ソシアルビル管理会社と電話 

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お知らせ

先日記事にしましたが、第2弾NIGHT RIGを企画中です。


日付:7月28日月曜日
時間:夜7時?10時
内容:懇親会/飲み会
費用:未定(飲み放題)
人数:無制限
場所は都心


お申し込みをお考えの方はお早めに!

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

にどうぞ。

件名には「728」と入れてください。

よろしくお願いします。


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ソロRIGへ引き続き反響いただいています。

ありがとうございます。

まだまだお申し込みお受けします。


今のところ、

・月曜日が×
・火曜の夜が×
・木曜の夜が×

となりました。

都合の良い日を明記の上、sashinenikkiあっとyahoo.co.jpまで。



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ソシアルビルのお話です

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ソシアルビル管理会社に電話しました


担当さんとお話してみると、今のところ家賃が期日どおりまでに振り込まれているのは4部屋、残りの2部屋は未入金。。。


この2組のうちの1つはもちろん「店に来い!」と言っていたテナントです。


ソシアルは問題が多いのは想定内なので大して驚いていません。

でも、なんとかして解決の方向に向かうといいのですけど。


正直家賃さえちゃんと入れてくれて、周りのテナントやご近所さんに迷惑をかけなければ、どんな属性の方がいても問題ないわけです。



そうそう、うちの物件の近くに、もう1つソシアルビルがあって、うちの管理会社がそこも管理しています。

で、その物件の家賃はうちの家賃の1.5倍なんです!


電話のついでに

「なんで、そんなに家賃の差があるのですか?」

って聞いてみると、

「その部屋は全て設備が完備しているから」

とのお答え。


この部屋、実はずっと空いているそうです。

やはり設備が完備していても家賃が高いと決まらないんですね。



「結局、多くの人は家賃で物件を選別してしまうので、下手に設備を更新して家賃を上げようとするよりも、綺麗にしておいて安めに貸すのがいい」

と、うちの管理会社の社長の考え方にも一理あるんだなって思います。



いくつかの本やブログでは、設備更新をして家賃を上げた!って話がありますよね。

もちろんそれができればいいのでしょうけど、結構それって両刃の剣で、決まるときは良いのでしょうけど、タイミングを逃すと家賃が高いゆえにずっと空いてしまうこともあると伺っています(東京エリア除く)。


実際私の知っている、素敵な物件もタイミングをずらしてしまったせいか、入居が決まっていないとのこと。


そうすると、我々大家としては家賃を下げて入れてしまうか、高い家賃で決まるまで空室に耐えるかしかないんですよね。


結局投資の王道って、どんな家賃の値下げにも耐えうるほどの余裕体力がある高利回りで買うのか、家賃が下がらない要因を常にキープしておくしかないのかな?って思いました。


私のこれからの投資は今まで以上の高利回り物件購入の方向になると思います。


ちなみに、購入するたびに購入時の利回りは上がっていきます(満室想定の表面利回り)。


14.4%(区分所有)⇒約17.5%(アパート1棟)⇒約19%(マンション1棟)⇒約21.6%(ソシアルビル1棟)


こう見てみると毎回、大体1.5%?3.1%あがっているんですね。

だから次買うなら最低25%くらいの物件でほぼフルローンかな。

または家賃が下がりにくい固い物件かな。。。

別に急ぎではないからのんびり考えます^^

そしてじっくり考えます。
[ 2008/07/11 01:25 ] 管理委託業者 | TB(0) | CM(16)

おはようございます。

昨日は急に電話してしまってごめんなさいです。
ああいう話はとりあえず、星輝さまへ。
すると、どなたかに話が行くかも?って思っていまして^^

電池、切れませんでしたか^^
[ 2008/07/11 06:00 ] [ 編集 ]

たろうさん

ありがとうございました。
昨日は新幹線の中でした。電池はあのあと切れました笑。

そうそう、たろうさん、ああいう物件情報はメーリングリストに流していただくのも1つの方法だと思いますよ。
御ブログで宣伝も良いかと。


[ 2008/07/11 09:30 ] [ 編集 ]

25%!

それも最低で!

しかもフルローン!

強い人は益々強くなるのですね。

素晴しい数字です。

[ 2008/07/11 11:39 ] [ 編集 ]

25%なら、フルローンでもいいですね。
でも、25%というと、寂れた旧歓楽街の古いソシアルか・・・ピンクビルしか、ないかも・・・(^^;)
最近、ピンクビルも物件が少なくなりましたけどね。
[ 2008/07/11 19:10 ] [ 編集 ]

こんばんは。

メール受け取りました^^

ボクもそんな利回りで頑張ってみたいもんです!地道な情報収集でぇ~^^
[ 2008/07/11 21:48 ] [ 編集 ]

毎月のキャッシュフローが安定していると腰をすえて物件が見れる気がします。

少し安定してきて思うことでした~
[ 2008/07/11 22:41 ] [ 編集 ]

こんばんは。

利回りがどんどん上昇とは素晴らしいですね。

本日いろいろ見てきましたが、築20年でも30年でも10%です。

当然誰も買わないです。売る気あるんでしょうか・・・(涙)。
[ 2008/07/11 23:25 ] [ 編集 ]

ヒロシさん

ただのビッグマウスにならないように、有限実行できるように精進します。
色々教えてください。
[ 2008/07/11 23:47 ] [ 編集 ]

コンドウさん

やはり物件が限定されちゃいますよね。
今日は都内の物件を見ていたのですが、7%あればいいほうだと業者さんは言っていました。。。
都心はいまだに強気な地域もあるようです。
負けないように頑張ります!
[ 2008/07/11 23:49 ] [ 編集 ]

健吉さん

私の希望です。あくまで。
達成した暁にはハンスを全てめぐりましょう笑
[ 2008/07/11 23:50 ] [ 編集 ]

水戸大家さん

Tさんに「ゆるい」と一緒に言われましょう笑
[ 2008/07/11 23:51 ] [ 編集 ]

気ままなネコ。さん

ずいぶん強気ですね。
でもうちの周りも普通はそんな利回りです。
今日は7%あればいいほうだと言われました。
地道に頑張りましょう!
[ 2008/07/11 23:52 ] [ 編集 ]

25%なら区分でもいいですね~。

でも25%で手放す状況は売主はきっと気の毒な事になってそうですね。

そういえばこの間言いそびれましたが、先日もピ~~~な事がありました。
[ 2008/07/12 00:10 ] [ 編集 ]

工務店さん

v-17さまとは頻繁に会わないといけない運命ですね。
またお時間があるとき誘ってください。
色々お話がたまってたまって。
全て録音して送ってください笑
[ 2008/07/12 00:31 ] [ 編集 ]

>購入するたびに購入時の利回りは上がっていきます

素晴らしい投資成績!

こうして数字で伺うと改めてその凄さが伺えます☆

私も頑張らなくては・・
[ 2008/07/14 01:16 ] [ 編集 ]

恵比寿のIさん

今日もおっしゃっていましたが、やはり数字は大切ですよね。
美しい数字を目指しましょう!
[ 2008/07/14 23:32 ] [ 編集 ]

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