空室よりはましという考え方は正しいのか? 

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空室よりはましという考え方は正しいのか?

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最近、不動産業者さんとお話しているとよく言われるのが

「空室じゃ何も生まないから、とにかく埋めたほうがいいですよ」

とか

「お客さんがいて初めてお家賃が発生するのだから、お客さんの要望はなるべく聞いたほうがいいですよ」

というご意見。


そして、不動産投資暦が長く、空室率が低い方も同様のことをおっしゃっていたと記憶しています。


確かにそうなんですよね。


相場ってどんどん下がるものだからそれにあわせて、退去のたびに家賃は下がるものなんですよね。。

ひろさん@福岡(投資暦約20年)とお話したときにも聞きましたが、入居者が入れ替わるたびに数千円家賃が下がっているとのこと。

山田里志さんも同様のことをおっしゃっていました。

私星輝の茨城の物件も今回の入所、いや入居の際には2000円の指値が入りました。

もちろん、それを受け入れました。

出来れば家賃を下げたくないのですがね・・・

まあ仕方ないですね。。

数千円下げることによって、入居してくれると思うと年間数万円のロスは仕方ないのかな。。。


ひろさんの物件は好立地にあるのに家賃の下落はおこる。

山田さんの物件は比較的地方物件で家賃の下落は起こる。

星輝の物件は地方物件で家賃は下がる。

六本木・赤坂・広尾、麻布でもかなり苦戦している、つまり家賃が下がっている。


もちろん全ての物件が家賃が下がっているわけではなく一部の地域では、不況の影響は全くないと聞いています。

最近はナカメが熱いみたいですね。


話を元に戻します。

多くの地域が家賃の下落を必然的に経験しています。

そして不動産投資暦が長い先輩方は家賃の下落を受け入れながら、不動産投資を続け、そして結果を残しています。

彼らの共通点は「これくらいなら決まる」とか「相場はこれくらいです」と不動産会社に提示されたら、それを受けいれて、高入居率を保っているということ。

そして結果を残しています。


ってことは、やはり「家賃を下げても空室よりはまし」って考え方は一理あるのでしょうね。
[ 2009/03/13 11:03 ] 雑感 | TB(0) | CM(40)

この辺はだいぶ割り切ってやっています。

地域の家賃の下限を知るために、いつも賃貸の物件検索サイトで色々な物件を借り主の立場でチェックしてます。

ですから、下げる時はこちらから提案しますね^^

私の場合、自己資本が高いって所も下げられる余裕を作っていると思います。

ちなみに、まだ家賃の値下げはした事ないです。

今度上げようかと考えてますが^^
[ 2009/03/10 12:13 ] [ 編集 ]

水戸大家さん

水戸大家さんの賃貸経営は非常にしっかりしていると思います。
絶対こけない投資家のうちの一人だと私は思っています。
なんてったって水戸大家さんには●●がありますからね!

地域の家賃の下限を知ることって大切ですよね。

家賃はまずは1000円でも上げてみたらどうでしょう?
私は先日1000円上げましたが全く問題なく決まりました。

仲介業者の話を聞いてみると、あと一万円くらい上げても大丈夫だった様です。
[ 2009/03/10 12:57 ] [ 編集 ]

家賃は下がるものとは限らない

「家賃は下がるもの」というものでもないです。

物価連動というのが正しく、バブル崩壊後の日本はデフレで物価も下がったので家賃も下がったということかと思います。

バブル崩壊後の日本は下がっていますが、日本でもバブル以前は更新の度に家賃は上がるのが一般的でした。
物価が上がっていたので。

日本以外では、金融危機以前ではインフレで、家賃も上がっていました。

[ 2009/03/10 16:24 ] [ 編集 ]

家賃を下げない工夫(設備投資)

星輝様

いつもお世話になります。

私の場合、家賃が下がらない様、毎年設備投資をしています。(けっこうな額です・・・汗)
その設備投資は入居者にアンケートを行い、入居者から要望の多かった案件から取付を行っています。

例えば
1.電気コンロ→ガスコンロに全交換
2.地デジアンテナの取付
3.乾燥機の取付(乾燥機は高いので毎年1~2部屋取付)  などなど

今後も順次行っていく予定です。
でもそれで家賃を維持することが良いのかどうかはわかりません。


[ 2009/03/10 16:42 ] [ 編集 ]

家賃コ

今のところは下がらなくて済んでいます^^

今は

今後は下げ猿を得ないのかな・・・

ナントカしたいです。
[ 2009/03/10 20:52 ] [ 編集 ]

例えば、5万の物件だったとして、それを2ヶ月空きのままにしておくと10万の損失e-259
それを2千円値引きしたとしても2年入居して頂ければ、損にはならないよねv-354とか単純に考えちゃうかも。。。笑

長く住み続けられたら損はするけど。。。

[ 2009/03/10 21:24 ] [ 編集 ]

ゴン

全てではないと思いますが、「空室=募集家賃設定が高い」という可能性は確かにありますね!

