レオパレスについて業者の意見をまとめてみました 

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レオパレスについての業者の意見をまとめてみました

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CM効果が素晴らしいレオパレス21。

皆さんの物件の周りにもレオパレス21はあるでしょう。

脅威と感じている方も多いと思います。


最近、私の物件への内見者がうちの物件を見た後にレオパレスを見て、レオパにしたとの報告を管理会社から受けました。

そして彼(うちの管理会社)は「レオパレスは脅威ですよね」と言っていました。

そういう声が管理会社から直接あがってくると、レオパは脅威なのかもしれないなあと実感します。。


ちなみにその内見者が決めたレオパレス物件は、

・只今「特割」キャンペーン中
・家具・家電つき・インターネットタダ
・家賃を30%割引
・¥36,000程度

とのことです。


対する私の物件は

・特割なし
・家具は机、収納、冷蔵庫、程度
・インターネットは個人で契約
・家賃は47000円

です。

そりゃあ、比べてみたらボロ負けですね笑



最近業者回りをしながら、レオパレスに対する業者の意見を聞いていますと、賛否両論です。

≪賛≫
・初期費用が安い
・家具付
・ネットがタダ
・広告手数料を二か月もらえることもある
・会社の名前入りのポケットティッシュを作ってくれる
などなど


≪否≫
・初期費用が実は高い。なんだかんだ10万円は超える
・家賃設定が高め
・その中に消臭費用!が入っている
・物件が安普請
・レオパレスを見た潜在入居者がレオパに決める確立が高いかと言うとそうでもない
などなど


こういう意見を聞くと、まだまだレオパレスには対抗策がかなりあるように思えます。

でも、レオパレスのような大手が家賃ダンピングを始めると、それに呼応するように周りの物件も家賃を下げなくては決まりにくくなっているのは事実のようです。


そしてどの業者も言うのが「今年は今までにないほどの不景気で、売り上げが過去最低。」

こんなご時世だからなのでしょう、売り物件で高利回りが出てきていますね。

新宿周辺で14%超とか。


どうやってこの不況を乗り切るか。

やはり家賃をそれなりに下げて満室経営をしていくのが最善策なのでしょうか?
[ 2009/02/16 00:17 ] 雑感 | TB(0) | CM(38)

大家も経営者
難しい選択が迫られていますね。

私も戦略を練らないと。。。

[ 2009/02/13 09:50 ] [ 編集 ]

物件が過剰に集まっている地域では家賃の下落は需給の関係から、避けられないかもしれませんね。
ライバル物件が少ない立地かどうかが、今後の収益性を左右してくると思います。
しかし、今所有している物件に関しては家賃は変えられても立地は変えられないので、
常にサービスと家賃の最適化を図ろうと私は思っています。
[ 2009/02/13 12:41 ] [ 編集 ]

こういうときはカリスマ党

一度空室カリスマ党に参加していただいて、心の平安を得てから再挑戦。

ですね。
[ 2009/02/13 15:43 ] [ 編集 ]

長崎で、元レオパレス社員の方のお話を聞くことができました。

いろんな意味で凄い感じです^^;
[ 2009/02/13 19:37 ] [ 編集 ]

まだまだ

初心者なので、レオさんの脅威を分かっていません。
区分所有ではレオさんの脅威は及んでいませんでしたので・・・。
[ 2009/02/13 23:06 ] [ 編集 ]

レオパレス

千葉の物件のそばに、3棟くらいあってとても脅威です。でも今のところ、直接被害はないですね。インターネット検索だとレオパレスの物件ってあまり見ないし(気がつかないだけ?)募集のほう方法も違うんでしょうか?
[ 2009/02/14 02:05 ] [ 編集 ]

今日もおちかれー

明日の昼ごはんが楽しみダネ

レオパの由来 ↓

「レオパード(豹)」と「パレス(宮殿)」の合成語。当時同社が目標としていた「ライオンズマンション」の「ライオン」に対抗して、ライオンより足の速い「豹」を採用した。

とあったヨ^^
[ 2009/02/14 02:47 ] [ 編集 ]

レオパ
確かに下降方面への足早そう~

やはり地域の相場を押し下げる要因に
なってるようですね!
[ 2009/02/14 09:22 ] [ 編集 ]


