ソシアルビルオーナーの不動産投資日記

先日、移動中に管理会社から電話がありました

電話があるときは何かの知らせ。
それもこの管理会社は大体入居の引き合いの電話であることが多いので、喜んで出ました



「こんにちは、こちらはOにあるS不動産のSですが、星輝さんですか」


「はい、そうですが。どうかしましたか？」


「今、内装の工事をしているのですが、天井から雨漏りがあるようです。場所的にドレーンの下あたりなのでコーキングで対応してみて、少し様子を見てみようと思います。(なぜか小声で)それで直らなかったから『瑕疵担保責任』の話になるんですよ・・・」


「そうですよね。今回は二年間の瑕疵担保責任がしっかりついています。」


「了解しました」


「というか、お話を伺いながら思ったのですが、雨漏りが発生しているだけで瑕疵担保責任を問うべきではないのですか？」


「・・・。まず、最初はコーキングして様子見てみましょう。少しお金はかかりますが。」



なぜか、管理会社は最初は様子を見たいというのです。

でも、私の認識では雨漏り発生時点で瑕疵担保責任の発生という認識。

両者には大きな認識の差があります。


このことを第４回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)で話したら、


「お金を払うのはオーナーなのだから、瑕疵担保責任はすぐにでも請求すべき」

「売買の仲介業者が動くのであって、物件管理会社が動くわけではないのでなぜ二の足を踏むのか不明」

「自分の工事業者を使えないから？」

「鍵の手配とかが面倒だから？」

「無駄な仕事が増えるから？」

「管理会社を変えるつもりで強く言ったほうが良い」

など、色々ご意見頂きました。


同じオーナーの立場から見ているので、非常に参考になりますし、心強いです



ドレーンからの漏水だと保険でカバーできるのしょうか？

もしそうであれば、保険で対応しちゃおうかと思ってますが、実際どうなのでしょう？

一応写真を撮ってもらってそれをこちらに添付ファイルで送ってもらう予定なので、それで保険屋さんと相談してみようかな？

天井のボードとクロスとコーキング代くらいで１０万くらいかかるのでしょうか？

いずれにせよ、早急な対応が必要そうです。


何か良い案、またはご感想、ご意見なんでもよろしくお願いします。

それとも工務店さんからまた「神のお声」がでるのでしょうか

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ＲＩＧの時も不思議に思える内容でしたが、改めて文章から読ませていただくと、

「自分の工事業者を使えないから？」

↑になるのでしょうかね？？

でも不思議な話ですね〜

工事価格はコーキング次第でしょうかね。
漏水テストにどれくらい時間をかけるか。
コーキングして水をガンガン流して１日空けて、さあどうだ？止まったか？なんてやるようでしたら、もうちょっと掛かるかもしれませんね。

漏水は直すことより、まず場所を見つけることが大変ですからね・・・でも今回の内容だと排水口まわりのようですから、うまくいきそうな気がしますが＾＾

私もこの件、最初うかがった時から腑に落ちませんね。。

もしかしてドレン改修工事（コーキングのみ）で終わらせるよりも、大規模陸屋根防水工事のご提案とかだったりして。経年的な時期とかっていかがでしょうか？？

神のお声って･･･

「コーキング　デハ　トマリニクイ　デス」

こんな感じで良いですか。

???

ちょっと？？？なんですが、

コーキングをどのように塗るかは？ですが、
本当にコーキングで大丈夫ですか？
まさか、天井側からコーキングしてドレン自体の
水漏れを直していないって事は無いですよね。

そして、仮にコーキングでOKとしても、そのコーキング費用は
売主に請求できると思うのですが。

ちなみに、保険を使う場合は早めに保険屋さんに
連絡した方が良さそうですよ。

この前の大雨の際、雨漏りがあったので保険で修繕しようと思って
保険屋に連絡すると、修理の前に状況の確認が必要との事で、
見にこられていましたので。

神のお声

爆笑してしまいました。

最近、
【雨漏り】＝保険適用＝星輝さん
の図が頭の中にインプットされています。

すいません。お役に立てなくて。

いまさらですが・・・

東北自動車道から見えるキュービクル屋さまは、『内田電設』さまでした。

場所は上り線岩槻インター近くです。
先ほど、栃木出張の帰りに確認しました〜

↑工務店さん、それは宇宙からのメッセージでは？　笑
雨漏りについて感想ですが、即瑕疵担保責任を問えるのではと思ってしまいます。
管理会社はめんどくさいだけなのではないですかね？

普通に瑕疵担保責任の問題と思うのですが？
考えを管理会社にハッキリと伝え、仲介した会社に動いて
もらう事が必要かと・・・

【追記】2008/06/07
私のコメントの記述に不足があり誤解されてはと思いましたので
追記させて頂きます。
上記のコメントについては、管理会社の対応方法についてとなります。
雨漏れ発生＝売主責任の発生とは、ならないのでご注意下さい。
今回の件については、所有権移転後まだ日が浅く順番として瑕疵担保責任
の問題として最初に処理されるべき事だと思われますが、費用負担については
雨漏れの発生原因等による総合的な判断となります。
又、判例・通説では、瑕疵ついての立証責任が買主あるとされていますので
即、売主を責め立てるのではなく、冷静に協議される事が大事かと思います。

たろうさん

上手く止まってくれたらいいのですけど。
やはり工事の関係なのかな？？
良く分かりません。

たろうさんの会社では類似した事故は起こったことはないですよね？

恵比寿のIさん

えええ！
そんなお金ありません←マジです！
税金払ったらお金がなくなりました。

もしそうなら他の業者に相見積もり取るしかありません。相みつ取らせてくれるのかな？？

それにまだ築１０年ですよ・・・

工務店さん

ええ
止まりにくいの？？

どうなるのでしょう？
今のところ管理会社からの連絡待ちなのです。

ナイスなコメントありがとうございます。
次は宇宙人の登場があるのでしょうか？笑

ひーこさん

話だとドレンの周りをコーキングでとめるような口ぶりでした。
そんなんでOKなのでしょうか？

そう、思います。コーキング費用は売主に請求できるはずですよね！

保険の件は一応代理店に連絡はしておきました。

yukiさん

私も最悪の場合そのシナリオで切り抜けようと思っています。
工務店さんはセンスが非常にいですよね？
私もかなりうけました＾＾

たろうさん

ご報告ありがとうございます。
例のたくさんキュービクルを持っていると言う会社ですよね？
栃木出張お疲れ様でした＾＾

水戸大家さん

やはりそうですよね。
週末にでも詳しく社長と話してみます。
納得できませんので。

笑　神の声

冗談はさておき、ドレンは従来、鋳物が多かったので
塩化ビニール製の配管とは本来、相性が良くないのです。
（最近のドレンはステンレス製が多い）
錆びによる剥離や、塩ビ配管を熱膨張により破壊（ヒビ入り）
など、ドレンの接続部分に問題が現れ易いです。しかも
その問題箇所はコーキングでは一時的に防げても、再度
雨漏りが短期に非常に発生し易い箇所でもあります。
ステンレス製の改修用のドレンを使用し、なお且つ
周辺の定着を良くする為、周辺の防水もやり直さなければ
何度もコーキングし直すという施工側にとってもつらい作業が待ち受けている可能性があります。泣

アイディアルホーム さん

やはりそうですか。
今西社長にそういっていただけると自信がもてます。
ありがとうございます。

工務店さん

詳細なご説明ありがとうございます。
理解すればするほど憂鬱になりますね。
とにかく週末管理会社の社長と話を詰めてみます。。。

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