ソシアルビルオーナーの不動産投資日記ゼロから始めました。ソーシャル・ビル、ソシアルビル、雑居ビルと呼ばれる複数の店舗事務所・飲食店と言われる飲み屋が入居しているビルのオーナーの日々の出来事です。ほぼ飲み屋しか入っていませんが。入手経路、ローン融資付け、経営、管理全て書いてみようと思います。 |
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キュービクル管理会社の最終決断
第４回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)ご報告の記事のために一日空きました。
ソシアルビルの話の続きに戻ります。 ：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：： 前回はTさんと現場に行ったところで終わりましたのでその続きから、再スタートです。 ：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：： Tさんと現場で別れた後、管理会社の事務所に戻って、社長とお話をしながら、最終結論を出すことにしました。 私が 「二組の話を聞いて特に気になることはありましたか？」 とお聞きすると、 「いや〜、日本テクノは七年の縛りがね〜。Tさんのほうは特に問題がなさそうですね。」 とのこと。 詳細についてもほぼ同意見なので、Tさんに管理をお願いすることにしました。 その場でTさんに電話連絡し、 「星輝ですけども、先ほどはありがとうございました。Tさんに管理をお願いすることにしました。先ほどのPHSの管理システムも入れていただく形でよろしくお願いします」 とお伝えすると、恐縮しながらも非常に喜んでいるTさんのお声が耳に心地よかったです＾＾ これから電気関係は彼にことごとくお願いしようと思います。 地元の信頼の置ける業者さんを少しずつ開拓していこうと思っていた矢先だったので、今回の出会いは非常に良いものとなりそうです。 おかげさまで、毎月の管理料も最初の日本テクノの提示額の２１０００円からT電気管理事務所の１００００円にまで下がりました。 年間で１３．２万円の固定費のカットになりました  私はそれほどタフな交渉人ではないので、これくらいで満足です  Tさんとは数日後、契約を交わすことになりました。 めでたしめでたし。 ブログランキング 不動産情報 キュービクル管理についてT電気事務所のTさんとお話
本日は天気が良かったみたいですね
 私はずっと仕事に追われていてのんびりできませんでした。 とあるリフォーム見学会にも行けませんでしたし。。 突然のお仕事は非常に困ったものです。 早く以前のように楽な身分になりたいです。 ：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：： ではではソシアルのお話です ：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：： 前回の続きです。 日本テクノの後、Tさんとお会いしました。 年齢は私よりちょっと上の方で、最近独立したばかりとのこと。 なんだかそれだけで応援したくなりました  会社に属していないと言うだけで、一方的な親近感が出ちゃうんです。 私星輝は学校を出てから正社員になったことが一度もなく、親からは 「どうしてこんなことになっちゃったんだろうね〜。」 とか 「うちの子は風来坊」 とか嘆かれています。 本題に戻りますが、Tさんはお話した感じ、気の良さそうなお兄さんという感じです。 それほど押しは強くないけど、ちゃんと色々計算はしている感じです。 保守管理に関しては問題なさそうです。 事務所から現場までは２０分で到着できるようですし。 Tさんを紹介してくれた人は地元の老舗の業者さんで、Tさんのお父さんとは３０年の付き合いだと言っていて、ちゃんとした人だということなので、親の顔をつぶすようなことはしないでしょうし。 色々お話をしてみると、専門知識も業界知識も十分ある方のようなので信頼できそうです。 たとえば、 �‘�本テクノのリースのシステムは機械を買わせるシステムで、そこで儲けを出している �▲�ュービクル内の遮断機は良く壊れるので注意 ��子メーターは基本的には五年ごとに交換。大崎というメーカーがメイン �ぅ�ュービクルの鍵の番号は大体二種類で２００番と５００番くらいしかない などなど。 またTさんは個人ですが、日本テクノのESシステムと同じようなシステムを持っているとのこと。 PHSを使用して、何かあったらメールで連絡が来るらしいです。 上記のサービスも込みでお願いできれば、日本テクノと同等の管理内容になります。 日本テクノのほうが災害補償や、差額代金保証や、その他の保証はありますが、その分は毎月の管理費の差額でプールしておこうと思います。 