れおぱんはファミリーではない分だけダイレクトな胸囲は感じてませんが家賃がさがるのは勘弁デス(^_^)
[ 2009/02/14 20:15 ] [ 編集 ]

設定家賃を見ていると、こちらの地域では脅威に感じません。

というか、このご時世に物件を物色できる事に喜びを感じます^^
[ 2009/02/14 22:15 ] [ 編集 ]

レオパレス

私も19歳の頃、初めての一人暮らしで新築入居しましたが、20年以上もブランドが生きてるって凄いです。

それにしても、3割引は脅威ですね。

大家としては、出来たら家賃は下げずに、初期費用やサービスで対応したい所ですが・・・。

[ 2009/02/15 00:04 ] [ 編集 ]

いつまでもは建てられないと思うんだけれどな~

いつ止まるのかな?^^
[ 2009/02/15 17:00 ] [ 編集 ]

横浜OFF会

星輝さん、こんにちは。横浜OFF会、次回はぜひ来てください。次回は、けーちゃんも来てくれるかもしれません。横浜で盛り上がりましょうv-218
[ 2009/02/15 17:16 ] [ 編集 ]

当社ではやはり家賃が何千円安いかを見るより敷金礼金など初期費用がより安い物件からどんどん契約につながっている傾向が見られます。
初期費用ってやっぱり重要です。
不動産屋のあたしたちもやっぱり初期費用が安いと紹介しやすいです^^
家賃を下げるより礼金を減らす方向がいいんじゃないかなとぴは素人なりに勝手に思っていますがいかがですか。
[ 2009/02/15 18:35 ] [ 編集 ]

インターネットがただっておいしいな~☆

うち、ケーブルテレビの回線使用なんだけど月に約四千円弱払ってますから~(>_<)

でも、安普請は嫌ですね~!
壁が薄いとかは困りますから~(笑)
[ 2009/02/15 21:24 ] [ 編集 ]

autamnさん

そうですね。
業者によってはレオパしか紹介しないところもありますからね。
どうしたらいいのかな~。
[ 2009/02/16 22:45 ] [ 編集 ]

グローバルさん

家賃の最適化って素敵な言葉ですね^^
結局は入居者は家賃で区切って物件を探しているでしょうから、家賃下落対応がどうしても一番手っ取り早く思えますよね。
悩みどころです。
[ 2009/02/16 22:47 ] [ 編集 ]

横浜せくすいさん

あ~、そういう手がありましたね^^
その際はよろしくお願いします。

[ 2009/02/16 22:48 ] [ 編集 ]

ゴンさん

そのお話非常に興味が有馬温泉、いや、あります。
今度教えてください。
[ 2009/02/16 22:49 ] [ 編集 ]

空飛ぶかっさんさん

大手は非常に脅威ですよ。
地元の業者が喜んで客付けしていました。広告費が二か月もらえるみたいですよ。
[ 2009/02/16 22:50 ] [ 編集 ]

Boss_okuboさん

ネット検索でもうちのほうはかなりヒットします。
地域差があるのでしょうか?
ちなみにうちはレオパに2人ほど入居者を取られました。
[ 2009/02/16 22:51 ] [ 編集 ]

えびちゃん

さすが知識王!
かれーおいちかったね。
そうそう今日ハウスメイトのM店長とお話したよ。
[ 2009/02/16 22:52 ] [ 編集 ]

ポチおさん

そのとおりです。
彼らは作らないと回らない構造なので仕方ないのでしょうが、正直迷惑ですよね~
[ 2009/02/16 22:53 ] [ 編集 ]

けんちゃん

そうですね。
ファミリーを持てば彼らとかち合わないからいいですね!
次はそういうの買おうかな。
けんちゃんのを半額で譲って笑
[ 2009/02/16 22:54 ] [ 編集 ]

水戸大家さん

水戸さんの物件とは競合しないでしょうね。間取り自体が違いますもんね。
レオパレスはファミリーはないのかな??
[ 2009/02/16 22:55 ] [ 編集 ]

ひろさん

あ、そうでした!ひろさんのお話でも出ていましたね。
なんだかんだ長生きだから企業としては優秀なのでしょうね!
[ 2009/02/16 22:56 ] [ 編集 ]

