ソシアルビルオーナーの不動産投資日記ゼロから始めました。ソーシャル・ビル、ソシアルビル、雑居ビルと呼ばれる複数の店舗事務所・飲食店と言われる飲み屋が入居しているビルのオーナーの日々の出来事です。ほぼ飲み屋しか入っていませんが。入手経路、ローン融資付け、経営、管理全て書いてみようと思います。 |
|
|
退去のお知らせが仲介業者さんよりありました＋不動産投資情報意見交換勉強会のお知らせ まずはお知らせ引き続き不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)の参加者募集中です。 詳細は⇒不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)のお知らせをご覧になってください。 お知らせでした：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：： ではでは、ソシアルのお話です。 ：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：： 仲介業者さんのＫさんより電話がありました  「お世話になります。○○不動産のＫです。」 「どもども、お世話になります。星輝です。どうされました？」 「実は悪いお知らせなんですけど、一階のダンスホールを経営されているＩさんが退去されるみたいなんです。詳しく聞いてみると、いわゆる金持ちの道楽で、あまり利益が出ていなかったみたいなんです」 「ありゃりゃ、でもそりゃ仕方ないですね。こういうのは慣れっこですから。ある程度予測できていましたし。なぜか過去の物件も所有権が移転すると退去する人がいたんです。」 「そうですか」 「住居系の物件で、売主さんの不動産屋さんが自分のとこの社員を入居させていたという話を聞いた事がありますし、ある群馬の業者さんから聞いた話ですけど、カーテンだけ部屋に付けておいて、外からは満室に見えるようにしておいたって話も聞いた事があります」 ↑は本当の話です。 カーテンだけ付けておいて見た目は満室作戦は簡単だけどすばらしい作戦ですよね笑。 カーテンだけで満室になり、表面利回りもアップです。 費用対効果が抜群ですね笑。 仲の良い不動産会社の社長さんが以前勤めていた会社ではそうしていたらしいです。 不動産業界は恐ろしいです  物件を今選定している段階の方、是非物件まで実際に足を運び精査することをお勧めします。 所有権が移転したと同時に退去があるというのはよく聞く話です。 私が聞いて今まで一番ひどかったのは、所有権が移転したら入居者の半分が退去したという話です  この人の場合、利回りが高い物件だから助かっているようですが、キャッシュフローはほぼゼロとのことです。 ブログランキング 不動産情報
ソシアル系はわかりませんが、住居系だと家賃相場を分かっていれば
少しくらい退去されても大丈夫かと思います。 一時的にキャッシュフローは見込め無くなってしまいますが、相場の 家賃設定であれば、すぐに入居者は現れますので・・・ 明らかに相場より高い家賃で入居している件数が多く、その理由が はっきりしない時は、購入を避けられたほうが良いかもしれません。
[ 2008/04/30 01:31 ]
[ 編集 ]
星輝さま
私は悪いお知らせの経験がまだ無いのですが、考えるだけでも頭がイタイです。 私の場合、半分も退去されたらキャッシュフローは＋１万円です。税金やら手間を考えたら・・・ 「不動産投資情報意見交換勉強会」のメールを近々させてもらいます。宜しくお願いします。
[ 2008/04/30 05:37 ]
[ 編集 ]
たしかにカーテンがあると
【入居してるんだな〜】って思ってしまいます。 でも、ポストはごまかせないので両方チェックして 整合性のないあやしいかほりのする物件は×が正しいですね。 物件購入はこれからなので気をつけます♪
[ 2008/04/30 11:23 ]
[ 編集 ]
なるほど！費用対効果バツグンです！
我が家にカーテン余ってますよ〜。 …つけておく物件、ございませんでした。 家主さんと店子さんの関係も把握しておいた方がいいみたいですね。
[ 2008/04/30 11:31 ]
[ 編集 ]
一部の業者では良くある手ですね。
知合いが購入した物件も購入後すぐに半分程退去しました。 適正な家賃でちゃんと管理して募集を行うと直ぐに埋まったのですが。 また、私が以前購入を検討していた物件も満室との事でしたが、 現地確認の結果半分以上空室でした。 そんな事をして会社の評判を下げてでも高く売りたんですね。
[ 2008/04/30 12:38 ]
[ 編集 ]
こうゆうのは色々と修羅場（？）をくぐり抜けてきているのでかなり入念に見ます。
一番誤魔化しが利かないのが夜間の抜き打ち訪問の部屋の明かりと車の台数チェックが良いかと思います。 契約後に管理会社絡みで入居者もっていかれるとどうしようもありませんが…
[ 2008/04/30 18:53 ]
[ 編集 ]
↑住居系ではですね。
ソシアルは不明です。 笑
[ 2008/04/30 18:55 ]
[ 編集 ]
プロの視点、非常に参考になります＾＾
高くても理由がしっかりしていれば大丈夫という解釈はできますよね？ いや〜参考になりました。
[ 2008/05/01 00:15 ]
[ 編集 ]
お会いできるのを楽しみにしています＾＾
そろそろ締め切ろうと思っていましたが、ご連絡お待ちしますね。
[ 2008/05/01 00:16 ]
[ 編集 ]
さすがですね。
ポストチェックですね。ポストチェックってどうされてますか？ 時々入居しているけどきたな〜い人もいますよね？判断基準を教えてください。 私の場合は電気メーターチェックもします。
[ 2008/05/01 00:19 ]
[ 編集 ]
大家と店子の関係ってどんなことに注意したら良いんですか？
カーテンはうちはあまりがなくて利回りを上げることはできません笑。 こちらにいらっしゃるときは是非連絡してくださいね。
[ 2008/05/01 00:21 ]
[ 編集 ]
本当に困りますよね(ぷんぷん！
満室って言われて実際に見るとそうではない物件って本当に多いですよね。 ちなみにそのお知り合いの方の物件の退去者の理由ってなんだったんですか？
[ 2008/05/01 00:23 ]
[ 編集 ]
夜間の抜き打ちチェックいいですね。
やはり人間夜には家にいますからね、基本的には。 ソシアルはどうなんでしょうね？ 酒屋さんかな？？ M不動産に聞いてみましょう＾＾
[ 2008/05/01 00:27 ]
[ 編集 ]
コメントの投稿 |
|
サイト内へ。
copyright © 2006 ソシアルビルオーナーの不動産投資日記 all rights reserved.
無料ホームページ アフィリエイト レンタルサーバー FC2ブログ Benri-navi by myhurt Template by FC2ブログのテンプレート工房