運なことに
想定より売り上げが下回る可能性が多少ある
と言えます。

僕の耳に入っている情報では
2つのブランドだけがワット数が下回る
パネルを販売することはせず
ワット数が上回っているパネルのみを
販売しているとのことです。

そのうち1つはうちの発電所で採用しています。
そのパネルの単価は非常に高いです。
安い会社のパネルの2倍はします。

銀行融資を受ける際に見積書を持っていくと
ざっくばらんな担当さんには
「社長この値段はぼったくられてますよ」
と言われます。

そんなストレートに言わない担当さんにも
「パネルの代金を1割は安くしてください。
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なってしまいました。


ちょっと長くなったので続きは次回に。


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「2件同時に住宅ローンで購入する住宅ローン案件のご紹介です」


本当にそんなのあるのですか?
と問い合わせが殺到しそうですが
本当にあります。

↓出版後、複数の物件を住宅ローンで購入したい

とのご相談をいただきました。

そして現在に至るまで住宅ローンで
複数物件を買いたいとの相談を受けます。

住宅ローンの魅力は不動産投資ローンに比べて
敷居が低いこと。つまり借りやすいこと。
またなんといってもその金利の安さです。

今回の物件ですが
・一つ目は新宿三丁目駅徒歩3分5000万円弱
・二つ目は西新井大師西駅徒歩7分4500万円強
です。
こちらを2件同時に、住宅ローンで購入します。

しかも、有難いことに、賃貸づけするまで
持ち出し費用をこの売主が持ちます。

融資付けも、この会社の提携している会社で打診します。
◯◯金庫
◯◯◯◯
等の銀行で、変動0.7~0.8%程度で、
購入することできそうです。

ローンを通すためにも、この会社の税理士が
協力してくれるそうです。
大体、年収の7倍までは、買えるそうです。

肝心な手残りですが1物件2.5~4万円ほどになります。
もちろん、家賃設定にもよります。

この住宅ローンで2件購入案件に
ご興味ある方がいらしたら
件名に「2件購入案件」といれ
「sashinenikkiあっとyahoo.co.jp」
までご連絡ください。

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[ 2017/09/16 14:53 ] 売り物件情報 | TB(0) | CM(0)

アイフォンのメモがいきなり飛びました 



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「アイフォンのメモがいきなり飛びました」

皆さんはそんな経験はありませんか?
僕はこれで2回目です。

誤操作と言うよりも、メモを取っている時に
目の前から急に今取っているメモが
パッと消えて飛んでいってしまうのです。

共通点としてはある程度長文で
情報量が多かったというところ。

今後はiPhone上で長文を保存することは
やめようと思ってしまう程でした。
特に原稿内容などは。

メモ機能、気軽で良いのですけどね…
移動中などの空き時間等で
原稿を書く僕にとっては
最高の機能なんですが。

バックアップがあれば問題ないのですが
その復元する時間と労力が多少無駄です。
機械は人間と相互補完するんだなと思います。

知り合いの天才的な記憶力の持ち主は
「そんなの全て記憶しておけばいいじゃん」
と言います。
しかし、原稿内容を間違えなしに
覚えておくことなんて難しいですし、
何よりもコツコツ書き留めてきた原稿が
なくなってしまうのは大きな損失です。

なので、結局は手軽さを重視するために
1日1回バックアップを取ることにしました。
無理のないタイミングならば続けられるので
日々のルーティーンをよく考えてみました。

すると僕は毎日午前中に
大量のメールと格闘しながら
アイフォンをパソコンで充電していることに
気づきました。

そのタイミングならば無理なくバックアップを
取ることができると気づいたので
ここ数日実行しています。

僕は一度実行すると決めると継続できるので
今後はこのスタイルになりそうです。
無理ない継続です。

こうやって現代的な生活をしていると
昔の自給自足の生活をしていた頃が
とても懐かしくなります。

僕はどの方向に向かっているんだろう
と時々立ち止まって考えます。

日本的現代的生活が楽しいのか。
昔のように自然と共に暮らし
季節に合わせた生活をするのが楽しいのか。

正解はなかなか見えません。
その時その時の楽しい瞬間を
積み重ねていくのが1番良い
ということだけはわかっていますが。

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[ 2017/09/15 14:50 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

レインズ非公開、利回り15%超という優良物件をご紹介頂きました 



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「レインズ非公開、利回り15%超という優良物件をご紹介頂きました」


仲良くさせていただいてる業者さんより
レインズ非公開物件をご紹介いただきました。

◉物件価格3700万円(税込)
三重県津市
土地面積300坪弱所有権
鉄骨二階建て
平成7年築
建物延床面積150坪弱
プロパンガス
利回り15%強
3DK×10世帯
駐車場15台分

