太陽光パネルには当たり外れがある(規定に従い) 



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「太陽光パネルには当たり外れがある」


太陽光パネルには必ず当たり外れがあります。

ある業者の経験談なのですが
現場に到着した時点でほぼ必ず1割前後の
パネルが不具合状態のブランドがあります。

以前こちらで記事にしたかもしれませんが
そのブランド名はカナディアンソーラーです。

黎明期にはカナディアンソーラーが良い
と言う業者がたくさんいました。

僕の付き合いのあるプロパンガス会社も
「カナディアンソーラーがお勧めです。
日本に支社がありますし実績もバッチリです」
と言っていました。

実際使ってみたら不具合だらけで
がっかりしたことでしょう。

少なくとも20年間使い続ける前提なのに
運ばれてきた時点で1割も不具合があると
残りの9割のパネルにも何かしら不具合が
内在しているのではないか、
劣化が早くすぐに不具合交換が生じるのでは
と疑いたくなってしまいます。

当たり外れの中の話の中には
規定で許されているものもあります。
ワット数の± 10のブレがそれです。

例えば290ワットのパネルとして
売られているパネルは± 10までは
290ワットのパネルとして販売することが
できるようになっています。

(後半に続きます)


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「太陽光パネルには当たり外れがある」




(前半の続きです)

つまり実際の出力が280ワットでも
290ワットのパネルとして販売できますし
逆に300ワットの出力でも
290ワットのパネルとして販売できる
とのことです。

つまりマイナス10ワットのパネルばかり
積載してしまった発電現場は悲運なことに
想定より売り上げが下回る可能性が多少ある
と言えます。

僕の耳に入っている情報では
2つのブランドだけがワット数が下回る
パネルを販売することはせず
ワット数が上回っているパネルのみを
販売しているとのことです。

そのうち1つはうちの発電所で採用しています。
そのパネルの単価は非常に高いです。
安い会社のパネルの2倍はします。

銀行融資を受ける際に見積書を持っていくと
ざっくばらんな担当さんには
「社長この値段はぼったくられてますよ」
と言われます。

そんなストレートに言わない担当さんにも
「パネルの代金を1割は安くしてください。
でないと御社の発電所は収支が回りません」
と言われました。

直近の発電所は後者の金融機関に融資を
お願いしたのですが、なぜか本部案件に
なってしまいました。


ちょっと長くなったので続きは次回に。


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[ 2017/09/17 15:14 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

アイフォンのメモがいきなり飛びました 



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「アイフォンのメモがいきなり飛びました」

皆さんはそんな経験はありませんか?
僕はこれで2回目です。

誤操作と言うよりも、メモを取っている時に
目の前から急に今取っているメモが
パッと消えて飛んでいってしまうのです。

共通点としてはある程度長文で
情報量が多かったというところ。

今後はiPhone上で長文を保存することは
やめようと思ってしまう程でした。
特に原稿内容などは。

メモ機能、気軽で良いのですけどね…
移動中などの空き時間等で
原稿を書く僕にとっては
最高の機能なんですが。

バックアップがあれば問題ないのですが
その復元する時間と労力が多少無駄です。
機械は人間と相互補完するんだなと思います。

知り合いの天才的な記憶力の持ち主は
「そんなの全て記憶しておけばいいじゃん」
と言います。
しかし、原稿内容を間違えなしに
覚えておくことなんて難しいですし、
何よりもコツコツ書き留めてきた原稿が
なくなってしまうのは大きな損失です。

なので、結局は手軽さを重視するために
1日1回バックアップを取ることにしました。
無理のないタイミングならば続けられるので
日々のルーティーンをよく考えてみました。

すると僕は毎日午前中に
大量のメールと格闘しながら
アイフォンをパソコンで充電していることに
気づきました。

そのタイミングならば無理なくバックアップを
取ることができると気づいたので
ここ数日実行しています。

僕は一度実行すると決めると継続できるので
今後はこのスタイルになりそうです。
無理ない継続です。

こうやって現代的な生活をしていると
昔の自給自足の生活をしていた頃が
とても懐かしくなります。

僕はどの方向に向かっているんだろう
と時々立ち止まって考えます。

日本的現代的生活が楽しいのか。
昔のように自然と共に暮らし
季節に合わせた生活をするのが楽しいのか。

正解はなかなか見えません。
その時その時の楽しい瞬間を
積み重ねていくのが1番良い
ということだけはわかっていますが。

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[ 2017/09/15 14:50 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

