レオパレスの入居率 

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レオパレスの入居率

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またまたレオパレスのお話です。

ちょっと興味が湧いたので色々調べています。

レオパレスの詳細データ、直近のものを発見しました。
↑面白いですよ。


最近のニュースで下のようなものがありましたね
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ゼネコン、折れた2本柱 マンション・海外不振、赤字転落
 大手ゼネコン4社が10日発表した2009年3月期の連結業績予想は、大成建設を除く3社が従来予想を下方修正し、鹿島と大成が最終赤字に転落する見通しだ。マンション不況による民間建築部門が低迷するとともに海外部門も不振なため。準大手なども同様の状況に陥っており、資材価格が下落し始めるなどの好材料があるものの、建設業界を取り巻く環境は厳しさを増しているのが実情だ。(フジサンケイ ビジネスアイ)
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レオパレスも下方修正してます。

主力のアパート建築事業が最近は落ち込んでいるようです。

これからどうなるのでしょうね。。。


詳細にご興味のある方は上記のリンクを見ていただくことにして、我々大家が注目すべきはやはり賃貸事業です。

入居率がなんと86%くらいまで落ちてます(リンク先の下のほうをご覧下さい)。

驚きです。

この入居率の低下を受けてあんな特割というのを始めたのでしょうね。

確かレオパは大家さんとのサブリース契約は二年ごとでしたっけ?
(詳細をご存知の方いらっしゃいますか?)


もしも2年ごとの更新で、オーナーが下げられた家賃での契約更新に反対すれば、レオパはそのオーナーさんと再契約する必要はなかったと記憶しています。

なんと美味しい仕事なんでしょう!


ちなみに低入居率の理由としては景気後退の影響が考えられますね。
以前記事に書きましたが、派遣切りが大きな原因のようです。



投資家の皆さんならご存知だと思いますが、レオパレス物件はどちらからというと高級ではなく、安普請ですよね。

私が以前南浦和だか東川口で見たレオパレスは階段、部屋が傾いていました。

木造二階建てで7000万くらい。
利回りは14%くらい。
相場よりは高めの利回り。

数年後、同じ物件が値上がりして再販されていました。


正直不便な立地で誰が住むんだろうって感じでしたが、高入居率だったのを覚えています。


レオパレスは営業さんが不便な立地のオーナーに対して営業をかけ、無理やりアパートを作らせているから、供給過剰の市場を自分で作ってるのが現状ですよね。


何も分からずこんな物件を立てさせられたオーナーのその後を思うと心苦しいです。


レオパレスは建物を建てたときに、向こう数年間の家賃保証分を乗せて建物代金にしていると聞いています。

それが真実だとすると、入居地率が低くても彼らの懐はそれほど痛まないのではないでしょうか?

だって最初からお金を貰っているのですから。。


サブリース賃貸からの差額(入居者からの家賃?大家さんへ振り込む金額)を抜くビジネススタイルはサブ的なものだと私は理解しています。

・レオパレスがオーナーから物件を借りる。
・それを入居者に貸す。
・入居者から八万貰って、大家には6.4万払う。

具体的に言うとこんな感じでしょうか?



建築屋であるレオパレスにとっては賃貸業はサブ的なものなのでしょうが、利益は上げたいのが企業。

大東建託とか積水も同じ状況なのでしょうか??
[ 2009/02/23 00:12 ] 雑感 | TB(0) | CM(30)

こんにちは。

東京ではありがとうございました。

岡山も学生街など1Rは供給過剰な感じです。
今後、値下げ競争に突入でしょうか?
岡山市も4月から政令指定都市になりますが、地下鉄などなく、公共交通は不便です。
[ 2009/02/19 11:50 ] [ 編集 ]

熊谷の業者さんに聞いた入居率もそんな数値でした(^_^)

どこでもつくりますもんね~
[ 2009/02/19 12:21 ] [ 編集 ]

レオパに限らず、企業は絶対損しないように事を運びますよね。

サブリースが売りの会社は元々の建築費は相当高いです。

私が新築するなら、サブリース無しで、10社くらいを相見積りさせます。
[ 2009/02/19 12:40 ] [ 編集 ]

レオパレスって・・・

確か、サブリース契約が切れたら、入居者は全員他の契約物件に移しちゃうんですよね。

なので、契約更新しないと、いきなり入居者0って、恐ろしい状態になるそうです。

レオパにとっては、ある程度サブリース解除された方が、入居者をやり繰りして、トータル入居率上がるのかもしれませんね。
[ 2009/02/19 12:55 ] [ 編集 ]

