不動産契約手付金を返してもらう方法のその後 

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本日は家の鍵を忘れて家に二時間ほど入れなくて、駅前のコンビニで立ち読みして時間を過ごしました。

たまにはこういう時間を過ごすのも良いですね。

最近は社会の歯車?のような生活で結構自分なりに目まぐるしいので、無駄に立ち読みなんてしたことなかったので新鮮でした。

コンビ二が向かい合うように位置しているのですが、何故か片方は凄く込んでいる(セブンイレブン)のに片方(サンクス)はがらがらでした。

立地はほぼ同じですが、セブンのほうは道路に面している部分が大きくて外からも中が良く見えるのですが、サンクスは奥まったところで入り口がどこにあるか分かりにくいし、中がまるっきり見えないからからなあなんて思っていました。

神戸の友達から電話があり、八月の下旬はもしかしたら京都・兵庫ツアーをしてくるかもしれません。



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読者様からのお便り

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少し前、「手付けを返してもらう方法」というタイトルで記事を書いたのを皆様覚えていらっしゃいますか?


そのご当人のYさんより久しぶりにご連絡を頂きました。

以下、引用・一部省略等いたします。


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星輝様

ご無沙汰しまして申し訳ありません。
毎日、学生の指導で忙しく動き回っています。

さて、今週の日曜日に○○不動産の人に会って
解約証明書なるものにサインしてきました。

私が「出るところに出る」といった事が理由かどうかわかりませんが、
「いんちき不動産屋」といったことに対し、名誉毀損で訴えるかもしれないから
そのつもりで、なんて言われました。

都庁にいきたいと考えていたのですが、親からもくだらんけんかはやめるように言われましたし、
○○さんからも励ましのメールをいただいたり、不動産投資のDVDをお借りしたりこともありまして、
あの100万円で星輝さんや○○さんとも知り合え、貴重なアドバイスを頂き、
カス物件をつかまされずにすんだと考えれば、
先行投資の額としてはそれほど高くもないと考えるようになりました。
そして、何より忙しくて時間がないためフェードアウトしそうな感じです。

9月までは合宿などがありばたばたしているのですが、それ以降は時間が取れそうですので、
また皆さんにお礼を言いに会合に参加させていただくつもりです。

星輝さんには、今回の件で本当にいろいろと親身になって相談に乗っていただき、ありがとうございました。
今後ともよろしくお願いいたします。
お礼のみで失礼します。


Yより


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というメールを頂き、とりあえずは彼なりに結論をだしてこれからの方向性もしっかりと認識して進んでいくのかと思っていたところ、即座に以下のようなメールが届きました。


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星輝様

今メールチェックをしましたら、以下のようなメールを受信しました。



株式会社○○○不動産のKです。

先日署名捺印頂きました、契約解除証書を○○不動産に渡してまいりました。

○○不動産さんには前もって文書をFAXしており、

売主様には話はして頂いておりましたが、今回の契約解除は納得がいかないようです。

売主様からの書面を頂いて来ましたので、添付させて頂きます。

契約解除には契約書通りの違約金2割が必要との内容です。

一度話し合いの場を設けるか、法廷での話しになるかと思いますが、

いかがいたしましょうか?

いずれにしても先方の○○不動産が20日まで不在となっておりますので、

動くのも20日以降となってしまいます。

また、今後は言った、言わないというトラブルを避ける為に、

全て文面でやりとりする方が良いかと思います。



私としては終わりかと思っていましたので、ちょっとびっくりです。
どのようにしたらよいのでしょうか?
今日は今から人に会いに行かねばならないので、
私のほうから電話させていただきます。

ややこしくなりまして申し訳ありません。

Yより


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お話がややこしくなってきました。

いわゆる最悪の状況になったと申し上げましょうか。。。

彼を救ってあげる方法は何かありませんでしょうか?

