二つのソシアルビル物件概要の事前調査 2 

前回の記事では物件1のみの内容で終わってしまいましたので今回は物件2の事前調査内容です


<物件2>
?価格 8000万円
こちらの物件も積算価格で出してみました。

土地面積は1082.95。坪に直すと327.59坪。
路線価は5.8万円なので路線価での土地値は6281万円。
実勢だと23?24万円くらいなので7534万円?7862万。

建物面積は612.30m2。
平米16万円で計算して償却させると6626万円。

合計金額
路線価+建物⇒1億2907万円
実勢+建物⇒1億4160?1億4488万円

売買価格より随分高く出ました。
どう判断したらいいのでしょう?
評価だけ見るとお買い得感があります。銀行の評価もでそうです。



?満室時利回り 21.6%(現況満室)

満室なのは心強いです。
逆にいえばこれ以上利回りが上がることはないのですが。。。
利回りはもっと欲しいですが、比較的新しい物件なので仕方ないでしょう。



?築年月 1997年3月 (築 10年)

新しくはないですが古くはないですかね。平成9年ですから。
大きな修繕はまだ必要ないでしょうね



?建物構造 重量鉄骨二階建て
総戸数 8戸
2階建てという事はエレベーターなしでしょう。エレベーター維持費がないのが良いですね。



?交通 JR新幹線停車駅徒歩7?10分

駅からは少し離れていますね。少し気になります。
ただし駐車場が32台分あります。一つのお店辺り四台分です。
多いのか少ないのか分かりませんが、地方都市なので基本的に皆さん車移動なので駐車場が確保できているのは心強いです。


物件1とは違ってまとまった飲み屋街ではないのが気になるところ。
類似したビルは周りにぽつぽつある感じ。
周辺は銀行家族寮があったり、セブンイレブンがあったり、設計事務所があったり、マンションがあったりという環境。徒歩数分のところには大手デパートがあり。
将来的にはマンション用地という出口もありでしょうか?

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[ 2007/12/14 00:39 ] 今回の物件概要 | TB(0) | CM(8)

ソシアルビル買う男に出口戦略などという考えは不要だあ。

一喝セクスイ
[ 2007/12/14 01:32 ] [ 編集 ]

早く続きを知りたいです。
[ 2007/12/14 10:13 ] [ 編集 ]

こんにちはwww

心配なのは、そんなに土地が安い場所で、ソシアルビルが維持できるのかどうかが心配です。
こちらの繁華街のソシアルビルは、土地だけで坪300~坪500万しますからね><
その土地の価格で、人の流れが多いとしたら、ビルを買うより、他の商売をやったほうが儲かるかもしれませんねw
[ 2007/12/14 16:10 ] [ 編集 ]

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[ 2007/12/14 19:54 ] [ 編集 ]

こんばんは、土地結構ありますね。しかもかなり安いですね。それで、ソシアルビルが、満室稼働できるなら、いいですね。私の地域も、ちょっと離れた場所に安いソシアルビルが、ありますが、空いています。次のテナントが入らなければ悲惨です。
[ 2007/12/14 22:11 ] [ 編集 ]

セクスイー部長さん

出口を考えないと恐くて最近は買い物できません。大きな買い物なのでどうしても慎重になっちゃいます。

実は今日現場を見てきて退去する人と話をしてきたのですが、事前調査と色々違う話が聞けてある意味驚きました。
今後の経営が不安になりました。。。頑張ります。
[ 2007/12/15 00:05 ] [ 編集 ]

コンドウさん

MRアルマーニの話はいつも本当に勉強になります。弟子になってお話を録音して勉強したいくらいです。

質問なのですが

「心配なのは、そんなに土地が安い場所で、ソシアルビルが維持できるのかどうかが心配です。」

の部分です。土地が安いとどんな影響がソシアルビル経営に出てくるのですか?人の流れがあまりない場所ではないかというご判断でしょうか?

教えて下さい。
[ 2007/12/15 00:08 ] [ 編集 ]

dannaさん

そうなんです。新幹線停車駅なのですが土地が安いんですよね。地元の業者に言わせると、これから上がる場所だよ、と言われます。
周りにはコンビニとかガストみたいなお店もあります。

このビルは今現在は満室稼動です。過去の実績でもほぼ満室らしいです。
ただ次のテナントの心配は常にあります。どうなることやら。
[ 2007/12/15 00:12 ] [ 編集 ]

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