ソシアルビルオーナーの不動産投資日記ゼロから始めました。ソーシャル・ビル、ソシアルビル、雑居ビルと呼ばれる複数の店舗事務所・飲食店と言われる飲み屋が入居しているビルのオーナーの日々の出来事です。ほぼ飲み屋しか入っていませんが。入手経路、ローン融資付け、経営、管理全て書いてみようと思います。 |
|
|
三菱東京ＵＦＪ銀行Ａ支店に訪問してきました
この記事再投稿します。
所有物件２のアンテナ・インターホン工事見積もりで流れた形になってしまったので。 ちなみに、レジデンス系所有物件の空室が本日一つ埋まりました。後一つで満室です。 では本題に。 三菱東京ＵＦＪ銀行(ながっ)を訪問してきました。 先日、お電話でお話したときは非常に感触が良く、意外と簡単に融資が取れるのでは、っていう勢いの感触でした。 約束の四時に到着し、裏口のインターホンを押しました。 警備員さんに中に通してもらい待つこと数分、先日お電話でお話したＹさんがいらっしゃいました。 エレベータで四階にあがり、席に通されお話開始。 三菱東京ＵＦＪ銀行で融資を受けるなら、「マイビルローン」という商品になるとのこと。 住居系、非住居系、両者混合系の融資に対する商品らしいです。 ほかの銀行のアパートローンと同じものと考えてよいとの事。 このＹ支店長代理、非常に印象の良い方でした。 人当たりが良いし、人に必ず先に話をさせるし、目をじっと見つめて話を聞く。 しっかりした人ですよね。 これだけでこの銀行に対する私の評価は急上昇  ←単純です三菱東京ＵＦＪ銀行の融資の基準をここに参考までにまとめておきますね。 １．団信は一億未満の案件に対しては金利に０．３％上乗せ ２．都内の案件の場合、１０％を切る数字で収益還元法の計算で融資判断をする ３．今回の案件は地方なので１５％という数字で収益還元計算をする(計算してみると売買価格の8000万に対して、1.1億円の評価が出たとのこと  )４．物件の担保評価は子会社が行う ５．日本全国どこでも融資ＯＫ。地主相手というＵＦＪの体質はもうない。 ざっとまとめると以上のような感じです。 金利は以前の記事で書きましたとおり、最安値に近いです。 審査を進めるには建築確認書の1面から5面が必要だとのこと。これは初めて言われました。 金融機関によって求めてくる必要書類って本当にまちまちですよね。 とりあえず仲介業者さんに明日にでもＦＡＸしてもらうことにしました。 あまりにも好印象なので、ＳＭＢＣからの借り換え(他の所有マンションの借り入れは一つはＳＭＢＣからなんです)の話を聞いてみると、必要書類は売買契約書と、建築確認書のみとのこと。 借りかえってしたことないので良く分からないですけど、簡単にできそうです。 でもまあ、三井住友銀行も２％前後で固定金利の再設定をしてくれるだろうから別に借り換えなくても良いとは思っています。 どのようなお返事がいただけるか非常に楽しみです。 ブログランキング 不動産情報
をを！ おめでとうございます．おメガネに叶ったようですね．何度も門前払いを受けている現場を見ていたので．．．．
[ 2008/04/04 01:14 ]
[ 編集 ]
私、体調が少し戻ってきました。
三菱東京ＵＦＪ銀行ですか。 金利安いしよさそうですね。 私も担当に打診させます。
[ 2008/04/04 05:59 ]
[ 編集 ]
星輝さん、こんにちは。
ＭＵＦＧが、融資に積極的とは知りませんでした。勉強になります。頑張って下さい!!