ご経験者の皆様、アドバイスよろしくお願いします。


また単に好き勝手にご意見を言ってもらっても結構です。

今回のメールの公開はご本人に了解を得ていますので。

コメントに残しにくい場合は

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

までよろしくお願いします。
[ 2008/08/13 00:44 ] 読者様からのお便り | TB(0) | CM(26)

私の経験

参考になるかどうかわからないのですが好き勝手に書きます。
実は私は現在の物件の他にもう一つ「区分マンション」を持っていました。
去年、恐怖で売ってしまいました・・・・。

水漏れトラブルです。
風呂場のタイルが切れていて下の階に損害を与えてしまいました。
しかし、そのとき保険の重要性を知らなくて保険に入ってませんでした。
当然、下の階の弁償なわけです。
入居者の持ち物には被害はなくて、一部石膏ボード壁とクロスが濡れただけでした。
下の階の大家の設備の弁償になります。
もちろん弁償するつもりでしたが、こちらの業者に取らせた見積もりと相手の見積もりが「10倍以上」の開きがあったのです(請求額100万円以上です。ちょっと1部壁が濡れただけです。ありえません)
しかも下の階の大家の口調もちんぴら風で「川口(私の住所)にはよく行くんだよ」とか脅してきました。
当然、頭に来て無視しました。
相手は顧問弁護士がいるようですぐに内容証明を送ってきました。
私もすぐに弁護士を頼み、相手をしてくれるように頼みました。


その後どうなったと思いますか?


いまだに決着はついておりません。
「裁判を起こす起こす」と私の弁護士に手紙や電話があるようです。


そして・・・・・。


「ある程度の解決金で和解したいそうです。どうしましょうか?」と弁護士から連絡がたまにありますが、「無視してください。裁判がしたいです」と私は言ってます。

事件が起こってからすでに1年が経ちました。
裁判も起こりません。調停も起こりません。

裁判をするのはすごくめんどくさいです。
金額が大きくなればなるほど、大変なのです。
「小額訴訟以上の裁判」は、めんどくさくてしてこないのでは?

私であれば無視します。
訴訟してきたときに考えます。
下手に動かないです。
[ 2008/08/13 03:49 ] [ 編集 ]

>契約解除には契約書通りの違約金2割

コレを読むとキビシイのかなと感じてしまいますが・・・

やはり専門の方に相談が良いかと。
[ 2008/08/13 05:22 ] [ 編集 ]

とりあえず

ボイスレコーダーを購入して、電話の内容も全部録音してみることをおすすめします。
それをあとで自分で聞く。
自分の言い方がおかしいのか、相手がおかしいのか冷静に判断できるかと思います。

解約証明書書くときも録音してればよかったのに。。。

相手がウソついてても裁判でもつかえるのにと思います。

あと、ちょっと言いたい放題になってしまいますが。。

この状況下にもかかわらず、契約を軽く考えていらっしゃるようにお見受けします。
直接やればやるほど大怪我になりそうな空気満々です。
数千万の契約を片手間でやってるように感じますので、
不動産投資には向いていない性格なのかもしれません。

きついかもしれませんが、投資は不動産だけではないので他を探してみるのもよいかと思います。
[ 2008/08/13 09:28 ] [ 編集 ]

記事の内容とコメントを読ませてもらいましたが、これはめんどうですね。

違約金の規定が契約書に書かれていたようで、そこが問題なんでしょう…

手付け解除だけで済まされれば良かったんでしょうけど、とにかくめんどうです。

私もコタローさんの意見に同意です。
[ 2008/08/13 09:41 ] [ 編集 ]

う~~~~~~~~~~~ん・・・

通常の契約はたいがい手付け解除の時期が決まっており、地震とか火事とかの天変地異とかでの建物の滅失やどちらかの、その人を攻めることのできない重要な何かで契約ができない以外は違約金と仲介手終了を払うのが重要事項で説明され、それを承諾する署名・捺印がされるわけです。

で、過ぎてしまったわけですから・・・・普通に考えると、とても残念ですが契約としては履行するしかないのかなあ~~~~と思います・・・

契約して、その期間が過ぎた後にそれが、誰かが買わないほうがいいということになって、その通りだからやめようと思われたんでしょうか・・・?

まあ、人生長いからそのようなこともあると思います。多分私も買った中できっと、誰かに相談してたらそのような物件もあったと思うんですね~~誰にも聞かなかったから発覚しなかっただけかもしれません・・・

ここは思い切ってやっぱり買うか、違約金払うかどちらかにしたほうがよいのではないでしょうか?

