レオパレス最強論・昼RIG2日目 


宣伝コーナー
・新生児用チャイルドシートを無料で譲っていただきたい方がお2人いらっしゃいます。東京都、埼玉県。
・ツードアタイプの中古の冷蔵庫が1台余っています。安価で譲りたい方がいらっしゃいます。埼玉県南部。
上記内容にご興味のある方、また宣伝したい方は
「sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp」までご連絡ください








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「昼RIG2日目」

昼RIGを2日連続で開催。
多くの方にこのブログを見ていただいているのだなと実感しました。

参加メンバーは
朝会社に向かう途中で昼RIG開催を知った執行本部長さん。
大人の事情によりyukiさん。
あとは全賃のwさん。
そして恵比寿のIさんと僕。

昼RIG開催場所はビッグケーキがなくなったゼスト。

最初にスイーツを確保し
ぜすと1
(オレオアイスクリームがおいしかったです)

今月のランチを頂く。ご飯大盛とともに。
zesuto2.jpg

話の内容は全部ブログでは書けないけど

・本当は買えない物件だけどこうやれば買えちゃう話
・スマートな金利交渉の仕方とその反対
・スルガ銀行のブラックリストに載る方法と履歴を消す方法
・経営者とそうでない人の差
・あざだらけのゆきさん
・ぱっくまん

あたりが書ける内容。
あとは全賃の裏話とかも少し聞きました。
どうやらいま法人なり特集をしているみたいです。
取材されたい方いますか?


次回の昼RIGは未定です。

また突発的に開催します



今週の仕事の曲
お休み



今週のスイーツ
お休み

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「レオパレス最強論」



毎日50通前後メールを頂きます。
そして頂くメールにはなるべく早く回答差し上げています。
(お返事まだの方は少々お待ち下さい)

最近のやり取りの中で面白かったのはレオパレスに対する考察。


その方とのやり取りの中で、レオパレスの経営方針は
企業としてはかなり健全なものなんだな、と再確認しました。

以下ポイントを挙げます
(頂きましたメールに加筆修正+星輝の意見です)

?立地はかなりマーケットを分析してよい立地(のところもある)

?立地で入居率をカバーさせて、建築コストは最小限に抑えて安物の木造
 その、反面建物の見た目のデザインはお洒落で優れている
 立地と見てくれでカバーして入居させる

?比較的、小さめのワンルームを数多く建築し、空室インパクトを弱める

?家具家電付、部屋も比較的お洒落だが壁が薄くて遮音性ゼロの作り、
 しかし宣伝と見た目、設備で決まる

?木造、軽量鉄骨が大好きレオパレス


レオパレスのやり方から学べることは
税金の高いRCを五十年持ち続けるよりも
コストが全てにおいて安い木造を
二十五年持ち⇒壊して⇒新築して二十五年持たせる
【五十年で二回転させる】

このやり方が時代の変化にも対応できて、
儲かるのかなと感じました。

RCは融資の面では強いですが
相当立地の良いところでないと 
築三十年以上経つと、修繕費が高く
競合の新築が建つ中で、中古のリフォーム対策だけで
入居が確保できるのか疑問

という考察。

皆さんはどう思いますか?

僕は個人的には土地持ちであれば
ハウスメーカーに好きなように建ててもらって
手間がかからない経営をしてみたいと思います。

でも全くゼロの状態からはじめたのでまずは地方高利回りで
キャッシュをためる事からはじめました。
短期譲渡税のかからない物件が増えてきた今の状況を考えると
次のステップに進んでもいいのかなと思うときがあります。

つまり所有物件を売却してそれを元に
立地のいい手間のかからない新しい物件に入れ替えること。

でもなかなかこれが出来ないんですよね。
地方高利回り物件を上手に運営していると口座にキャッシュを
もたらしてくれるので。

☆地方高利回り物件の取り組み方を体系的に勉強したい方は☆
地方プレミアム投資術をお勧めします。
共感できる部分が多い教材です。

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またまた条件改善いたしました!(6月18日2009年付)
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[ 2010/09/04 00:46 ] 雑感 | TB(0) | CM(12)

パックマンの話は判りますよ!
パックリマンっていう事でしょう(笑)
[ 2010/09/04 01:44 ] [ 編集 ]

こんにちは、マルミーです。

ギクリッ!

なんか自分のやろうとしていることが、☆さんの考察と被ってる気が…。

「手間がかからない」ってとこが特に!
[ 2010/09/04 03:13 ] [ 編集 ]

宣伝に来ました

私もRC、木造双方所有していますが、RCのランニングコストの高さには苦労しています。ハンドリングの容易さから言っても木造が好きになってきました。

現在、国立で新築していますが木造です。今度構造見学会を開催いたしますのでお暇ならお立ち寄りください。
詳細は私のブログで紹介しています。
[ 2010/09/04 07:39 ] [ 編集 ]

埼玉スワローズさん

ぱっくりまん!?
良く分かりません笑

今度教えてください^^
[ 2010/09/04 14:25 ] [ 編集 ]

マルミーさん

手間がかかるのなら投資を始めた意味がありませんからね。

僕は大家でもリフォーム屋でもない、投資家ですから。
[ 2010/09/04 14:26 ] [ 編集 ]

Boss_okuboさん

現地は先日拝見しましたよ。
敷地延長の物件ですよね。
どれくらいの利回りなのか存じ上げませんが
学生需要が見込めるならばワンルームを作っても面白かもと思いました。
[ 2010/09/04 14:28 ] [ 編集 ]

それもありですね。

ハウスメーカー使って管理を任せれば不労所得を手にいれることが出来ますね。
私は、リフォーム屋でも投資家でもない、単なる大家ですが投資家に憧れます(笑)
[ 2010/09/04 23:06 ] [ 編集 ]

ポセさん

そうなんですよ。
究極はそれかな、と最近思っています。

ポセさんは周りの投資家にはたぶん親方だと思われていますよ^^

リフォームの腕前と工夫力はプロ以上だし。
[ 2010/09/05 00:22 ] [ 編集 ]

なるほど

はじめまして

不動産投資関連書籍にて、星輝さんの手記を何度か
拝見させていただいたことがあります。

業者さんから紹介が来る高利回り物件にはなぜか、
築25年前後のレオパレス物件があります。

なるほど、星輝さんの分析にあるとおり、”一回り
終えて壊す”に該当する物件と考えられますね。

確かに物件調査で階段を上ってみると、響きがかなり
気になります。
[ 2011/03/06 21:04 ] [ 編集 ]

ラブスノさん

はじめまして!
お名前はスワローズさんから何度となく聞いています。

さてレオパですが
ある意味賃貸の王道なのではないかとも思います。

新しく飾りをしっかりしておけば内容なんてなくても大丈夫。大方の人はこれで満足だと思います。

しかし難点は定期的に新築しないといけないということで資金がかかります。
[ 2011/03/16 18:01 ] [ 編集 ]

ありがとうございます

返信ありがとうございます。
スワローズさんから名前を聞いていただいてるとのことで、とても嬉しいです。
一年前に戸建一戸を所有したばかりの新米大家ですが、皆様に少しでも近づけるようがんばります。
よろしければ、直接お会いさせていただきお話を聞かせてください。
[ 2011/03/17 22:37 ] [ 編集 ]

ラブスノさん

こんにちは。
お近くでしたらお時間合わせやすいかもしれませんね。
基本的に今週から通常モードなので
いつでも外出しておりますし。

よろしければご連絡下さい。
sashinenikkiあっとyahoo.co.jp
です。
[ 2011/03/22 11:56 ] [ 編集 ]

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