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東京都渋谷区の物件に買い付け入れてます 



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「東京都渋谷区の物件に買い付け入れてます」


僕自身、人口の多くない
いわゆる地方収益物件のみ所有なのですが
これは信用もお金も全くなかった
当初の考えに基づいています。

その当時不動産投資を開始して10年後
お金と信用がある程度積み上がったら
都心に物件を買うと方向付けました。

そしてそれがここ数年なのですが
お買い得な状態で物件を買おうとすると
なかなか買えません。

去年は二回程買い付けを入れたのですが
両者とも買い上がりのため買えませんでした。

そして先週渋谷の一棟物に
今年初の買い付けを入れました。
時間がないので仲介業者さんに
代筆してもらう形で。

買い付けを入れるまでは
下記のようでした。

こんなの出ましたと業者さんから連絡。
RC、築20年程、最寄駅徒歩5分強。
おそらく相続がらみ。
売値は5億円弱。
偶然か退去が続き入居率がそこそこ悪い状態。

知っている場所だったのですが
入居率と物件調査をした結果
少し尻込みしてしまいました。

そうこうしているうちに先に買い付けが
指値つきで入ってしまいました。

しかしこちらの内容を伝え
売主に交渉してもらうと
1番手に繰り上げてもらえました。
そして契約を早々にしたいとのこと!
ついてる時はついてるもんだなと思いました^^

繰り上げてもらったにはからくりがあります。

(後半に続きます)


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「渋谷の物件に買い付け入れてます」




(前半の続きです)

そのからくりの一部を暴露すると
・現在入っている指値の金額より少し上乗せ
・仲介業者が売主から手数料を貰わない
という交渉をしました。
ここまですると売主にもメリットがあり
ぜひとも契約を!となりました。

さて、そこまでは良かったものの
難関はやはり融資です。

付き合いのある都市銀行に相談すると
収益評価、積算評価ともに大幅に不足。
担当さん曰く
「都内物件は売主さんが強気ですよね!」
と。

S銀行に限っては法定耐用年数の
7掛け位しか見ないとの事だったので
さらに厳しい評価。

同様に地銀大手も厳しく
残りは信金信組になりました。

金額交渉について書いていませんでしたが
今は融資が厳しいのだなぁと感じました。

なぜなら誰もが知っている
東京のど真ん中の人気エリアなのに
そして売りに出てそんなに経っていないのに
1割の指値が効きましたから。

その上良い買主をつかまえておきたい
という姿勢がすぐに契約したい
ということからも伺えます。

よく聞いてみると月間売上目標に
全く届いていないという裏事情も
あるようです。

満点満足のいく物件では有りませんが
7、8割の満足度がありましたので
自分の中では融資が付けば買うつもりでした。

契約日程調整が済んだ翌日
仲介業者担当さんから
「お伝えしなければならない事があります」
と連絡がありました。

なんだろう?と思って折り返してみると
「5億円弱まるまる現金で購入したい」
というお客さんが出て来たとの事でした。

未契約、買い付け一番手の状態なので
こういうこともあるのは経験上納得です。
仕方ありません。

明日本当に現金があるか確認するらしく
その確認ができれば取引が行われるとのこと。

大きなことを言って現金を持ってない人も
時にいるようなので明日まで最終決断はお待ちくださいと。

ちゃんと紙ベースの通帳で確認予定とのことなので
明日には確定した答えが出ることでしょう。

あと一回買い付けが今年も入れられたら良いな
と思いつつ電話を切りました。

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[ 2018/06/08 12:27 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

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