その方が買おうとしていた物件がいくらで、どんな物件かがわかればモット違うアプローチもできるとは思いますが、単に契約不履行の話だけなので、う~~~~ん~~~~難しいなあ。

[ 2008/08/13 10:45 ] [ 編集 ]

契約内容を見ないと、なんとも言えませんが、文面の内容を見ると
早急に弁護士へ依頼するのが1番だと思います。
今までの経緯からいって、話し合いの場にYさんが行くと
ますます不利な状況になるのでは?と思われます。
Yさんの契約に対しての知識不足以前に考え方の相違が大きすぎます。
買手業者が味方についてくれそうにないみたいですしね・・・
不動産業者の法知識はトラブルを未然に防ぐ知識であって、トラブルが
起きてからでは役にたたないのです。
本件は、その範疇を超えているように感じました。
ここまでくると、専門家におまかせするのが最善の方法かと思います。
[ 2008/08/13 12:31 ] [ 編集 ]

売主が裁判するか様子をみて、弁護士に依頼。

でも向こうもやる気の様子が窺えますので
やはりアイディアルホーム様の意見の通り、「早急に弁護士に依頼」が一番でしょうね。
[ 2008/08/13 15:01 ] [ 編集 ]

立ち読み。

いいですね~。
なんとなく時間をすごせる。
無駄ではないです。
時間。。。
自分のために手に取る本。
(たとえH系でも)
星輝さまならサマニナルカモ^^
かっこいい。
[ 2008/08/13 19:39 ] [ 編集 ]

立ち読み。ボクもトクイですよ~!!漫画系の雑誌は買ったことありません。全部立ち読みです^^

契約のお話は皆さんとかぶりまくり。真性です。
[ 2008/08/13 22:05 ] [ 編集 ]

弁護士に相談に行く前にまず俊ちゃんに相談して、俊ちゃんの指示に従ってまずは証拠固めを出来るだけ自分でやる。
それから、その手に強い弁護士を紹介してもらうのがいいかと。。。
そういう感じの事件も、俊ちゃんの例の本に記載されてますよ~んwww
[ 2008/08/13 22:55 ] [ 編集 ]

手付け放棄どころか・・・

違約金にまで発展しちゃったんですね。

カス物件という理由が、「契約の履行に支障を来たす重大な瑕疵」に該当するのか気になるところですが、正直、契約書通りなら、仲介業者に非はないって事になり、「高い授業料」になってしまうような気がします。

やはり、売り側と買い側の業者が違う場合は、利害が相反するので、契約内容に注意しないと怖いんですね。

[ 2008/08/13 23:46 ] [ 編集 ]

こたろーさん

無視作戦ですね。
私もそれはちらっとは考えました。

結局払わなければ取られないんじゃないかな?って。

それにしてもコタローさんの体験凄いじゃないですか?

今度お聞かせくださいね。

今週は夜時間あるのでファミレスで夕飯をします?

鈴木さんとかにも声かけてみましょうか?
[ 2008/08/13 23:57 ] [ 編集 ]

たろうさん

専門家が確かに確実と思います。
費用が発生しますが確実さは大きいですよね。
カレーいいなあ。
[ 2008/08/13 23:58 ] [ 編集 ]

yukiさん

忌憚のないご意見非常に貴重です。
人には向き不向きもありますし、不動産は慎重さも大切ですよね。

もちろん大胆さも必要かとは思いますが。

録音って結構使えそうですね。
私が参考になりました。ありがとうございます^^
[ 2008/08/14 00:01 ] [ 編集 ]

水戸大家さん

水戸大家さんも無視作戦ですか。
確かにそれもありなのかな・・・
今後の展開もアップしますのでまたご意見よろしくお願いします。
[ 2008/08/14 00:02 ] [ 編集 ]

お家大好きさん

貴重なご意見ありがとうございます。
詳細を出したいですが、問題自体が微妙なのでここまでで限界です。。。

確かに買っちゃうのも一つの選択肢ではありますよね。

ご本人のご意思によりますが。

ご本人はどう思われているのでしょうか?
[ 2008/08/14 00:05 ] [ 編集 ]

アイディアルホーム さん

さすがの洞察力ですね!
おっしゃるとおりだと思います。

ご本人が皆様のコメントを読んでどう思われるか。

私も近々ご本人にお会いしてもう一度確認しようと思います。
[ 2008/08/14 00:07 ] [ 編集 ]

工務店さん

虚勢の場合もありませんかね?