たろうさん

僕らの目の黒いうちに止まってほしいですね。
じゃないとのんびりできませんよ~
[ 2009/02/16 22:57 ] [ 編集 ]

agataさん

お声をかけてくださればいつでも馳せ参じます。
また工務店さんちに泊まらせてくれるのかな?
[ 2009/02/16 22:58 ] [ 編集 ]

ぴさん

現場のお声は非常に貴重です。ありがとうございます。
確かに自分で物件を探すときも初期費用は少ないほうがありがたいですからね。
初期費用のこと検討してみます。
ありがとうございます。
[ 2009/02/16 22:59 ] [ 編集 ]

やーこさん

確かにネットただなのはありがたいですよね。
私もそう思います。
でもなんだかレオパは好きになれないのですよ~。
良い事ないみたいだから。

安普請だと何で困るのですか?笑
[ 2009/02/16 23:03 ] [ 編集 ]

うちの場合は

安さで勝負していくと、結局、本当に安い部屋を探している人は、
行政福祉的な母子寮とか、市営・県営住宅とか、
雇用者促進住宅とか、寮付きの職場を探すと思うんで、

民営なら多少高くても、その分、おしゃれな内装にするとか、
部屋を広くするとか…、
何よりも防音に配慮する方が良いような気もします。

でも、うちのアパートなんかは、今時有り得ない平屋で、
狭いし、古いし、設備は、キッチン・トイレだけ。
キッチンと言っても昔の研ぎ石の流し台ので、幅60cmか90cmくらいなもので、
風呂なし、3帖、6帖和室が2室あって、
昔は2家族で住んでたそうでして、1家族抜けた後、両方を4人家族で使っていて、
そのうち子供達が巣立ち、旦那さんが亡くなり、今は年配の女性一人でお住まいです。

旦那さんが亡くなられた時も、あんな耐震強度の超怪しい家でも、
住みなれて愛着があったらしく、契約を奥さんの名前で結び直してました。

さすがにキッチン一つは洗濯機置き場に改造していたみたいです。
もうずっと、ご近所さんとして親しくしているし、敷金礼金なしで、更新料もなし。
入居者も年を取ると今から慣れない所に引っ越すのも面倒みたいです。

修繕・改造は入居者がそういった仕事してたんで、自分で直してた気がします。
旦那さんが生前、外壁ペンキ塗りも上手にしてました。
古くなった扉も付け替えていた。

大家はお舅さんなので嫁の私が口出しできない感じですが、私の本音を言わせて貰えば、
今時有り得ないくらいのあのボロアパートに月3万も払ってもらって悪い気がします。
それでも、なぜか災害で倒壊した事もありません。
…不思議です。(笑)

そうそう、防音というのも、都会では1軒家でも、隣近所の奥さんの話声とか聞こえますね。

そうすると、安かろう悪かろうで、何は無くても、信頼できる大家であれば良いのでしようか?

いやいや、今の若い人はそれでは我慢できないでしょう。
ネットが出来ないと。
[ 2009/02/22 00:07 ] [ 編集 ]

で、レオパレスの話ですが

すいません。肝心のレオパレスの話まで話が及ばないうちに送信して。
で、うちの近くのレオパレス21なんですが、
古いタイプのは、安いけど、間取りが、風呂トイレ一緒ワンルームで、ひどく狭いんですよね。
それに昔のは2階建てでエレベーター無し。

そこへ来て、どんどん新しい3階建てのスタイリッシュなレオパレスや他のアパートや、
エントランスも立派でエレベーター付きの分譲マンションを建てているから、
なかなか空き室が埋まらないみたいです。
古くなれば見劣りするばかりです。

転勤のあまり無い人ならば、
「高い家賃を払い続けていても、自分のものにはならないからバカみたい!」
と言って、分譲マンションを買ったりしていますね。
今、シングル向けの部屋も結構出ていて価格も下がってきてますから。

あと、少子高齢化で若いシングルも減ってきていますから、
あの造りは時代に合わないと思いました。


[ 2009/02/22 00:35 ] [ 編集 ]

アトリエキララさん

コメントありがとうございます。


「安さで勝負していくと、結局、本当に安い部屋を探している人は、行政福祉的な母子寮とか、市営・県営住宅とか、雇用者促進住宅とか、寮付きの職場を探すと思うんで、民営なら多少高くても、その分、おしゃれな内装にするとか、部屋を広くするとか…、何よりも防音に配慮する方が良いような気もします。」