で、 「私(星輝)が、Tさんに管理をお願いすると毎月いくらになるんでしたっけ？」 「１○○００円です。」←日本テクノは１４０００円。 「・・・・・・・」 と無言で三秒くらいかな、考えていると、向こうから 「一万円ではどうですか？」 との提示。 三秒黙っていたら、○○００円下がりました 時間の力は素晴らしい！ 交渉の際に相手に数字を言わせることを私は良くするのですが、ここでも使っちゃいました＾＾ 「それでは、管理会社の社長と少し相談した後、回答いたします。一両日中にご回答します。」 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 事務所で契約の話をした後、心の中ではTさんにお願いしようと決めていたので、現場に一緒に行って確認してもらいました。 彼の指摘で共用部の電灯のタイマーが壊れているのが分かりました。 管理会社の社長も、「昼間来た時に電気がついていた」と言っていましたので壊れているのは確実でしょう。 一通り、キュービクル、メーター等確認した後、Tさんが 「俺、ここのみ来たことあるっす。」 と。 この地域に住んでいる方は大体皆さん同じことを言います。とりあえず、お店にはお客さんがいるようで安心しますね＾＾ 「満室になったら私(星輝)も来ようと思っています。一緒に来ましょうね」 と言うと、 「この物件全部買ったんっすか？」 と驚いていました。 物件自体は二階建てなのでそれほど大きくないのです。 でも、不動産の購入って一般の人から見ると、インパクトがあるものなんだな〜と再確認しました。 最近ここら辺の感覚が少し麻痺していますので。。。 １棟買うのが普通って感じになってきちゃいましたから。 器が大きくなったのが、感覚が鈍化したのか。。。 ブログランキング 不動産情報 キュービクルの件で日本テクノに電話 まずはお知らせ第４回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)のお知らせ 詳細は上記をご覧下さい。 ご連絡お待ちします。 すでに定員に達したのですが、今回はもう一人だけ枠を広げようと思います。 参加ご希望の方はお早めにどうぞ。 ：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：  もう１つお知らせ第５回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)のお知らせです。 詳細は上記をご覧下さい。 ご連絡お待ちします。 ：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：： ではではソシアルのお話です ：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：： 日本テクノの担当に電話して、うちの物件管理会社へご足労お願いしました  そこで直接お話をして、キュービクル管理会社を決めることに。 今現在の私の心の中の選択肢としては、日本テクノとの契約延長かT電気管理事務所にお願いするかの二択です。 すでに今月分は日本テクノが検針を済ませ、前オーナーの下に検針表が届いているようです。 私と契約はしていないのですが、前オーナーとの契約の下、仕事だけはしてしまったようです。 代金の発生はどうなるのでしょうね？ その検針票は、売買仲介のKさんにお願いして、うちの管理会社へもってきてもらう事にしました。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 午後三時、うちの管理会社の事務所で日本テクノの方とお話をしました。 以下、日本テクノの担当が提示してきた管理内容(割愛してポイントのみ)です。  ESシステム(遠隔地管理システム)をリース契約を結ぶこと。七年間契約。途中解約は違約金発生。 特価の適用可能。前オーナーと同じ価格１４０００円(最初の提示価格より７０００円のダウン)。というものでした。 最初から�△猟鷦┐鬚靴討�れていれば、問題なく最初から日本テクノとの契約延長をしていたのにね。。。  の七年の縛りがあるのは非常に気に食わないところです。そんな先のことまで縛られてしまう人生は私にはあわなそうです。 そんな先まで生きているか分からないし(ちょっと刹那主義的なところありです、私)。 この担当の方は非常に好印象な方です。 私の素人質問にもしっかりと回答いただけましたし。 たとえば、 �．�ュービクルって交換必要なのですか？また費用はいくらですか？ ⇒基本的には交換不要。全交換だと５００万円くらい。部分取替えで十分対応可能。 �∨［甼般海箸呂匹里茲Δ米睛討任垢�？ ⇒毎月点検、年一回の年次点検のみ。 �Ｆ�本テクノのサービスの特徴は？ ⇒自然災害の保証あり。対応年数以内なら部品も保証対象。 �ぜ掲�リースがなくなった後は？ ⇒減額でリース契約をしなおす形。 こんな感じでした。 記事の最初にも書きましたが、今月の検針は私と未契約の状態で行われています。 その点を伺うと、 「前オーナーとまだ契約が解除されていません。」 とのことでした。 以上、日本テクノのお話でした。 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 実は同じ日に、T電気事務所のTさんにも、うちの管理会社に来ていただくように手配してありまして、 この後、Tさんとお話しをしました。 長くなりましたので続きは次回。 ブログランキング 不動産情報 キュービクルの件で日本テクノより電話あり２まずはお知らせ第４回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)のお知らせ 詳細は上記をご覧下さい。 ご連絡お待ちします。 ：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：： ではではソシアルのお話です ：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：： 日本テクノの担当からキュービクルの管理契約のことで電話が来ました  先日、上司と相談してから電話をくれるといっていた日本テクノの担当さんからのお電話です。 問題の核心である金額  については「ただいま前オーナーと同じ額で契約できるように、上に申請しているが、すぐには結果は出ない」 とのことでした。 詳しく担当さんとお話してみると、日本テクノと契約を結ぶメリットは十分あるということが分かりました。 たとえば、検針の結果、金額にずれが生じたら日本テクノが保証してくれるシステムがあるらしいです。 東京のほうで検針がずれてテナントへの請求額がずれてしまった時、損害賠償が生じたという話もあるようです。 東京でキュービクルを設置して、管理を必要とするオーナーさんには強力な味方ですよね。 他にはESシステムという日本テクノ独自の管理システムがあって、安全管理はばっちりあるとか。 ただしESシステムは法令業務ではないのでつける必要はないみたいです。 他には停電検査もしっかりするとか。 話を総合すると、T管理事務所よりも管理内容はしっかりしている印象がどうしても出てくるんですよね〜。 やはり個人対大手だったら大手のほうが体制的にはしっかりしているでしょうからね。 とりあえず交渉はまだ続けて、管理がしっかりとしていて、お手ごろなほうと契約をしようと思います。 ブログランキング 不動産情報 キュービクルの件で日本テクノより電話あり１まずはお知らせ第４回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)のお知らせ 詳細は上記をご覧下さい。 ご連絡お待ちします。 ：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：： ではではソシアルのお話です ：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：： 日本テクノの担当とキュービクルの管理契約のことで電話しました 今回の問題の核心である毎月の管理代金の差がなぜ生じているかについて尋ねました  「なぜ私に所有権が移転したら管理代金が毎月７０００円もアップするんですか？」 「前オーナーさんと星輝さんとの契約内容が少し違うからです。前オーナーさんとの契約では、点検が二ヶ月に一度・検針は毎月だったのですが、星輝さんの場合ですと、点検を毎月・検針は毎月という形で、点検が増えるのです。」 「では、私との契約も前オーナーと同じ内容にしたら料金は下がるのですか？」 「それはできません。前オーナーさんの場合は特価契約になっていまして。」 「では、うちも特価契約にして下さい」 「それが今はできないんです。上司に今はできないと言われています」 「そうですか。それではせめて前オーナーと同じ価格にしてください。それが無理ならこちらも契約はできません。業者は他にもたくさんいますし。」 と伝えると 「上司と相談して折り返させてください」 とのことでした。 どうなるかは分かりませんが、とりあえず交渉を続行してみることにしました。 日本テクノとの契約がうまくいかなくてもT管理事務所に頼むあてがあるので問題なしです  一応大手の日本テクノがどのような対応をしてくるかが楽しみです。 ブログランキング 不動産情報 |
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