じかに会っていないので分からないのですが。

まずは様子見でしょうか?
[ 2008/08/14 00:09 ] [ 編集 ]

kamochan さん

おそらくみすぼらしかったと思います。
相変わらず現金も持っていなくてたいしたアイスくりーむも買えませんでした。
コンビにはカードは使えるのでしょうか?
[ 2008/08/14 00:10 ] [ 編集 ]

健吉さん

神聖ですか笑。
いや真性でしたね笑

立ち読みは久しぶりには楽しかったです。
[ 2008/08/14 00:11 ] [ 編集 ]

やーこさん

是非そうしたいですけど、やーこさんのご仲介がないと。
後はYさんのご意思がないと。。

その際はご連絡します!
ありがとうございます。
[ 2008/08/14 00:13 ] [ 編集 ]

ひろさん

法律を少し勉強した身分なので今回の記事には私も思うところがあります。
でもだからこそ何とかできないかと考えてしまうのです。
最近は時間さえあれば何とかできないかなって考えています!
[ 2008/08/14 00:16 ] [ 編集 ]

契約は強いです。
なめてはいけません。

自分に言い聞かせてますが、難しいですね。
[ 2008/08/15 11:27 ] [ 編集 ]

せくすいさん

おっしゃるとおりなのですが、何とかならないのかなって一筋の光を探しています・・
[ 2008/08/16 00:44 ] [ 編集 ]

yukiさんと同じ意見になりますが、今回の件はこの方の勉強には丁度良かったように思います。

自分の真意と違う契約をしてしまうあたり、判断力・責任能力が疑問です。
また、「出るところに出る」、「いんちき不動産屋」などという軽率な発言があったり、家族からの信頼も満足に無いことが見受けられます。

今の心構えのままでは、不動産に限らず成果は出にくいと思います。
直接存じ上げないのでこの方に対する偏見が有るかもしれませんが、これを機会に星輝さんがこの方に大切なことを教えてあげられるかもしれません。


さて、「考え直した結果、契約を解除したい」ということですので、ローン特約が契約書に有るか無いかは無関係ですよね。
(既にローン特約の存在を証明→融資が出なかったという話の持って行きかたには出来ないと思います。)


①錯誤

解約の理由が分からないのですが、錯誤で持っていけそうな理由でしょうか。

錯誤の要件は
・要素の錯誤であること
・重過失がないこと
で、錯誤が適用できれば契約は遡及的に無効です。

解約の理由が、この方以外でも一般の人なら解約したであろうと言えるものであれば、要素の錯誤と言えると思います。
動機の錯誤である場合は、契約に当たって動機を表示していないと無効の主張は難しいです。


②手付

たしか判例に、「違約手付も解約手付の性質を併有する」というものがあったと思います。
この趣旨は、履行に着手したら契約の拘束力を強める必要が有るが、それまでは手付解約ができるようにしておかないと可哀そうだということです。

>契約解除には契約書通りの違約金2割が必要との内容です。

とありますので、契約で損害賠償の予定額が400万円とされていると思われます。

判例は違約手付についてのものですが、違約手付は通常、損害賠償の予定額と推定されるものですので、類推して判断できると思います。

この場合、売主さんが契約の履行に着手していなければ、手付解除ができると思います。
契約の履行に着手したかの判断は、履行するために不可欠な前提行為をしたかどうかです。


本件は金額的に、裁判所からの呼び出しが有るまで待つのが良策だと思います。
[ 2008/08/16 22:09 ] [ 編集 ]

えのっちさん

ご親切なコメントありがとうございます。
ご本人がこれを見て参考にしていただけると思います。


①錯誤

これは本人に確認してみないと分かりませんが、難関のような気がします。



メールで複数の方からご意見を頂きましたが、見識のあるかたは皆様、待ちが最善の策だとおっしゃっています。
私も同様に考えます。


今後の成り行きも記事にしていく予定ですのでまたアドバイスよろしくお願いします。

[ 2008/08/16 23:58 ] [ 編集 ]

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