空室は最大の損失ですから・・・・^^;
[ 2009/03/11 01:05 ] [ 編集 ]

そうですねー

そうですねー。
おいらなんていつも弱気なので、家賃の値下げ交渉が入ったらすぐOK出しちゃいます。
[ 2009/03/11 02:03 ] [ 編集 ]

私も割り切って下げています

 私も割り切って家賃下げています。
 40000円から2000円下げても5%の下落。この位であれば空室にするよりはマシという考えで下げています。10%位はいつでも下げる覚悟は持っています(今までは10%の指値を入れられた事はありませんが)。
基本的には指値が入ったら受け入れますし、駐車場2台目無料とか、エアコンの交換して欲しいとかの希望が有ったら受け入れています。

 入居条件を提示してもらったらそれが適正家賃だと思って対処しています。
[ 2009/03/11 02:21 ] [ 編集 ]

家賃は、決まった金額が相場だと思うようにしています。物件の価値に対する入居者の評価ってとこでしょうか。。。

以前、あまりにばらばらの家賃だったので基準家賃を設定して家賃が安い部屋は更新時に少しづつ家賃を上げていたことがありましたが退去につながってしまったので今は家賃を上げていません。

1年間入居率50%を維持した物件(笑)があったのですが20~15%家賃を下げて満室にしました。そこは退去がでたときに1000円づつ上げています。

物件は毎年古くなりますからその分価値が下がるのはしかたないと思っています。


[ 2009/03/11 02:35 ] [ 編集 ]

大手のオーナーだと定価と下限家賃があり、表向きは定額を出しています。値下げ賃料が出回ってしまうと、現入居者が値下げ交渉してくるのでそれを避けるため…
なので、仲介業者は下限家賃があるのを前提で交渉していきます。
実際、オーナーは業者めぐりをし「家賃交渉応じるので予算オーバーと思わないでまずご相談の電話を…」とまわっています(Mビル・S友などなど)値下げして契約しても退去するとまた定価に戻して募集しているので値下げ交渉があってもどんどん下がっていくことはありません。
大手と個人オーナー様と事情違うのかは分かりませんが、定価と下限を業者にお知らせして募集かけてはいかがでしょうか?
借り手側も定価が○○のところ、○円安くなったというお得感とただ安い部屋に住んでるのではなく、本当は○○円もするもっと高い部屋に住んでるんだ~ラッキー☆という高級志向??をくすぐれるのでは?
と思うのでした。

ハイ、ナカメは確かに熱いです。。。

都内仲介業者より~
[ 2009/03/11 11:50 ] [ 編集 ]

福岡の場合は・・・

昨年・一昨年の家賃下落が普通じゃなかったので、緊急避難的な対応で、私も3年前だったら、もう少し強気でしたが。

投資家仲間と情報交換出来てるお陰で、迅速な対応が取れたのだと思いますね。

因みに、どのラインから投資家というかは不明ですが、大家歴はたった16年ですよ(笑)
[ 2009/03/11 12:36 ] [ 編集 ]

悩みますネ

家賃設定って難しいですネ。
相場があるようで、ないような、悩みます。
空室は精神的に凹みますもんね~。
[ 2009/03/11 13:29 ] [ 編集 ]

あると思います!

うちの方の商店街は
シャッター通り何ですが・・・

家賃の折り合いがつかないため・・

入らないようです!

そんなこんなでもう6~7年空きっぱなしですよ?