都内収益物件、JR駅徒歩8分、毎月40万円の手残り、という賃貸併用可能物件を頂きました 



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「都内収益物件、JR駅徒歩8分、毎月40万円の手残り、という賃貸併用可能物件を頂きました」



日本トップの不動産屋さんから
下記情報頂きました。



府中で◯◯銀案件が出ました。

場所良いので、少しCF弱いですが、
2006年3月《築11年》築浅く、満室です。


◆ 求められる属性
金融資産 5,000万円以上(少なくても1000万は必要です/定期預金への預金協力をお願いされます)
年収 2,000万円以上
年齢 40代前半くらいが通しやすい

◎融資関係
◆ 融資評価取得銀行 ◯◯銀行 ◯◯◯支店
◆ 融資金額上限 3億円までなら融資可能
◆ 金利 1% 融資期間35年OK
◆ 今回の融資想定は、2億8300万円
◆ 法人可能です。
◆ 自己資金を入れても良い方が居ればベストです。

※決済サイト 9月末

ストーリー
物件の特徴は、現オーナーが建物を建築されていてから
ずっと所有されていて現在も1階に住まわれています。
決済引き渡し時に退去予定となり、
当社で内装工事(想定350万円)を行い募集を致します。
現管理会社は、◯◯で上の単身向けの部屋も退去されても
内装工事をすれば即入居になる物件です。

オーナールームは、198,000円の募集ですが
近隣にこれほど大きな賃貸成約事例がなく
かなり安くみている賃料の設定となります。
今回は、大掛かりな内装リフォームを致しますので、
上記賃料でも決まると考えています。


◉ 物件価格 2億7800万円
JR最寄り駅徒歩8分
東京都府中市
土地所有権130坪弱
鉄骨鉄筋コンクリート3階建て
外壁タイル貼り
床面積160坪弱
2006年築
満室稼動中


ご興味ある方は件名に「東京都府中市物件」として
「sashinenikkiあっとyahoo.co.jp」
までご連絡ください。

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[ 2017/09/02 01:02 ] 雑感 | TB(0) | CM(0)

サラリーマン大家さんは5年後に破産する 



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「サラリーマン大家さんは5年後に破産する」


恐ろしいタイトルにしたのは
懇意にさせて頂いている不動産屋さんと
先日お食事をした際に彼がこんなことを
言っていたからです。

不動産業界の展望を話していた時に
そんな話題になりました。

ブログを読まれている賢明な方は
件名には当てはまらないと思いますが、
自戒の念を込めて記事にすることにしました。

過去を遡ると不動産業界では
定期的に不況が起こり
様々な企業が倒産してきました。
例えばディベロッパーや不動産業者の倒産が
これに当てはまるかと。
相対的には少ない数のデベロッパーなどが
多額の負債を抱えて倒産するパターンです。

今回の不況はそのような倒産ではなく、
違った種類のものになると。

一つ一つの負債額は小さいのだけれども
倒産する数が多数に上るパターンとのこと。

つまり、これまでの倒産と違い
今回の倒産においては個人の倒産
いわゆるサラリーマン大家さんが
多数倒産するのではとのことです。

その時期は2020年のちょっと後、
今から5年後。

特に地方物件の入居率が徐々に下がり
地方に物件を持っている投資家さんの
銀行返済が徐々に回らなくなり
真綿で絞められるれるように
倒産していくのだそうです。

(後半に続きます)


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「サラリーマン大家さんは5年後に破産する」




(前半の続きです)