レオさん

レオさんの広報資料ですね。
業績悪化傾向が良く分かります。

建築受注の落ち込みと管理売り上げの落ち込みがダブルパンチですね。

上場企業の情報開示としては、悪い情報も隠さないということで良い会社(?)とも言えますね。
[ 2009/02/19 23:04 ] [ 編集 ]

はじめまして。
レオパレスは最初の10年間家賃は固定で、その後2年ごとに見直しです。
私はレオパレスのオーナーですが、ノンリコースでお金を借りているから、いざとなればその物件を手放すだけだと思っています。
10年もあれば、投入した自己資金は十分に回収できるから悪くないはず。
レオパレスのオーナーは何も分らずにアパートを建てていると思っている方が多いですが、そんな人ばかりでもないですよ。
[ 2009/02/20 01:02 ] [ 編集 ]

うーん。とても参考になります。

どこに行っても見ますよね。レオパレス物件

最近は、特に気にしちゃいます^^

[ 2009/02/20 10:07 ] [ 編集 ]

それでも存在しているということは、需要もあるわけですしね。みったんさんのように、しっかり理解して使うという方法はあると思います。

最終的にはやはり地主さんの判断なのではないでしょうか。悪い面だけだったら淘汰されるはずですし。ただ、結果が見えるまで時間がかかるというのが難点ですね^^;。
[ 2009/02/20 11:14 ] [ 編集 ]

レオパレスでもノンリコース出来るんですね。
ステキです^^

近隣でもほぼ全空物件をちらほら見かけます^^;
[ 2009/02/20 12:42 ] [ 編集 ]

弊社もレオパの取扱店ですが、みなさんの
書き込みを見てると私の知らない情報が
思ったより多いのに驚きます。
勉強になります。^^
[ 2009/02/20 20:03 ] [ 編集 ]

 うちにも大東建託とレオパレスが毎日のように来ます。正直うんざりです。あした、レオパレスの細かい見積もりやレオパレスの税理士にレオパレスで建てて本当に得なのかとか聞きにいくやつに行きますが、正直行きたくない・・でも、これも勉強と思って、行ってきます。何か、自分にとって有利なこともあるはずだと。でも、建てる気はないv-8だって、建てた人の話聴いたら良くなかったんだよね。得たいの知れない入居者をバンバン入れるから、近くに住んでる大家が物凄く肩身の狭い思いをしてる・・とか。
[ 2009/02/22 00:15 ] [ 編集 ]

最近の金融新聞とかを読んでると、不動産関係、ゼネコン関係、土木関係の倒産が非常に多くなってるようで…

各銀行も赤字が目立って来ているようで

かなり、日本経済も大変ですよね

そんな中での中川大臣の失態

この先、政治もあてにならないって感じで何だかなですよね

日本はこれからどうなっていくのでしょうか

[ 2009/02/22 20:00 ] [ 編集 ]

レオパレスの見積もり行ってきました。二階建てアパートで、一億チョイです。しかも、話聞きに行って見積もり貰って終わりだと思ったら、契約しろ契約しろって・・・うんざり・・億単位の建築物を立てるのに、しかも借金して・・そんなすぐに返事できるもの?じゃあ、明日の昼に返事を聞かせてとか、これだけの値引きは今日だけしか出来ないとかさ。三十年払うんだよ。そんな即効で返事できねーよ。
[ 2009/02/22 22:56 ] [ 編集 ]

スレパオレ

たしまりなにうょきんべ

すでまひまいいは

v-107
[ 2009/02/23 19:07 ] [ 編集 ]

はじめまして(^-^)

はじめまして…関西でソシアルビルのオーナーをしています。ソシアルビル関係の不動産投資ブログってあまりないのでお話楽しみにしています。宜しくお願いします。
[ 2009/02/23 21:08 ] [ 編集 ]

隠密投資家さん

やはりどの地域でもワンルームは過剰なのですね。
投資利回り的にもワンルームの利回りは高いですからね。
私も買ってしまいましたし。。。
参考になります。

そうするとファミリーを狙うのが無難ですね。
[ 2009/02/24 10:24 ] [ 編集 ]

けんちゃん

ですよね?
名前がないよ~

熊谷でもどこでもおんなじなんですね
[ 2009/02/24 10:37 ] [ 編集 ]

水戸大家さん

そうですよね。
相見積もり取りまくり作戦が一番かもしれませんね。
その際は色々教えてください
今日もこれから水戸です
[ 2009/02/24 10:39 ] [ 編集 ]

ひろさん

私もその話聞いた事があります。
そんなことどうやってさせるのかが疑問ですが。。
だってレオパレスの都合で入居者移動って。

うちの管理じゃないから引越ししてくださいって言うのでしょうか?