安く入ってもらったほうがいいと思いますけどね?
[ 2009/03/11 14:29 ] [ 編集 ]

空室対策

空室よりはまし?は 正しいんだろうけど、公けに値段を下げてしまうと現在入居中の人から値段交渉が入るだろうから 個別に相談ですね。先日、入居中の店子さんから値下げ交渉がありましたが、契約更新時期では無いし近隣相場より高いと言う事もないので今回はキッパリ断りました。(納得したみたいです。)店舗の場合は家賃下げたからって入居率がUPする訳では無いですからね~(^_^;)
[ 2009/03/11 15:42 ] [ 編集 ]

今は家賃相場が下落してしまう考えが大半ですけど
いつまでも下がり続ける事はないと思います。
仮に安い賃料で入居したとしても数年後、近隣相場と
比較し安ければ値上げ(既存の入居者)をすれば
いいといった考え方もあるようですね。。。

[ 2009/03/11 16:08 ] [ 編集 ]

下げても埋まらなくて困っている部屋もあれば
上げても入る部屋、手持ちで両タイプあります。
臨機応変に対応したいデス。
[ 2009/03/12 03:01 ] [ 編集 ]

こんにちは、にしやんです。
難しいですね、損益分岐点計算みたいです。。。
住む側からすると、下げてもらうのは嬉しいですが。
応援ポチ!
[ 2009/03/12 12:38 ] [ 編集 ]

家賃下げたくないですね、 

不動産屋さんの言いなりもやだね~

空室にしておくのももったいないし、

やはり、ちょっとは値引きでして

決めてもらおうか?

悩みますね。




[ 2009/03/12 17:55 ] [ 編集 ]

うちはビビって最初に結構下げちゃった物件が多いので

これからできるだけ上げる方向でいきたいです。

[ 2009/03/12 23:38 ] [ 編集 ]

星輝さん
っむ
難しい問題です。恵比寿のIさんと同じで、上げても決まる物件とまさに下げている物件と両方持っているので。家賃設定は、ほんとは微妙なのかもしれません。
てらちゃんより。
[ 2009/03/13 07:04 ] [ 編集 ]

ムサシさん

家賃は下がるものとは限らない、と言われてみたらそうですね。

確かにお話では家賃は物価連動すると聞いています。
ただ自分ではまだ実感したことないのです。

かつ、家賃を下がるものだと考えておけば安全かなと思っています

個人的な印象ですが、これから家賃が上がる要素が見つかりません。

そこら辺をどうお考えか、お時間があるときに伺いたく思います。
[ 2009/03/13 11:17 ] [ 編集 ]

an4375さん

「家賃が下がらない様、毎年設備投資をしています。(けっこうな額です・・・汗)」

頭が下がります。
私はいつも最低限の更新しかしませんので。


「その設備投資は入居者にアンケートを行い、入居者から要望の多かった案件から取付を行っています。」

これはやるべきとは思いながらやっていないことのうちの1つです。しっかりと実践されていて頭が下がります。素敵です。



「例えば
1.電気コンロ→ガスコンロに全交換
2.地デジアンテナの取付
3.乾燥機の取付(乾燥機は高いので毎年1~2部屋取付)  などなど

今後も順次行っていく予定です。
でもそれで家賃を維持することが良いのかどうかはわかりません。」

ここは私も正解は分かりません。

ただ私のぼんやりとしたイメージですが、利益が出ちゃう年にはがんがん使ってもいいのかなと。
また、ローンを返し終わって金利の経費がなくなったときにもがんがん設備投資してもいいのかなって思っています。

とりあえず、私は早めにローンを返済したいと思っています。だから物件は利回り20%前後のものを購入することにしています。


ちなみに上記の1~3はそれぞれおいくらいくらですか?
参考までに教えてください。
[ 2009/03/13 11:24 ] [ 編集 ]

けんちん

僕らの世代って家賃は下がるものって考えが染み付いていますよね。。

さあ、来週以降いよいよカレーの会です。
たのしみだ~
[ 2009/03/13 11:25 ] [ 編集 ]

やーこさん

さすが!
いいお嫁さんになるわ。大家さんと結婚したら経営手腕を発揮してくれそう。

これからお知恵を貸してください。

ちなみに目の方は今はごろつき感がひどい程度です。
[ 2009/03/13 11:27 ] [ 編集 ]

ゴンちゃん

確かに~
安くても入れちゃったほうがいいかな~
[ 2009/03/13 11:28 ] [ 編集 ]

コタローさん

それが満室の秘訣なんだと思います。
我々の物件は地方なのでやはり入れちゃうほうがいいのかもね~
[ 2009/03/13 11:29 ] [ 編集 ]

埼玉swallowsさん

高入居率の秘訣ですね!
参考になりました。
やはり生き残る人は受け入れて満室にしています。
お互い生き残れるように頑張りましょう!
[ 2009/03/13 11:31 ] [ 編集 ]

貧乏大家さん

「家賃は、決まった金額が相場だと思うようにしています。物件の価値に対する入居者の評価ってとこでしょうか。。。」

やはりこのような受容性がある程度必要なのでしょうね。
そうするとやはり高利回りで対応する作戦ですか?



