物件にお客さんを100回案内してもらった方法・アパマンショップの看板が割れた・セミナー報告会・大人になるのは折り合いを付けること・栃木の医大・電車移動のメリット 


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「物件にお客さんを100回案内してもらった方法・アパマンショップの看板が割れた・セミナー報告会・大人になるのは折り合いを付けること」

27日
夜クーラーをつけて寝るという
生活を最近始めてみた。

昔、オーストラリアでは40度近い中
エアコンなしで寝ることをしていたので
エアコンをつけて寝るという妥協した生活は
自分に負けているようで嫌だった。

なのでごく最近までエアコンなしで
寝ることを常としていた。

ひょんなきっかけで最近は
エアコンをつけて寝るようになったのけど
やってみると本当に快適^^
体が異常に冷やされてしまう感があるのをのぞけば
快適なことこの上ない。

今年から始まったこの習慣
来年も引き続くのだろう。

いろんなことに折り合いをつけるのが
大人になることなので
これも大人になることの成長のうちの一つと
捉えるようにしている^^


12時
先日のセミナーの報告を頂きながら
川口のそごうでトンカツを食べた。
夏なのでさっぱりとおろしトンカツ。

ご飯2杯、キャベツも2杯食べたので
お腹が破裂しそうになった笑。

今回のセミナーをきっかけとして
いくつか問い合わせが入った様子。
見積もり依頼があれば御の字という
感じだったので今回のセミナーは
成功の部類に入る、との嬉しいご報告^^

担当さんも社長さんも次回もまたやろう
というお話をされていた。
今回が夏だったので次回開催は
秋口の予定。

四季ごとに一回ずつの年四回というペースで
考えているとのこと。
それくらいのペースならば
僕としてもご協力するには
無理ないペースなので大歓迎^^


15時
うちの物件に看板をつけるという話。
その会社の社長さんと面談をした。
とっても勢いのある会社らしく
この時代においてもどんどん新店舗を出し続けている。

新社長は旦那さんが早くに亡くなり
その後を引き継ぐ形として社長になった。
社長さんは穏やかな雰囲気の中にもしっかりとした印象。

看板賃料の話、不動産賃貸、売買の話をした。
あとは地元情報。

例えば最近アパマンショップの看板をつけている業者が
一社から二社に増えて、お客さんが分散している。
以前はアパマンショップ一社にお願いしていれば
ある程度お客さんが獲得できたのに
最近それほどアパマンショップにお客さんが集まらないのは
上記の理由かららしい。

しかしめったに物件を見に来ない大家さんは
地元情報がさっぱり入ってこないので
なんで自分の物件が以前よりも空いているのか
分からないまま月日を過ごすことになる。

こういう話を聞くと
たまには自分の物件を見に行って
地元の業者さんとお茶でもして
情報交換すべきだと痛感する。

アパマンショップは自ら大家さんに
「アパマンショップが二社になってお客さんが
分散しているので以前ほど集客できなくなりました」
なんてわざわざ自分から言わないだろうし。
自分の不利益なことは会社としては
あえて言わないはずだろうから。

また最近満室にした物件の話を聞いた。
6部屋の物件なのだが外国人オーナー。
日本を頻繁にはなれるので
二ヶ月くらい連絡が取れないなんて当たり前(笑。
そんな物件も今年の繁忙期に満室にした。
その方法はひたすら案内する、というシンプルな方法。

お客さんの希望と全くかけ離れていても
とりあえず紹介し、うまくいけば案内する。
これの繰り返し。
具体的な回数としては100回くらい。

6部屋の物件に対してさすがに
100回も案内すれば埋まるだろう。
どんな素人でもこんなことは分かる。

その100回案内してもらった物件を
見せてもらったけど、特に特徴のある物件ではなかった。
外壁はそれなりにきれいで内装は特に特徴なし。

で、気になる100回も案内してもらう方法はというと
・営業担当さんそれなりに頻繁に連絡を取り
・1Kならばこの大家さんという店内での位置になり
・実際に案内してもらう
というステップになっているとのこと。