[ 2008/04/04 07:55 ]
[ 編集 ]
はじめまして。いい感触ですね。ところでこのようなソシアルビルの場合はテナントが出て行った場合、すぐに代わりの借り手が現れるのでしょうか？一見利回りが高そうなのですが空室のリスクは通常のレジなんかに比べるとどうお考えでしょうか？出口はどのようにお考えですか？これだけ利回りが高いとずっとホールドしておいたほうが得かもしれませんね。
ご回答頂ければ幸いです。
[ 2008/04/04 10:10 ]
[ 編集 ]
お眼鏡にかなったかどうかは融資実行後まで分かりません。まず第一段階はＯＫということでしょうか？
それなりに健全に経営していますし、自己資金もある程度ありますのでそこら辺は少し自信がありました。あとは物件属性をどう銀行が見るかにかかっています。
[ 2008/04/07 00:55 ]
[ 編集 ]
この銀行は融資相手をかなり選ぶようです。おめがねにかなえば面白い取引先になりそうです。
[ 2008/04/07 00:56 ]
[ 編集 ]
融資に積極的とは言えないようです。融資先をかなり慎重に選ぶようなので。
私も慎重に接していかなくてはと思います
[ 2008/04/07 00:57 ]
[ 編集 ]
はじめまして＾＾
空室の後の入居者確保は私も最初は心配でしたが、いろいろ調べてみて大丈夫と判断しました。詳しくは右側にあるカテゴリーより過去の記事をお読みください。 出口に関しては他の投資物件と同様に考えています。 いろいろご意見はあると思いますが、私は利回りが高いことがリスクを下げると考えています。実際私の所有物件では現在利回りが１６％以下の物はありません。入居率は約９５％です。 過去ずっとこれくらいで維持できていますので自己資金回収もかなり順調に進んでいます。というか自己資金は全て回収できてしまっています。 返済も今のところ順調です。 ご回答になりましたでしょうか？
[ 2008/04/07 01:06 ]
[ 編集 ]
このコメントは管理人のみ閲覧できます
[ 2008/04/07 06:05 ]
[ 編集 ]
ほぼ満室♪おめでとうございます。
利回り16%以上ばかりお持ちなのですね！ ○億キャッシュで支払って下さるお客様、ご紹介したいです（笑）。 銀行に利息払うよりキャッシュで支払う方がおトクでしょ？
[ 2008/04/07 09:29 ]
[ 編集 ]
このコメントは管理人のみ閲覧できます
[ 2008/04/07 21:53 ]
[ 編集 ]
意外な展開！
もっと厳しいのかと思っていました。 本当に、融資の姿勢ってコロコロ変わるから聞いてみるに限りますね！
[ 2008/04/07 22:10 ]
[ 編集 ]
私も、三菱東京ＵＦＪ銀行に対して思い込みや決め付け
があったかもしれません・・・ やっぱり、やわらか頭が必要ですね！
[ 2008/04/07 23:34 ]
[ 編集 ]
三菱東京ＵＦＪ銀行は取引先の毛並みというか属性を大変気にする金融機関のはずです。
一見の客はあんまり相手にするイメージは無いんですが・・・。 星さんは最初の段階はクリアーになったのでしょう。 都銀の中でも堅い銀行のはずですので、ここから融資を受けられればかなり信用度高まります。
[ 2008/04/08 07:35 ]
[ 編集 ]
ありがとうございます。もし良い情報がありましたらご紹介ください。ちなみにうちの身内で現金一億持っているものがいて、使い道に困っています笑。私には一円も来ないのが残念です。
[ 2008/04/08 10:35 ]
[ 編集 ]
あるブログ読者の方によると、取引相手を慎重に選ぶ銀行だそうです。現段階では私は一応選ばれた精鋭のようです笑。
たまこさんも素敵な方なのでおそらく大丈夫かと思います＾＾
[ 2008/04/08 10:37 ]
[ 編集 ]
そうですね。私の場合はただ数多くあたって後悔したくないという信念から当たりまくっています。でも、数打てばあたるという格言は本当だと思います。
[ 2008/04/08 10:42 ]
[ 編集 ]
正直私も驚きです。以前は断られていましたから。ある経験者のかたに、この段階を越えた人は，今後とも MUFG とおつき合いできるということです、とのコメント頂きましたがまだ慎重な姿勢は崩さずにいます。
[ 2008/04/08 10:45 ]
[ 編集 ]
コメントの投稿 |
|
サイト内へ。
copyright © 2006 ソシアルビルオーナーの不動産投資日記 all rights reserved.
無料ホームページ アフィリエイト レンタルサーバー FC2ブログ Benri-navi by myhurt Template by FC2ブログのテンプレート工房