ファミリータイプで駐車場が
しっかりついていて高利回り。
価格もお手頃な物件です。

ご興味ある方は件名に
「三重県津市物件」と入れ
「sashinenikkiあっとyahoo.co.jp」
までご連絡下さい。

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独特なスキームがありますのでご相談ください


大家さん、不動産投資家さんのための給湯器無料サービス・好条件プロパンガス会社ご紹介
特にスキームはなくシンプルに導入できます


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面白い方法があります。
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自動販売機の電気代を半額にする方法


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[ 2017/09/04 15:54 ] 売り物件情報 | TB(0) | CM(0)

愛知県収益物件、諸経費込みのオーバーローン、平成12年築という築浅物件を頂きました 



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「愛知県収益物件、諸経費込みのオーバーローン、平成12年築という築浅物件を頂きました」


日本トップの不動産屋さんから
下記情報頂きました。


◉物件価格6800万円
愛知県豊橋市
土地所有権220坪弱
鉄骨造り
延床面積160坪弱
平成12年12月築
駐車場12台分
すべて65平米以上のファミリータイプ
空室部分には空室保証付
年間手残り100万円程度

・業者さんコメント
築浅なので、CF弱いですが、土地広く
評価でほぼ物件価格近くまで出ています!
ファミリータイプなので
長期的に住む方が多いです。
豊橋市は人口が安定しているエリア
2050年にもほぼ変わっていないだろう
という強い指標が出ているので、
賃貸に安心感が高い。


ご興味ある方は件名に「豊橋市物件」として
「sashinenikkiあっとyahoo.co.jp」
までご連絡ください。

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入り口で決まる不動産投資儲けのルール

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[ 2017/09/03 11:51 ] 売り物件情報 | TB(0) | CM(0)

都内収益物件、JR駅徒歩8分、毎月40万円の手残り、という賃貸併用可能物件を頂きました 



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「都内収益物件、JR駅徒歩8分、毎月40万円の手残り、という賃貸併用可能物件を頂きました」



日本トップの不動産屋さんから
下記情報頂きました。



府中で◯◯銀案件が出ました。

場所良いので、少しCF弱いですが、
2006年3月《築11年》築浅く、満室です。


◆ 求められる属性
金融資産 5,000万円以上(少なくても1000万は必要です/定期預金への預金協力をお願いされます)
年収 2,000万円以上
年齢 40代前半くらいが通しやすい

◎融資関係
◆ 融資評価取得銀行 ◯◯銀行 ◯◯◯支店
◆ 融資金額上限 3億円までなら融資可能
◆ 金利 1% 融資期間35年OK
◆ 今回の融資想定は、2億8300万円
◆ 法人可能です。
◆ 自己資金を入れても良い方が居ればベストです。

※決済サイト 9月末

ストーリー
物件の特徴は、現オーナーが建物を建築されていてから
ずっと所有されていて現在も1階に住まわれています。
決済引き渡し時に退去予定となり、
当社で内装工事(想定350万円)を行い募集を致します。
現管理会社は、◯◯で上の単身向けの部屋も退去されても
内装工事をすれば即入居になる物件です。

オーナールームは、198,000円の募集ですが
近隣にこれほど大きな賃貸成約事例がなく
かなり安くみている賃料の設定となります。
今回は、大掛かりな内装リフォームを致しますので、
上記賃料でも決まると考えています。


◉ 物件価格 2億7800万円
JR最寄り駅徒歩8分
東京都府中市
土地所有権130坪弱
鉄骨鉄筋コンクリート3階建て
外壁タイル貼り
床面積160坪弱
2006年築
満室稼動中


ご興味ある方は件名に「東京都府中市物件」として
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[ 2017/09/02 01:02 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

都内好立地収益物件、諸経費込みのオーバーローン、毎月20万円弱の手残り、という優良物件を頂きました 



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◉物件価格1億200万円
東京都北区
南北線駅最寄り駅徒歩8分
土地所有権80坪強
鉄骨造
延床面積100坪強
1994年築
満室稼働中
毎月手残り20万円弱
年間手残り200万円強

・業者さんコメント
安定した人口、賃貸今後も強いと思います。
以前この近くのマンションで販売、
管理したことありますが、
満室が続いています。


諸経費込みのオーバーローン
→個人、新設法人への融資も可能

都内の物件で好立地で
ここまでキャッシュフローが出て
オーバーローン!!
なかなか有り難いです!

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