なるほど。
確かに一理ありますね。
価格競争には限度がありそうです。
オーナー視点ですと、全ては仕入れの時に決まるのだと思います。
本当に安く仕入れていれば民営でも価格で対抗できますよね



「でも、うちのアパートなんかは、今時有り得ない平屋で、狭いし、古いし、設備は、キッチン・トイレだけ。
キッチンと言っても昔の研ぎ石の流し台ので、幅60cmか90cmくらいなもので、風呂なし、3帖、6帖和室が2室あって、昔は2家族で住んでたそうでして、1家族抜けた後、両方を4人家族で使っていて、そのうち子供達が巣立ち、旦那さんが亡くなり、今は年配の女性一人でお住まいです。旦那さんが亡くなられた時も、あんな耐震強度の超怪しい家でも、
住みなれて愛着があったらしく、契約を奥さんの名前で結び直してました。」


この物件はいまだにお住まいですか?
写真があればみたいです。

やはり長く住まわれると愛着が湧くので、さらに長くお住まいになる可能性があるんですね。
非常に参考になりました。
そういう意味でもファミリーや戸建っていいですね。



「さすがにキッチン一つは洗濯機置き場に改造していたみたいです。
もうずっと、ご近所さんとして親しくしているし、敷金礼金なしで、更新料もなし。
入居者も年を取ると今から慣れない所に引っ越すのも面倒みたいです。」


この気持ちは分かります。
若いときは引越しって楽しいですが、年をとると体を動かすこと自体が面倒ですもんね。



「修繕・改造は入居者がそういった仕事してたんで、自分で直してた気がします。
旦那さんが生前、外壁ペンキ塗りも上手にしてました。
古くなった扉も付け替えていた。」


こういうのって大家の立場で言わせていただくと手間がかからなくて最高です
やはり戸建は手がかかりませんね。



「大家はお舅さんなので嫁の私が口出しできない感じですが、私の本音を言わせて貰えば、
今時有り得ないくらいのあのボロアパートに月3万も払ってもらって悪い気がします。
それでも、なぜか災害で倒壊した事もありません。
…不思議です。(笑)」


いまどき三万でそれほどの広さを借りられるのは安いのだと思いますよ。相場は分からないのでなんともいえませんが。場所はどちらなのでしょう?


「そうそう、防音というのも、都会では1軒家でも、隣近所の奥さんの話声とか聞こえますね。
そうすると、安かろう悪かろうで、何は無くても、信頼できる大家であれば良いのでしようか?
いやいや、今の若い人はそれでは我慢できないでしょう。
ネットが出来ないと。」

確かにそうですね。
だから私としてはレオパレスにお住まいの方には心が痛む思いがします。
レオパレスは騒音がひどくて忍び足で歩くといっていましたから
[ 2009/02/24 11:17 ] [ 編集 ]

アトリエキララさん

「で、レオパレスの話ですが
すいません。肝心のレオパレスの話まで話が及ばないうちに送信して。」


いえいえとんでもありません、大丈夫ですよ^^



「で、うちの近くのレオパレス21なんですが、古いタイプのは、安いけど、間取りが、風呂トイレ一緒ワンルームで、ひどく狭いんですよね。
それに昔のは2階建てでエレベーター無し。」


確かに昭和の終わりあたりの物件だとそういうものが多いですね。時には傾いていますよ!
二階建てでエレベータはなくても私の場合は大丈夫ですが。



「そこへ来て、どんどん新しい3階建てのスタイリッシュなレオパレスや他のアパートや、エントランスも立派でエレベーター付きの分譲マンションを建てているから、なかなか空き室が埋まらないみたいです。
古くなれば見劣りするばかりです。」


そのとおり。
だから自分で供給過剰を作り出しているのがレオパレスを含んだ建設業者ですよね。



「転勤のあまり無い人ならば、
「高い家賃を払い続けていても、自分のものにはならないからバカみたい!」
と言って、分譲マンションを買ったりしていますね。
今、シングル向けの部屋も結構出ていて価格も下がってきてますから。」


確かにその傾向もありますね。
うちの隣駅の物件で全然売れないマンションがあると聞いています。
ちょっと訪問してみようかな。。
安くしてもらえたら買っちゃおうと思っています。



