二つのソシアルビル物件概要の事前調査1 

今回の物件を実際に見に行く前に事前調査をしてみました


<物件1>

?価格7500万円について。

売主さんがどのように売出価格を決めるのかっていつも気になるのですが、今回のこの価格が適正なのかは積算価格で出すのが無難なのかなって思って積算で出してみました。

土地面積は177.01m2。坪に直すと53.84坪。
ここの路線価は12万円なので路線価での土地値は2136万円。
実勢だと50万円くらいなので2692万円。

建物面積は696m2。
平米16万円で計算して償却させると3602万円。

合計金額
路線価+建物⇒5738万円
実勢+建物⇒6294万円

売買価格とかなり差がありますね。
どう判断したらいいのでしょう?

確かに駅近なので需要はあるだろうし、土地値も上がるなら最初にあがるであろう場所だからこれくらいの値段の差は仕方がないのかなとも思います。

でも先のことは良く分からないから今現在すでに含み益がある物件がいいなあって思います。


?満室時利回り 24 %(現況利回り19.2%)について
二部屋空きなのは売主さんが退去するから。
立地がいいので空室はなんとかなるでしょう。
利回りはソシアルビルなのでこんなもんかと思います。正直なところ30%いって欲しいかな。



?築年月 1985年3月 (築 22年)

ちょっとふるいですかね。。。昭和60年。
できれば平成築がいいなあ。
平成だってもう19年もたってますからね。


?建物構造 重量鉄骨5階建て
 戸数 10戸

五階建てという事はエレベーター付きでしょう。維持費がかかりそう。22年もたってますし、これから大変そうかな。

各階二部屋ずつでそれぞれ家賃はいくらなのでしょう。気になります。


?交通 JR新幹線停車駅 徒歩1分

これは立地的には申し分ありませんね。
ただし駅近だからなのか駐車場がありません。
東京じゃないので駅前でも駐車場の問題が出てきそうです。

周りに同じようなお店やチェーン店があるのは心強いです。

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[ 2007/12/12 13:14 ] 今回の物件概要 | TB(0) | CM(8)

30%ほしいのは、とってもよくわかります。
でも、なかなか30%は難しいですね~。
超人気の歓楽街なんかは、15%あれば欲しがる投資家は、いくらでもいますからね~。

それはそうと、当社のパーティーの写真UPしてみましたので遊びにきてくださいw
[ 2007/12/12 22:37 ] [ 編集 ]

コンドウさん

やはり20%で妥協する程度でちょうど良いのでしょうか?
ラブホとかは30%で回ると聞きます。
[ 2007/12/13 00:24 ] [ 編集 ]

ラブホやピンクも場所によりますよ。
ラブホは、法人ごと売買する場合が多いです。
そういう場合は、通常の不動産売買以上に気をつけて売買しなければいけません。
従業員が辞めてしまう場合なんかに備えてノウハウ取得も必要ですしね~w
[ 2007/12/13 00:56 ] [ 編集 ]

いいですねえ。
水商売はもうかりそうでいいですね。

[ 2007/12/13 01:18 ] [ 編集 ]

コンドウさん

その際は色々教えて下さい。資金面でもかなり苦労しそうですよね。普通の個人では買えなさそう。。
[ 2007/12/13 10:25 ] [ 編集 ]

セクスイー部長さん

ノウハウがあるMrアルマーニみたいな人に色々教えていただき頑張りたいものです。
[ 2007/12/13 10:27 ] [ 編集 ]

ソシアルビルや、ラブホにのめりこむと、管理で本業化するように思いますがどうでしょう?
[ 2007/12/14 00:03 ] [ 編集 ]

セクスイー部長さん

確かにそうかもしれません。でも一応今のところソシアルビルに関しては管理会社にお願いして住居系と同じような形でやって行こうと思っています。
[ 2007/12/14 00:37 ] [ 編集 ]

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