幸いなことにその方に
「あなたは大丈夫でしょう」
と言ってもらえました。

理由は簡単です。
その時までには銀行借り入れが全て
なくなってるからです。

繰り上げ返済等をするつもりは
全くありませんが、最後のローンが
ちょうど5年後に終わります。
1番早いものだと今年中に終わります。

◯◯銀行を利用して
高金利、超長期で融資を引っ張って
ギリギリでやってる方が
おそらく真っ先に飛ぶのではないかと。

◯◯銀行に言わせれば
「銀行独自のデータがあり、数字的に安心できるところにしか
融資をしていないので、倒産する確率は非常に少ない」
との事。

おそらくですが、それは彼ら側の理屈で
銀行が資金回収できれば大丈夫
というところで計算しているはずです。

最近お付き合いのある金融機関の
支店長代理と話していた時に
「うちのお客さんでやばいお客さんがいたんですけど
アパート売ってもらって返済してもらって
何とか回収できたんです!」
と喜んでいました。

担当さんと仲良くしていると
銀行側の話が色々聞けて
参考になります。

気になるこの破綻から逃れる方法ですが
やはり売却が無難でしょう。

今の時期、誤解を恐れずに言えば
そこそこ好条件で売れます。

融資がつきにくくはなってはいるようですが
僕の周りはまだ相変わらず物件は動いています。

売却したクライアントさん達は
全てと言っていいほど
満足した形で売却出来ています。

上記内容に思い当たる節がある方は
売却活動も一つかと思います。

ちなみに先日のこちらの業者さん↓
日本トップの不動産屋さん
売却もお手伝い可能です。
なぜなら満額融資をつけて
物件を毎日動かしているからです。


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「横浜セミナー終了しました」


8月19日土曜日横浜でのセミナーが
終了致しました。

ご参加頂きました皆様
誠にありがとうございます。

特に千葉、埼玉からですと
横浜までは1時間はかかりますので
ちょっとした距離だったと思います。

第1部が僕の不動産投資のお話
第2部が主催会社のお話
(毎月90万円儲かるお話)
という構成でした。

僕のお話は1棟目アパート、
2棟目マンション、3棟目商業ビルまでを
買うお話をしました。

セミナー依頼を受けた後
なんの話にしようか迷っていたのですが
自分の経験談を簡潔にまとめてみたら
比較的お役に立つお話になりそうだったので
このようなお話にいたしました。

1時間の持ち時間でしたが
あっという間でした。

また機会がありましたら
会場でお会いできますことを!

今年はセミナー依頼はなるべく断らずに
お引き受けするつもりです。

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(前半の続きです)

皆様と実際に直接お会いして
講演の後にお話が少しでもできると
自分としてもとても嬉しいからです。

・メールのやり取りのみで実際には
お会いしたことなかったK様。
銀行の手前、満室保証をやりくりしたお話
とても複雑でした。
またお気軽にご連絡下さい。

・バリバリ物件を購入されているS様。
なかなか融資が引きにくいこの状況下で
まだまだ融資が引けているそのお姿。
意気消沈している不動産投資家のお手本です!
今後ともいろいろ教えて下さい。

・土地を売却すべきかどうかお迷いのご婦人。
また何かございましたらご連絡下さい。
埼玉の名門K高校の歴史を作られたお話、
とても参考になりました。

・いつも刺激を下さるH様。
今回は素敵な香りを下さいました。
現場の女子たちのテンションが上がっていました。
興味がありそうですのでご連絡入るかもしれません。
その時はご対応宜しくお願い申し上げます。
また、ご丁寧なご感想もありがとうございます。

・お声掛け下さるM様。
いつもありがとうございます。
また何かありましたら是非お声がけ下さい!
最後にお会いしてから二年も経つなんて
信じられませんでした。
いつかは僕も都内に物件を持ちたいです。

・日曜大家様
ご本を頂きありがとうございます。
今週出張で移動が長いので
旅のお供にさせて頂きます。
またお会いできるのを楽しみにしております。
2冊読者さまプレゼントに致しますね。

途中でお時間が来てしまったので
その他の皆さまとはお話ができませんでした。
また機会がございましたら
その際によろしくお願い申し上げます!




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[ 2017/08/21 00:14 ] 雑感 | TB(0) | CM(1)