「あと、少子高齢化で若いシングルも減ってきていますから、
あの造りは時代に合わないと思いました。」



ちなみにあの造りって具体的にはどの部分を指すのですか?
中身を見たことがないので分からないので教えてください。
狭いということでしょうか?
[ 2009/02/24 11:24 ] [ 編集 ]

うちのオンボロアパートは・・・

こんにちは

>>この物件はいまだにお住まいですか?
写真があればみたいです。

そうなんです、いまだに住んでます。
昭和40年代からずっと。
なので、写真は撮りづらいですね。すみません。
壁はトタン波打ち板みたいな壁材ですね。

こちらは東京に近い所だから、家賃相場としては、
同じような坪数で、築浅2Kのアパートで風呂・トイレ付で7~8万円くらいでしょうか。

>>ちなみにあの造りって具体的にはどの部分を指すのですか?

それはやはり、車いすの高齢者が住まうには全体的に狭いって事ですね。
特にマンションの廊下とかトイレだとか扉。

それから、新築マンションは内装のデザインが格好よすぎて、たぶん落ち着かないだろうと思われて。
例えば旦那さん亡くして一人暮らしになったおばあちゃんとか。
でも、これから伴侶を亡くした方や元から一人のお年寄りも増えて行くと思います。
今だって、老人ホームに入りたくても100人待ちだとか聞いてますから。

ちゃんと持ち家があって、結婚して子供や孫がいる人ばかりじゃなく、人生いろいろですから、体の弱って行くお年寄りの、一人ぐらしの増加を考えると、
バリアフリーの、台所も車いすでも使えるように工夫されている、老人ホームより自由度の高い、高齢者用賃貸住宅がこれからのニーズなのかなぁ?と思えてきます。

それから、持家や子供がいても遠く離れて暮らし、
年をとって坂の上の家でできつくなったから…とか、
庭の手入れや部屋の管理が大変だし泥棒に入られたりしたので、戸建は売り払って、老人ホームかエレベーター付きのセキュリティの万全な、病院にも近いマンションに入りた~いという御夫婦もいました。

[ 2009/02/26 17:35 ] [ 編集 ]

アトリエキララさん

アトリエキララって素敵なお名前ですよね。


「昭和40年代からずっと。
なので、写真は撮りづらいですね。すみません。
壁はトタン波打ち板みたいな壁材ですね。」


かなりの長期間に渡るお住まいですね。
優良入居者様ですね。
トタン波うちなんとなく想像つきます。
ありがとうございます。



我々、もしかしたらお住まいはそれほど遠くないのかもしれませんね。
上野公園のクジラには気軽に行ける程度です。


高齢者用賃貸住宅がこれからは必要なのは私も同意です。
そうするとバリアフリーとか、家賃を安めに設定してあげるとかの、ハードとソフトの対応が必要になりますね。
そう考えるとこれからリフォームするときはそういう部分まで意識しておく必要がありそうですね。


「それから、持家や子供がいても遠く離れて暮らし、
年をとって坂の上の家でできつくなったから…とか、
庭の手入れや部屋の管理が大変だし泥棒に入られたりしたので、戸建は売り払って、老人ホームかエレベーター付きのセキュリティの万全な、病院にも近いマンションに入りた~いという御夫婦もいました。」

これは非常に納得です。
私自身、戸建、アパート、マンションと暮らしてきましたが、マンションは本当に楽でした。
庭の手入れも要らないし、掃除する部分が小さくて楽でした。

それにかぎ1つで戸締りができますもんね^^
[ 2009/02/27 13:34 ] [ 編集 ]

簡単簡単

私のことを、レオパが脅威に感じてるようです。

私の新築物件

家賃4万以下で、1DK
ネットは無料、ケーブルテレビも24チャンネル無料。

オートロックに宅配ボックス完備
もちろん木造ではありません。


レオパレスは地方の場合は1室500万
東京で1室700万前後でオーナーに販売しています。
外溝工事費、税金その他は含みません。


[ 2009/03/16 17:38 ] [ 編集 ]

ヒグマさん

コメントありがとうございます。

非常にお詳しいですね
是非色々お話聞かせてください
またコメントよろしくお願いします。

宜しければ意見交換をしましょう。
[ 2009/03/21 00:18 ] [ 編集 ]

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