ソシアルビルオーナーの不動産投資日記ゼロから始めました。ソーシャル・ビル、ソシアルビル、雑居ビルと呼ばれる複数の店舗事務所・飲食店と言われる飲み屋が入居しているビルのオーナーの日々の出来事です。ほぼ飲み屋しか入っていませんが。入手経路、ローン融資付け、経営、管理全て書いてみようと思います。 |
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二つのソシアルビル物件概要の事前調査 ２
前回の記事では物件１のみの内容で終わってしまいましたので今回は物件２の事前調査内容です
 ＜物件２＞  �＿然福。牽娃娃伊�円 こちらの物件も積算価格で出してみました。 土地面積は１０８２．９５  。坪に直すと３２７．５９坪。路線価は５．８万円なので路線価での土地値は６２８１万円。 実勢だと２３〜２４万円くらいなので７５３４万円〜７８６２万。 建物面積は６１２．３０m2。 平米16万円で計算して償却させると６６２６万円。  合計金額路線価＋建物⇒１億２９０７万円 実勢＋建物⇒１億４１６０〜１億４４８８万円 売買価格より随分高く出ました。 どう判断したらいいのでしょう？ 評価だけ見るとお買い得感があります。銀行の評価もでそうです。 �∨�室時利回り ２１．６％（現況満室） 満室なのは心強いです。 逆にいえばこれ以上利回りが上がることはないのですが。。。 利回りはもっと欲しいですが、比較的新しい物件なので仕方ないでしょう。 �Ｃ枅�月 １９９７年３月 （築 １０年） 新しくはないですが古くはないですかね。平成９年ですから。 大きな修繕はまだ必要ないでしょうね �し�物構造 重量鉄骨二階建て 総戸数 ８戸 ２階建てという事はエレベーターなしでしょう。エレベーター維持費がないのが良いですね。 �ジ鯆� JR新幹線停車駅徒歩７〜１０分 駅からは少し離れていますね。少し気になります。 ただし駐車場が３２台分あります。一つのお店辺り四台分です。 多いのか少ないのか分かりませんが、地方都市なので基本的に皆さん車移動なので駐車場が確保できているのは心強いです。 物件１とは違ってまとまった飲み屋街ではないのが気になるところ。 類似したビルは周りにぽつぽつある感じ。 周辺は銀行家族寮があったり、セブンイレブンがあったり、設計事務所があったり、マンションがあったりという環境。徒歩数分のところには大手デパートがあり。 将来的にはマンション用地という出口もありでしょうか？ 人気ブログランキング 不動産情報
ソシアルビル買う男に出口戦略などという考えは不要だあ。
一喝セクスイ
[ 2007/12/14 01:32 ]
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早く続きを知りたいです。
[ 2007/12/14 10:13 ]
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心配なのは、そんなに土地が安い場所で、ソシアルビルが維持できるのかどうかが心配です。
こちらの繁華街のソシアルビルは、土地だけで坪３００〜坪５００万しますからね＞＜ その土地の価格で、人の流れが多いとしたら、ビルを買うより、他の商売をやったほうが儲かるかもしれませんねｗ
[ 2007/12/14 16:10 ]
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[ 2007/12/14 19:54 ]
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こんばんは、土地結構ありますね。しかもかなり安いですね。それで、ソシアルビルが、満室稼働できるなら、いいですね。私の地域も、ちょっと離れた場所に安いソシアルビルが、ありますが、空いています。次のテナントが入らなければ悲惨です。
[ 2007/12/14 22:11 ]
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出口を考えないと恐くて最近は買い物できません。大きな買い物なのでどうしても慎重になっちゃいます。
実は今日現場を見てきて退去する人と話をしてきたのですが、事前調査と色々違う話が聞けてある意味驚きました。 今後の経営が不安になりました。。。頑張ります。
[ 2007/12/15 00:05 ]
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MRアルマーニの話はいつも本当に勉強になります。弟子になってお話を録音して勉強したいくらいです。
質問なのですが 「心配なのは、そんなに土地が安い場所で、ソシアルビルが維持できるのかどうかが心配です。」 の部分です。土地が安いとどんな影響がソシアルビル経営に出てくるのですか？人の流れがあまりない場所ではないかというご判断でしょうか？ 教えて下さい。
[ 2007/12/15 00:08 ]
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そうなんです。新幹線停車駅なのですが土地が安いんですよね。地元の業者に言わせると、これから上がる場所だよ、と言われます。
周りにはコンビニとかガストみたいなお店もあります。 このビルは今現在は満室稼動です。過去の実績でもほぼ満室らしいです。 ただ次のテナントの心配は常にあります。どうなることやら。
[ 2007/12/15 00:12 ]
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