いったんここの位置まで上り詰めたら
あとは勝手に部屋が埋まっていく。
不動産投資は最初のシステム作りをするのに
少し時間がかかるけど
それさえ構築してしまえばあとはそこそこ回ってしまう。

今日営業さんが一つ気になることを言っていた。
それは
「こっちの田舎の方では東京のような変わった部屋がないんですよ」
「ひめ部屋(お姫様のような部屋)とか俺部屋(男の部屋みたいな)
をぜひ作ってほしいんですよ」
と。

これらのコンセプト部屋を僕も検討したことはあるけど
費用対効果として大きな家賃アップは見込めないために
一度取りやめた経験がある。

四国のうっちゃんと話していたときにも言っていたけど
田舎におけるおしゃれなリフォームは
客付け促進にはなるけど家賃アップには
全くと言っていいほど反映されない。

営業さんと話していたときに言っていたけど
彼が最近見たこちらのエリアでのリフォームで
60万円かけてリフォームした部屋があるけど
家賃は頑張って2000アップだったとのこと。





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「栃木の医大・電車移動のメリット」




18時
今年客付けしてくれた業者さんと。
戸建ての新築案件の見学会のご案内を頂いた。
どこのエリアでもそうだけど
戸建ての需要はかなり高い。

店長さんと話していて参考になったのは
北関東のエリアでも新築だと上手にやらないと
利回りが大してとれない、ということ。

もちろん銀行利回りよりもずっといいけど
不動産投資利回りで見たら
都内の物件を買っているのと大して変わらない。


栃木に獨協医科大学というのがあるを
今日知った。
自治医大というのがあるのは知っていたけど。

この自治医大の周りは属性のいい人が多く
そのためかバブルの時も
それほど値下がりをしなかったらしい。

このあたりを主戦場としている業者さんを知っているけど
なかなか景気が良いらしい。
彼はいつも忙しそう。
ちょっと広告をうつだけでばんばん反響があるらしい。

大学の医学部の周辺で不動産投資をするのも
なかなかありかもしれない。

確か僕の間接的な知り合いが
埼玉医科大学に通っていた。
その人はかなり家賃の高い部屋にすんでいて
車を複数所有していて、
毎月のお小遣いが20万だった。

そういう人たちが住むのはもしかしたら
新築マンションだけなのかもしれないけど
ちょっと研究してみる価値があるかもしれない。

実際に不動産投資をされている人はお分かりだろうけど
やり方次第では不動産投資はいくらでも手をかけられる。
また反対にやり方次第では全く手をかけずにすることができる。


最近ブログ原稿を書いていて思うのだけど
以前よりも記事が全体的に長くなった。

以前は自宅のパソコンで書いていて
ほかの仕事もしながら空き時間でブログを書いていたから
ブログのみに対して長く時間が取れなかったけど
いまはmac book airを購入したために
新幹線、電車などの移動時間をブログ原稿を書く作業に
充てることができるようになった。

そのため時間をそれほど気にすることなく
ブログを書くことができるようになった
というのが理由の大きな部分。

基本的に僕は電車には空いている時間に
乗るようにしているので
こういう作業がしやすい。

いまは宇都宮線で間々田あたりなのだが
視界には乗客が四人しか見えない^^

電車は混んでいると嫌だけど
空いていると気持ちのいい乗り物だと思う。


ある成功した経営者が言っていた。
ある程度成功した身分になると
電車移動はしなくなり
だいたい車かタクシーになってくる、と。

僕は空いている時間に電車に乗れるならば
電車移動もありだと思う。
もしくは指定席などで確実に席に座れるならば
電車移動もありだと思う。
自分で車の運転をするよりもずっと楽。
ただ座っているだけだから^^


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[ 2012/08/05 20:13 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

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