引越し費用は誰が持つのでしょうか?

疑問だらけです。
[ 2009/02/24 10:41 ] [ 編集 ]

空飛ぶかっさんさん

だから3割引をしているのだと思います。
入居者さんたちは嬉しいでしょうけど、オーナーは大変ですよね。。

そのことをある客付け業者に言ったら逆切れされました笑
[ 2009/02/24 10:43 ] [ 編集 ]

みったんさん

なるほど~
そう言うお話なら悪くはなさそうですね。

1つだけ気になるは最初の10年で投下資金のどれだけが回収できるのかということ。

どのような計算ですか?
[ 2009/02/24 10:53 ] [ 編集 ]

autamnさん

私もレオパレスはどこでも目に入ります。
大丈夫なのかな?って余計な心配をしちゃいます。
常にオーナー視点で。
[ 2009/02/24 10:55 ] [ 編集 ]

たまこさん

そうそう、だからレオパレスはいい面もかなり持ち合わせているのだと思います。
建設会社としては賢いのでしょうね。

そうそう、たまこさん、僕最近、区分所有見ているんです。
なかなか楽しいね~。
立地重視なら区分もいいですね。
[ 2009/02/24 10:57 ] [ 編集 ]

ゴンさん

ほぼ全空って凄いですよね。
どうしたんだろう?

オーナーチェンジでしょうね、おそらく。
管理打ち切りのパターンかな。
[ 2009/02/24 10:58 ] [ 編集 ]

アイディアルホーム さん

確かにそうですね。
コメント欄っていろんなことを知ることが出来て非常に勉強になりますね。
[ 2009/02/24 10:59 ] [ 編集 ]

ニーナさん

コメントありがとうございます。

「うちにも大東建託とレオパレスが毎日のように来ます。正直うんざりです。」


本当に毎日来るものなのですね。
うちの身内も同様のことを言っていました。



「あした、レオパレスの細かい見積もりやレオパレスの税理士にレオパレスで建てて本当に得なのかとか聞きにいくやつに行きますが、正直行きたくない・・でも、これも勉強と思って、行ってきます。何か、自分にとって有利なこともあるはずだと。」


レオパレスの税理士というところがポイントでしょうか?
どんなお話なのか興味があります。
今度時間があるときにでも是非聞かせてください



「でも、建てる気はないv-8だって、建てた人の話聴いたら良くなかったんだよね。得たいの知れない入居者をバンバン入れるから、近くに住んでる大家が物凄く肩身の狭い思いをしてる・・とか。」


なるほど。
彼らはとりあえず入居させてしまえばいいわけですからね。納得です。


続報を楽しみにしています
[ 2009/02/24 12:27 ] [ 編集 ]

やーこさん

現場のお声はどうなのでしょう?
やはり不景気を肌で感じますか?

貸しはがしとかあるのでしょうか?
大家はそこが一番気になります。
[ 2009/02/24 12:30 ] [ 編集 ]

ニーナさん

「レオパレスの見積もり行ってきました。二階建てアパートで、一億チョイです。」


これは部屋数や間取り、平米数はどんなものですか?
建物だけの価格ですか?



「しかも、話聞きに行って見積もり貰って終わりだと思ったら、契約しろ契約しろって・・・うんざり・・億単位の建築物を立てるのに、しかも借金して・・そんなすぐに返事できるもの?じゃあ、明日の昼に返事を聞かせてとか、これだけの値引きは今日だけしか出来ないとかさ。三十年払うんだよ。そんな即効で返事できねーよ。」


なるほど。
話だけでは終わらないのですね。確かにうんざりですね。以前私も英会話学校の勧誘で同様の経験をしました。あれってしつこくてうんざりですよね。

今日だけの値引きって言葉は初心者には非常に有益でしょうが、ある程度数をこなしてきちゃうと分かりきったことなので心が動きもしませんよね。
[ 2009/02/24 12:35 ] [ 編集 ]

えびちゃん

いいねえ。
時間持ちは。
僕は社会の歯車なのでこれから水戸に向かいます!
また遊んでくだチャイ。
[ 2009/02/24 12:36 ] [ 編集 ]

にゃんこママさん

おお!
初めまして。
同士をやっと発見しました。
このブログで初かもしれません。
是非是非これから情報交換よろしくお願いします。
宜しければメールを下さいませ
sashinenikkiあっとyahoo.co.jp
です。
[ 2009/02/24 12:38 ] [ 編集 ]

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