「以前、あまりにばらばらの家賃だったので基準家賃を設定して家賃が安い部屋は更新時に少しづつ家賃を上げていたことがありましたが退去につながってしまったので今は家賃を上げていません。」

やはり、値上げは退去につながりましたか。。
いい教訓です。ありがとうございます。
家賃を上げることは、なかなか難しいと思います。
周りの家賃、物件の価値とう総合評価して納得してもらえないと退去につながりそうですね。



「1年間入居率50%を維持した物件(笑)があったのですが20~15%家賃を下げて満室にしました。そこは退去がでたときに1000円づつ上げています。」


とりあえず満室にし、体力を蓄えたということでしょうか?そして徐々に相場家賃に戻していくというところでしょうか?
[ 2009/03/13 11:35 ] [ 編集 ]

鶴姫さん

ご無沙汰しております。


「大手のオーナーだと定価と下限家賃があり、表向きは定額を出しています。値下げ賃料が出回ってしまうと、現入居者が値下げ交渉してくるのでそれを避けるため…
なので、仲介業者は下限家賃があるのを前提で交渉していきます。」

なるほど。
ちなみに私も同じ手段を採用しています。



「実際、オーナーは業者めぐりをし「家賃交渉応じるので予算オーバーと思わないでまずご相談の電話を…」とまわっています(Mビル・S友などなど)値下げして契約しても退去するとまた定価に戻して募集しているので値下げ交渉があってもどんどん下がっていくことはありません。」

これをちゃんと理解してくれる業者はありがたいですね。
うちの知り合いの業者は、私が上記のような話をしても、高いから紹介しませんでしたって言うんですよ。。。再募集するときに家賃を元に戻すのがポイントですね。



「大手と個人オーナー様と事情違うのかは分かりませんが、定価と下限を業者にお知らせして募集かけてはいかがでしょうか?
借り手側も定価が○○のところ、○円安くなったというお得感とただ安い部屋に住んでるのではなく、本当は○○円もするもっと高い部屋に住んでるんだ~ラッキー☆という高級志向??をくすぐれるのでは?
と思うのでした。」

なるほどね~
採用させていただきます。

鶴姫さま毎回貴重なご意見ありがとうございます。

またのご登場を楽しみにしています。

[ 2009/03/13 11:40 ] [ 編集 ]

ひろさん

16年ですか、失礼しました。
でも十分長いです。

家賃は緊急避難ですね。
ということはこれから値上げもありますか?
[ 2009/03/13 11:42 ] [ 編集 ]

隠密投資家さん

ほんと、おっしゃるとおり。
あるようでないようで。
あ~、またあのきび団子食べたくなってきた。
岡山遠征しようかな!
[ 2009/03/13 11:43 ] [ 編集 ]

misawaさん

確かに。
家賃が少なくても入るわけですからね。
でもオーナーとしてはそんなに安いなら貸さない!という強い気持ちがあるんだと思います
両方理解できます。
[ 2009/03/13 11:44 ] [ 編集 ]

にゃんこママさん

店舗は全く別問題ですよね
私も昨年しつこい値下げ交渉が入りましたが、下げませんでした。
ソシアルの場合お店同士のつながりもあるので簡単に下げることは出来ませんよね。
[ 2009/03/13 12:09 ] [ 編集 ]

アイディアルホーム さん

理屈では分かっているのですが、既存入居者の家賃値上げってうまく行くのでしょうかね?
更新時の値上げをしたことがなくてどれくらい成功するのか分かりません。。

ご経験上、更新時の値上げってうまいくことは多いですか?
[ 2009/03/13 12:13 ] [ 編集 ]

恵比寿のIさん

なるほどね~
臨機応変ってことでしょうか?
[ 2009/03/13 12:14 ] [ 編集 ]

にしやん

全くそのとおりですよ
おそらく同じ投資なので共通点が多そうですね。
[ 2009/03/13 12:15 ] [ 編集 ]

たかぴさん

そう、結局は決めてもらうのが一番なんですよね。
だから空室よりは入れちゃったほうがいいのでしょうね。
[ 2009/03/13 12:16 ] [ 編集 ]

ma510さん

下げるとやはり入居率・成約率は高いですか?
教えてください。
[ 2009/03/13 12:17 ] [ 編集 ]

てらちゃん

本当に微妙だと思います。
私も良く分かりません。でも正解は満室なんだと思います。
[ 2009/03/13 12:18 ] [ 編集 ]

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